สิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด-ก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จ-ผิดสัญญา

จำเลยมีหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดถึงโจทก์ระบุว่า จำเลยคาดว่าจะสามารถดำเนินการก่อสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จและแจ้งการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในไม่ช้านี้แสดงว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จภายในปีที่กำหนด จำเลยยังไม่พร้อมที่จะแจ้งการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จภายในปีที่กำหนดในสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1608/2552

   แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่า สำนักงานขายของจำเลยอยู่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร หนังสือแจ้งนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุด และหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดก็ระบุว่าบริษัทจำเลยอยู่ที่บ้านเลขที่ดังกล่าวเช่นกัน แสดงว่าสถานที่ดังกล่าวเป็นสำนักงานสาขาของจำเลย จึงเป็นภูมิลำเนาในส่วนกิจการอันได้กระทำ ณ สถานที่นั้นด้วย ตามป.พ.พ. มาตรา 69

 สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกำหนดให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งไม่ชัดแจ้งว่ามีอัตราเท่าใด จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 7 ที่ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

   โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดของโครงการรัตนโกสินทร์ ไอส์แลนด์ กับจำเลย โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยจะก่อสร้างอาคารและห้องชุดโดยใช้วัสดุอุปกรณ์ตามที่ปรากฏในแบบจำลองและตามที่โฆษณาไว้ให้แล้วเสร็จภายในปี 2541 หากไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จตามที่กำหนดไว้ หรือปฏิบัติผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด จำเลยยินยอมคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไปแล้วทั้งหมด โจทก์ชำระค่าจองและเงินดาวน์ให้จำเลยจำนวน 581,342 บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 4 มกราคม 2542 โจทก์ตรวจสอบอาคารและห้องชุดพบว่า การก่อสร้างไม่แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด อีกทั้งวัสดุที่ใช้ก็ไม่เป็นไปตามแบบจำลองหรือตามที่โฆษณาไว้ โจทก์จึงไม่ยอมรับมอบและแจ้งให้จำเลยคืนเงิน แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 643,109.59 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 581.342 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

  จำเลยให้การว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทและยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานเรียบร้อยแล้ว วัสดุที่ใช้เป็นไปตามแบบจำลองและคำโฆษณาจำเลยจึงมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระเงินตามเงื่อนไขและเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยโจทก์ชำระเงินให้จำเลยเพียง 500,000 บาทเศษเท่านั้น ทั้งการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ก็ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง

    ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 581,342 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันที่ 31 มกราคม 2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ แต่ดอกเบี้ยถึงวันฟ้อง (วันที่ 14 กรกฎาคม 2543) ต้องไม่เกิน 61,767.59 บาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท

    จำเลยอุทธรณ์

  ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
    จำเลยฎีกา

 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2537 โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการรัตนโกสินทร์ ไอส์แลนด์ จำนวน 1 ห้อง กำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2541 ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.2 วันที่ 15 ธันวาคม 2541 จำเลยมีหนังสือแจ้งนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุด ตามเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ตรวจสอบห้องชุดในวันที่ 4 มกราคม 2542 ปรากฏว่าการก่อสร้างยังไม่เรียบร้อยและไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งจำเลยขอรับเงินคืน ตามเอกสารหมาย จ.6 จำเลยมีหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดตามเอกสารหมาย จ.7 ต่อมาวันที่ 24 มีนาคม 2542 โจทก์ทำเรื่องร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคและมอบอำนาจให้ผู้อำนวยการสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนจากจำเลย ตามเอกสารหมาย จ.8 วันที่ 23 สิงหาคม 2543 จำเลยมีหนังสือถึงเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคแจ้งว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 22 กันยายน 2543 ตามเอกสารหมาย จ.11 แต่ปรากฏว่าไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ต่อมาโจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10

 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 11 ระบุว่า “ผู้จะขาย” ตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปี พ.ศ.2541 ในกรณีที่ผู้จะขายไม่สามารถจะดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามกำหนด เว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขาย ผู้จะขายยินยอมที่จะคืนเงินที่ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ให้แก่ “ผู้จะซื้อ” โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับจำเลยโดยมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอยห้องชุดพิพาท โดยมั่นใจว่าโครงการจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย กำหนดระยะเวลาก่อสร้างจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งของสัญญา โจทก์เบิกความยืนยันว่า ในวันที่โจทก์ตรวจสอบห้องชุดพิพาทเพื่อรับมอบนั้นห้องชุดพิพาทและอาคารยังไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ วัสดุอุปกรณ์ไม่เป็นไปตามแบบจำลอง ระบบสาธารณูปโภคยังไม่มีการติดตั้งเป็นการถาวรสอดคล้องกับคำเบิกความของนางสาวพรรณิกา นิติกรของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ที่ได้ไปตรวจดูห้องชุดโครงการของจำเลย นอกจากนี้โจทก์ยังมีนายสมวงศ์ผู้จะซื้อห้องชุดโครงการเดียวกับโจทก์เบิกความสนับสนุนว่า ก่อนครบกำหนดตามสัญญาพยานได้ไปตรวจดูห้องชุดที่พยานจะซื้อ พบว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดยังไม่แล้วเสร็จ พยานจึงร้องเรียนไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ต่อมาจำเลยมีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.11 แจ้งให้พยานไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พยาน ภริยาของพยาน โจทก์และเจ้าหน้าที่ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเดินทางไปตรวจดูห้องชุดโครงการของจำเลย พบว่าสภาพห้องชุดยังไม่เรียบร้อยเช่นเดิม จึงทำบันทึกไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อย ตามเอกสารหมาย จ.14 และแจ้งความร้องทุกข์ไว้เป็นหลักฐานตามเอกสารหมาย จ.15 พยานหลักฐานที่โจทก์นำสืบจึงสอดคล้องต้องกันสมเหตุผลจำเลยคงมีนายวสุ เป็นพยานเพียงปากเดียวเบิกความว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทแล้วเสร็จตามสัญญา สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ เห็นว่า นายวสุเบิกความรับว่า จำเลยมีหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดฉบับลงวันที่ 18 มีนาคม 2542 ตามเอกสารหมาย จ.7 ไปถึงโจทก์ เอกสารดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า จำเลยคาดว่าจะสามารถดำเนินการก่อสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จและแจ้งการรับโอนกรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในไม่ช้านี้แสดงว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จภายในปี 2541 และในวันที่ 18 มีนาคม 2542 จำเลยยังไม่พร้อมที่จะแจ้งการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท คำเบิกความของนายวสุจึงไม่มีน้ำหนัก ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จภายในปี 2541 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทได้

 ที่จำเลยฎีกาต่อมาว่า จำเลยมีที่ตั้งสำนักงานใหญ่อยู่เลขที่ 33/35 อาคารวอลล์สตรีททาวเวอร์ ชั้น 9 ถนนสุรวงศ์ แขวงสุริยวงศ์ เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ไม่ใช่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า แขวงบางยี่ขัน เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ตามชื่อและที่อยู่ของผู้รับตามเอกสารหมาย จ.10 การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่า แผ่นพับโฆษณาของจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 ระบุว่า สำนักงานขายของจำเลยอยู่เลขทึ่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร นอกจากนี้หนังสือแจ้งนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 และหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดเอกสารหมาย จ.7 ก็ระบุว่าบริษัทจำเลยอยู่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร นอกจากนี้หนังสือแจ้งนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 และหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดเอกสารหมาย จ.7 ก็ระบุว่าบริษัทจำเลยอยู่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร เช่นกัน แสดงว่าสถานที่ดังกล่าวเป็นสำนักงานสาขาของจำเลย จึงเป็นภูมิลำเนาในส่วนกิจการอันได้กระทำ ณ สถานที่นั้นด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 69 นายวสุเบิกความรับว่า จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาที่โจทก์มีไปถึงจำเลยแล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย

 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการสุดท้ายมีว่า จำเลยต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม...” ความในวรรคสองบัญญัติว่า “ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้” และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 บัญญัติว่า “ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี” การที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 11 กำหนดให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งไม่ชัดแจ้งว่ามีอัตราเท่าใด คดีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 ที่ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว”

   พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

มาตรา 7 ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กัน และมิได้กำหนดอัตรา ดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตรา ร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

มาตรา 69 ในกรณีที่นิติบุคคลมีที่ตั้งทำการหลายแห่ง หรือมี สำนักงานสาขา ให้ถือว่าถิ่นอันเป็นที่ตั้งของที่ทำการหรือของ สำนักงานสาขาเป็นภูมิลำเนาในส่วนกิจการอันได้กระทำ ณ ที่นั้นด้วย

มาตรา 387 ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนด ระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้อีก ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 391 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่าย จำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมแต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่
ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดั่งกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้
ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้ และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้นการที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น
การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้น หากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่