ขายที่ดินพร้อมบ้านแล้วทำสัญญาเช่าบ้านภายหลังการซื้อขาย

โจทก์อ้างว่าเดิมจำเลยครอบครองที่ดินมือเปล่า จำเลยขายที่ดินพร้อมบ้านให้โจทก์ด้วยวิธีส่งมอบการครอบครอง ต่อมาจำเลยทำสัญญาเช่าบ้านจากโจทก์ ระยะเวลา 2 ปี จำเลยให้การว่า ไม่เคยโอนสิทธิครอบครองบ้านและที่ดินให้โจทก์ การทำสัญญาเช่าบ้านเป็นนิติกรรมอำพรางกู้ยืมเงินตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่  ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านตามฟ้อง ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านเป็นการยอมรับสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านของโจทก์ ซึ่งหลังจากนั้นจำเลยได้อยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ตามสัญญาเช่า จำเลยจึงจะอ้างว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทและไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามข้อตกลงในสัญญา และโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้วจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  10378/2550

  โจทก์และจำเลยซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทโดยส่งมอบการครอบครองแก่กัน ซึ่งที่ดินดังกล่าวอยู่บนเกาะล้านอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 ที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยยึดถือใช้สอยอยู่ในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของ เมื่อจำเลยขายโอนสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทให้โจทก์โดยทำหนังสือโอนสิทธิและยังได้ทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านพิพาทกับโจทก์ จึงเป็นการยอมรับสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์ ซึ่งหลังจากนั้นจำเลยได้อยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ตามสัญญาเช่า จำเลยจึงจะอ้างว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทและไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามข้อตกลงในสัญญา และโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

    โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยครอบครองที่ดินมือเปล่า ซึ่งอยู่หมู่ที่ 7 ตำบลนาเกลือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ 28 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 52/1 ต่อมา จำเลยได้ขายที่ดินดังกล่าวพร้อมบ้านให้โจทก์ด้วยวิธีส่งมอบการครอบครอง ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาเช่าบ้านดังกล่าวจากโจทก์ ระยะเวลา 2 ปี คิดค่าเช่าเดือนละ 200 บาท ครบสัญญาเช่าแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อ และบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากบ้านของโจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการนำบ้านดังกล่าวไปให้ผู้เช่าเดือนละ 3,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ส่งคืนทรัพย์ในสภาพเรียบร้อย และขอเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2543 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ค่าเสียหายถึงวันฟ้องคิดเป็นเงิน 4,400 บาท

  จำเลยให้การว่า จำเลยมีสิทธิครอบครองในที่ดินและบ้านตามฟ้อง จำเลยไม่เคยโอนสิทธิครอบครองบ้านและที่ดินตามฟ้องให้โจทก์ การที่จำเลยยอมทำหนังสือโอนสิทธิที่ดินและบ้านให้โจทก์ก็ดี และการทำสัญญาเช่าตามฟ้องกับโจทก์เป็นนิติกรรมอำพรางการที่จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์เมื่อวันที่ 27 เมษายน 2541 จำนวน 100,000 บาท เพื่อโจทก์จะสามารถเรียกดอกเบี้ยสูงกว่าที่กำหมายกำหนดนิติกรรมซื้อขายและเช่าที่ดินและบ้านตามฟ้องจึงต้องตกเป็นโมฆะ จำเลยไม่เคยส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทกับไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง

   ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

  โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านตามฟ้อง กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2543 เป็นต้นไปจนกว่า จำเลยและบริวารจะออกจากที่ดินและบ้านตามฟ้อง คำขออื่นให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

  จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านพิพาทหรือไม่ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ที่ดินและบ้านพิพาทอยู่ที่เกาะล้านซึ่งจำเลยนำสืบว่าที่ดินบนเกาะล้านเป็นที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 ซื้อขายกันโดยการส่งมอบการครอบครองกัน ที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยยึดถือใช้สอยอยู่ในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของ เมื่อจำเลยขายโอนสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทให้โจทก์โดยทำหนังสือโอนสิทธิและจำเลยยังได้ทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านพิพาทกับโจทก์ อันเป็นการยอมรับสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์ ซึ่งหลังจากนั้นจำเลยได้อยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ตามสัญญาเช่า จำเลยจึงจะอ้างว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทและไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามข้อตกลงในสัญญา และโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้วจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยยกขึ้นอ้างนั้นมีข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ และข้ออ้างอื่นๆ ในฎีกาของจำเลยไม่ทำให้ผลของคำพิพากษาเปลี่ยนแปลงไป ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”

  พิพากษายืน

 มาตรา 1304 สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของ แผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น
(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมา เป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
(2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ
(3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่า ป้อม และโรงทหาร สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์