ปรึกษากฎหมายทางแชทไลน์

•  คำพิพากษาศาลฎีกา 727/2567

•  สัญญาประนีประนอมยอมความ

•  การรังวัดที่ดินแนวเขต

•  ปัญหาอำนาจฟ้องในคดีแพ่ง

•  มาตรา 850 และ 852 ป.พ.พ.

•  มาตรา 225 วรรคสอง ป.วิ.แพ่ง

•  สิทธิเรียกร้องในคดีที่ดิน

สรุปย่อ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 727/2567 สรุปได้ว่า:

โจทก์และจำเลยตกลงกันในวันที่ 21 พฤษภาคม 2562 โดยโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 1,500,000 บาท และจำเลยตกลงรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน 3 แปลงออกภายใน 15 วัน และมีการรังวัดแนวเขตที่ดินโดยเจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อให้แน่ชัด แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่ามีการรังวัดดังกล่าว ทั้งนี้ ช่างรังวัดชี้ว่าไม่พบหลักหมุดของที่ดินทั้งหมด ทำให้ไม่สามารถยืนยันได้ว่าบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 หรือไม่

สัญญาดังกล่าวถือเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 และ 852 ซึ่งทำให้สิทธิการเรียกร้องของทั้งสองฝ่ายระงับไป และมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย แต่เนื่องจากไม่มีการรังวัดตามข้อตกลง การฟ้องของโจทก์จึงไม่สมบูรณ์และไม่มีอำนาจฟ้อง แม้จำเลยจะไม่ได้ยกประเด็นนี้ในชั้นอุทธรณ์ แต่สามารถอ้างในชั้นฎีกาได้เนื่องจากเป็นปัญหาความสงบเรียบร้อยของประชาชน

*หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้มีดังนี้:

1.ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850: บัญญัติว่า "สัญญาประนีประนอมยอมความ คือสัญญาที่คู่กรณียอมสละสิทธิเรียกร้องซึ่งมีการโต้แย้งกัน หรือสละสิทธิเรียกร้องในสิทธิที่มีเหตุผลอันจะเกิดการโต้แย้งกันโดยตกลงกันระงับข้อพิพาทนั้นให้เสร็จสิ้นไป" ซึ่งหมายถึงการตกลงกันระหว่างคู่กรณีเพื่อระงับข้อพิพาท โดยการสละสิทธิบางส่วนเพื่อให้เกิดข้อตกลงที่ยอมรับได้ทั้งสองฝ่าย

2.ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 852: กำหนดว่า "เมื่อได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ การเรียกร้องซึ่งได้สละนั้นระงับสิ้นไป และสิทธิในสิ่งที่แสดงไว้ในสัญญานั้นให้เป็นของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่ระบุไว้" ซึ่งหมายความว่าสิทธิหรือข้อเรียกร้องที่แต่ละฝ่ายยอมสละจะระงับลง และแต่ละฝ่ายจะได้รับสิทธิตามที่กำหนดไว้ในสัญญา

3.ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคสอง: บัญญัติว่า "ศาลฎีกาจะพิจารณาเรื่องใด ๆ ซึ่งมิได้มีการยกขึ้นในชั้นอุทธรณ์ไม่ได้ เว้นแต่เรื่องนั้นจะเป็นปัญหาที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน" หมายถึงว่าปัญหาที่ไม่ได้ถูกยกขึ้นในศาลอุทธรณ์สามารถนำขึ้นมาพิจารณาในศาลฎีกาได้ หากเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน

4.ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 252: บัญญัติว่า "ในกรณีที่คู่ความยกปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนขึ้นกล่าวในชั้นศาลใด ศาลนั้นต้องพิจารณาแม้ปัญหานั้นจะมิได้ยกขึ้นมาก่อน" ซึ่งหมายความว่าหากมีการยกประเด็นที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนในศาลใด ศาลต้องพิจารณาปัญหานั้น แม้ว่าเรื่องนั้นจะไม่ได้ถูกกล่าวถึงมาก่อนในขั้นตอนก่อนหน้านี้

การอธิบายหลักกฎหมายเหล่านี้ช่วยให้ผู้อ่านเข้าใจความสำคัญของการทำสัญญาประนีประนอมยอมความและอำนาจศาลในการพิจารณาเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนในขั้นตอนต่าง ๆ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 727/2567

ตามบันทึกตกลงไว้เป็นหลักฐานได้ความว่า วันที่ 21 พฤษภาคม 2562 โจทก์และจำเลยกับพวกตกลงกันได้โดยโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 1,500,000 บาท ในวันดังกล่าว แล้วจำเลยกับพวกต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินทั้ง 3 แปลง ออกไปภายใน 15 วัน โดยวันที่ 23 พฤษภาคม 2562 เวลา 8 นาฬิกา ต้องให้ช่างรังวัดจากสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสงครามรังวัดที่ดินทั้ง 3 แปลง (รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 40775) เพื่อให้ทราบแนวเขตที่ชัดเจน เมื่อได้แนวเขตที่ชัดเจนแล้ว โจทก์และจำเลยตกลงเป็นอันยุติตามผลการรังวัด และต่างฝ่ายจะไม่เข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินของกันและกันอีกต่อไป บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงระงับข้อพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยให้เสร็จไปโดยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 และผลของสัญญาประนีประนอมยอมความย่อมทำให้การเรียกร้องซึ่งแต่ละฝ่ายได้ยอมสละนั้นระงับสิ้นไป และทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญานั้นว่าเป็นของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 จึงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย แสดงว่าโจทก์และจำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวโดยมุ่งที่จะรังวัดที่ดินเพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินให้ชัดเจนเป็นสำคัญ เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าได้มีการรังวัดที่ดินเพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินที่ชัดเจนตามที่ได้ตกลงกันไว้ และในข้อนี้ได้ความจากนายช่างรังวัดชำนาญงาน สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสงคราม ผู้ทำแผนที่พิพาท เบิกความตอบคำถามค้านว่า ในการรังวัดจัดทำแผนที่พิพาทไม่พบหลักหมุดของที่ดินทั้งหมด เช่นนี้ ย่อมไม่อาจทราบได้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 หรือไม่ เนื่องจากยังไม่ทราบแนวเขตที่ดินที่แน่นอน กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์ยังไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวซึ่งเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความให้ครบถ้วน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง แม้จำเลยจะไม่ได้ให้การต่อสู้และยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ แต่ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยย่อมยกขึ้นฎีกาได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคสอง ประกอบมาตรา 252

****โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 40775 ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้โจทก์มีสิทธิว่าจ้างบุคคลภายนอกรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินโดยให้จำเลยรับผิดชดใช้เงินค่าจ้างทั้งหมดที่โจทก์ชำระแก่ผู้รับจ้าง

*จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

*ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบ้านไม้ชั้นเดียวใต้ถุนสูงที่ปรากฏในแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.1 และภาพถ่ายหมาย จ.3 พร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 40775 และห้ามจำเลยและบริวารยุ่งเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไป หากไม่รื้อถอน ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท

*จำเลยอุทธรณ์

*ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ที่ว่า หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้โจทก์มีสิทธิว่าจ้างบุคคลภายนอกรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินโดยให้จำเลยรับผิดชดใช้เงินค่าจ้างทั้งหมดที่โจทก์ชำระแก่ผู้รับจ้าง ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ 3,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

*จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

*ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติว่า โจทก์มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 เนื้อที่ประมาณ 8 ไร่ 2 งาน 99 ตารางวา โดยซื้อมาจากนายเปลี่ยน สามีจำเลย เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2553 เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2562 โจทก์และจำเลยพร้อมด้วยนายประกิจ นางสาวพิมพ์วิมล และนางอิศวีร์พร เดินทางไปที่สถานีตำรวจภูธรเมืองสมุทรสงครามเพื่อเจรจาเรื่องที่โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 จากนายเปลี่ยน ที่ดิน น.ส. 3 เล่ม 8 หมู่ที่ 4 และที่ดินตราจองเลขที่ 202 เล่ม 3 หน้า 2 จากนายเปลี่ยน จำเลย นายประกิจ และนายประกอบ เป็นเงิน 9,200,000 บาท มีการชำระราคาแล้วบางส่วน 8,200,000 บาท ยังขาดอีก 1,500,000 บาท คู่กรณีสามารถตกลงกันได้และโจทก์ได้ชำระเงินจำนวนดังกล่าวครบถ้วนในวันดังกล่าวและมีการทำบันทึกข้อตกลงกัน ตามบันทึกตกลงไว้เป็นหลักฐานและสำเนารายงานประจำวันรับแจ้งเป็นหลักฐาน ต่อมาโจทก์มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบ้านไม้ชั้นเดียวไม่มีเลขที่ และขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 ภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ จำเลยรับหนังสือแล้วเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2563 ตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับไปรษณีย์ แต่จำเลยเพิกเฉย มีบ้านไม้ชั้นเดียวใต้ถุนสูงปลูกอยู่บนที่ดินพิพาท และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ทำแผนที่พิพาท ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.1

*คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า ตามบันทึกตกลงไว้เป็นหลักฐานเอกสารหมาย จ. 4 สรุปได้ความว่า ในวันทำบันทึกคือวันที่ 21 พฤษภาคม 2562 โจทก์และจำเลยกับพวกตกลงกันได้โดยโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 1,500,000 บาท ในวันดังกล่าว แล้วจำเลยกับพวกต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินทั้ง 3 แปลง ออกไปภายใน 15 วัน โดยวันที่ 23 พฤษภาคม 2562 เวลา 8 นาฬิกา ต้องให้ช่างรังวัดจากสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสงครามรังวัดที่ดินทั้ง 3 แปลง (รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 40775) เพื่อให้ทราบแนวเขตที่ชัดเจน เมื่อได้แนวเขตที่ชัดเจนแล้ว โจทก์และจำเลยตกลงเป็นอันยุติตามผลการรังวัดของช่างรังวัดสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสงคราม และต่างฝ่ายจะไม่เข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินของกันและกันอีกต่อไป บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงระงับข้อพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยให้เสร็จไปโดยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 และผลของสัญญาประนีประนอมยอมความย่อมทำให้การเรียกร้องซึ่งแต่ละฝ่ายได้ยอมสละนั้นระงับสิ้นไป และทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญานั้นว่าเป็นของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 852 จึงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย แสดงว่าโจทก์และจำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวโดยมุ่งที่จะรังวัดที่ดินเพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินให้ชัดเจนเป็นสำคัญ ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าได้มีการรังวัดที่ดินเพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินที่ชัดเจนตามที่ตกลงกันไว้ และในข้อนี้ได้ความจากนายยุคชาญ นายช่างรังวัดชำนาญงาน สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสงคราม ผู้ทำแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.1 เบิกความตอบคำถามค้านทนายจำเลยว่า ในวันรังวัดจัดทำแผนที่พิพาทไม่พบหลักหมุดของที่ดินทั้งหมด เช่นนี้ ย่อมไม่อาจทราบได้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 หรือไม่ เนื่องจากยังไม่ทราบแนวเขตที่ดินที่แน่นอน กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์ยังไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวซึ่งเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความให้ครบถ้วน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง แม้จำเลยจะไม่ได้ให้การต่อสู้และยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ แต่ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยย่อมยกขึ้นฎีกาได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคสอง ประกอบมาตรา 252 ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น

*พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ

ร่างคำฟ้องคดีแพ่ง

ศาล: ศาลจังหวัด/ศาลแพ่งที่มีเขตอำนาจ

โจทก์: [ชื่อ-นามสกุลโจทก์]

จำเลย: [ชื่อ-นามสกุลจำเลย]

เรื่อง: คดีแพ่งเรียกร้องให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดิน

ข้อเท็จจริง

1.โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 40775 ซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 8 ไร่ 2 งาน 99 ตารางวา โดยซื้อมาจากนายเปลี่ยน สามีของจำเลย ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2553 และได้จดทะเบียนเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมาย

2.เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2562 โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 1,500,000 บาท และจำเลยตกลงรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินภายใน 15 วัน ทั้งสองฝ่ายได้ทำบันทึกข้อตกลงระงับข้อพิพาทและต่างผ่อนผันให้กัน โดยมีผลผูกพันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 และ 852

3.โจทก์ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงโดยชำระเงินจำนวนที่ตกลงครบถ้วน แต่จำเลยยังไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบ้านไม้ชั้นเดียวใต้ถุนสูงออกจากที่ดิน และยังไม่ขนย้ายทรัพย์สินออกไป

4.โจทก์ได้มีการแจ้งหนังสือให้จำเลยดำเนินการรื้อถอนภายในกำหนดเวลา แต่จำเลยเพิกเฉย ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง

*ข้อกฎหมาย -การกระทำของจำเลยเป็นการฝ่าฝืนสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งมีผลผูกพันตามกฎหมาย ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องร้องเพื่อบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 และ 852

คำขอท้ายคำฟ้อง

1.ขอให้ศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบ้านไม้ชั้นเดียวใต้ถุนสูงออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 และขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินดังกล่าว

2.ขอให้ศาลห้ามจำเลยและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไป

3.ขอให้จำเลยชดใช้ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการรื้อถอนและค่าทนายความแก่โจทก์

4.ขอให้จำเลยรับผิดชอบค่าฤชาธรรมเนียมศาลทั้งหมด

คำฟ้องนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นแนวทางศึกษาเท่านั้น ควรปรับแก้ให้เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี