ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสัญญาขายฝาก
bulletสำนักทนายความ
bulletวิชาชีพทนายความ


เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน

 



สัญญาจะซื้อจะขายมีผลอย่างไรกับสัญญาซื้อขาย

ทนายความโทร0859604258

ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1

-Line Official Account : เพิ่มเพื่อนด้วย  QR CODE

สัญญาจะซื้อจะขายมีผลอย่างไรกับสัญญาซื้อขาย

คู่สัญญาทำสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อตกลงว่าผู้จะซื้อตกลงจะไม่ทำการดัดแปลงต่อเติมส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและผู้จะขาย และจะไม่ทำการต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร ต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว ทางผู้ซื้อได้ทำผิดสัญญาดังกล่าว มีปัญหาว่า การที่ผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อแล้ว การกระทำผิดข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เป็นการโต้แย้งสิทธิของผู้ขายหรือไม่ ในเรื่องนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2542/2553

          สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น การทำสัญญาซื้อขายต่อมาภายหลังก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย.

           โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กส่วนที่ได้ต่อเติมขึ้นใหม่ด้านหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 100/20 หมู่ที่ 7 แขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร ให้กลับอยู่ในสภาพเดิม หากจำเลยทั้งสองไม่กระทำให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนสิ่งก่อสร้างดังกล่าวให้อยู่ในสภาพเดิมได้โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้เงิน 113,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับชดใช้เบี้ยปรับอีกวันละ 1,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างให้กลับอยู่ในสภาพเดิม

          จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์คืนเงินประกัน 27,440 บาท และค่าบำรุงรักษาถนน 3,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสอง ให้โจทก์ทำบ่อบำบัดน้ำเสียให้แล้วเสร็จใน 90 วัน กับให้โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมผ่านถนนหน้าบ้านจำเลยทั้งสองถึงถนนหลวง หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์คืนเงิน 3,000 บาท แก่จำเลยทั้งสอง ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
          โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กส่วนที่ได้ปลูกสร้างต่อเติมขึ้นใหม่ด้านหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 100/20 หมู่ที่ 7 แขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร ให้กลับอยู่ในสภาพเดิม ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้เงิน 50,000 บาท และเบี้ยปรับอีกวันละ 100 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างให้กลับอยู่ในสภาพเดิม ยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้โจทก์คืนเงินค่าบำรุงรักษาถนน 3,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยทั้งสองฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า การที่จำเลยทั้งสองต่อเติมอาคารดังกล่าวเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายต่อมาภายหลังก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย คดีนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองตกลงจะไม่ทำการดัดแปลง ต่อเติมส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและโจทก์ กับจะไม่ทำการต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร โดยไม่ปรากฏในการทำสัญญาซื้อขายว่ามีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อตกลงดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายจึงมีผลผูกพันจำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร โดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและโจทก์ จำเลยทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ส่วนที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างเพิ่มเติมนั้น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง หากการต่อเติมอาคารของจำเลยทั้งสองจะเป็นการผิดต่อกฎหมายอย่างไร เป็นเรื่องของพนักงานเจ้าหน้าที่ที่จะดำเนินการกับจำเลยทั้งสอง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างเพิ่มเติมดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารสิ่งก่อสร้างดังกล่าว ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้นบางส่วน

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอที่ให้รื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างเพิ่มเติม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.

( อร่าม เสนามนตรี - อร่าม แย้มสอาด - สิงห์พล ละอองมณี )
ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายประยุทธ ไชยพิณ
ศาลอุทธรณฺ์ - นายชำนาญ รวิวรรณพงษ์
 


ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ  โทร. 0859604258     *      สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ        




นิติกรรม

ทำสัญญากู้ยืมเงินในฐานะผู้แทนของสมาคมไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว
การโอนที่ดินในระยะเวลาห้ามโอนเป็นโมฆะ
สัญญารับเหมาก่อสร้างเลิกกัน คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม
การขายอสังหาริมทรัพย์ของบุตรผู้เยาว์จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลเสียก่อน
นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย, ฝ่าฝืนกฎหมาย
องค์ประกอบของนิติกรรม การถอนฟ้องเป็นนิติกรรม การร้องทุกข์ไม่เป็นนิติกรรม
ผลของการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม
ลูกหนี้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเกินอัตราเป็นโมฆะต้องนำมาหักเป็นต้นเงิน
คู่สัญญามีอำนาจฟ้องให้โอนทรัพย์สินให้บุตรได้
กฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยฝ่าฝืนเป็นโมฆะ | ดอกเบี้ยผิดนัด
นิติกรรมอำพรางคู่กรณีต้องแสดงเจตนาทำนิติกรรมขึ้นสองนิติกรรม
ผู้จะขายไม่ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินผู้จะซื้อไม่รู้สัญญาไม่เป็นโมฆะ
ผู้รับประกันภัยได้รับประกันวินาศภัยไว้โดยไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการ
การฟ้องคดีแพ่งมิใช่เป็นการทำนิติกรรม
สัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน
สิทธิในการเช่าซื้อเป็นมรดกหรือไม่?
การกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในสัญญาถือว่าเป็นเบี้ยปรับ
หนังสือมอบอำนาจ พิมพ์ลายนิ้วมือ
สิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
จดทะเบียนจำนองที่ดินเฉพาะส่วนของตน
ผู้แทนโดยชอบธรรมทำสัญญาขายไม้มรดกส่วนของผู้เยาว์-ไม่ต้องขออนุญาตศาลก่อน