ผู้จะขายไม่ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินผู้จะซื้อไม่รู้สัญญาไม่เป็นโมฆะ

ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินผู้จะขายแต่ฝ่ายเดียวรู้ว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินที่ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตโดยผู้จะซื้อมิได้ร่วมรู้ในวัตถุประสงค์ซึ่งเป็นประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการดังนั้นวัตถุประสงค์ของสัญญาจึงหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินย่อมไม่เป็นโมฆะ เมื่อผู้จะซื้อรู้ถึงข้อเท็จจริงภายหลังแต่ในขณะที่ผู้จะขายอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อได้ย่อมถือได้ว่าเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นโดยผู้จะซื้อไม่ต้องรับผิดชอบ ผู้จะซื้อไม่ยอมชำระเงินงวดต่อๆมาจึงหาได้ชื่อว่าเป็นผู้ผิดนัดไม่ ผู้จะขายจะบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ต่อมาคู่สัญญาตกลงเลิกสัญญากันต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  218/2539

 ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจำเลยผู้จะขายแต่ฝ่ายเดียวรู้ถึงการกระทำของตนว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืน หรือต้องห้ามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดินข้อ10 ที่ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการโดยโจทก์ผู้จะซื้อมิได้ร่วมรู้ในวัตถุประสงค์ซึ่งเป็นประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการดังนี้วัตถุประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องจึงหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทย่อมไม่เป็นโมฆะ เมื่อโจทก์รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยจัดสรรที่ดินโดยมิได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายซึ่งในขณะนั้นจำเลยอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ย่อมถือได้ว่าเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นโดยโจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบ ดังนั้นการที่โจทก์ไม่ยอมชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายงวดต่อๆมาจึงหาได้ชื่อว่าเป็นผู้ผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา205 ไม่ จำเลยจะบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ต่อมาการที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและทวงเงินที่ได้ชำระไว้แล้วคืนจำเลยก็มิได้โต้แย้งแสดงความประสงค์ให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปกลับบอกปัดชัดแจ้งว่าได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้วพฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยเมื่อเป็นกรณีที่มิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้งจึงให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา391 วรรคสอง และมาตรา 7
 
   โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นสามีภริยาโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ที่ 3 และที่ 4 เป็นบุตรของโจทก์ที่ 1 และที่ 2 เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2533 โจทก์ทั้งสี่ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินที่จำเลยโฆษณาว่าเป็นผู้จัดสรรรวม 4 แปลง ราคา 10,767,500 บาทในการโฆษณาขายจำเลยอ้างว่าได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในวันที่ 17 พฤษภาคม 2534 หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวแล้ว จำเลยไม่ได้พัฒนาที่ดินตามสัญญา โจทก์ทั้งสี่ได้ตรวจสอบที่กรมที่ดินจึงทราบว่า จำเลยยังมิได้เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งสี่จึงหยุดชำระเงินตามสัญญา โดยขอให้จำเลยแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน แต่จำเลยไม่อาจแสดงใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้ตรวจสอบได้รวมเงินที่โจทก์ทั้งสี่ชำระให้จำเลยแล้ว 1,722,800 บาท การที่จำเลยนำที่ดินออกขายโดยไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จึงเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยจึงเป็นโมฆะ ต้องคืนสู่ฐานะเดิม แต่จำเลยกลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญา และริบเงินของโจทก์ทั้งสี่ที่ได้ชำระให้จำเลยไว้แล้วจำเลยจึงต้องคืนเงิน 1,722,800 บาท แก่โจทก์ทั้งสี่พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยได้รับเงินไปโจทก์ทั้งสี่ทวงถามให้ชำระแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามสำเนาท้ายฟ้องเป็นโมฆะ ให้จำเลยคืนเงิน 1,722,800 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่

          จำเลยให้การว่า จำเลยประกอบการค้าที่ดินตามฟ้องโดยได้รับอนุญาตจากทางราชการถูกต้องตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยจึงไม่เป็นโมฆะ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจเรียกเงินที่ได้ชำระแล้วคืนเพราะโจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายผิดนัดไม่ชำระราคาค่าที่ดินตามสัญญา ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้น พิพากษายกฟ้อง
          โจทก์ ทั้ง สี่ อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยคืนเงิน 1,722,800 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่
          จำเลย ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ว่าเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2533 โจทก์ทั้งสี่ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยคนละ 1 แปลง รวม 4 แปลง คือที่ดินพิพาทรวมเป็นเงิน 10,767,500 บาท โดยชำระเงินเป็นงวด ๆ และจะชำระเงินส่วนที่เหลือภายในวันที่ 17 พฤษภาคม 2534 แล้วจำเลยจะนัดโจทก์ทั้งสี่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นหนังสือล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 โจทก์ทั้งสี่ได้ชำระเงินค่าที่ดิน 4 งวด เป็นเงิน 1,722,800 บาท แล้วไม่ชำระเงินอีกเพราะเพิ่งทราบว่าจำเลยยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินพิพาท ส่วนจำเลยได้ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินที่พิพาทเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2533 ตามคำขออนุญาตเอกสารหมาย ล.1 ซึ่งคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินได้อนุญาตให้ทำการจัดสรรโดยมีเงื่อนไขเมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2533 ตามหนังสือแจ้งการอนุญาตเอกสารหมาย ล.2 และต่อมาวันที่ 9 ตุลาคม 2534 ก็ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินพิพาทแล้ว ตามใบอนุญาตเอกสารหมาย ล.3 เมื่อโจทก์ทั้งสี่ไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทตามเวลาที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย 3 งวด ติดกันจำเลยจึงแจ้งให้ชำระเงินและบอกเลิกสัญญา ตามเอกสารหมาย ล.6 ถึง ล.8 หลังจากนั้นโจทก์ทั้งสี่ก็ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยและทวงเงินที่ได้ชำระไปแล้วคืนตามเอกสารหมาย จ.5

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 เป็นโมฆะหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว จำเลยแต่ฝ่ายเดียวรู้ถึงการกระทำของตนว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดิน ข้อ 10 ที่ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการ โดยอีกฝ่ายหนึ่งคือโจทก์ทั้งสี่มิได้ร่วมรู้ในวัตถุประสงค์ซึ่งเป็นประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการ วัตถุประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องจึงหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 ย่อมไม่เป็นโมฆะ

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้วหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่าเมื่อโจทก์ทั้งสี่รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยจัดสรรที่ดินโดยมิได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายซึ่งในขณะนั้นจำเลยอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ย่อมถือได้ว่าเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นโดยโจทก์ทั้งสี่ไม่ต้องรับผิดชอบ ดังนั้น การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่ยอมชำระเงินงวดต่อ ๆ มาอีกโจทก์ทั้งสี่หาได้ชื่อว่าเป็นผู้ผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 205 ไม่ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวหาได้ไม่ แต่อย่างไรก็ดี ต่อมาโจทก์ทั้งสี่ได้บอกเลิกสัญญาและทวงเงินที่ได้ชำระไว้แล้วคืน จำเลยก็มิได้โต้แย้งแสดงความประสงค์ให้โจทก์ทั้งสี่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปกลับบอกปัดชัดแจ้งว่าได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ทั้งสี่แล้วพฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ทั้งสี่และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยาย โจทก์ทั้งสี่และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งโจทก์ทั้งสี่จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงิน 1,722,800 บาท ที่ได้ชำระไปแล้ว ส่วนปัญหาเรื่องอัตราดอกเบี้ยนั้นเมื่อเป็นเงินที่จำเลยจะต้องใช้คืน ให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยและเป็นกรณีที่มิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง และมาตรา 7 โจทก์ทั้งสี่จะเรียกอัตราร้อยละ15 ต่อปีหาได้ไม่ เพราะโจทก์ทั้งสี่มิได้นำสืบถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายว่าเสียหายอย่างไรเท่าใด

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่ด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
 
  ป.พ.พ.

มาตรา 7  ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

มาตรา 150  การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ

มาตรา 205  ตราบใดการชำระหนี้นั้นยังมิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบ ตราบนั้นลูกหนี้ยังหาได้ชื่อว่าผิดนัดไม่

มาตรา 391  เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่
ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้
ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น
การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286

ข้อ 10 ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการการขอและการออกใบอนุญาตให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์เงื่อนไขและวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวงและให้เสียค่าธรรมเนียมตามที่กำหนดในกฎกระทรวง