ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสัญญาขายฝาก
bulletสำนักทนายความ
bulletวิชาชีพทนายความ


เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน

 



กฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยฝ่าฝืนเป็นโมฆะ | ดอกเบี้ยผิดนัด

ทนายความโทร0859604258

ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1

-Line Official Account : เพิ่มเพื่อนด้วย  QR CODE

กฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยฝ่าฝืนเป็นโมฆะ  | ดอกเบี้ยผิดนัด

ดอกเบี้ยผิดนัดคืออะไร? ดอกเบี้ยผิดนัดกับดอกเบี้ยตามสัญญากู้ยืมเงิน ผู้กู้ยืมต้องรับผิดแตกต่างกันอย่างไร หนี้ถึงกำหนดชำระตามสัญญากู้ยืม ลูกหนี้ไม่ชำระ ถือว่าผิดนัด ผู้กู้เรียกดอกเบี้ยผิดนัดได้ร้อยละ 7.5 ต่อปี แม้ในสัญญากู้ยืมเงินจะเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราเป็นโมฆะก็ตาม

แม้โจทก์จะไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยตั้งแต่วันทำสัญญากู้เพราะดอกเบี้ยที่เรียกเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด เป็นโมฆะก็ตาม แต่จำเลยต้องรับผิดใช้ ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินกู้ให้โจทก์ในระหว่างที่จำเลย ผิดนัดตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 224 และเมื่อไม่ปรากฏว่าก่อนฟ้องคดีได้ มีการผิดนัด จำเลยจึงต้องชดใช้ดอกเบี้ยให้โจทก์ตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1178/2519

        โจทก์ฟ้องว่า จำเลยกู้เงินโจทก์ไปสองครั้ง และสัญญาให้ดอกเบี้ยร้อยละ3 และ 5 ต่อเดือนตามลำดับ ตามสัญญากู้ท้ายฟ้อง ตั้งแต่กู้ไปจำเลยไม่ได้ชำระดอกเบี้ยให้โจทก์เลย โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยร้อยละ 7 บาท 50 สตางค์ ต่อปี ขอให้ศาลบังคับจำเลยชำระเงินต้นและดอกเบี้ยตั้งแต่วันกู้จนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยให้การว่า ดอกเบี้ยตามสัญญากู้ทั้งสองฉบับนับเป็นโมฆะ หนังสือสัญญากู้ฉบับแรกได้ทำไว้จริง แต่เป็นหนังสือรับเงินมัดจำล่วงหน้าในการที่จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์ ส่วนสัญญากู้ฉบับหลังจำเลยไม่ได้กู้ ลายมือชื่อในช่องผู้กู้ไม่ใช่ลายมือชื่อจำเลย

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วฟังว่า จำเลยกู้เงินโจทก์ตามฟ้อง พิพากษาให้จำเลยใช้ต้นเงินและดอกเบี้ย และดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

       จำเลยอุทธรณ์

        ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งตั้งแต่วันทำสัญญากู้ แต่โจทก์มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยโดยเหตุผิดนัดในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี และสัญญากู้ทั้งสองฉบับปิดแสตมป์บริบูรณ์แล้ว ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้พิพากษาแก้ ให้จำเลยใช้ต้นเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีเท่าที่โจทก์ขอมา นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จ

        จำเลยฎีกา
         ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้ทำสัญญากู้ไว้จริง ลายมือชื่อในสัญญากู้เป็นลายมือชื่อของจำเลย ที่จำเลยฎีกาว่าสัญญากู้ทั้งสองฉบับได้ปิดอากรแสตมป์และมีเพียงรอยหมึกขีดฆ่าเท่านั้น มิได้ลงวันที่ที่ขีดฆ่าด้วยไม่เป็นการขีดฆ่าที่ถูกต้องตามประมวลรัษฎากร มาตรา 103 จึงเป็นการปิดแสตมป์ไม่บริบูรณ์ จะใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ ดังที่บัญญัติไว้ใน มาตรา 118 แห่งประมวลรัษฎากร นั้น ศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่เห็นว่า แม้ประมวลรัษฎากร มาตรา 103 จะให้ความหมายของคำว่า "ขีดฆ่า"ว่า "การกระทำเพื่อมิให้ใช้แสตมป์ได้อีก โดยในกรณีแสตมป์ปิดทับได้ลงลายมือชื่อหรือลงชื่อห้างร้านบนแสตมป์ หรือขีดเส้นคร่อมฆ่าแสตมป์ที่ปิดทับกระดาษและลง วัน เดือน ปี ที่กระทำสิ่งเหล่านี้ด้วย ฯลฯ" ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่า ความมุ่งหมายของคำว่า "ขีดฆ่า" นั้น ก็เพื่อจะให้แสตมป์ที่ปิดทับเอกสารนั้นใช้ไม่ได้ต่อไปเท่านั้น มาตรา 103 จึงให้ความหมายไว้ในตอนแรกว่าเป็นการกระทำเพื่อมิให้ใช้แสตมป์ได้อีกเท่านั้น ฉะนั้น เมื่อได้กระทำการใด ๆให้แสตมป์นั้นใช้ไม่ได้อีกต่อไปแล้ว แม้จะมิได้ปฏิบัติให้ครบถ้วนตามข้อความที่อธิบายเพิ่มเติมไว้ ก็ถือได้ว่าเป็นการขีดฆ่าตามความหมายของมาตรา 103ที่ได้บัญญัติเกี่ยวกับคำว่า ขีดฆ่า นั้นแล้ว การที่ได้มีการขีดฆ่าอากรแสตมป์ที่ปิดบนเอกสารสัญญากู้ด้วยหมึกเพื่อมิให้อากรแสตมป์นั้นใช้ได้อีกต่อไป จึงเป็นการขีดฆ่าที่ชอบแล้ว แม้จะมิได้ลง วัน เดือน ปี ที่ขีดฆ่า ก็ถือว่าสัญญากู้ที่โจทก์นำมาฟ้องนี้ปิดแสตมป์บริบูรณ์แล้ว ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากรมาตรา 118 ที่จะใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่ง และวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ด้วยว่า แม้โจทก์จะไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยตั้งแต่วันทำสัญญากู้ เพราะดอกเบี้ยที่เรียกเกินอัตรานั้นเป็นโมฆะก็ตาม แต่เมื่อหนี้เงินกู้นี้เป็นหนี้เงิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี จำเลยจึงต้องรับผิดใช้ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินกู้ให้โจทก์ในระหว่างที่จำเลยผิดนัด ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 224 และเมื่อไม่ปรากฏว่าก่อนวันฟ้องคดีได้มีการผิดนัด จำเลยจึงต้องชดใช้ดอกเบี้ยให้โจทก์ตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป

                พิพากษายืน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 224 หนี้เงินนั้น ท่านให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดร้อยละเจ็ดกึ่งต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมายก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น
ท่านห้ามมิให้คิดดอกเบี้ยซ้อนดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัด
การพิสูจน์ค่าเสียหายอย่างอื่นนอกกว่านั้น ท่านอนุญาตให้พิสูจน์ได้ 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 344/2511

การที่โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดินในต่างจังหวัดและประสงค์จะให้บุตรเป็นผู้รับโอน. แต่บุตรยังเป็นเด็กและอยู่ในกรุงเทพฯ. จึงให้จำเลยเป็นผู้รับโอนแทนนั้น. แม้จำเลยจะเข้าครอบครองเสียภาษี และแจ้งการครอบครองลงชื่อของจำเลยเองในที่ดินแปลงนั้นก็ตาม ก็เป็นการครอบครองแทนโจทก์. ถึงแม้จำเลยจะครอบครองมานานเท่าใดก็ไม่อาจยกอายุความขึ้นใช้ยันโจทก์ได้. และจำเลยจะอ้างว่ายึดถือครอบครองเพื่อตนเองก็ไม่ได้. เพราะมิได้มีการเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ โดยบอกกล่าวไม่เจตนาจะยึดถือแทนหรือครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก.

การที่โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดินและให้จำเลยซึ่งเป็นคนไทยเป็นผู้รับโอนแทนนั้น.วัตถุประสงค์ของสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย. เพราะขัดกับประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา113. จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113. โจทก์จะบังคับจำเลยให้โอนที่ดินนั้นให้แก่โจทก์โดยโอนในนามของบุตรโจทก์ซึ่งเป็นคนไทยหาได้ไม่. และการยึดถือที่ดินของจำเลยเป็นการยึดถือแทนโจทก์. จำเลยก็จะอ้างว่าเป็นเจ้าของไม่ได้. ผลต่อไปต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96. (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 6/2511).

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดิน 2 แปลงพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างจากนายก่วนยู่ แต่เนื่องจากโจทก์อยู่ในจังหวัดพระนครและเป็นคนต่างด้าว ประสงค์จะให้นายประสงค์บุตรโจทก์เป็นผู้รับโอนแต่นายประสงค์ยังเป็นเด็กและอยู่ในกรุงเทพฯ จึงมอบให้จำเลยรับโอนแทน ต่อมาจำเลยโอนที่ดินแปลงหนึ่งให้โจทก์ อีกแปลงหนึ่งจำเลยเพิกเฉยไม่โอนให้บุตรโจทก์ จึงขอให้บังคับจำเลยโอนให้โจทก์ในนามนายประสงค์ ลิ่มเจริญ จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นฟังว่า จำเลยซื้อที่พิพาทแทนโจทก์ แต่จำเลยได้ครอบครองเป็นของตนเอง โจทก์ก้รู้มิได้ฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาท จำเลยรับโอนที่พิพาทมาในฐานะตัวแทนโจทก์ การที่จำเลยเข้าครอบครองเสียภาษีและแจ้งการครอบครองที่ดินแม้จะลงชื่อของจำเลยเอง ก็เป็นการครอบครองแทนโจทก์ ฉะนั้นแม้จำเลยจะครอบครองมานานเท่าใดก็ไม่อาจยกอายุความขึ้นใช้ยันโจทก์และจะอ้างว่าเป็นการยึดถือครอบครองเพื่อตนเองก็ไม่ได้ เพราะมิได้มีการเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวว่าไม่เจตนาจะยึดถือแทน หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 จำเลยจึงไม่ได้สิทธิครอบครองที่พิพาท การที่โจทก์เป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดิน และให้จำเลยซึ่งเป็นคนไทยเป็นผู้รับโอนแทนโจทก์จะขอให้บังคับจำเลยให้โอนที่ดินให้โจทก์โดยให้โอนในนามนายประสงค์ ลิ่มเจริญบุตรโจทก์ได้หรือไม่ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า วัตถุประสงค์ของสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นการต้องห้ามขัดแจ้งโดยกฎหมาย เพราะขัดกับประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 และ 113 จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 113 และจำเลยถือที่พิพาทแทนโจทก์ จำเลยอ้างว่าเป็นเจ้าของไม่ได้ ทั้งโจทก์จะบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้บุตรโจทก์ก็ไม่ได้ผลต่อไปต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 พิพากษายืนในผลที่ให้ยกฟ้อง.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 312/2511

แม้สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ข้อ 2 มีความว่านับแต่วันทำหนังสือสัญญาเป็นต้นไป กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อ ฯลฯ แต่สัญญาข้อ 4 ก็มีความว่า โดยที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลสัญชาติต่างด้าวจะต้องได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยเสียก่อนจึงเข้ารับโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดได้ และเมื่อผู้ซื้อได้รับอนุญาตจากทางราชการให้เข้าถือกรรมสิทธิ์ได้แล้วผู้ขายพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดให้เป็นของผู้ซื้อดังนี้ แสดงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทยังไม่โอนไปเป็นของจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นนิติบุคคลสัญชาติต่างด้าว โดยคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไป ถึงแม้ว่าผู้จะซื้อได้ชำระราคาและเข้าครอบครองทรัพย์ด้วย ก็เป็นการครอบครองแทนผู้จะขาย เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล. 1 ทั้งหมด สัญญานี้เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 คนต่างด้าวซึ่งมีสนธิสัญญากับประเทศไทยอาจได้มาซึ่งที่ดินตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้อนุญาตแล้วจึงไม่เป็นข้อห้ามโดยเด็ดขาดที่ไม่ให้คนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยฉะนั้น สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล. 1 ซึ่งมีข้อความว่าให้จำเลยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กัน จึงไม่เป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหาเป็นโมฆะไม่ การที่ผู้จะขายกับผู้จะซื้อทำสัญญาจำนองและสัญญาเช่าทรัพย์พิพาทกันอีกชั้นหนึ่งนั้นเมื่อไม่มีผลทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปจากผู้จะขาย ก็ถือไม่ได้ว่าผู้จะขายกับผู้จะซื้อมีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย ไม่ต้องให้ผู้จะซื้อขออนุญาต เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดิน

ผู้จะขายตกลงจำนองทรัพย์ที่จะขายไว้กับผู้จะซื้อ และในสัญญาจำนองตกลงกันให้ถือเอาเงินที่ชำระราคาตามสัญญาจะซื้อขายเป็นเงินจำนอง เมื่อมีข้อสัญญาว่าให้การจำนองนี้เป็นประกันเงินที่ผู้จะขายอาจต้องคืนผู้จะซื้อเมื่อมีการเลิกสัญญาจะซื้อขายกัน ย่อมเป็นสัญญาที่มีมูลหนี้สมบูรณ์ใช้บังคับได้ และในกรณีที่ผู้จะซื้อตกลงเช่าทรัพย์พิพาทที่จะซื้อจากผู้จะขายสัญญาเช่าก็ย่อมปฏิบัติต่อกันได้ ซึ่งผู้จะซื้อซึ่งเป็นผู้เช่าย่อมใช้สิทธิตามสัญญานี้เข้าครอบครองใช้ทรัพย์พิพาท ฉะนั้น สัญญาจำนองสัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ และไม่เป็นการอำพรางนิติกรรมสัญญาจะซื้อขาย(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 6/2511)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นภริยาและผู้จัดการมรดกของนายฉันทแปลงนาม ก่อนถึงแก่กรรมนายฉันทเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 4499พร้อมสิ่งปลูกสร้างราคา 360,000 บาท พ.ศ. 2497 จำเลยได้ตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากนายฉันท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันเอง จำเลยเป็นคนต่างด้าวต้องห้ามไม่ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นการฝ่าฝืนกฎหมายและขัดต่อความสงบ สัญญาไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตกเป็นโมฆะและโดยเจตนาจะอำพรางสัญญาซื้อขาย จำเลยจัดให้นายฉันททำสัญญาจำนองไว้กับจำเลยเป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมกันนั้นได้ให้นายฉันททำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับจำเลยมีกำหนด 30 ปี มิได้มีเจตนาแท้จริงในการอำพรางและให้เช่า ไม่มีการชำระเงินตามสัญญาจำนองและเช่าต่อกัน สัญญา 2 ฉบับจึงเป็นสัญญาค้ำจุนสัญญาซื้อขาย ตกเป็นโมฆะ ขอให้ศาลพิพากษาว่าสัญญาซื้อขาย สัญญาจำนอง และสัญญาเช่าเป็นโมฆะเสียเปล่าไม่ผูกพันกองมรดก ผู้จัดการมรดกและทายาทและสั่งเพิกถอนเสียกับบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนให้ปลอดภาระจำนองและการเช่าพร้อมกับคืนที่ดินให้โจทก์ ฯลฯ

จำเลยให้การว่า แม้ตามสัญญาจะเรียกว่าสัญญาซื้อขาย แต่ตามความจริงและตามกฎหมายโดยเจตนาของคู่สัญญา เป็นสัญญาจะซื้อขายกฎหมายไม่ห้ามบริษัทต่างด้าวทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เพียงแต่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการก่อนสัญญาจำนอง สัญญาเช่าที่ดิน ไม่ใช่เป็นนิติกรรมอำพราง ถ้าทางราชการอนุญาตให้จำเลยซื้อที่ดินได้ สัญญาจำนอง สัญญาเช่าก็เป็นอันสิ้นผล ฯลฯ

         ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้ ให้งดสืบพยานและเห็นว่าสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายไม่ใช่ซื้อขายเด็ดขาด ไม่จำต้องจดทะเบียนและไม่เป็นโมฆะพิพากษายกฟ้อง


       โจทก์อุทธรณ์
        ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

        โจทก์ฎีกา
         ปัญหาคงมีว่า สัญญาซื้อขาย สัญญาจำนองและสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ถึง จ.ล.5 ที่ทำขึ้นระหว่างนายฉันท แปลงนาม (ซึ่งเป็นผู้ขาย ผู้จำนอง และผู้ให้เช่า) กับจำเลยซึ่งเป็นบุคคลต่างด้าวนั้น เป็นโมฆะหรือไม่

ศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ข้อ 2มีความว่า "นับแต่วันทำหนังสือฉบับนี้เป็นต้นไป กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขาย ไม่ว่าจะปรากฏตามโฉนดเป็นของบุคคลใดก็ตามย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อแต่ผู้เดียวเด็ดขาด และผู้ซื้อในฐานะผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายนี้ ชอบที่จะใช้สิทธิและใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่ซื้อขายอย่างเต็มที่" ก็ตาม แต่ตามสัญญาข้อ 4 ก็มีความว่า "โดยที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลสัญชาติต่างด้าวจะต้องได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยเสียก่อน จึงเข้ารับโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดได้ ผู้ขายจึงรับรองที่จะให้ความร่วมมือและสนับสนุนทุกประการต่อผู้ซื้อ เพื่อการขออนุญาตเข้าถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนี้ และเมื่อผู้ซื้อได้รับอนุญาตจากทางราชการให้เข้าถือกรรมสิทธิ์ได้แล้วผู้ขายพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดให้เป็นของผู้ซื้อโดยพลัน" แสดงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทยังไม่โอนไปเป็นของจำเลยผู้ซื้อ โดยคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไป สัญญาจำนองและสัญญาเช่าที่ทำขึ้นก็เป็นการรับรองว่านายฉันทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ตลอดมา คู่สัญญามิได้ยึดถือว่ากรรมสิทธิ์ได้โอนกันตามสัญญาข้อ 2 แต่ประการใด ถึงแม้ว่าผู้จะซื้อได้ชำระราคาและเข้าครอบครองทรัพย์ด้วย ก็ยังต้องถือว่าครอบครองแทนผู้จะขายอยู่ ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาจึงเห็นว่า เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ทั้งหมดโดยตลอดแล้วสัญญานี้เป็นเพียงแต่สัญญาจะซื้อขายเท่านั้น นอกจากนี้ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวซึ่งมีสนธิสัญญากับประเทศไทยอาจได้มาซึ่งที่ดินตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวงและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้อนุญาตแล้ว จึงไม่เป็นข้อห้ามโดยเด็ดขาดที่ไม่ให้คนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยฉะนั้นสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ซึ่งมีข้อความว่า ให้จำเลยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กัน จึงไม่เป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย หาเป็นโมฆะไม่ การที่นายฉันทกับจำเลยทำสัญญาจำนอง และสัญญาเช่าทรัพย์พิพาทกันอีกชั้นหนึ่ง เมื่อไม่มีผลทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปจากนายฉันท ก็ถือไม่ได้ว่านายฉันทกับจำเลยมีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมายไม่ต้องให้จำเลยขออนุญาตเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะสัญญาจำนองที่ตกลงกันให้ถือเอาเงินที่ชำระราคาทรัพย์ตามสัญญาจะซื้อขายเป็นเงินจำนองด้วยนั้น ปรากฏตามสัญญาตามเอกสาร จ.ล.1 ข้อ 6ข. ว่า ให้การจำนองนี้เป็นประกันเงินที่นายฉันทอาจต้องคืนจำเลย เมื่อมีการเลิกสัญญาจะซื้อขายกันย่อมเป็นสัญญาที่มีมูลหนี้สมบูรณ์ใช้บังคับได้ ส่วนสัญญาเช่าก็ปฏิบัติต่อกันได้ ซึ่งจำเลยย่อมใช้สิทธิตามสัญญานี้ เข้าครอบครองใช้ทรัพย์พิพาทได้ ฉะนั้น สัญญาจำนองและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ และไม่เป็นการอำพรางนิติกรรมสัญญาจะซื้อขายตามเอกสาร จ.ล.1

พิพากษายืน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5825/2539

ช. บิดาโจทก์จำเลยเป็นคนต่างด้าวที่ไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จึงลงชื่อจำเลยเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์แทนการที่ซ. ได้ที่ดินมาดังกล่าวแม้จะถือได้ว่าเป็นการได้มาโดยไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา86แต่การได้ที่ดินมานั้นก็มิใช่ว่าจะไม่มีผลใดๆเสียเลยเพราะซ. ยังมีสิทธิได้รับผลตามมาตรา94ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินนั้นได้ภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดหรืออธิบดีอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้จึงต้องถือว่าตราบใดที่หรืออธิบดียังไม่ได้จำหน่ายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวก็ยังเป็นของซ. เมื่อซ.ถึงแก่ความตายนั้นย่อมเป็นทรัพย์มรดกซึ่งโจทก์ในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมของซ. มีอำนาจฟ้องขอแบ่งทรัพย์มรดกดังกล่าวจากจำเลยได้โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของนายซงเล้งหรือซ้งเล้ง แซ่นิ้มหรือแซ่ลิ้ม กับนางบั๊กสูงทรงพินิจจิต นายซงเล้ง ถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 30 มกราคม2533 โดยมิได้ทำพินัยกรรม มีทรัพย์มรดกคือที่ดินโฉนดเลขที่176033 และ 176034 พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 146/139-140ที่ดินโฉนดเลขที่ 90957, 186552 และ 186553 ต่อมาได้ปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 25/229-230 ลงบนที่ดินดังกล่าว แต่เนื่องจากนายซงเล้งเป็นคนต่างด้าวไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จึงลงชื่อจำเลยกับนายชัชชัย ทรงมุนีโรจน์ เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์แทน ต่อมานายชัชชัยโอนให้จำเลยมีชื่อเพียงผู้เดียว โจทก์มีสิทธิรับมรดกในทรัพย์มรดกดังกล่าวจำนวน1 ใน 7 ส่วน ภายหลังจากแบ่งให้นางบั๊กสูงครึ่งหนึ่งแล้วคิดเป็นเงิน 428,571.43 บาท และทวงถามให้จำเลยแบ่งทรัพย์มรดกดังกล่าวแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยแบ่งทรัพย์มรดกดังกล่าวภายหลังจากแบ่งให้นางบั๊กสูงครึ่งหนึ่งแล้ว โดยแบ่งออกเป็น7 ส่วน ให้โจทก์ 1 ส่วน คิดเป็นเงิน 428,571.43 บาท หากไม่สามารถแบ่งได้ให้ประมูลระหว่างกันเอง และหากตกลงไม่ได้ให้นำทรัพย์มรดกดังกล่าวออกขายทอดตลาดแล้วนำเงินแบ่งให้โจทก์ 1 ใน 7 ส่วน

จำเลยให้การว่า ที่ดินทั้งห้าแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องไม่ใช่ทรัพย์มรดกของบิดาโจทก์จำเลย ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยแบ่งที่ดินโฉนดเลขที่ 176030(ที่ถูกต้อง 176033) และ 176034 ตำบลสวนหลวง (พระโขนงฝั่งใต้)อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถวเลขที่146/139-140 ที่ดินโฉนดเลขที่ 90957, 186552 และ 186553ตำบลสวนหลวง (บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 25/229-230 ให้โจทก์ 1 ใน 14 ส่วนคิดเป็นเงิน 428,571.43 บาท หากไม่สามารถแบ่งได้ให้ประมูลระหว่างกันเอง และหากตกลงกันไม่ได้ให้นำทรัพย์มรดกดังกล่าวออกขายทอดตลาดแล้วนำเงินแบ่งให้โจทก์ 1 ใน 14 ส่วน คำขออื่นให้ยก

        จำเลยอุทธรณ์
        ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ตามคำฟ้องของโจทก์บรรยายว่าบิดาโจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ จึงลงชื่อจำเลยกับนายชัชชัย ทรงมุนีโรจน์ เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์แทน ต่อมานายชัชชัยโอนให้จำเลยมีชื่อเพียงผู้เดียวการกระทำของบิดาโจทก์เป็นการหลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 เป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย และเมื่อโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องอุทธรณ์ข้ออื่นของจำเลยจึงไม่เป็นสาระแก่คดีที่จะต้องวินิจฉัยพิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง

        โจทก์ฎีกา
               ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายซงเล้งบิดาของโจทก์จำเลยเป็นคนต่างด้าวไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จึงลงชื่อจำเลยกับนายชัชชัยเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์แทน ต่อมานายชัชชัยโอนให้จำเลยมีชื่อเพียงผู้เดียวจริงตามคำฟ้องของโจทก์ การที่นายซงเล้งซึ่งเป็นบุคคลต่างด้าวได้ที่ดินมาดังกล่าวแม้จะถือได้ว่าเป็นการได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 แต่การได้ที่ดินมานั้นก็มิใช่ว่าจะไม่มีผลใด ๆ เสียเลยเพราะนายซงเล้งยังมีสิทธิได้รับผลตามมาตรา 94 ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินนั้นได้ภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด หรืออธิบดีอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ จึงต้องถือว่าตราบใดที่นายซงเล้งหรืออธิบดียังไม่ได้จำหน่ายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวก็ยังเป็นของนายซงเล้ง เมื่อนายซงเล้งถึงแก่ความตายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นย่อมเป็นทรัพย์มรดกของนางซงเล้ง ซึ่งโจทก์ในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมของนายซงเล้งมีอำนาจฟ้องขอแบ่งทรัพย์มรดกดังกล่าวจากจำเลยได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย และเนื่องจากศาลอุทธรณ์ยังไม่ได้วินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในประเด็นข้ออื่น จึงสมควรย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาและพิพากษาใหม่

             พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาและพิพากษาใหม่ตามรูปคดี

ประมวลกฎหมายที่ดิน

     มาตรา 86 คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย
(วรรคสอง)ภายใต้บังคับมาตรา 84 คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

     มาตรา 94 บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ปรึกษากฎหมาย  ปรึกษาทนายความ ลีนนท์  พงษ์ศิริสุวรรณ โทร. 0859604258   *    สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ




นิติกรรม

ทำสัญญากู้ยืมเงินในฐานะผู้แทนของสมาคมไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว
การโอนที่ดินในระยะเวลาห้ามโอนเป็นโมฆะ
สัญญารับเหมาก่อสร้างเลิกกัน คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม
การขายอสังหาริมทรัพย์ของบุตรผู้เยาว์จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลเสียก่อน
นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย, ฝ่าฝืนกฎหมาย
องค์ประกอบของนิติกรรม การถอนฟ้องเป็นนิติกรรม การร้องทุกข์ไม่เป็นนิติกรรม
ผลของการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม
ลูกหนี้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเกินอัตราเป็นโมฆะต้องนำมาหักเป็นต้นเงิน
คู่สัญญามีอำนาจฟ้องให้โอนทรัพย์สินให้บุตรได้
สัญญาจะซื้อจะขายมีผลอย่างไรกับสัญญาซื้อขาย
นิติกรรมอำพรางคู่กรณีต้องแสดงเจตนาทำนิติกรรมขึ้นสองนิติกรรม
ผู้จะขายไม่ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินผู้จะซื้อไม่รู้สัญญาไม่เป็นโมฆะ
ผู้รับประกันภัยได้รับประกันวินาศภัยไว้โดยไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการ
การฟ้องคดีแพ่งมิใช่เป็นการทำนิติกรรม
สัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน
สิทธิในการเช่าซื้อเป็นมรดกหรือไม่?
การกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในสัญญาถือว่าเป็นเบี้ยปรับ
หนังสือมอบอำนาจ พิมพ์ลายนิ้วมือ
สิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
จดทะเบียนจำนองที่ดินเฉพาะส่วนของตน
ผู้แทนโดยชอบธรรมทำสัญญาขายไม้มรดกส่วนของผู้เยาว์-ไม่ต้องขออนุญาตศาลก่อน