ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการจำนองทรัพย์สินที่มีเจ้าของรวม โดยประเด็นสำคัญคือการจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลผูกพันเฉพาะส่วนสิทธิของเจ้าของรวมที่ได้ทำนิติกรรมเท่านั้น หากไม่มีความยินยอมของเจ้าของรวมทั้งหมดตามมาตรา 1361 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจำนองไม่อาจผูกพันทั้งทรัพย์ ศาลฎีกาวินิจฉัยยืนยันหลักการนี้อย่างชัดเจนและมีนัยสำคัญต่อการทำธุรกรรมทางอสังหาริมทรัพย์

ข้อเท็จจริงของคดี

• จำเลยเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 3034 ตำบลบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ

• จำเลยทำสัญญาจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อโจทก์ โดยระบุชัดว่าเป็นการจำนองเฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของตน

• โจทก์ฟ้องบังคับชำระหนี้จำนวน 6,277,686.14 บาท พร้อมดอกเบี้ย หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองและทรัพย์สินอื่นของจำเลยขายทอดตลาด

• ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินพร้อมดอกเบี้ย และให้ยึดที่ดินทั้งแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างขายทอดตลาด

• ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

• ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การจำนองทรัพย์รวมต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง

• เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมเพียงคนเดียวจดทะเบียนจำนองโดยไม่มีความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น การจำนองจึงผูกพันได้เฉพาะ ส่วนสิทธิของจำเลย เท่านั้น

• ศาลแก้คำพิพากษาศาลล่าง โดยระบุว่า หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์สามารถยึดและขายทอดตลาดได้เฉพาะ ส่วนสิทธิของจำเลย ไม่กระทบสิทธิของเจ้าของรวมรายอื่น

การวิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมาย

1. หลักสิทธิในทรัพย์รวม (มาตรา 1361 ป.พ.พ.)

o วรรคหนึ่ง: เจ้าของรวมสามารถจัดการสิทธิของตนในทรัพย์รวมได้ตามส่วน

o วรรคสอง: การทำให้ทรัพย์สินรวมทั้งหมดตกเป็นภาระ ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน

2. การจำนองที่ดินเฉพาะส่วน

o หากเจ้าของรวมประสงค์จะใช้สิทธิของตนเพื่อเป็นประกันหนี้ สามารถทำได้เพียงเฉพาะส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์

o ผลคือเจ้าหนี้ยึดทรัพย์ได้เพียง “ส่วนสิทธิ” ของเจ้าของรวมนั้น ไม่ใช่ทั้งแปลง

3. ผลต่อธุรกรรมจำนองในทางปฏิบัติ

o สถาบันการเงินหรือผู้รับจำนองต้องตรวจสอบว่าเป็นทรัพย์สินรวม หรือกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว

o หากเป็นทรัพย์สินรวม ต้องตรวจสอบเอกสารการยินยอมของเจ้าของร่วม มิฉะนั้นอาจบังคับจำนองได้ไม่เต็มที่

 

IRAC Analysis

Issue: เจ้าของรวมเพียงคนเดียวสามารถจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดได้หรือไม่ หากเจ้าของรวมคนอื่นไม่ยินยอม

Rule: ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 – เจ้าของรวมสามารถจัดการสิทธิของตนตามส่วนได้ (วรรคหนึ่ง) แต่การก่อภาระผูกพันที่กระทบทั้งทรัพย์รวม ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน (วรรคสอง)

Application: จำเลยจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมอื่น ๆ การจำนองจึงมีผลเฉพาะส่วนสิทธิของจำเลย ไม่อาจบังคับถึงทรัพย์รวมทั้งหมดได้

Conclusion: ศาลฎีกาพิพากษาว่า การจำนองดังกล่าวไม่ผูกพันสิทธิของเจ้าของรวมอื่น บังคับได้เฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของจำเลยเท่านั้น

ข้อคิดทางกฎหมาย

• การทำธุรกรรมกับทรัพย์สินที่มีเจ้าของรวม ต้องตรวจสอบความยินยอมของเจ้าของร่วมทุกคนอย่างเคร่งครัด

• หากละเลย อาจทำให้สิทธิของผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ถูกจำกัดเพียงบางส่วน

• คำพิพากษานี้เป็นบรรทัดฐานสำคัญสำหรับสถาบันการเงิน ทนายความ และนักธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์

 

English Summary 

The Supreme Court Decision No. 5423/2010 concerns the mortgage of co-owned land. The Court ruled that without the consent of all co-owners under Section 1361 of the Civil and Commercial Code, a mortgage executed by one co-owner binds only that owner’s share, not the entire property. This decision highlights the importance of co-owner consent in real estate transactions.

สรุปคำแปลภาษาอังกฤษ 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5423/2553 เป็นกรณีข้อพิพาทเกี่ยวกับการจำนองที่ดินซึ่งมีเจ้าของรวมหลายราย ศาลฎีกามีคำวินิจฉัยว่า หากไม่มีความยินยอมจากเจ้าของรวมทั้งหมดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 การจำนองที่กระทำโดยเจ้าของรวมเพียงคนเดียวจะมีผลผูกพันได้เฉพาะในส่วนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของรวมนั้น ไม่อาจผูกพันทรัพย์สินทั้งแปลงได้ ทั้งนี้ คำพิพากษาดังกล่าวเน้นย้ำถึงความสำคัญของการได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมในการทำธุรกรรมที่ดิน

15 คำศัพท์กฎหมายที่น่าสนใจ

1. mortgage – การจำนอง

2. co-owned land – ที่ดินที่มีเจ้าของรวม

3. Court – ศาล

4. ruled – มีคำวินิจฉัย / มีคำพิพากษา

5. consent – ความยินยอม

6. co-owners – เจ้าของรวม

7. Section – มาตรา (ในกฎหมาย)

8. Civil and Commercial Code – ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

9. executed – กระทำ / ทำขึ้น (ใช้กับนิติกรรมหรือสัญญา)

10. binds – ผูกพัน / มีผลบังคับ

11. owner’s share – ส่วนสิทธิของเจ้าของ

12. property – ทรัพย์สิน

13. decision – คำพิพากษา / คำวินิจฉัย

14. importance – ความสำคัญ

15. real estate transactions – ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

15 คำศัพท์กฎหมายพร้อมความหมายเป็นภาษาอังกฤษ

1. mortgage meaning – loan secured by land

2. co-owned land meaning – land owned together

3. Court meaning – place where judges decide cases

4. ruled meaning – decided by a judge

5. consent meaning – permission or agreement

6. co-owners meaning – people who share ownership

7. Section meaning – part of a law

8. Civil and Commercial Code meaning – Thai law on contracts and property

9. executed meaning – signed or carried out legally

10. binds meaning – makes someone legally obligated

11. owner’s share meaning – portion of ownership

12. property meaning – land or belongings

13. decision meaning – judgment or ruling

14. importance meaning – being valuable or necessary

15. real estate transactions meaning – buying or selling land/buildings

ตัวอย่าง 15 คำศัพท์กฎหมายที่นำไปใช้ในประโยค

1. mortgage – การจำนอง

The bank asked him to sign a mortgage on his land.

He agreed because he needed money to expand his small shop.

• Literal: ธนาคารขอให้เขาเซ็นสัญญาการจำนองที่ดินของเขา

เขาตกลงเพราะต้องการเงินไปขยายร้านค้าเล็ก ๆ ของตน

• Natural: ธนาคารให้เขาจำนองที่ดิน เขาก็ยอมเพราะอยากได้เงินไปขยายร้าน

2. co-owned land – ที่ดินที่มีเจ้าของรวม

They argued about how to sell the co-owned land.

The brothers could not agree because each wanted a different price.

• Literal: พวกเขาโต้เถียงกันว่าจะขายที่ดินที่มีเจ้าของรวมอย่างไร

พี่น้องไม่สามารถตกลงกันได้เพราะแต่ละคนอยากได้ราคาที่ต่างกัน

• Natural: พวกเขาทะเลาะกันเรื่องที่ดินที่มีเจ้าของร่วม เพราะพี่น้องแต่ละคนอยากขายในราคาของตัวเอง

3. Court – ศาล

The Court listened carefully to both sides of the dispute.

People in the room waited quietly for the judge to speak.

• Literal: ศาลรับฟังทั้งสองฝ่ายในข้อพิพาทอย่างรอบคอบ

ผู้คนในห้องนั่งฟังอย่างเงียบ ๆ รอผู้พิพากษาพูด

• Natural: ศาลนั่งฟังเรื่องเถียงกันทั้งสองฝ่าย ทุกคนในห้องเงียบรอฟังคำตัดสิน

4. ruled – มีคำวินิจฉัย / มีคำพิพากษา

The Court ruled that the contract was not valid.

This made one side happy but left the other side very upset.

• Literal: ศาลมีคำวินิจฉัยว่าสัญญาไม่มีผลสมบูรณ์

สิ่งนี้ทำให้ฝ่ายหนึ่งพอใจ แต่ทำให้อีกฝ่ายไม่พอใจอย่างมาก

• Natural: ศาลตัดสินว่าสัญญาใช้ไม่ได้ ฝ่ายหนึ่งดีใจ แต่อีกฝ่ายเสียใจหนัก

5. consent – ความยินยอม

The contract was invalid without the consent of all parties.

The lawyer explained that everyone must agree before signing.

• Literal: สัญญาเป็นโมฆะหากไม่มีความยินยอมจากทุกฝ่าย

ทนายความอธิบายว่าทุกคนต้องเห็นชอบก่อนจะเซ็นได้

• Natural: สัญญาใช้ไม่ได้ถ้าไม่ยอมกันทุกคน ทนายบอกว่าต้องเห็นด้วยทั้งหมดก่อนเซ็น

6. co-owners – เจ้าของรวม

The co-owners could not decide whether to rent out the land.

One wanted to farm it, while another wanted to build houses.

• Literal: เจ้าของรวมไม่สามารถตัดสินใจได้ว่าจะปล่อยที่ดินให้เช่าหรือไม่

คนหนึ่งอยากทำการเกษตร แต่อีกคนอยากสร้างบ้าน

• Natural: เจ้าของร่วมตัดสินใจไม่ได้ บางคนอยากทำไร่ บางคนอยากปลูกบ้าน

7. Section – มาตรา

The lawyer referred to Section 1361 of the Civil and Commercial Code.

He said that this law explains how co-owners can use property.

• Literal: ทนายอ้างถึงมาตรา 1361 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

เขากล่าวว่ากฎหมายนี้อธิบายวิธีการที่เจ้าของรวมสามารถใช้ทรัพย์ได้

• Natural: ทนายอ้างมาตรา 1361 บอกว่ากฎหมายนี้กำหนดวิธีใช้ที่ดินร่วมกัน

8. Civil and Commercial Code – ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

The Civil and Commercial Code governs contracts and property rights.

Law students must study it carefully to pass their exams.

• Literal: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมสัญญาและสิทธิในทรัพย์สิน

นักศึกษากฎหมายต้องศึกษามันอย่างรอบคอบเพื่อสอบผ่าน

• Natural: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ครอบคลุมเรื่องสัญญาและสิทธิในทรัพย์ เด็กนิติต้องอ่านให้ดีถ้าอยากสอบผ่าน

9. executed – กระทำ / ทำขึ้น

The agreement was executed by both parties on the same day.

They signed it at the lawyer’s office in front of two witnesses.

• Literal: ข้อตกลงถูกทำขึ้นโดยทั้งสองฝ่ายในวันเดียวกัน

พวกเขาเซ็นที่สำนักงานทนายความต่อหน้าพยานสองคน

• Natural: ทั้งสองฝ่ายทำสัญญาและเซ็นในวันเดียวกัน ที่ออฟฟิศทนายต่อหน้าพยาน

10. binds – ผูกพัน / มีผลบังคับ

The contract only binds the person who signed it.

Anyone who did not sign is not legally responsible.

• Literal: สัญญาผูกพันเฉพาะผู้ที่ได้เซ็นชื่อไว้

ผู้ที่ไม่ได้เซ็นไม่ต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย

• Natural: สัญญาผูกพันเฉพาะคนที่เซ็น คนไม่เซ็นไม่ต้องรับผิด

11. owner’s share – ส่วนสิทธิของเจ้าของ

He could only sell his owner’s share of the land.

The rest of the land still belonged to the other co-owners.

• Literal: เขาสามารถขายได้เพียงส่วนสิทธิของเจ้าของในที่ดิน

ส่วนที่เหลือยังคงเป็นของเจ้าของรวมคนอื่น

• Natural: เขาขายได้แค่ส่วนของเขาเอง ที่เหลือยังเป็นของเจ้าของร่วมคนอื่น

12. property – ทรัพย์สิน

The family owned a large piece of property near the river.

They planned to keep it for future generations.

• Literal: ครอบครัวนี้มีทรัพย์สินผืนใหญ่ใกล้แม่น้ำ

พวกเขาวางแผนจะเก็บไว้ให้ลูกหลานในอนาคต

• Natural: ครอบครัวมีที่ดินใหญ่ติดแม่น้ำ ตั้งใจเก็บไว้ให้ลูกหลานต่อไป

13. decision – คำพิพากษา / คำวินิจฉัย

The judge’s decision changed the way people understood the law.

Lawyers later used it as an important example in other cases.

• Literal: คำพิพากษาของผู้พิพากษาเปลี่ยนวิธีที่ผู้คนเข้าใจกฎหมาย

ทนายต่อมาใช้มันเป็นตัวอย่างสำคัญในคดีอื่น

• Natural: คำตัดสินของศาลทำให้คนมองกฎหมายต่างไป ทนายก็หยิบมาใช้อ้างในคดีอื่น

14. importance – ความสำคัญ

The lawyer stressed the importance of reading contracts carefully.

He warned that one mistake could cause serious loss.

• Literal: ทนายเน้นย้ำถึงความสำคัญของการอ่านสัญญาอย่างรอบคอบ

เขาเตือนว่าความผิดพลาดเพียงครั้งเดียวอาจทำให้เสียหายร้ายแรง

• Natural: ทนายย้ำว่าต้องอ่านสัญญาให้ดี เพราะผิดนิดเดียวก็เสียหายหนัก

15. real estate transactions – ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

He studied real estate transactions to become a property lawyer.

His goal was to help clients buy and sell land safely.

• Literal: เขาศึกษาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นทนายความด้านทรัพย์

เป้าหมายของเขาคือช่วยลูกค้าซื้อขายที่ดินอย่างปลอดภัย

• Natural: เขาเรียนเรื่องธุรกรรมอสังหาเพราะอยากเป็นทนายที่ดิน จะได้ช่วยลูกค้าซื้อขายได้มั่นใจ

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5423/2553

ตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเฉพาะส่วนและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองระบุว่า จำเลยจำนองทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของจำเลยเท่านั้นเป็นประกันการชำระหนี้ แต่ตัวทรัพย์ทั้งหมดนั้นจำเลยจะก่อภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อไม่ปรากฏว่าเจ้าของรวมคนอื่นยินยอมให้จำเลยทำนิติกรรมจำนอง การจำนองดังกล่าวจึงไม่ผูกพันตัวทรัพย์ทั้งหมด การที่จำเลยเจ้าของรวมคนหนึ่งจดทะเบียนจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของตนต่อโจทก์จึงเป็นการจำนองเฉพาะส่วนแห่งสิทธิของตนเท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่กระทบถึงส่วนแห่งสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 6,277,686.14 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 19.75 ต่อปี ของต้นเงิน 3,370,386.73 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองและทรัพย์สินอื่นของจำเลยออกขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้โจทก์จนกว่าจะครบถ้วน

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 3,535,429.56 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 16.5 ต่อปี ของต้นเงิน 3,443,170.07 บาท นับแต่วันที่ 29 มิถุนายน 2536 ถึงวันที่ 26 กันยายน 2536 ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 16 ต่อปี นับแต่วันที่ 27 กันยายน 2536 ถึงวันที่ 9 มิถุนายน 2537 ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 10 มิถุนายน 2537 ถึงวันที่ 9 มีนาคม 2538 ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2538 ถึงวันที่ 8 กันยายน 2540 และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 16.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 9 กันยายน 2540 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยให้นำเงิน 727.95 บาท 17,715.39 บาท 16,769.99 บาท 20,471.11 บาท และ 17,098.90 บาท ไปหักชำระต้นเงิน ณ วันที่ 26 กรกฎาคม 2536 วันที่ 26 สิงหาคม 2536 วันที่ 27 กันยายน 2536 วันที่ 26 ตุลาคม 2536 และวันที่ 26 มกราคม 2537 ตามลำดับ เหลือต้นเงินเท่าใดให้คิดดอกเบี้ยจากต้นเงินคงเหลือในแต่ละวันที่หักชำระหนี้ต้นเงินแล้ว กับให้นำเงิน 52,072.05 บาท 35,084.61 บาท 36,030.01 บาท 32,328.89 บาท 63,000 บาท และ 35,701.10 บาท ไปหักชำระดอกเบี้ย ณ วันที่ 26 กรกฎาคม 2536 วันที่ 26 สิงหาคม 2536 วันที่ 27 กันยายน 2536 วันที่ 26 ตุลาคม 2536 วันที่ 29 ธันวาคม 2536 และวันที่ 26 มกราคม 2537 ตามลำดับ หากจำเลยไม่ชำระให้ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 3034 ตำบลบางบ่อ อำเภอบางบ่อ (บางเหี้ย) จังหวัดสมุทรปราการ พร้อมสิ่งปลูกสร้างขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์ ถ้าได้เงินไม่พอชำระหนี้ให้ยึดทรัพย์สินอื่นของจำเลยขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์จนครบถ้วน กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเฉพาะส่วนและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองจำเลยจำนองทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของจำเลยเท่านั้นเป็นประกันการชำระหนี้ ซึ่งตัวทรัพย์ทั้งหมดนั้นจำเลยจะก่อภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อไม่ปรากฏว่าเจ้าของรวมคนอื่นยินยอมให้จำเลยทำนิติกรรมจำนองด้วยการจำนองดังกล่าวจึงไม่ผูกพันตัวทรัพย์ทั้งหมด การที่จำเลยเจ้าของรวมคนหนึ่งจดทะเบียนจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของตนต่อโจทก์จึงเป็นการจำนองเฉพาะส่วนแห่งสิทธิของตนเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่กระทบถึงส่วนแห่งสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น

พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่ชำระให้ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 3034 ตำบลบางบ่อ อำเภอบางบ่อ (บางเหี้ย) จังหวัดสมุทรปราการ พร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของจำเลยขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.