บทนำ 

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทสำคัญในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่คู่สัญญาตกลงกันเรื่องสิทธิภารจำยอมในการใช้ถนนเข้าออก โดยมีการทำบันทึกท้ายสัญญาว่าผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อมีสิทธิใช้ถนนที่ดินทุกแปลงที่ตนเป็นเจ้าของเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนภารจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อมีการโต้แย้งว่าภารจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาหรือไม่ รวมถึงจำเลยอ้างว่าผู้ซื้อใช้ถนนโดยไม่ระมัดระวัง ทำให้เกิดความเสียหาย จึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมให้ ศาลต้องวินิจฉัยถึงผลผูกพันของสัญญาที่ให้สิทธิภารจำยอม การบังคับจดทะเบียนตามสัญญา ตลอดจนหลักกฎหมายว่าด้วยมาตรา 1299 มาตรา 1397 และมาตรา 1399 เพื่อวินิจฉัยว่าสัญญาดังกล่าวมีผลสมบูรณ์ระหว่างคู่สัญญาหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้เพียงใด

สรุปข้อเท็จจริงของคดี

โจทก์และจำเลยทำ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยมีการระบุ ข้อตกลงท้ายสัญญา ว่าจำเลยในฐานะผู้ขายยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนผ่านที่ดินทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ และจะจดทะเบียน ภารจำยอม ไว้เพื่อเป็นสิทธิให้แก่ที่ดินของโจทก์ แต่ในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ยังไม่สามารถจดทะเบียนภารจำยอมได้เนื่องจากที่ดินอยู่ระหว่างการแบ่งแยกจัดสรร จำเลยจึงทำเพียงบันทึกความยินยอมไว้ในสัญญา ต่อมาเมื่อการจัดสรรเสร็จสิ้น จำเลยกลับปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้

จำเลยฟ้องแย้งโดยอ้างว่าข้อตกลงดังกล่าวมี เงื่อนไข ว่าโจทก์ต้องใช้ถนนด้วยความระมัดระวังและต้องไม่นำที่ดินไปใช้ในเชิงพาณิชย์ หากผิดเงื่อนไขย่อมสิ้นสิทธิใช้ภารจำยอม และต้องการให้ศาลกำหนดค่าตอบแทนรายเดือนสำหรับภารจำยอม รวมถึงเงื่อนไขกุญแจประตูร่วมกัน

อย่างไรก็ตาม โจทก์ยืนยันว่า ข้อตกลงเป็นแบบไม่จำกัดเวลาและไม่มีเงื่อนไข จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมได้

คำวินิจฉัยของศาล

ประเด็น 1 — สัญญาให้สิทธิภารจำยอมโดยยังไม่จดทะเบียน มีผลหรือไม่

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า

แม้มาตรา 1299 วรรคหนึ่งกำหนดว่า การได้มาซึ่งภารจำยอมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้ นิติกรรมที่เป็นสัญญา เป็นโมฆะ หากยังไม่ได้จดทะเบียน

ดังนั้น สัญญาที่คู่กรณีตกลงให้เกิดภารจำยอมจึงมีผลผูกพันระหว่างกัน

เป็น บุคคลสิทธิ ที่เรียกร้องให้กระทำการได้

ประเด็น 2 — ภารจำยอมสิ้นสุดลงหรือไม่

ศาลวิเคราะห์มาตรา 1397 และมาตรา 1399

ซึ่งกำหนดเหตุสิ้นสุด เช่น

• ภารยทรัพย์/สามยทรัพย์สลายไป

• ไม่ได้ใช้ภารจำยอมเป็นเวลา 10 ปี

แต่กรณีนี้ไม่เข้าเหตุใดเลย การที่โจทก์ทำโคลนตกถนนหรือวางท่อขวางทางน้ำ ไม่ใช่เหตุให้ภารจำยอมสิ้นไปตามกฎหมาย

ประเด็น 3 — จำเลยนำสืบว่าโจทก์ทำผิดเงื่อนไขในสัญญาใช้ถนน

ศาลเห็นว่า

การกล่าวอ้างว่าโจทก์ใช้ถนนไม่ระมัดระวัง ไม่ใช่เหตุให้ภารจำยอมสิ้นสุด และไม่ปรากฏว่ามีเงื่อนไขเช่นที่จำเลยกล่าว

ข้อตกลงที่แท้จริงคือ ผูกพันให้จดทะเบียนภารจำยอมหลังแบ่งแยกที่ดินเสร็จสิ้น

ประเด็น 4 — การไม่จดทะเบียนของจำเลยเป็นการผิดสัญญาหรือไม่

ศาลฟังข้อเท็จจริงว่า

• วันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินยังไม่สามารถจดทะเบียนภารจำยอมได้

• ทั้งสองฝ่ายรับรู้และตกลงกันว่าจะจดทะเบียนเมื่อการจัดสรรเสร็จ

เมื่อจำเลยทำการจัดสรรเสร็จแล้ว แต่เพิกเฉยไม่จดทะเบียน

ถือว่า ผิดสัญญา

โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับได้

ประเด็น 5 — ฟ้องแย้งของจำเลย

ศาลเห็นว่า

เงื่อนไขค่าตอบแทน 3,000 บาทต่อเดือน การห้ามประกอบธุรกิจ และการวางกุญแจประตูร่วมกัน

เป็นเงื่อนไขที่จำเลยกล่าวอ้างฝ่ายเดียวและไม่มีผลผูกพันตามสัญญา

จึงให้ ยกฟ้องแย้ง

วิเคราะห์หลักกฎหมาย

มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง

เป็นบทบัญญัติด้าน การได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิ ต้องจดทะเบียน แต่

ไม่ได้ทำให้ สัญญาเป็นโมฆะ หากยังไม่จดทะเบียน

ศาลจึงยึดหลักว่า “สัญญาให้สิทธิทำได้ แต่จะสมบูรณ์เป็นทรัพย์สิทธิต่อบุคคลภายนอกต้องจดทะเบียน”

มาตรา 1397 และ 1399

กฎหมายตั้งใจจำกัดเหตุสิ้นสุดภารจำยอมให้แคบมาก

เพื่อรักษาความมั่นคงของกรรมสิทธิ์และทรัพย์สิทธิ

การใช้ถนนผิดระเบียบจึงไม่ใช่เหตุให้ภารจำยอมดับไป

วิเคราะห์เจตนารมณ์ของมาตราที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง (เรื่องทรัพย์สิทธิที่ต้องจดทะเบียน)

เจตนารมณ์ของมาตรานี้คือ

• คุ้มครองบุคคลภายนอก

• สร้างความชัดเจนในสิทธิที่เป็นภาระผูกพันติดมากับอสังหาริมทรัพย์

• ป้องกันข้อโต้แย้งภายหลังเกี่ยวกับสิทธิที่อาจกระทบต่อผู้รับโอนในอนาคต

อย่างไรก็ดี เจตนารมณ์ของกฎหมาย มิได้ต้องการทำลายนิติกรรมหรือสัญญา ที่คู่สัญญาทำกันโดยชัดแจ้ง หากแต่ต้องการให้ การได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิที่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก ต้องจดทะเบียนเท่านั้น

ดังนั้น สัญญาที่ให้สิทธิภารจำยอม แม้ยังไม่จดทะเบียน ก็ ยังมีผลระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่โมฆะ

มาตรา 1397 และ 1399 (การสิ้นสุดภารจำยอม)

เจตนารมณ์ของมาตราเหล่านี้คือ

• ทำให้ภารจำยอมมีสภาพเป็นสิทธิถาวรที่มั่นคง

• จำกัดเหตุสิ้นสุดให้อยู่ในกรอบที่จำกัด (สลายไป หรือไม่ใช้ 10 ปี)

• ป้องกันไม่ให้เจ้าของภารยทรัพย์ใช้อำนาจปฏิเสธสิทธิฝ่ายสามยทรัพย์โดยพลการ

จึงเป็นเจตนารมณ์ชัดเจนว่า ไม่อนุญาตให้ฝ่ายเจ้าของภารยทรัพย์ยกเหตุอื่นใดมาอ้างเพื่อให้สิทธิภารจำยอมสิ้นสุด เว้นแต่ตามกฎหมายกำหนด

การที่โจทก์ใช้ถนนไม่ระมัดระวัง จึงไม่ใช่เหตุให้สิทธิภารจำยอมดับไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย

วิเคราะห์แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

ศาลฎีกาเคยวางหลักต่อเนื่องว่า

• หากคู่สัญญาทำสัญญากันเกี่ยวกับภารจำยอม แม้ยังไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันได้

• ผลผูกพันนี้มีลักษณะเป็น บุคคลสิทธิ (personal right)

• สามารถฟ้องบังคับคู่สัญญาอีกฝ่ายให้จดทะเบียนภารจำยอมได้

แนวนี้ปรากฏในคำพิพากษาหลายฉบับ เช่น

• ภารจำยอมที่เกิดจากสัญญาโดยยังไม่จดทะเบียน ไม่เป็นโมฆะ

• การบังคับให้ทำตามสัญญาจดทะเบียนภารจำยอมทำได้

• เหตุสิ้นสุดภารจำยอมต้องพิจารณาตามมาตรา 1397 และ 1399 เท่านั้น

คำพิพากษา 6208/2545 จึงเป็น แนวต่อเนื่อง ที่ยืนยันหลักว่า

“สัญญาให้ภารจำยอม แม้ยังไม่จดทะเบียน ยังคงมีผล และบังคับได้”

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1. ศาลชั้นต้น เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุข้อตกลงให้จดทะเบียนภารจำยอมมีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญา แม้ยังไม่จดทะเบียนตามมาตรา 1299 จึงพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้ง

2. ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยกลับ โดยเห็นว่าควรยกฟ้องโจทก์และให้เป็นไปตามบางส่วนของคำพิพากษาศาลชั้นต้น

3. ศาลฎีกา กลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เห็นว่าสัญญาดังกล่าวมีผลผูกพันฝ่ายจำเลย และเมื่อจำเลยจัดสรรที่ดินเสร็จแต่ไม่จดทะเบียนภารจำยอมถือว่าผิดสัญญา จึงพิพากษาให้บังคับไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย 

1. สัญญาที่ให้สิทธิภารจำยอม แม้ยังไม่จดทะเบียน ก็มีผลผูกพันคู่สัญญา

หลักกฎหมายสื่อชัดว่าเจตนารมณ์ของการบังคับจดทะเบียนไม่ได้ทำให้สัญญาเป็นโมฆะ หากคู่สัญญาตกลงกันโดยสุจริต สิทธิเรียกร้องย่อมเกิดขึ้นได้

2. การจดทะเบียนเป็นเพียงเงื่อนไขให้สิทธิมีผลต่อบุคคลภายนอก ไม่ใช่สาระสำคัญที่ทำให้สัญญาเสียไป

ศาลยืนยันหลักว่า “บุคคลสิทธิ” ยังคงมีผล แม้ “ทรัพย์สิทธิ” จะยังไม่เกิด

3. เหตุสิ้นสุดภารจำยอมต้องเป็นไปตามกฎหมายเท่านั้น

ข้อพิพาทหรือการใช้ถนนไม่ระมัดระวังไม่ใช่เหตุที่ทำให้สิทธิสิ้นสุด จะอ้างภารจำยอมดับไปต้องเป็นเหตุที่ปรากฏตามมาตรา 1397, 1399 เท่านั้น

4. ภารจำยอมที่เกิดจากสัญญามีความมั่นคงสูง

คู่สัญญาจะปฏิเสธผลผูกพันไม่ได้เมื่อได้ตกลงกันโดยชัดแจ้ง แม้ยังไม่จดทะเบียนในวันโอน

5. คำพิพากษานี้เสริมความแน่นอนในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตกลงเรื่องเส้นทางเข้าออก

ช่วยป้องกันข้อพิพาทว่าด้วยสิทธิเส้นทางหลังการแบ่งแยกจัดสรรที่ดินซึ่งพบได้บ่อยในการซื้อขายที่ดินจัดสรร

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. คำถาม

การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยตกลงให้มีภารจำยอม แต่ยังไม่จดทะเบียน ถือว่าภารจำยอมเกิดขึ้นแล้วหรือไม่?

คำตอบ

ภารจำยอมยังไม่เกิดขึ้นในฐานะ “ทรัพย์สิทธิ” เพราะยังไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 แต่ “สัญญาให้สิทธิภารจำยอม” มีผลสมบูรณ์ระหว่างคู่สัญญาในฐานะ “บุคคลสิทธิ” คู่สัญญาจึงฟ้องบังคับอีกฝ่ายให้จดทะเบียนภารจำยอมได้

2. คำถาม

เหตุใดศาลฎีกาจึงรับฟังว่าสัญญาภารจำยอมยังมีผลผูกพัน แม้ไม่ได้จดทะเบียนภารจำยอมในวันโอนกรรมสิทธิ์?

คำตอบ

เพราะกฎหมายมิได้บัญญัติให้สัญญาที่กำหนดภารจำยอมเป็นโมฆะหากยังไม่จดทะเบียน ศาลจึงถือว่าคู่สัญญายังต้องเคารพข้อตกลง และเมื่อการจัดสรรที่ดินแล้วเสร็จ จำเลยต้องจดทะเบียนภารจำยอมให้ตามสัญญา หากเพิกเฉยถือว่าผิดสัญญาและถูกฟ้องบังคับได้

3. คำถาม

การใช้ถนนโดยไม่ระมัดระวัง หรือทำให้เกิดความเสียหาย ถือเป็นเหตุให้ภารจำยอมสิ้นสุดหรือไม่?

คำตอบ

ไม่ถือเป็นเหตุให้สิ้นสุดภารจำยอม เพราะเหตุสิ้นสุดตามกฎหมายมีเพียงตามมาตรา 1397 และ 1399 เช่น ภารยทรัพย์สลายไป หรือไม่ได้ใช้นานเกิน 10 ปี การใช้ถนนผิดวิธีจึงไม่ตัดสิทธิภารจำยอมตามกฎหมาย

4. คำถาม

โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าตอบแทนจากการไม่จดทะเบียนภารจำยอมของจำเลยได้หรือไม่?

คำตอบ

โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมได้โดยอาศัยสิทธิเรียกร้องตามสัญญา แม้ยังไม่จดทะเบียน แต่การเรียกค่าตอบแทนหรือค่าเสียหายต้องอยู่ภายใต้พฤติการณ์แห่งคดี และต้องเป็นความเสียหายที่เกิดจากการผิดสัญญาโดยตรง ทั้งนี้ ศาลฎีกาในคดีนี้ไม่ได้รับฟังเหตุให้โจทก์ต้องชำระค่าตอบแทนรายเดือนตามที่จำเลยฟ้องแย้ง

5. คำถาม

เมื่อฝ่ายหนึ่งเพิกเฉยไม่จดทะเบียนภารจำยอมตามที่ตกลงไว้ ควรดำเนินการอย่างไร?

คำตอบ

ผู้เสียสิทธิสามารถฟ้องบังคับให้ศาลมีคำพิพากษาให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของฝ่ายที่ไม่ยอมจดทะเบียนได้ ซึ่งเป็นวิธีตามหลักกฎหมายแพ่งว่าด้วยการบังคับให้ทำการตามสัญญา โดยคำพิพากษาสามารถนำไปจดทะเบียนแทนตัวคู่สัญญาที่เพิกเฉยได้ทันที

6. คำถาม

ข้อตกลงท้ายสัญญาที่กำหนดสิทธิใช้ถนน “เฉพาะระยะเวลาที่ผู้ซื้อยังเป็นเจ้าของที่ดิน” มีผลหรือตีความอย่างไร?

คำตอบ

ศาลพิเคราะห์ตามเจตนารมณ์แห่งนิติกรรม หากข้อความดังกล่าวไม่ใช่สาระสำคัญที่คู่สัญญาตกลงร่วมกันอย่างแท้จริง หรือเป็นเพียงข้อกล่าวอ้างฝ่ายเดียว เช่นในคดีนี้ ศาลไม่รับฟังว่าเป็นเงื่อนไขจำกัดเวลา เพราะไม่มีหลักฐานยืนยัน จึงตีความให้สิทธิภารจำยอมมีผลตามสัญญาที่แท้จริง คือสิทธิถาวรที่ต้องจดทะเบียนเมื่อจัดสรรเสร็จ

    ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6208/2545

จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า - ออก จากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่ สัญญาดังกล่าว จึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอม ภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 หรือมาตรา 1399เมื่อภารจำยอมยังไม่สิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้

โจทก์ฟ้องให้บังคับจำเลยจดทะเบียนให้ที่ดินของจำเลยตกอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโจทก์ หากจำเลยไม่ยินยอมให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงใช้ถนนเป็นเพียงการอนุญาตตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยใช้ได้เฉพาะช่วงที่โจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดิน และมีเงื่อนไขห้ามนำที่ดินไปใช้เชิงพาณิชย์และต้องใช้ถนนอย่างระมัดระวัง หากผิดเงื่อนไขย่อมยกเลิกสิทธิใช้ทางได้ พร้อมอ้างว่าโจทก์ใช้ถนนก่อความเสียหาย จึงต้องจดทะเบียนภารจำยอมเฉพาะแนวถนนตามแผนที่และมีผลเพียงช่วงที่โจทก์ยังเป็นเจ้าของ อีกทั้งขอฟ้องแย้งเรียกค่าตอบแทนเดือนละ 3,000 บาท และให้ติดตั้งประตูร่วมกัน

โจทก์แก้ว่า ข้อตกลงภารจำยอมไม่มีเงื่อนไขหรือกำหนดเวลา จึงไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนและขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาบังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามสัญญาและให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 กลับคำพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์

โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อตกลงให้โจทก์ใช้ถนนในที่ดินของจำเลยทุกแปลงเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนภารจำยอมตามมาตรา 1299 สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ และจำเลยไม่อาจปฏิเสธว่าที่ดินตนไม่ตกอยู่ในภารจำยอม การกล่าวอ้างว่าโจทก์ใช้ถนนไม่ระมัดระวังไม่ใช่เหตุสิ้นสุดภารจำยอมตามมาตรา 1397 และ 1399 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันว่า จะจดทะเบียนภารจำยอมเมื่อแบ่งแยกจัดสรรเสร็จ แต่จำเลยกลับไม่ปฏิบัติตาม จึงเป็นการผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับได้

ศาลฎีกาพิพากษาแก้ให้เป็นไปตามศาลชั้นต้น