ปรึกษากฎหมายทางแชทไลน์

ทำให้สิทธิภาระจำยอมเสื่อมความสะดวก, บังคับคดีรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง, การเพิกถอนภาระจำยอม,

*ศาลฎีกายืนคำพิพากษา: การรื้อถอนตามคำสั่งไม่เกินขอบเขต

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การรื้อถอนหลังคาและเสาปูนโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นไปตามคำพิพากษาเดิม และไม่เกินขอบเขตคำสั่ง ศาลยืนยันว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ คดีจึงถึงที่สุด.*

ในคดีก่อน ศาลพิพากษาให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดทางภาระจำยอม แต่ไม่ได้ระบุถึงการรื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กและเสาปูน ต่อมาเจ้าพนักงานบังคับคดีพบว่ากำแพงดังกล่าวกลายเป็นส่วนหนึ่งของบ้านโจทก์ จึงหารือศาลชั้นต้น ศาลเห็นว่าที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมตามคำพิพากษาศาลฎีกา โจทก์ไม่สามารถกระทำสิ่งใดที่ลดประโยชน์ของภาระจำยอมได้ เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงมีอำนาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่เชื่อมต่อกับกำแพงดังกล่าว

โจทก์อุทธรณ์คำสั่ง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน และคดีถึงที่สุด ศาลชี้ว่าการรื้อถอนหลังคาและเสาปูนของเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นการปฏิบัติตามคำพิพากษาเดิม ไม่เกินขอบเขตและไม่ฝ่าฝืนกฎหมายแต่อย่างใด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1765/2567

แม้ในคดีก่อนศาลพิพากษาให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดทางภาระจำยอมออก มิได้ระบุให้รื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กและเสาปูนด้วย แต่ก่อนทำการรื้อถอนเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งข้อเท็จจริงต่อศาลชั้นต้นว่าขณะเข้าทำการรื้อถอนพบว่ากำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่จะต้องรื้อถอนกลายเป็นส่วนหนึ่งของบ้านโจทก์ และขอหารือว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการรื้อถอนต่อไปได้หรือไม่ ซึ่งศาลชั้นต้นเห็นว่าเมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอม ให้โจทก์รื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดทางภาระจำยอมทั้งหมดออก ย่อมมีความหมายว่าโจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ไม่สามารถกระทำการใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงสามารถรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่เชื่อมต่อกับกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่โจทก์ทำการก่อสร้างขึ้นใหม่ในระหว่างการพิจารณาได้ และมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำทางภาระจำยอมต่อไป โจทก์อุทธรณ์คำสั่งดังกล่าว ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คดีถึงที่สุด การรื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กและเสาปูนของเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่เป็นการบังคับคดีที่เกินไปกว่าคำพิพากษาอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายแต่อย่างใด

ป.วิ.พ. มาตรา 296 เบญจ วรรคสอง (เดิม) กำหนดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปิดประกาศกำหนดการรื้อถอนไว้ ณ บริเวณที่จะทำการรื้อถอนไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน ก็เพื่อให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ทราบว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีจะเริ่มทำการรื้อถอนในวันใดเท่านั้น หาใช่ว่าจะต้องทำการปิดประกาศให้ทราบล่วงหน้าทุกครั้งที่จะเข้าทำการรื้อถอนไม่ เมื่อได้ความว่าในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ปิดประกาศแจ้งให้โจทก์ทราบว่าจะเริ่มทำการรื้อถอนในวันที่ 29 ตุลาคม 2557 และหรือในวันต่อ ๆ ไปจนกว่าจะทำการแล้วเสร็จ เจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมสามารถทำการรื้อถอนในวันดังกล่าวและวันต่อมาได้โดยไม่จำต้องปิดประกาศแจ้งกำหนดนัดรื้อถอนให้โจทก์ทราบใหม่ทุกครั้ง การที่จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ร้องขอและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากทางภาระจำยอมจึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมาย มิได้กระทำโดยจงใจให้โจทก์ได้รับความเสียหายอันเป็นละเมิด จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์

***โจทก์ฟ้องขอบังคับให้ยกเลิกหรือเพิกถอนภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 31001 หรือแก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวให้เหลือขนาดความกว้างไม่เกิน 1.50 เมตร หากจำเลยทั้งสิบเอ็ดไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ร่วมกันหรือแทนกันชำระเงิน 1,257,650 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสิบเอ็ดร่วมกันหรือแทนกันชำระเงิน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และชำระเงินค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสิบเอ็ดจะหยุดการกระทำละเมิดต่อโจทก์และจดทะเบียนยกเลิกหรือเพิกถอนการใช้ทางภาระจำยอม

จำเลยทั้งสิบเอ็ดให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 31001 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 799 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30640 จำเลยที่ 3 เป็นทายาทของนางสมศรี และเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30641 จำเลยที่ 4 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30642 จำเลยที่ 5 และที่ 6 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3572 จำเลยที่ 7 และที่ 8 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 11692 จำเลยที่ 9 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30824 และ 30825 จำเลยที่ 10 และที่ 11 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 12956 จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 นางสำราญ และนางสาวรัตนา กับพวกเคยยื่นฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้น เป็นคดีหมายเลขแดงที่ 879/2547 คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาพิพากษาให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 31001 จากแนวเขตที่ดินทางด้านทิศตะวันตกไปทางทิศตะวันออกกว้าง 4 เมตร ยาวตลอดแนวจากแนวเขตที่ดินทางด้านทิศเหนือไปจดแนวเขตที่ดินทางด้านทิศใต้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 799, 30639 ถึง 30642, 3572, 11692, 30579, 30824, 30825, 12962 และ 12956 ให้จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ในคดีนี้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดกั้นทางภาระจำยอมทั้งหมดออก และให้จดทะเบียนที่ดินเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โจทก์ยื่นคำร้องวันที่ 4 มกราคม 2556 ขอให้ย้ายทางภาระจำยอมโดยอ้างว่าหากต้องดำเนินการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ปิดกั้นทางภาระจำยอมกว้าง 4 เมตร ตามคำพิพากษาศาลฎีกาต้องรื้อถอนเสาหลักของอาคาร 3 ชั้น ซึ่งเป็นโครงสร้างของบ้านโจทก์ จะเป็นผลให้บ้านทั้งหลังพังทลายลงมา ศาลชั้นต้นนัดไต่สวนแล้วมีคำสั่งเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2556 ให้ยกคำร้อง โจทก์ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 จึงร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการบังคับคดี โดยในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 เจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดประกาศกำหนดวันทำการรื้อถอนในวันที่ 29 ตุลาคม 2557 โจทก์ยื่นคำร้องลงวันที่ 27 ตุลาคม 2557 ขอให้ระงับการรื้อถอน อ้างว่ากำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกดังกล่าวกลายเป็นส่วนหนึ่งของบ้านโจทก์ หากทำการรื้อถอนจะทำให้โครงสร้างบ้านเป็นอันตรายและเสียหาย เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงมีหนังสือหารือการบังคับคดีว่าศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดทางภาระจำยอมออก แต่ปัจจุบันกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกดังกล่าวกลายเป็นส่วนหนึ่งของบ้านโจทก์ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการรื้อถอนได้หรือไม่ ศาลชั้นต้นนัดพร้อมคู่ความเพื่อสอบข้อเท็จจริงในวันที่ 28 มกราคม 2558 แล้วมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำทางภาระจำยอมต่อไป โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 จึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำทางภาระจำยอมในวันที่ 30 มกราคม 2560 วันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2560 และวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2560 ได้บางส่วน

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อ 2.1 และ 2.2 ซึ่งเห็นควรวินิจฉัยไปในคราวเดียวกันว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีนี้หรือไม่ การรื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กเป็นการบังคับคดีเกินกว่าคำพิพากษาและเป็นเหตุให้โครงสร้างบ้านโจทก์เป็นอันตรายหรือไม่ โจทก์ทราบประกาศวันนัดรื้อถอนของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือไม่ และมีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเพื่อให้ทางภาระจำยอมมีความกว้างเกินกว่า 4 เมตร ซึ่งเกินกว่าคำพิพากษาศาลฎีกาหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ให้รับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนในความเสียหายที่เกิดจากกระทำละเมิดอันเนื่องมาจากการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย โดยกล่าวอ้างว่าในระหว่างการบังคับคดีในคดีก่อน จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ร้องขอและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปทำการรื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กและเสาปูนซึ่งเกินเลยไปจากคำพิพากษา จนเป็นเหตุให้บ้านโจทก์เกิดอันตราย โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบวันเข้าทำการรื้อถอนล่วงหน้า รวมทั้งทำการเปิดทางภาระจำยอมมีความกว้างเกินกว่าคำพิพากษา อันเป็นการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายอันเป็นละเมิด ขอให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ โจทก์มิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีอันเนื่องมาจากการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 295 วรรคสอง ซึ่งหากข้อเท็จจริงเป็นไปตามที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้อง ก็ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ความรับผิดเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นย่อมตกแก่จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้ร้องขอให้ทำการรื้อถอนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 285 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เป็นคดีนี้ได้ แต่การกระทำละเมิดอันเนื่องมาจากการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายในกรณีนี้จะต้องเป็นการกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อให้เกิดความเสียหายต่อผู้ถูกบังคับคดี เมื่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 เบญจ วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติให้การบังคับคดีในกรณีที่คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลกำหนดให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างจะต้องกระทำโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีเท่านั้น การที่จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ร้องขอและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการบังคับคดีรื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดกั้นทางภาระจำยอมทั้งหมดออกตามคำพิพากษาในคดีก่อนจึงเป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แม้ในคดีก่อนศาลพิพากษาให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดทางภาระจำยอมออก มิได้ระบุให้รื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กและเสาปูนด้วย แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่าก่อนทำการรื้อถอนเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งข้อเท็จจริงต่อศาลชั้นต้นว่าขณะเข้าทำการรื้อถอนพบว่ากำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่จะต้องรื้อถอนกลายเป็นส่วนหนึ่งของบ้านโจทก์ และขอหารือการบังคับคดีว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการรื้อถอนต่อไปได้หรือไม่ ซึ่งศาลชั้นต้นพิเคราะห์แล้วเห็นว่าเมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอม ให้โจทก์รื้อถอนกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่ปิดทางภาระจำยอมทั้งหมดออก ย่อมมีความหมายว่าโจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ไม่สามารถกระทำการใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงสามารถรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่เชื่อมต่อกับกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกที่โจทก์ทำการก่อสร้างขึ้นใหม่ในระหว่างการพิจารณาได้ และมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำทางภาระจำยอมต่อไป โจทก์อุทธรณ์คำสั่งดังกล่าว ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโดยให้เหตุผลว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กที่เชื่อมต่อกับกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกออกไปได้ ไม่เป็นการกลับหรือแก้ไขคำพิพากษา หรือเป็นการบังคับคดีเกินไปกว่าคำพิพากษา คดีถึงที่สุด การรื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กและเสาปูนของเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่เป็นการบังคับคดีที่เกินไปกว่าคำพิพากษาอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายแต่อย่างใด และเมื่อโจทก์คดีนี้เป็นคนเดียวกับจำเลยในคดีก่อน และจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ในคดีนี้ เป็นคนเดียวกับโจทก์ที่ 3 ถึงที่ 6 โจทก์ที่ 9 โจทก์ที่ 11 และโจทก์ที่ 12 ในคดีก่อน ทั้งหมดจึงเป็นคู่ความเดียวกัน คำพิพากษาศาลฎีกา คำสั่งของศาลชั้นต้นและคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ในคดีก่อนซึ่งถึงที่สุดแล้วดังกล่าว จึงย่อมผูกพันโจทก์และจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ในคดีนี้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ต้องถือว่าการที่จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ร้องขอและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปทำการรื้อถอนหลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กที่เชื่อมต่อกับกำแพงคอนกรีตอิฐบล็อกไม่เป็นการบังคับคดีที่เกินเลยไปกว่าคำพิพากษาอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายแต่อย่างใด ส่วนที่โจทก์อ้างว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแก่พฤติการณ์ในการรื้อถอนจนเป็นเหตุให้บ้านของโจทก์เป็นอันตรายได้รับความเสียหายนั้น กลับได้ความจากรายงานผลการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า ในวันที่ 30 มกราคม 2560 และ 3 กุมภาพันธ์ 2560 จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปทำการรื้อถอน แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้สั่งหยุดการรื้อถอนเนื่องจากเห็นว่าอุปกรณ์ที่ใช้ทำการรื้อถอนไม่เหมาะสมกับสภาพของทรัพย์ และยังไม่มีวิศวกรควบคุมการรื้อถอน ซึ่งอาจก่อให้เกิดอันตรายแก่ตัวบ้านเกินสมควร แต่การรื้อถอนในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2560 เจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นว่าอุปกรณ์ที่ใช้ทำการรื้อถอนมีความเหมาะสมกับสภาพทรัพย์และมีวิศวกรมาคอยควบคุมการรื้อถอนด้วย จึงอนุญาตให้ทำการรื้อถอน โดยในการรื้อถอนมิได้ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินอื่นใด พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแก่พฤติการณ์ในการรื้อถอนแล้ว และหากเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแก่พฤติการณ์ในการรื้อถอนจนเป็นเหตุให้บ้านของโจทก์เป็นอันตรายได้รับความเสียหายตามที่โจทก์กล่าวอ้าง โจทก์คงทำการโต้แย้งคัดค้านในขณะที่ทำการรื้อถอนแล้ว เมื่อโจทก์มิได้โต้แย้งคัดค้านในขณะที่ทำการรื้อถอน เพิ่งจะมากล่าวอ้างในคดีนี้หลังจากการรื้อถอนผ่านไปเป็นเวลากว่าสามปี จึงยังฟังไม่ได้แน่ชัดว่าความเสียหายที่เกิดกับตัวบ้านที่โจทก์นำสืบมาเกิดจากการรื้อถอนของเจ้าพนักงานบังคับคดี ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแก่พฤติการณ์ในการรื้อถอน เป็นเหตุให้โครงสร้างบ้านของโจทก์ได้รับความเสียหายจึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง และที่โจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 นำเจ้าพนักงานบังคับเข้าทำการรื้อถอนโดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้านั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 เบญจ วรรคสอง (เดิม) กำหนดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปิดประกาศกำหนดการรื้อถอนไว้ ณ บริเวณที่จะทำการรื้อถอนไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน ก็เพื่อให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ทราบว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีจะเริ่มทำการรื้อถอนในวันใดเท่านั้น หาใช่ว่าจะต้องทำการปิดประกาศให้ทราบล่วงหน้าทุกครั้งที่จะเข้าทำการรื้อถอนไม่ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ปิดประกาศแจ้งให้โจทก์ทราบว่าจะเริ่มทำการรื้อถอนในวันที่ 29 ตุลาคม 2557 และหรือในวันต่อ ๆ ไปจนกว่าจะทำการแล้วเสร็จ แล้วโจทก์ไปยื่นคำร้องลงวันที่ 27 ตุลาคม 2557 ต่อศาลชั้นต้นขอให้มีคำสั่งระงับการรื้อถอนโดยฉุกเฉิน แต่ศาลยกคำร้อง ถือได้ว่าโจทก์ทราบกำหนดวันนัดเริ่มรื้อถอนของเจ้าพนักงานบังคับคดีโดยชอบแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมสามารถทำการรื้อถอนในวันดังกล่าวและวันต่อมาได้โดยไม่จำต้องปิดประกาศแจ้งกำหนดนัดรื้อถอนให้โจทก์ทราบใหม่ทุกครั้ง ส่วนที่โจทก์อ้างว่ามีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเพื่อให้ทางภาระจำยอมมีความกว้างเกินกว่า 4 เมตร ซึ่งเกินกว่าคำพิพากษาศาลฎีกานั้น โจทก์เพียงกล่าวอ้างไว้ลอย ๆ โดยมิได้นำสืบพยานหลักฐานใดให้เห็นจริงตามที่กล่าวอ้าง ดังนั้น ข้อเท็จจริงจึงฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการบังคับคดีรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากทางภาระจำยอมโดยฝ่าฝืนต่อกฎหมาย การที่จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ร้องขอและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากทางภาระจำยอมจึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมาย มิได้กระทำโดยจงใจให้โจทก์ได้รับความเสียหายอันเป็นละเมิด จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ในส่วนนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาโจทก์ข้อ 2.1 และ 2.2 ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ

•  คำพิพากษาศาลฎีกา 1765/2567

•  การเพิกถอนภาระจำยอม

•  ภาระจำยอมในที่ดิน

•  บังคับคดีรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง

•  มาตรา 296 เบญจ ป.วิ.พ.

•  การฟ้องคดีแพ่งเรื่องภาระจำยอม

•  คำพิพากษาถึงที่สุดในคดีภาระจำยอม

•  การรื้อถอนที่เกินกว่าคำพิพากษา

•  สิทธิของเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา

•  ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142

***คำพิพากษาศาลฎีกา: การเพิกถอนภาระจำยอมและค่าสินไหมทดแทน

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนหรือแก้ไขภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 31001 เหลือความกว้างไม่เกิน 1.50 เมตร และเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 พร้อมดอกเบี้ย โดยอ้างว่าการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างตามคำพิพากษาคดีก่อนเกินกว่า 4 เมตร ทำให้บ้านโจทก์เสียหาย จำเลยทั้งสิบเอ็ดขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง โจทก์ฎีกา

ข้อเท็จจริงสำคัญ

•ศาลฎีกาเคยพิพากษาให้ที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ขัดขวางทางภาระจำยอมทั้งหมด

•โจทก์อ้างว่ากำแพงที่ต้องรื้อถอนกลายเป็นส่วนหนึ่งของบ้าน หากรื้อถอนจะทำให้บ้านเสียหาย

•เจ้าพนักงานบังคับคดีได้รับคำสั่งให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่กีดขวางตามคำพิพากษาเดิม โดยมีการแจ้งประกาศล่วงหน้า

ประเด็นวินิจฉัย

1.การรื้อถอนเกินคำพิพากษาเดิมหรือไม่

2.เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการโดยมิชอบหรือไม่

คำวินิจฉัย

•การรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่กีดขวางเป็นไปตามคำพิพากษาศาลฎีกาเดิม ซึ่งครอบคลุมถึงสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์สร้างขึ้นเพิ่มเติม

•เจ้าพนักงานบังคับคดีใช้ความระมัดระวัง โดยมีวิศวกรควบคุมการรื้อถอนและไม่มีความเสียหายเพิ่มเติม

•การรื้อถอนมิได้เกินกว่าคำพิพากษาหรือฝ่าฝืนกฎหมาย โจทก์ทราบกำหนดการรื้อถอนแล้วแต่เพิ่งโต้แย้งหลังเวลาล่วงเลย

•โจทก์ไม่มีหลักฐานเพียงพอพิสูจน์ว่าความเสียหายเกิดจากการบังคับคดี

คำพิพากษา ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ

***หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องในคดี

เพื่อความเข้าใจในคดีนี้อย่างครบถ้วน ขออธิบายหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนี้:

1. มาตรา 142

หลักการ:

มาตรา 142 วางหลักเกี่ยวกับผลของคำพิพากษาหรือคำสั่งที่ถึงที่สุด โดยกำหนดให้คำพิพากษาที่ถึงที่สุดมีผลผูกพันคู่ความในคดีเดียวกันและเรื่องเดียวกัน โดยไม่สามารถฟ้องร้องซ้ำในเรื่องที่ได้ตัดสินไปแล้ว

การประยุกต์ใช้ในคดี:

ในคดีนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคำพิพากษาในคดีก่อนเกี่ยวกับภาระจำยอมผูกพันคู่ความทั้งโจทก์และจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ตามมาตรา 142 ทำให้คำพิพากษาในคดีนี้ไม่สามารถหักล้างหรือกลับคำตัดสินในคดีก่อนที่ถึงที่สุดได้

2. มาตรา 145

หลักการ:

มาตรา 145 กำหนดให้คู่ความในคดีที่ได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดไปแล้ว ต้องถือว่าผูกพันตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้น ไม่สามารถนำเรื่องเดียวกันมาฟ้องหรือคัดค้านในภายหลัง

การประยุกต์ใช้ในคดี:

ในคดีนี้ ศาลพิจารณาว่าการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นการปฏิบัติตามคำพิพากษาในคดีก่อน ซึ่งถึงที่สุดและผูกพันคู่ความตามมาตรา 145 ดังนั้น การกระทำดังกล่าวไม่ถือเป็นการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนกฎหมาย

3. มาตรา 285

หลักการ:

มาตรา 285 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษามีสิทธิร้องขอต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาปฏิบัติตามคำพิพากษา โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจดำเนินการบังคับคดีตามคำร้องขอของเจ้าหนี้

การประยุกต์ใช้ในคดี:

การที่จำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ขัดขวางทางภาระจำยอม เป็นการใช้สิทธิตามมาตรา 285 วรรคหนึ่ง และอยู่ในกรอบที่คำพิพากษากำหนด จึงถือว่าการกระทำดังกล่าวชอบด้วยกฎหมาย

4. มาตรา 296 เบญจ (เดิม)

หลักการ:

มาตรา 296 เบญจ (เดิม) ระบุว่า การบังคับคดีที่เกี่ยวกับการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างต้องกระทำโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีเท่านั้น และต้องมีการแจ้งประกาศกำหนดวันทำการบังคับคดีล่วงหน้า

การประยุกต์ใช้ในคดี:

ในกรณีนี้ เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ปิดประกาศล่วงหน้าตามกำหนด เพื่อให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาทราบกำหนดการบังคับคดี การดำเนินการดังกล่าวจึงถูกต้องตามมาตรา 296 เบญจ และการร้องขอรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 5 ถึงที่ 11 ไม่ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย

สรุปความสำคัญ

บทบัญญัติเหล่านี้สะท้อนถึงหลักการที่มุ่งให้คำพิพากษาที่ถึงที่สุดมีความแน่นอน ผูกพันคู่ความ และการบังคับคดีต้องกระทำโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและความสงบเรียบร้อยในกระบวนการยุติธรรม

****เจ้าของภารยทรัพย์ไม่สามารถกระทำการใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

ความหมายของภาระจำยอม

ภาระจำยอม หมายถึง สิทธิที่บุคคลหนึ่ง (เจ้าของสามยทรัพย์) มีต่อที่ดินของผู้อื่น (ภารยทรัพย์) โดยที่เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยินยอมให้สามยทรัพย์ใช้สิทธิที่กฎหมายรับรอง เช่น การใช้ที่ดินเพื่อเป็นทางผ่าน การระบายน้ำ หรือการใช้ประโยชน์อื่น ๆ ตามที่ตกลงหรือศาลกำหนด

ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1404 เจ้าของภารยทรัพย์ต้องไม่กระทำการใดที่ลดทอนหรือเสื่อมประโยชน์จากสิทธิภาระจำยอม หากกระทำการดังกล่าว เจ้าของสามยทรัพย์สามารถฟ้องร้องเพื่อขอคุ้มครองสิทธิหรือให้เพิกถอนการกระทำนั้นได้

หลักการสำคัญ

1.เจ้าของภารยทรัพย์มีหน้าที่คุ้มครองประโยชน์ของภาระจำยอมตามขอบเขตที่ตกลงหรือศาลกำหนด

2.การกระทำที่ลดประโยชน์หรือทำให้เกิดความไม่สะดวกแก่ผู้ใช้สิทธิภาระจำยอมถือว่าผิดกฎหมาย

3.กรณีพิพาทมักเกิดจากการปิดกั้นทางผ่าน การสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือการเปลี่ยนแปลงสภาพที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1404 เจ้าของภารยทรัพย์ต้องไม่กระทำการใดที่ลดทอนหรือเสื่อมประโยชน์จากสิทธิภาระจำยอม หากกระทำการดังกล่าว เจ้าของสามยทรัพย์สามารถฟ้องร้องเพื่อขอคุ้มครองสิทธิหรือให้เพิกถอนการกระทำนั้นได้

ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับมาตรา 1404:

1.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7603/2560: กรณีเจ้าของภารยทรัพย์สร้างประตูเลื่อนและกำแพงรั้วปิดกั้นทางพิพาท ทำให้ประโยชน์ของภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ศาลวินิจฉัยว่าเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิขอให้เปิดที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นทางรถยนต์เข้าสู่ทางสาธารณะได้ 

ฎีกาย่อ:

ที่ดินพิพาทนี้เคยเป็นที่ดินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3824/2558 ซึ่งข้อเท็จจริงระบุว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3815 ถูกแบ่งไว้ให้ใช้เป็นทางเข้าออกสู่สาธารณะ เจ้าของที่ดินจัดสรรเคยใช้ทางนี้มาก่อนที่จำเลยจะสร้างประตูและรั้วปิดกั้น เมื่อที่ดินดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมโดยการใช้งานมานานกว่า 10 ปี ที่ดินโฉนดเลขที่ 3815 จึงตกเป็นทางภาระจำยอมโดยสมบูรณ์

ภาระจำยอมนี้ติดไปกับทรัพย์ แม้กรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนเป็นของจำเลยในภายหลังก็ตาม ขณะ ส. เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7784 ก็ได้ใช้ทางนี้เป็นทางเข้าออกสู่สาธารณะเกิน 10 ปี ทำให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 3815 ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของ ส.

เมื่อโจทก์ได้รับโอนที่ดินจาก ส. ภาระจำยอมนี้จึงติดไปด้วย การที่จำเลยปิดกั้นทางดังกล่าวด้วยประตูและรั้วทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลง โจทก์จึงมีสิทธิขอให้จำเลยเปิดทางพิพาทเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกตามสิทธิภาระจำยอมได้

2.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3482/2541: เมื่อโจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความตามคำพิพากษาของศาล และจำเลยเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมที่โจทก์ได้มา แต่จำเลยเพิกเฉย การที่จำเลยไม่ดำเนินการไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้แก่โจทก์ถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ 

ฎีกาย่อ:

โจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความตามคำพิพากษาของศาล และได้บอกกล่าวให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ แต่จำเลยเพิกเฉย ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อรักษาสิทธิ

คดีก่อนแม้จำเลยมิได้เป็นคู่ความ แต่ศาลมีคำพิพากษาว่าโจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมในทางพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 และ 1382 ซึ่งเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ ภาระจำยอมมีไว้เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้มุ่งเพื่อบุคคลใด ภาระจำยอมจึงไม่หมดสิ้นแม้มีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์นั้น

การที่จำเลยเพิกเฉยต่อการจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอม แม้ไม่ได้ขัดขวางการใช้ทางของโจทก์ ก็ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียน และป้องกันการขัดขวางในอนาคต

3.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2350/2537: กรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของจำเลยทั้งสอง แต่ที่ดินของจำเลยทั้งสองได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นแล้ว ศาลวินิจฉัยว่าไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนภาระจำยอมตามคำขอของโจทก์ให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของบุคคลภายนอกคดีได้ 

ฎีกาย่อ:

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของโจทก์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของจำเลยทั้งสอง แต่ที่ดินดังกล่าวได้ถูกโอนกรรมสิทธิ์ไปยัง จ. โดยภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ไม่ได้มีข้อตกลงให้สิ้นผลเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ภารจำยอมจึงตกติดไปกับที่ดินของจำเลยที่โอนไปยัง จ. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคแรก

เนื่องจากโจทก์มิได้ฟ้อง จ. และ จ. ไม่ได้เข้ามาเป็นคู่ความในคดี ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนภารจำยอมที่อาจกระทบสิทธิของ จ. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีได้ ศาลฎีกามีอำนาจยกประเด็นนี้ขึ้นวินิจฉัยเอง เพราะเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน

4.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1563/2550: การได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพ 4 มาใช้บังคับโดยอนุโลม กล่าวคือจะต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบและโดยเปิดเผยและด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว 

ฎีกาย่อ:

การอยู่ร่วมกันของคนในชนบทตามปกติจะใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านได้โดยถือวิสาสะ อันเป็นการเอื้อเฟื้ออาทรต่อกัน การใช้ทางพิพาทของโจทก์ในลักษณะเช่นว่านี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แม้จะใช้นานกว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมแก่โจทก์โดยอายุความตามมาตรา 1401

5.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8448/2560: การได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 นั้น กฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอาการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญ โดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น 

ฎีกาย่อ:

การใช้ทางพิพาทตั้งแต่ยังเป็นคันดินจนกลายเป็นถนนลูกรังนั้น เกิดจากญาติพี่น้องยินยอมให้ใช้ร่วมกันในช่วงที่ดินยังไม่ถูกแบ่งแยก เมื่อจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินและให้ความยินยอมแก่โจทก์และญาติคนอื่นเดินผ่านทางพิพาท การใช้ทางดังกล่าวถือว่าเป็นการกระทำโดยวิสาสะระหว่างญาติพี่น้อง ไม่เข้าลักษณะการใช้สิทธิภาระจำยอม

การที่โจทก์ใช้ทางพิพาทด้วยความยินยอมของจำเลยและไม่มีการเปลี่ยนเจตนาให้เป็นปรปักษ์ต่อจำเลย การใช้ทางจึงเป็นการกระทำโดยฉันมิตร ไม่ครบเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 และ 1382 แม้จะใช้มานานเกิน 10 ปีก็ไม่ถือเป็นสิทธิภาระจำยอมตามกฎหมาย

สรุป

เจ้าของภารยทรัพย์มีหน้าที่หลีกเลี่ยงการกระทำที่ลดประโยชน์หรือเสื่อมความสะดวกของภาระจำยอม การไม่ปฏิบัติตามกฎหมายนำไปสู่การฟ้องร้องได้ ดังนั้น การบริหารจัดการที่ดินในกรณีที่มีภาระจำยอมควรทำอย่างระมัดระวัง เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทและรักษาประโยชน์ร่วมกันของทุกฝ่าย