รับโอนที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต

โจทก์ฟ้องขอให้ทางในที่ดินของจำเลยทั้งสอง เป็นทางภาระจำยอม ให้จำเลยทั้งสองรื้อประตูรั้วเหล็กหรือเปิดประตูรั้วเหล็กมิให้ปิดกั้นทางภาระจำยอมอีกต่อไป ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน เดิมโจทก์ซื้อที่ดินจากนางแตงอ่อนซึ่งตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ การตกลงกันดังกล่าวถือเป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน จึงหาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนางแตงอ่อนหรือโดยวิสาสะตามที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่ ศาลฎีกาพิพากษากลับให้ทางตกเป็นภาระจำยอม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6562/2562

ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินของ ส. และ ต. ภายหลังแบ่งแยก ต. ผู้ขายที่ดินให้แก่โจทก์ตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินของ ต. เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งโจทก์และบริวารก็ได้ใช้ทางพิพาทดังกล่าวตลอดมา การตกลงกันดังกล่าวถือเป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน หาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ต. หรือโดยวิสาสะไม่ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยนิติกรรมดังกล่าว อันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้ทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ก็อาจได้ภาระจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความหากโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมซึ่งต้องพิจารณาจากการใช้ว่า เป็นการใช้โดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อ ต. เจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทคนเดิมและเจ้าของที่ดินคนต่อ ๆ มาหรือไม่

โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมตลอดมา เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เมื่อเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว แม้จะเป็นการได้ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็ไม่อยู่ในบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น จำเลยทั้งสองจะยกเรื่องการรับโอนที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์หาได้ไม่

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางตามรูปแผนที่สังเขปท้ายคำฟ้องเอกสารหมายเลข 12 ส่วนที่เป็นสีเหลือง กว้างประมาณ 3 เมตร ยาวประมาณ 120 เมตร ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 ของจำเลยทั้งสอง เป็นทางภาระจำยอม ให้จำเลยทั้งสองรื้อประตูรั้วเหล็กหรือเปิดประตูรั้วเหล็กมิให้ปิดกั้นทางภาระจำยอมอีกต่อไป โดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสองเอง และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 29019 ของโจทก์

จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 29019 เดิมที่ดินโจทก์เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 โดยโจทก์ซื้อจากนายสมศักดิ์ และนางแตงอ่อน เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2537 และถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดดังกล่าว ต่อมาเมื่อปี 2539 โจทก์ นายสมศักดิ์และนางแตงอ่อนขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ทางราชการจึงออกโฉนดเลขที่ 29019 ให้แก่โจทก์ โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29019 ตั้งแต่เมื่อประมาณปี 2539 โดยเข้าไปปลูกสร้างบ้านเลขที่ 18/2 เพื่ออยู่อาศัย และได้ใช้ทางพิพาท ซึ่งนางแตงอ่อนทำไว้บนที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะสายนครนายก - ท่าด่าน ต่อมาที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 ถูกยึดขายทอดตลาดโดยธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ประมูลซื้อได้ และธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 ให้แก่จำเลยทั้งสองเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2556 ครั้นต่อมาเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2559 จำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท

คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 29019 หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้นอกจากข้อเท็จจริงจะได้ความว่า ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 29019 แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 ซึ่งเดิมเป็นของนายสมศักดิ์และนางแตงอ่อนแล้ว ยังได้ความว่า ภายหลังจากการแบ่งแยกที่ดินเมื่อปี 2539 ซึ่งเป็นผลให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางแตงอ่อนเพียงผู้เดียว นางแตงอ่อนตกลงยินยอมให้โจทก์ซึ่งปลูกบ้านเลขที่ 18/2 บนที่ดินโฉนดเลขที่ 29019 ใช้ทางพิพาทซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะสายนครนายก - ท่าด่าน ซึ่งโจทก์และบริวารก็ได้ใช้ทางพิพาทดังกล่าวตลอดมา การที่นางแตงอ่อนซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 29019 ให้แก่โจทก์ตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งตัดผ่านหน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 29019 นั้น บ่งชี้ว่านางแตงอ่อนตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ การตกลงกันดังกล่าวถือเป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน จึงหาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนางแตงอ่อนหรือโดยวิสาสะตามที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 29019 นั่นคือโจทก์ได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรมดังกล่าว อันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้ทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ก็อาจได้ภาระจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความ หากโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมซึ่งต้องพิจารณาจากการใช้ว่า เป็นการใช้โดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อนางแตงอ่อนเจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทคนเดิมและเจ้าของที่ดินคนต่อ ๆ มาหรือไม่ ในประเด็นการใช้ทางพิพาทนั้น โจทก์มีนายประกรณ์ ผู้รับมอบอำนาจและเป็นสามีโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า พยานเป็นผู้ริเริ่มปรับปรุงทางพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่นาเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกบ้านโจทก์เลขที่ 18/2 โจทก์และพยานใช้ทางพิพาทมาตั้งแต่ปี 2540 จนถึงปัจจุบัน โจทก์ยังมีนางแตงอ่อนเป็นพยานเบิกความว่า พยานกันที่ดินบริเวณทางพิพาทกว้างประมาณ 2 เมตร เพื่อให้โจทก์ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะสายนครนายก - ท่าด่าน ทั้งนี้เนื่องจากที่ดินที่พยานขายให้โจทก์ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกมานานแล้ว อีกทั้งพันจ่าอากาศเอกชำนาญ พยานโจทก์อีกคนหนึ่งก็เบิกความสนับสนุนว่า พยานเห็นโจทก์และบริวารขับรถยนต์ผ่านเข้าออกทางพิพาทเป็นประจำ จากข้อเท็จจริงที่โจทก์นำมาสืบดังกล่าวจะเห็นได้ว่า โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปฏิปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทตลอดมา บ่งชี้ว่าเป็นการใช้โดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมนั่นเอง ส่วนที่จำเลยนำสืบในทำนองว่า ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 มาจากนางแตงอ่อน และจำเลยทั้งสองซึ่งรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 มาจากธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) อีกต่อหนึ่งอนุญาตให้โจทก์ใช้ทางพิพาทเพียงชั่วคราวนั้น ก็เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ขัดกับพฤติการณ์แห่งคดี จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่า โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมตลอดมา ดังนั้น แม้จะนับตั้งแต่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 มาจนถึงวันที่จำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาทก็เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 29019 เมื่อเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว แม้จะเป็นการได้ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็ไม่อยู่ในบังคับบทบัญญัติ มาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น จำเลยทั้งสองจะยกเรื่องการรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์หาได้ไม่ กรณีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นตามคำแก้ฎีกาของจำเลยทั้งสองอีก ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยทั้งสองอ้างมาในคำแก้ฎีกา ข้อเท็จจริงต่างจากคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น

พิพากษากลับเป็นว่า ทางพิพาทเนื้อที่ประมาณ 37.9 ตารางวา ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 6202 ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 29019 ให้จำเลยทั้งสองเปิดประตูรั้วเหล็กมิให้ปิดกั้นทางภาระจำยอมอีกต่อไป กับให้จำเลยทั้งสองไปดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอม หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 20,000 บาท