ยกเลิกภาระจำยอมได้ไหม?

เจ้าของที่ดินใหม่มีสิทธิ์ยกเลิกภาระจำยอมที่มีมากับโฉนดเดิม ได้ไหม ?
ที่ดินแปลงหนึ่งเจ้าของได้จดภาระจำยอมไว้ แต่เจ้าของที่ได้เอาไปจำนองไว้ แล้วโดนยืด เจ้าของใหม่ จะยกเลิกภาระจำยอมได้ไหม?

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดการใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน เมื่อได้จดทะเบียนภาระจำยอมกันแล้วย่อมผูกติดกับที่ดินตลอดไปจนกว่าจะสิ้นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้คือ

    มาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป
    มาตรา 1399 ภารจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป

เนื่องจากภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเพื่อประโยชน์แก่ที่ดิน(อสังหาริมทรัพย์)อื่น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่บุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้น แม้มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ไปหรือเปลี่ยนเจ้าของไป ก็ไม่ทำให้ทางภาระจำยอมนั้นสิ้นไป

ทางภาระจำยอมเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์มีผลอย่างไร?

โจทก์ใช้ทางผ่านไปตามที่ดินของจำเลยมาเกิน 10 ปีแล้ว ที่ดินส่วนที่เป็นทางพิพาทจึงตกเป็นทางภาระจำยอม แม้ว่าการได้ภาระจำยอมแล้วไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้ถูกต้องก็ไม่เสียสิทธิ การที่เจ้าของที่ดินเดิมขายให้บุคคลภายนอกไปและบุคคลภายนอกผู้ซื้อได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วก็ตาม เพราะภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี(เจ้าของกรรมสิทธิทางภาระจำยอม) ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของกรรมสิทธิและเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินแปลงอื่น(อันเป็นสามยทรัพย์) ไม่ใช่ทรัพยสิทธิส่วนตัวบุคคล ดังนั้นแม้เจ้าของภารยทรัพย์จะเปลี่ยนตัวไปก็ไม่เป็นข้อสำคัญ จำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทต้องสิ้นไปหาได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3984/2533

      โจทก์และผู้ใช้ประโยชน์จากที่ดินในซอยได้ใช้ซอยดังกล่าวเป็นทางสัญจรไปตามแนวเสาไฟฟ้า ซึ่งผ่านไปตามที่ดินพิพาทมาเกิน 10 ปีแล้ว ดังนี้ ที่ดินพิพาทย่อมเป็นทางภารจำยอม ภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์เป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นอันเป็นสามยทรัพย์ไม่ใช่ทรัพยสิทธิส่วนบุคคล ดังนั้นแม้เจ้าของภารยทรัพย์จะเปลี่ยนตัวไปก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป ภารจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้สิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397หรือ 1399 มาตรา 1299 ที่บัญญัติว่า "สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว" นั้น หมายความถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกันกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน การที่จำเลยอ้างการได้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์ จึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพยสิทธิอันเดียวกันจำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทต้องสิ้นไปหาได้ไม่
 

          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำให้เสื่อมสภาพต่อการใช้และลดความสะดวกในการใช้ทางภารจำยอมที่โจทก์และครอบครัวได้ใช้ประโยชน์สัญจรไปมา ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตบางส่วนออกไปจากที่ดินดังกล่าว และทำให้ที่ดินอยู่ในสภาพดีเหมือนเดิมภายในกำหนด 7 วันนับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาหากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์จ้างบุคคลอื่นมาดำเนินการแทนโดยใช้ค่าใช้จ่ายของจำเลย และห้ามจำเลยและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทในลักษณะขัดขวางการใช้ทรัพยสิทธิภารจำยอมของโจทก์ตลอดไป

          จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาทมิใช่เป็นทางภารจำยอม จำเลยได้รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิไว้โดยสุจริตแล้ว โจทก์อ้างสิทธิซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิไว้จึงต้องห้ามตามกฎหมาย ซอยยังมีความกว้าง 3.20 เมตรตลอดแนวซึ่งรถยนต์สิบล้อสามารถผ่านเข้าออกไป

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่สร้างขึ้นบนที่ดินพิพาทโฉนดที่ 8789 และทำที่ดินให้อยู่ในสภาพดีเหมือนเดิม หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ดำเนินการจ้างบุคคลอื่นมาดำเนินการแทนโดยคิดค่าใช้จ่ายจากจำเลย และห้ามจำเลยกับบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทในลักษณะขัดขวางการใช้ทรัพยสิทธิภารจำยอมของโจทก์ตลอดไป กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอในส่วนที่ว่าหากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์ดำเนินการจ้างบุคคลอื่นมาดำเนินการแทนโดยคิดค่าใช้จ่ายจากจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และผู้ใช้ประโยชน์จากที่ดินในซอยโรงพิมพ์พงษ์วรุตม์ ได้ใช้ซอยดังกล่าวเป็นทางสัญจรไปตามแนวเสาไฟฟ้าต้นที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ซึ่งผ่านไปตามที่ดินพิพาทมาเกิน 10 ปีแล้ว ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอม ที่จำเลยฎีกาเป็นทำนองว่า การได้ภาระจำยอมแล้วไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้ถูกต้องก็ควรเสียสิทธิ โดยห้ามมิให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง เห็นว่า ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 หรือมาตรา 1399 และภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์เป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นอันเป็นสามยทรัพย์ไม่ใช่ทรัพยสิทธิส่วนตัวบุคคล ดังนั้นแม้เจ้าของภารยทรัพย์จะเปลี่ยนตัวไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ ส่วนมาตรา 1299 ที่บัญญัติว่า "สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว" นั้น หมายความถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพย์สิทธิอันเดียวกันกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น กรณีตามที่จำเลยอ้างเป็นการใช้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์ จึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพย์สิทธิอันเดียวกัน จำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทต้องสิ้นไปหาได้ไม่"

          พิพากษายืน

    มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือ กฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอัน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและ ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

    ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน นั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

    มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบ ครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

    มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุ ให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงด เว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ อสังหาริมทรัพย์อื่น

    มาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่า ภาระจำยอมสิ้นไป

    มาตรา 1401 ภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติ ว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

เหตุตามกฎหมายทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป 

ทำสัญญาซื้อขายที่ดินตกลงกันว่าให้ใช้ถนนเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้ แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาทำให้นิติกรรมหรือสัญญาที่ตกลงกันเป็นโมฆะไม่ แต่ยังมีผลผูกพันใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา เพราะก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ์ขึ้นแล้ว เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่ดินของแปลงของผู้ขายย่อมตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมของที่ดินแปลงของผู้ซื้อ ภาระจำยอมจะสิ้นไปด้วยเหตุตามกฎหมายคือภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี การที่คู่สัญญาตกลงกันเป็นอย่างอื่นนอกจากนี้จึงไม่ใช่เหตุตามกฎหมายที่จะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6208/2545

          สัญญาที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้โจทก์ได้สิทธิในทางภาระจำยอมใช้ถนนเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปเลยไม่ ดังนี้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา จำเลยจึงไม่อาจโต้เถียงต่อโจทก์ว่าที่ดินของจำเลยไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโจทก์และการที่จำเลยตกลงจะจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อสัญญาดังกล่าวเมื่อจำเลยทำการแบ่งแยกจัดสรรที่ดินเสร็จ เมื่อจำเลยดำเนินการดังกล่าวเสร็จสิ้นแล้วกระทำผิดข้อสัญญาไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้

          ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1397 กล่าวคือ ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ข้อที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวังก็ดี โจทก์นำท่อไปวางเกะกะกีดขวางทางน้ำในลำเหมืองก็ดี โจทก์ทำโคลนตกเรี่ยราดพื้นถนนก็ดี การกระทำของโจทก์ดังกล่าวมิใช่เหตุที่จะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป

          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 19846 และ 19847 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ อยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 20036 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ หากจำเลยไม่ยินยอม ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เมื่อวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 19846 และ 19847 กับโจทก์ เพื่อจัดสรรขายจริง แต่จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้เส้นทางผ่านที่ดินของจำเลยเข้าออกสู่ทางสาธารณะจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20036 ของโจทก์ซึ่งอยู่ด้านหลังของที่ดินของจำเลยที่ได้ซื้อจากโจทก์เพียงระยะเวลาที่โจทก์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขว่าโจทก์จะไม่นำที่ดินของโจทก์ไปประกอบธุรกิจในเชิงพาณิชย์ และโจทก์จะต้องใช้ถนนของจำเลยด้วยความระมัดระวังไม่ให้เกิดความเสียหาย หากเกิดความเสียหายโจทก์ต้องซ่อมแซมให้ดีดังเดิมด้วยทุนทรัพย์ของโจทก์เอง โดยจำเลยจะทำประตูปิดกั้นที่ดินในส่วนที่ติดต่อกันระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่ให้บุคคลอื่นใช้ เว้นแต่โจทก์ หากโจทก์ผิดข้อตกลงก็ยินยอมให้ยกเลิกการใช้ภาระจำยอมที่ดินของจำเลย จำเลยจึงตกลงทำบันทึกยินยอมจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินของจำเลยส่วนที่เป็นถนนให้โจทก์ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ไว้ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต่อมาเมื่อจำเลยจัดสรรที่ดินพร้อมทั้งทำถนนเสร็จ ปรากฏว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวัง ก่อให้เกิดความเสียหาย จำเลยบอกกล่าวให้โจทก์ดำเนินการให้เรียบร้อย แต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ใช้ราคาที่ดินของจำเลยที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาจนกว่าจะยกเลิกภาระจำยอม และให้โจทก์ทำประตูปิดกั้นระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลยโดยต่างถือกุญแจไว้คนละดอก

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงการจดทะเบียนและใช้ภาระจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยปราศจากเงื่อนไขและเงื่อนเวลา โจทก์จึงไม่จำต้องใช้ราคาค่าที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 19846 และ 19847 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ โดยอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 20036 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ หากจำเลยไม่ทำการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

           จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เสียด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

          โจทก์ฎีกา
          ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่าจำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า - ออกจากที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 20036 ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อตกลงดังกล่าวได้หรือไม่ เห็นว่า การที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้โจทก์ได้สิทธิในทางภาระจำยอมใช้ถนนเข้า - ออกจากที่ดินของโจทก์ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์นี้ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปเลยไม่ ดังนี้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา จำเลยจึงไม่อาจโต้เถียงต่อโจทก์ว่าที่ดินของจำเลยไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโจทก์ ทั้งจำเลยตกลงจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อสัญญาดังกล่าว เมื่อจำเลยทำการแบ่งแยกจัดสรรที่ดินเสร็จ ทำให้ที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเสียแล้ว ดังนั้น ภาระจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 กล่าวคือ ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี ตามมาตรา 1399 ข้อที่ว่า โจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวังก็ดี โจทก์นำท่อไปวางเกะกะกีดขวางทางน้ำในลำเหมืองก็ดี โจทก์ทำโคลนตกเรี่ยราดพื้นถนนก็ดี การกระทำของโจทก์ดังกล่าวต่างก็มิใช่เหตุที่จะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป เมื่อจำเลยดำเนินการดังกล่าวเสร็จสิ้น แล้วกระทำผิดข้อสัญญาไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 5 ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ.