ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการใช้สิทธิ “ทางจำเป็น” และผลของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยศาลฎีกาวินิจฉัยวางหลักสำคัญว่า ทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินและไม่ตกทอดไปยังผู้รับโอนโดยอัตโนมัติ ทั้งยังเป็นสิทธิที่จำกัดและริดรอนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินอื่น จึงต้องตีความโดยเคร่งครัด หากที่ดินของผู้รับโอนยังมีทางออกสู่ทางสาธารณะ แม้จะเป็นเพียงทางเดินแคบและไม่สะดวกต่อการใช้ยานพาหนะ ก็ไม่อาจถือได้ว่าเป็นที่ดินที่ถูกปิดล้อมจนมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของผู้อื่นได้

คดีนี้มีคำถามที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

1. สิทธิทางจำเป็นเป็นสิทธิที่โอนติดไปกับกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือไม่

2. ความไม่สะดวกในการใช้ทางออกสู่ทางสาธารณะเพียงพอให้เกิดทางจำเป็นหรือไม่

3. การตีความสิทธิที่จำกัดกรรมสิทธิ์ผู้อื่นต้องพิจารณาอย่างเคร่งครัดเพียงใด

สรุปข้อเท็จจริงของคดี

คดีนี้โจทก์เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ซึ่งเดิมถูกแบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 795 โดยนางละมูล ผู้เป็นเจ้าของเดิม ได้จัดให้มีถนนในที่ดินโฉนดเลขที่ 795 เพื่อใช้เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะร่วมกัน อย่างไรก็ดี ภายหลังจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 795 มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 โจทก์จึงอ้างสิทธิทางจำเป็นและฟ้องขอให้จำเลยเปิดทางดังกล่าว

จำเลยต่อสู้ว่า ที่ดินของโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้โดยผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์เอง แม้จะเป็นทางเดินแคบและไม่สามารถใช้รถยนต์ได้ แต่ก็ไม่ถือว่าเป็นที่ดินที่ถูกปิดล้อมตามกฎหมาย

ประเด็นข้อกฎหมายที่ศาลต้องวินิจฉัย

ประเด็นสำคัญของคดีคือ โจทก์ในฐานะผู้รับโอนที่ดินมีสิทธิอ้างทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือไม่ และสิทธิทางจำเป็นของเจ้าของเดิมจะโอนติดไปยังผู้รับโอนโดยสภาพหรือไม่

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้เจ้าของเดิมของที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 จะเคยใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นมาก่อน ก็ไม่ทำให้โจทก์ผู้รับโอนมีสิทธิใช้ทางนั้นในลักษณะภาระจำยอม เนื่องจากทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดิน หากแต่เป็นสิทธิที่เกิดจากสภาพความจำเป็นของเจ้าของที่ดินในขณะนั้น และเป็นการจำกัดกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นซึ่งต้องตีความโดยเคร่งครัด

เมื่อปรากฏว่า ที่ดินของโจทก์สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้โดยผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์เอง แม้ทางดังกล่าวจะมีความกว้างเพียง 1.16 เมตร และทางเดินออกสู่ทางสาธารณะกว้างเพียง 1.35 เมตร ไม่สะดวกต่อการใช้รถยนต์ ก็เป็นเพียงเรื่องความสะดวก ไม่ใช่การไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลย

หลักกฎหมายที่ศาลฎีกาวางไว้

ศาลฎีกาได้วางหลักกฎหมายสำคัญไว้ว่า ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 และ 1350 เป็นข้อยกเว้นที่จำกัดกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินอื่น การใช้สิทธิดังกล่าวต้องพิจารณาจากสภาพที่ดินและความจำเป็นของเจ้าของในปัจจุบัน มิใช่ยึดถือสิทธิของเจ้าของเดิม และไม่อาจขยายความเพียงเพราะเหตุแห่งความไม่สะดวก

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้เป็นบรรทัดฐานสำคัญที่ชี้ให้เห็นว่า ผู้รับโอนที่ดินไม่อาจอ้างสิทธิทางจำเป็นโดยอัตโนมัติ และศาลจะพิจารณาอย่างเคร่งครัดว่ามีความจำเป็นแท้จริงหรือไม่ โดยยึดถือการคุ้มครองกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินผู้อื่นเป็นหลัก

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5672/2546

การที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่โจทก์รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นมาก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่า โจทก์จะได้สิทธิในทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภารจำยอม เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทั้งเป็นการจำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น จึงต้องแปลความโดยเคร่งครัด เมื่อที่ดินซึ่งโจทก์รับโอนมามีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ซึ่งอยู่ติดกัน แม้ส่วนที่ดินที่ติดกันกว้างเพียง 1.16 เมตร และทางเดินออกสู่ทางสาธารณะกว้างเพียง 1.35 เมตร ไม่สามารถใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะเพื่อผ่านเข้าออกได้ก็เป็นเรื่องความสะดวกของโจทก์ เท่านั้น หาใช่ว่าโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็น

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1. ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง เห็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น

2. ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น

3. ศาลฎีกาพิพากษายืน วางหลักว่าทางจำเป็นไม่ติดตามการโอนกรรมสิทธิ์ และความไม่สะดวกไม่ก่อให้เกิดสิทธิทางจำเป็น

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ตำบลบางพลัด (บางพลู)อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร โดยซื้อจากนางสาวจินดา  และนางสาวเปล่งศรี ที่ดินดังกล่าวแบ่งแยกออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ตำบลบางพลู อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ดังกล่าว ที่ดินโจทก์อยู่ติดกับที่ดินของจำเลยทางด้านทิศตะวันตก เดิมนางละมูล  มารดาจำเลยเป็นผู้แบ่งแยกที่ดินในนามเดิมแบ่งออกเป็น6 โฉนดเพื่อยกให้บุตร และยกที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ให้แก่นางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรี ยกที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ส่วนที่เหลือให้จำเลยพร้อมกับถนนพิพาทกว้างประมาณ 7 เมตร ยาวประมาณ 60 เมตร ออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์โดยประสงค์ให้ทุกคนใช้ร่วมกัน และนางละมูลให้จำเลยไปจัดการจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วนให้แก่ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกซึ่งถูกปิดกั้นทุกแปลง แต่จำเลยไม่จดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ซึ่งไม่มีทางออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์ หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวมาแล้ว โจทก์เข้าสวมสิทธิของนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีใช้ถนนที่สร้างขึ้นในที่ดินของจำเลยเป็นทางขนวัสดุสิ่งของจากถนนจรัญสนิทวงศ์เข้าไปในที่ดินเพื่อปรับปรุงที่ดินและก่อสร้างอาคาร เพราะเห็นว่าเป็นทางจำเป็น แต่จำเลยขัดขวางปักเสาปิดกั้นด้วยรั้วสังกะสีไม่ยอมให้โจทก์เข้าไปใช้ที่ดินและใช้ถนน โจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะอื่นใดได้ ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนเสารั้ว สิ่งก่อสร้างที่จำเลยสร้างปิดกั้นทางเข้าออกของโจทก์ และให้จำเลยเปิดถนนให้โจทก์ใช้ทางได้อย่างสภาพเดิม หากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลสั่งให้โจทก์มีอำนาจกระทำการรื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

จำเลยให้การว่า นางละมูล โพธิประสิทธิ์ แบ่งแยกที่ดินและยกที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 แก่นางสาวจินดา อรรถสิทธิ์ และนางสาวเปล่งศรี อรรถสิทธิ์ โดยมีเงื่อนไขว่าต้องอุปการะดูแลช่วยเหลือยามแก่ชรา ช่วยเหลือตนเองไม่ได้ นางละมูลยังคงสงวนสิทธิเก็บกินในที่ดินจนกว่าจะถึงแก่กรรม บุคคลทั้งสองจึงยังไม่ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินสำหรับที่ดินของจำเลยโฉนดเลขที่ 795 จำเลยและพี่น้องตกลงใช้ประโยชน์ร่วมกันโดยมอบหมายให้นายสมใจ โพธิประสิทธิ นำที่ดินว่างของทุกแปลงรวมถึงที่ดินพิพาทออกให้เช่าทำร้านอาหาร ให้เช่าที่จอดรถและนำค่าเช่าที่ได้เป็นค่าใช้จ่ายดูแลรักษานางละมูลซึ่งป่วย นางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีไม่ได้เข้าเกี่ยวข้องหรือใช้ประโยชน์ใด ๆ โจทก์ทราบเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ในที่ดินของจำเลยและญาติพี่น้องดังกล่าวและโจทก์มีบ้านพักอาศัยอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับบ้านของจำเลยโดยมีที่ดินติดกับที่ดินแปลงพิพาทด้วย เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีแล้ว ทำให้ที่ดินดังกล่าวมีเขตติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทางทิศตะวันตกซึ่งสามารถผ่านออกไปสู่ถนนสาธารณะได้ ทางพิพาทมิใช่ทางจำเป็นโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะสวมสิทธิของนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรี ไม่มีสิทธิหรือความจำเป็นใด ๆ ที่จะให้จำเลยเปิดทางถนนทางเดินรถเข้าสู่ที่ดินแปลงพิพาทของโจทก์ที่มีความกว้างถึง 7 เมตร ยาว60 เมตร และไม่มีความจำเป็นใด ๆ ที่จะต้องเปิดกว้างถึงเพียงนั้น ขอให้ยกฟ้อง

   ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

    โจทก์อุทธรณ์

 ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

 โจทก์ฎีกา

    ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ตำบลบางพลู อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร เป็นของนางละมูลโพธิประสิทธิ์ ต่อมานางละมูลได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็น 6 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 29492 ถึง 29497 และยกที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ให้แก่นางสาวจินดา อรรถสิทธิ์กับนางสาวเปล่งศรี อรรถสิทธิ์ ซึ่งเป็นหลาน และยกที่ดินคงเหลือของที่ดินโฉนดเลขที่ 795ให้แก่จำเลย โดยได้กันบางส่วนเป็นทางให้ผู้ที่ได้รับการยกให้ที่ดินที่แบ่งแยกทุกแปลงใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ตามผังการแบ่งแยกเอกสารหมาย จ.3, จ.10 และโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2, จ.11 ในวันที่ 14 สิงหาคม 2541 นางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 29495 เอกสารหมาย จ.11 ให้แก่โจทก์คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือไม่ เห็นว่า โจทก์และจำเลยเบิกความรับกันว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ที่โจทก์ซื้อจากนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีนั้นทางด้านทิศตะวันตกติดกับที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ซึ่งใช้ปลูกบ้านอยู่อาศัย และมีทางเดินจากที่ดินที่โจทก์ปลูกบ้านออกสู่ทางสาธารณะได้ และจากที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ที่โจทก์ซื้อมาดังกล่าวสามารถเดินไปยังที่ดินโจทก์ที่ปลูกบ้านแล้วเดินต่อไปยังทางสาธารณะได้ตามผังการแบ่งแยกแผนผังสังเขปที่ตั้งที่ดินเอกสารหมาย จ.10และ ล.1 ซึ่งตามรายงานการเดินเผชิญสืบกับภาพถ่ายการเดินเผชิญสืบ (ภาพที่ 6)และภาพถ่ายหมาย จ.13 ปรากฏว่าที่ดินที่โจทก์ซื้อมากับที่ดินที่โจทก์ปลูกบ้านส่วนที่ติดกันกว้าง 1.16 เมตร ส่วนทางเดินจากบ้านโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะก็กว้าง 1.35เมตร ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า แม้เดิมผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ที่โจทก์รับโอนมาจะมีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นก็ไม่ได้หมายความว่าโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจะได้สิทธิใช้ทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภารจำยอม เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทั้งเป็นการจำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น จึงต้องแปลความโดยเคร่งครัด เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ซึ่งโจทก์รับโอนมามีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ซึ่งอยู่ติดกัน แม้ส่วนที่ดินที่ติดกันกว้างเพียง1.16 เมตร และทางเดินออกสู่ทางสาธารณะกว้างเพียง 1.35 เมตร ไม่สามารถใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะเพื่อผ่านเข้าออกได้ก็เป็นเรื่องความสะดวกของโจทก์เท่านั้นหาใช่ว่าโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ของจำเลยเป็นทางจำเป็น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องของโจทก์นั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

         พิพากษายืน

หมายเหตุ

ทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 และมาตรา 1350 เป็นข้อจำกัดสิทธิของผู้มีกรรมสิทธิ์ต้องให้ที่ดินอีกแปลงหนึ่งเดินผ่านออกสู่ทางสาธารณะเนื่องจากที่ดินแปลงที่มีสิทธิใช้ทางจำเป็นในที่ดินดังกล่าวโดยสภาพของที่ตั้งและตัวผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ คดีนี้ที่ดินพิพาทมีที่ตั้งอยู่ในสภาพที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาแต่เดิม ที่ดินของโจทก์ก็เป็นที่ดินแปลงหนึ่งที่ปิดกั้นที่ดินพิพาทไม่ให้ออกสู่ทางสาธารณะซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของโจทก์อีกด้านหนึ่งเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมไม่มีสิทธิผ่านที่ดินของโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะจึงต้องใช้ทางในที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะในลักษณะทางจำเป็น เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมา โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทมีสิทธิออกสู่ทางสาธารณะในที่ดินของโจทก์ได้ ที่ดินของโจทก์จึงไม่เป็นที่ดินที่ปิดกั้นที่ดินพิพาทไม่ให้ออกสู่ทางสาธารณะอีกต่อไป ที่ดินพิพาทจึงไม่ได้ถูกปิดล้อม โจทก์ย่อมไม่มีความจำเป็นที่ต้องผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะ จะอ้างว่าเป็นทางจำเป็นมาแต่เดิมจึงตกติดตามตัวผู้โอนมายังโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนหาได้ไม่ เนื่องจากไม่มีกฎหมายบัญญัติเช่นนั้น แต่ถือตามสภาพและความจำเป็นของเจ้าของที่ดินในปัจจุบันเป็นสำคัญ

      คดีนี้โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินอยู่ก่อนแล้วมาซื้อที่ดินพิพาท แต่ถ้าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินอยู่ก่อนแล้วมาซื้อที่ดินพิพาทผลคดีน่าจะแตกต่างกัน เพราะการเช่าเป็นเพียงบุคคลสิทธิ

               ไพโรจน์ วายุภาพ