ความรู้เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม

ภาระจำยอม, จดทะเบียนภาระจำยอม, ภาระจำยอมเรื่องทางเดิน, ภาระจำยอมเฉพาะส่วน, ภาระจำยอมบางส่วน, ครอบภาระจำยอม, ปลอดภาระจำยอม, แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม, เลิกภาระจำยอม

          ภาระจำยอม เป็น ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่ง  เมื่อเกิดภาระจำยอมในที่ดินแปลงใด ของใคร ย่อมทำให้เจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวนั้นต้องยอมรับกรรมบางอย่าง หรือแบกรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในที่ดินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่น (ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิ ติดไปกับตัวที่ดินที่แม้เปลี่ยนเจ้าของที่ดินก็ติดไปกับที่ดินเสมอ)

คำสั่งกรมที่ดิน ที่ 7/2504 ลงวันที่ 29 มิถุนายน  2504

           1.  ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์(ที่ดิน)ต้องตกลงอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของ(ที่ดิน)ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สิน(ที่ดิน)ของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน(ที่ดิน)นั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ตาม ป.พ.พ.  มาตรา 1387  เช่น  ยอมให้มีทางเดิน ทางน้ำ หรือยอมให้ชายคาหน้าต่างของผู้อื่นรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตน หรือยอมที่จะไม่ปลูกตึก   บ้านโรงเรือนเพื่อที่จะไม่ปิดบังแสงสว่างหรือทางลมในที่ดินข้างเคียง  เป็นต้น  ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท  “ภาระจำยอม”  โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) และจัดทำบันทึกข้อตกลงและรายการจดทะเบียนประเภท  “ภาระจำยอม”  และถ้าคู่กรณีประสงค์จะจดไว้ในโฉนดเป็นสามยทรัพย์ด้วย  ก็ให้จดทะเบียนได้ (การจดภาระจำยอมที่โฉนดที่ดินสามารถจดบันทึกไว้ที่ในโฉนดที่ดินของผู้ใช้ทางภาระจำยอมและเจ้าของที่ดินที่ตกเป็นภาระจำยอมได้)

           2.  ในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน  ในบันทึกข้อตกลงต้องกำหนดกรรม หรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนแน่นอนมากที่สุดที่จะทำได้  เช่น ภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนจะต้องกำหนดขนาดกว้างยาวของทาง และจากทิศไหนไปทิศไหนไว้ด้วย  ส่วนชื่อประเภทของนิติกรรมคงใช้ชื่อประเภทว่า  “ภาระจำยอม” (ภาระจำยอมนั้นเป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งต้องรับภาระให้ที่ดินอีกแปลงหนึ่งใช้งาน ดังนั้นการจดทะเบียนภาระจำยอมจึงต้องระบุภาระงานที่ต้องจำยอมนั้นไว้ให้ชัดเจนจะได้ไม่ต้องมาฟ้องกันเป็นคดีใหม่)

           3.  กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันเฉพาะส่วนของตนจะต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความรับยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นๆ   มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงดำเนินการจดทะเบียนในประเภท “ภาระจำยอมเฉพาะส่วน” (ที่ดินที่มีเจ้าของหลายคน เจ้าของรวมคนหนึ่งจะก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนซึ่งรวมถึงการก่อให้เกิดภาระจำยอมด้วย)

           4.  หากมีกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น ได้มาโดยอายุความ  ให้ผู้ได้มายื่นคำขอพร้อมหลักฐานแสดงการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   เช่น   คำสั่งศาล  เป็นต้น  ถ้าเป็นกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมบางส่วน  เฉพาะส่วน ตามคำสั่งศาล ไม่จำต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ มาแสดง เพราะเป็นการปฏิบัติตามคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาล (การได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความนั้นจะต้องเป็นการใช้ทางโดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาอย่างเป็นเจ้าของ 10 ปี)

           5.  ในกรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์  หากคู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงเป็นภาระจำยอมอยู่ก็ดี  หรือตกลงกันให้หลุดพ้นจากภาระจำยอมก็ดี ให้อนุโลมปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง  ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่  14/2500 ลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2500  เรื่องวิธีจดแจ้งครอบจำนองและวิธีการปลอดจำนอง  โดยใช้ชื่อประเภทว่า  “ครอบภาระจำยอม  หรือ  ”ปลอดภาระจำยอม”  แล้วแต่กรณี (ที่ดินที่ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงใดแล้ว หากมีการแบ่งแยกแปลงที่มีทางเดินอยู่ด้วย หมายถึงภารยทรัพย์ แปลงที่ถูกแบ่งออกไปนั้น จะตกลงกับเจ้าของที่ดินที่ใช้ทางภาระจำยอมว่า แปลงใหม่ที่แบ่งแยกออกไปจะให้ติดภาระจำยอมไปด้วยหรือไม่ หรือให้ปลอดจากภาระจำยอมเลยก็ได้)

           6.  กรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ให้ยกรายการที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ไปจดแจ้งในโฉนดแบ่งแยกด้วย  ถ้าเป็นกรณีที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดสามยทรัพย์ แต่คู่กรณีมีความประสงค์จะให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดแบ่งแยก  คู่กรณีต้องขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดสามยทรัพย์เดิมก่อน (กรณีจดภาระจำยอมไว้ที่โฉนดที่ดินแปลงที่ได้ภาระจำยอมแล้ว คือแปลงสามยทรัพย์ ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าวและเจ้าของมีความประสงค์ที่จะขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินแปลงที่ถูกแบ่งแยกที่สามารถทำได้)

           7.  ในกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีได้ตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นหรือในกรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์  และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกใดก็ดี  ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐานให้ชัดเจนว่าคู่กรณีตกลงกันอย่างไร  แล้วจึงจดทะเบียนในประเภท”แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม”  ไว้ในแปลงภารยทรัพย์  แต่ถ้าแปลงสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนรับประโยชน์ไว้ด้วยก็ให้จดทะเบียนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ด้วย (ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการย้ายถนนที่เป็นภาระจำยอมก็ให้สามารถทำได้)

           8.  เมื่อได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว  ถ้าคู่กรณีประสงค์จะเลิกภาระจำยอมต่อกัน ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้  และจดทะเบียนในประเภท  “เลิกภาระจำยอม”
                 ถ้าเป็นกรณีภาระจำยอมสิ้นไปโดยพ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้  ถือว่าเป็นอันเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม (อาจมีการตกลงเรื่องภาระจำยอมไว้ในลักษณะช่วงระยะเวลาหนึ่งเมื่อมีระบุเวลาไว้ในโฉนดที่ดิน เมื่อพ้นกำหนดเวลาที่ระบุ ไว้ไม่ต้องจดทะเบียนยกเลิกภาระจำยอม เพราะยกเลิกไปโดยปริยาย

           9.  ในกรณีที่ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกมาเป็นเจ้าของเดียวกัน  ถ้าเจ้าของมีความประสงค์จะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน  ก็ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ขอจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอม  และให้จดทะเบียนในประเภท  “เลิกภาระจำยอม“

ประเภทการจดทะเบียนที่เกี่ยวกับภาระจำยอม

1. ภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมกรณีหนึ่งและกรณีเจ้าของ  อสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน  โดยกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนในบันทึกข้อตกลงเพื่อให้ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมบางส่วน  อีกกรณีหนึ่ง
           
2.  ภาระจำยอมเฉพาะส่วน  หมายถึง  กรณีที่เจ้าของคนรวมคนหนึ่งหรือหลายคนในอสังหาริมทรัพย์  แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตน
           
3.  ภาระจำยอมบางส่วน  หมายถึง  กรณีที่ดินแปลงภารยทรัพย์มีชื่อเจ้าของคนเดียวจดทะเบียนให้ที่ดินของตนบางส่วน (ไม่หมดทั้งแปลง)  ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงอื่น (ตามคำสั่งที่ 7/2504  ให้ใช้ประเภท “ภาระจำยอม”  แต่เพื่อความชัดเจนของประเภทจดทะเบียนจึงควรจดทะเบียนเป็นประเภท“ภาระจำยอมบางส่วน”  โดยมีแผนที่ประกอบแสดงให้เห็นด้วยว่า ภาระจำยอมบางส่วนดังกล่าวอยู่ตรงไหนของที่ดิน  เพื่อหากต่อไปมีการแบ่งแยกจะได้ทราบได้ว่า  ภาระจำยอมนั้นติดอยู่ในที่ดินส่วนใดระหว่างแปลงแบ่งแยกหรือแปลงคงเหลือ)
           
4.  ปลอดภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์  และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปบางแปลง  หรือแปลงคงเหลือหลุดพ้นจากภาระจำยอม
        
 5.  แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์  และคู่กรณีตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นอีกกรณีหนึ่ง  หรือกรณีมีการแบ่งแยกสามยทรัพย์และภาระจำยอมนั้นไม่ใช้หรือไม่ได้ใช้เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกอีกกรณีหนึ่ง  โดยคู่กรณีมาขอเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในกรณีดังกล่าว
           
6.  เลิกภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว  ต่อมาคู่กรณีตกลงเลิกภาระจำยอมดังกล่าว

หมายเหตุน่ารู้เกี่ยวกับภาระจำยอม
        
1.  ภาระจำยอมก่อให้เกิดขึ้นโดยอายุความและโดยนิติกรรม  นอกจากนี้ยังมีภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
           
2.  ภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย  2  อสังหาริมทรัพย์  อสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า  ภารยทรัพย์  อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า  สามยทรัพย์
              
3.  คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่องภาระจำยอมไว้ดังนี้
                 
3.1.  เจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกัน ไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนภาระจำยอม  ทั้งนี้เพราะภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปที่เป็นของเจ้าของต่างกัน  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  0612/1/ว  25836  ลงวันที่  11  ธันวาคม  2523)
              
3.2.  วัดสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมที่ธรณีสงฆ์ได้โดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจากกรมศาสนาก่อน  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท 0610/ว  33743  ลงวันที่  24  ธันวาคม  2539)

               ตัวอย่าง---  การที่ ส. ช. และ อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขอจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินดังกล่าวบางส่วน  เป็นทางเดินของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่  1   อำเภอเดียวกัน  ซึ่งมีชื่อ  ส. ช. อ. และ  ศ.  เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ว่า  กรณีดังกล่าวถือได้ว่าที่ดินสองแปลงนั้นต่างเจ้าของกันสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้ได้  (เวียนโดยหนังสือ  ที่  มท  0608/ว  15915  ลงวันที่  19   พฤษภาคม  2514)
               -
3.3  กรณีที่ดินโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วนไม่เต็มแปลง   โดยระบุแนวเขตทางภาระจำยอมไว้แน่นอน  ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าว   กรมที่ดินพิจารณาเห็นว่า  ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมในการจดทะเบียนแบ่งแต่อย่างใด  ในการจดทะเบียนแบ่งแยก  ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกใดจะมีภาระจำยอมครอบติดอยู่  หรือไม่มีภาระจำยอมครอบติดอยู่  จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้  พร้อมทั้งหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใดมีภาระจำยอมติดอยู่หรือไม่  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  0612/1/ว  16681  ลงวันที่  6  สิงหาคม  2523)
 

การวินิจฉัยเกี่ยวกับภาระจำยอม
           
1. การที่ที่ดินแปลงหนึ่งได้จดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์ของที่ดินแปลงอื่นไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ประสงค์จะจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์ถนนภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้เป็นทางผ่านต่อไปอีก  เป็นการจดทะเบียนภาระจำยอมในลักษณะเดียวกัน  ไม่ถือว่าทำให้ประโยชน์แห่งภารยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามนัยมาตรา  1390  แห่ง  ป.พ.พ. 
         
2.  การจดทะเบียนรวมโฉนดที่ดินระหว่างภาระจำยอมเห็นว่า  การรวมภารยทรัพย์มิได้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกแต่อย่างใด    เพราะเมื่อรวมโฉนดแล้วประโยชน์แห่งภาระจำยอม ที่ดินจดทะเบียนไว้ยังคงมีอยู่ตามเดิมไม่เปลี่ยนแปลง  และทางทะเบียนสามารถจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินแปลงรวมได้ การรวมโฉนดที่ดินในกรณีโฉนดที่ดินเดิมมีการจดทะเบียนภาระจำยอมครอบติดอยู่  โดยมิได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแต่ละโฉนดของตนที่นำมาขอรวมโฉนดและแบ่งแยกในนามเดิมตกอยู่ในบังคับภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วน   จึงไม่ขัดต่อกฎหมายและหลักการทางทะเบียน  สามารถนำมารวมโฉนดได้และไม่ต้องให้เจ้าของสามยทรัพย์ให้คำยินยอม 
        
 3.  แม้ภาระจำยอมจะตกติดไปกับภารยทรัพย์เสมอไม่ว่าภารยทรัพย์นั้นโอนไปยังผู้ใดก็ตามเทียบคำพิพากษาฎีกาที่  800/2502)  แต่ถ้าเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน  เมื่อภารยทรัพย์ได้กลายสภาพเป็นทางสาธารณะ และได้มีการโอนที่ดินแปลงภารยทรัพย์ที่มีภาระจำยอมเรื่องทางเดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์นั้น  ไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 1390  แต่อย่างใด  และเมื่อโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วภาระจำยอมในที่ดินแปลงดังกล่าวก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว (คำพิพากษาฎีกาที่  640/2510) จึงจดทะเบียนโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอมเสียก่อน
         
4.  ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเหนือที่ดินแปลงภารยทรัพย์  ต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงภารยทรัพย์จึงจะให้ผลเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์  เมื่อที่ดินแปลงภารยทรัพย์โอนไปภาระจำยอมจึงตกติดไปกับที่ดินแปลงภารยทรัพย์นั้นด้วย  ส่วนที่ดินแปลงสามยทรัพย์นั้นไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยแต่อย่างใดตามคำสั่งกรมที่ดินที่ 7/2504   ลงวันที่  29   มิถุนายน  2504  การจดทะเบียนภาระจำยอมจะบันทึกการจดทะเบียนไว้ในที่ดินแปลงภารยทรัพย์เท่านั้น  แต่ถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้จดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยก็ให้จดทะเบียนได้  ดังนั้น  เมื่อเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ประสงค์จะให้เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม  อันเป็นการล้างรายการจดทะเบียนภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ให้หมดสิ้นไป  แม้จะเป็นการขอจดทะเบียนแต่เพียงฝ่ายเดียว  ก็ควรจะรับจดทะเบียนให้ได้โดยใช้ประเภทการจดทะเบียนว่า  “เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม”
         
5.  ที่ดินได้มีการจดทะเบียนจำนองไว้ก่อนแล้ว หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลัง  แต่ผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่นั้น  เห็นว่า  แม้ว่าคำสั่งกรมที่ดินที่  9/2500  ลงวันที่  20  กันยายน  2500  ได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า  พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้ความยินยอมก็ตาม  แต่เมื่อการขอจดทะเบียนภาระจำยอมในกรณีนี้  มิใช่นิติกรรมที่ผู้ขอขอจดทะเบียนแล้วเป็นโมฆะกรรม  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มิอาจระงับการขอจดทะเบียนตามมาตรา  73  แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้  และการที่ผู้รับจำนองจะขอให้ลบภาระจำยอมที่จดทะเบียนภายหลังการจำนองได้ก็ต่อเมื่อการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลังนั้นทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง  เมื่อขณะนี้ยังไม่อาจพิสูจน์ได้ว่าการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินดังกล่าวจะทำให้เสื่อมเสียสิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนองอย่างไร  และหากกรณีต้องลบภาระจำยอมที่จดภายหลังออกจากทะเบียนหาใช่เพราะนิติกรรมเป็นโมฆะไม่  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องจดทะเบียนให้  แต่ก่อนจดทะเบียนให้แจ้งคู่กรณีทราบด้วยว่า  การจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลังการจำนองโดยผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมนี้อาจถูกลบสิทธิจากทะเบียนตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  722  ได้  หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเองก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานแล้วจดทะเบียนต่อไปได้
           
6.  ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย  สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์  อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย  (ฎีกา  1052/34)  แม้ต่อมาที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลอื่น   ผู้รับโอนที่ดินแปลงสามยทรัพย์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จากผู้โอน ในการจดทะเบียน  จึงต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์คนปัจจุบันเป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน 
 

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวกับภาระจำยอม

      1.  คำพิพากษาฎีกาที่  1/2497  การที่โจทก์ใช้คูจำเลยเป็นที่สำหรับเก็บคูนั้น  ไม่ใช่เป็นทางสัญจรไปมา   การเอาเรือเข้าออกจากคูหาใช่เป็นการไปมาไม่   ทางสัญจรของโจทก์มีคลองบางขุนเทียนอยู่แล้ว   ภาระจำยอมนั้น  ประสงค์เพื่อประโยชน์อนุเคราะห์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นเพื่อให้ที่ดินทั้ง  2  ฝ่ายมีสภาพอยู่ได้โดยปกติสุข  แต่เรื่องนี้โจทก์ใช้คูเป็นที่เก็บเรือ  คูนั้นเป็นประโยชน์แก่เรือหาได้เป็นประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ไม่  จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภาระจำยอมตามมาตรา  1387

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1/2497

    โจทก์จำเลยมีที่ดินอยู่ติดคลองด้วยกันทั้งสองฝ่ายซึ่งต่างก็สามารถจะใช้เป็นทางสัญจรไปมาได้โดยสดวกแต่โจทก์ใช้คูซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลยเป็นที่เก็บเรือของโจทก์ดังนี้ เป็นเรื่องที่โจทก์ใช้คูของจำเลยเป็นที่สำหรับเก็บเรือ มิใช่เป็นทางสัญจรไปไหน แม้จะมีการเอาเรือเข้าออกคู ก็หาใช่เป็นการไปมาไม่ เพราะเป็นเรื่องเอาเรือเข้าเก็บ และเอาออกใช้ จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภารจำยอมตามที่บัญญัติไว้ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เจ้าของคูย่อมปิดกั้นคูนั้นได้
           โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยรื้อห้องแถวที่ปิดปากคู อย่าให้ขัดขวางเรือโจทก์ที่จะสัญจรเข้าไปเก็บและเรียกค่าเสียหายอีก 2,100 บาท
           จำเลยที่ 1 ต่อสู้ว่า โจทก์อาศัยและใช้คูยังไม่ถึง 10 ปี
          จำเลยที่ 2 ว่า เช่าห้องจากจำเลยที่ 1
          ศาลแพ่งงดสืบพยานแล้วพิพากษายกฟ้อง
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          โจทก์ฎีกา
          ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาคดีเรื่องนี้แล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินของโจทก์และจำเลยอยู่ติดคลองบางขุนเทียนด้วยกันทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งต่างก็สามารถจะใช้เป็นทางสัญจรไปมาได้โดยสะดวกแต่โจทก์ใช้คู ซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 1 เป็นที่เก็บเรือ 4 ลำของโจทก์

          ศาลฎีกาเห็นว่า เป็นเรื่องโจทก์ใช้คูของจำเลยเป็นที่สำหรับเก็บเรือ มิใช่เป็นทางสัญจรไปไหน จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภารจำยอมตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
          จึงพิพากษายืน
 2.  คำพิพากษาฎีกาที่  335/2485  แม้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่ได้ใช้ทางเดินบนที่ดินของจำเลยด้วยตนเอง  เพียงแต่คนในที่ดินของโจทก์ใช้ทางเดินนั้นโดยไม่มีใครห้ามปราม  และไม่ต้องรับอนุญาตจากใครมาเกิน  10  ปี  ก็เกิดภาระจำยอมโดยทางอายุความได้สิทธิ
        คันนาซึ่งผู้อื่นเดินผ่านมานานกว่า 10 ปี ย่อมเกิดเป็นภารจำยอมขึ้น. ภารจำยอมย่อมเกี่ยวเนื่องกับที่ดิน มิใช่เป็นการส่วนตัวบุคคลผู้เป็นเจ้าของ.

           3.  คำพิพากษาฎีกาที่  640/2510  ทางเดินอาจกตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินรายอื่น  และก็อาจกลายสภาพเป็นทางสาธารณะได้  ซึ่งเมื่อเป็นทางเดินสาธารณะแล้ว  สิทธิในภาระจำยอมของเจ้าของที่ดินรายอื่นก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว

ป.พ.พ. มาตรา 1304, 1336, 1349, 1387

           บรรยายฟ้องว่าทางเดินตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์และตอนต่อไปบรรยายว่าทางเดินนี้ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม เพราะทางเดินอาจตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินรายอื่น และก็อาจกลายสภาพเป็นทางสาธารณะได้ ซึ่งเมื่อเป็นทางเดินสาธารณะแล้วสิทธิในภารจำยอมของเจ้าของที่ดินรายอื่นก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว

           พฤติการณ์ที่ถือว่าเป็นการอุทิศที่ดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์โดยปริยาย
           รับซื้อที่ดินที่เจ้าของเดิมได้อุทิศบางส่วนให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ไปโดยปริยายแล้ว แม้ที่ดินส่วนนั้นจะอยู่ในเขตโฉนดที่ดินที่รับซื้อไว้ ผู้ซื้อที่ดินนั้นก็ไม่มีสิทธิที่จะยึดถือเอาเป็นของตนได้ และแม้จะมีผู้ทำหลังคาและชายคารุกล้ำที่ดินส่วนนั้น ผู้ซื้อที่ดินก็มิใช่ผู้เสียหาย ไม่มีอำนาจฟ้องให้ตัดหลังคาและชายคาได้
          กั้นรั้วสังกะสีปิดหน้าบ้านของโจทก์จนโจทก์ไม่มีทางที่จะออกไปสู่ทางสาธารณประโยชน์ และทำการค้าขายไม่ได้ตามที่เคย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้อง
           ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจากการละเมิดของจำเลยตั้งแต่วันฟ้องซึ่งศาลพิพากษาบังคับให้ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(4) ไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลอนาคต

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และบุคคลอื่นได้ใช้ทางเดินในที่ดินโฉนดที่ 4536 โดยสงบเปิดเผยมานานหลายสิบปีแล้ว ทางเดินดังกล่าวจึงตกเป็นภารจำยอมและกลายสภาพเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดดังกล่าวและได้ทำรั้วสังกะสีปิดกั้นหน้าที่ดินโจทก์ ขอให้แสดงว่าทางเดินดังกล่าวเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ หรือเป็นทางสาธารณประโยชน์และให้จำเลยรื้อรั้วสังกะสีกับใช้ค่าเสียหาย

          จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องทางเดินตามฟ้องมิใช่ทางภารจำยอมและมิใช่ทางสาธารณะ และฟ้องแย้งว่าโจทก์ปลูกบ้านทำหลังคารุกล้ำที่ดินของจำเลย ขอให้โจทก์ตัดหลังคาออก
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อรั้ว ห้ามจำเลยขัดขวางการใช้ทางเดินซึ่งเป็นทางภารจำยอม และให้โจทก์ตัดหลังคาออก

          โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ว่าทางพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ให้จำเลยรื้อรั้วและยกฟ้องแย้งของจำเลย

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาเห็นว่าที่โจทก์บรรยายฟ้องในตอนแรกว่าทางเดินตกเป็นการจำยอมของที่ของโจทก์ แล้วต่อมาโจทก์บรรยายว่าทางเดินนี้ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วเป็นการบรรยายถึงความเป็นมาแห่งสภาพของที่ดินที่เป็นทางเดินนั้น และจำเลยเข้าใจข้อกล่าวอ้างของโจทก์ได้ชัดเจนดีแล้ว ไม่หลงข้อต่อสู้ ทั้งทางพิพาทอาจตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์และก็อาจกลายสภาพเป็นทางสาธารณะได้ หากเป็นทางเดินสาธารณะสิทธิในภารจำยอมของโจทก์ก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม และเห็นว่าที่ดินซึ่งประชาชนในหมู่บ้านประมาณ 5-6 ร้อยคนใช้เป็นทางเดินไปมาระหว่างทางสาธารณะเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว และผู้ซื้อที่ดินก่อนจำเลยได้จัดถมทางเดินตามหัวคันนาให้ดีขึ้นเพื่อสะดวกแก่คนเดินไปมาทั้งเมื่อได้มีผู้เรี่ยไรเงินชาวบ้านสร้างเป็นทางคอนกรีต ผู้ซื้อที่ดินนั้นก็ไม่ได้ห้ามปรามขัดขวาง กลับพูดว่าทำให้เดินสะดวกดีขึ้น พฤติการณ์ต่าง ๆ เหล่านี้ถือว่าเป็นการอุทิศที่ดินนั้นให้เป็นทางสาธารณประโยชน์โดยปริยายแล้ว จำเลยเพิ่งมาซื้อที่ดินภายหลังที่ได้มีการอุทิศทางพิพาทแล้ว แม้ทางพิพาทจะอยู่ในเขตโฉนดที่ดินของจำเลย จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะยึดถือเอาเป็นของตนได้และจำเลยไม่ใช่ผู้เสียหาย ไม่มีอำนาจฟ้องให้โจทก์ตัดหลังคาและชายคาที่รุกล้ำเข้ามาบนทางสาธารณะนั้น

          เมื่อฟังว่าทางพิพาทเป็นทางสาธารณะแล้ว การที่จำเลยกั้นรั้วสังกะสีปิดหน้าบ้านโจทก์จนไม่มีทางที่จะออกไปทางพิพาทและทำการค้าขายไม่ได้ด้วย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าค่าเสียหายที่ศาลพิพากษาให้จำเลยเสียตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปเป็นค่าเสียหายในอนาคต โจทก์ไม่ได้เสียค่าขึ้นศาลอนาคต จึงไม่ชอบที่โจทก์จะได้รับค่าเสียหายในส่วนนี้นั้น เห็นว่าค่าเสียหายในคดีนี้ศาลพิพากษาบังคับให้ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(4) จึงไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลอนาคตตามตาราง 1 ข้อ 4

          พิพากษาแก้เฉพาะจำนวนค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องใช้ให้โจทก์

    4.  สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมนั้น  กฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์  หาได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะไม่  ทั้งตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย
         
5.  คำพิพากษาฎีกาที่  5200/2535  คำว่าหมดประโยชน์ตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  1400  หมายความว่า  ไม่สามารถจะใช้ประโยชน์ต่อไปได้ในขณะใดขณะหนึ่งเพราะหากกลับใช้ภาระจำยอมได้เมื่อใด  ภาระจำยอมนั้นก็กลับมีขึ้นมาอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความตามมาตรา  1399  เมื่อทางภาระจำยอมยังมีสภาพเป็นทางอยู่  เจ้าของสามยทรัพย์จะใช้เมื่อใดก็ได้   การที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามายทรัพย์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่นและมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงดังกล่าวเข้าออกทางสาธารณะได้  ไม่มีผลกระทบถึงภาระจำยอมซึ่งเป็นทรัพยสิทธิระหว่างสามยทรัพย์และภารยทรัพย์  เพราะกฎหมายมุ่งถึงประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ  ฉะนั้นทางภาระจำยอมจึงยังไม่หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์  ยังไม่สิ้นไปตามมาตรา  1400
         
6. คำพิพากษาฎีกาที่ 267/2539  ป.พ.พ. มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ในภาระจำยอมก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น  กรณีการใช้ทางในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้น  ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลดังกล่าว  โจทก์ที่ 2  เป็นเจ้าของบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 ให้กับบ้านโจทก์ที่ 1 โจทก์ที่ 2 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่บ้านตั้งอยู่จึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401  ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์เท่านั้น…
         
7. คำพิพากษาฎีกาที่  2320/2539 โจทก์และจำเลยที่ 1  จดทะเบียนภาระจำยอมโดยมีเงื่อนไขว่า  เจ้าของสามยทรัพย์จะเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้  เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์  และย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา  จำเลยที่ 2  และที่  3  ได้รับการให้ที่ดินสามยทรัพย์จากจำเลยที่  1  ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่  จำเลยที่  2  ได้นำที่ดินที่รับให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภาระจำยอมบนที่ดินของโจทก์ ส่วนจำเลยที่  3  ได้เปิดทางให้ผู้อื่นซึ่งมีบ้านอยู่ในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภาระจำยอมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะด้วย  เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์  โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนมาได้ 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2320/2539

ป.พ.พ. มาตรา 1298, 1388, 1395

          จำเลยที่1ได้แบ่งแยกที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ออกเป็น5แปลงแล้วยกให้จำเลยที่2ถึงที่4ทางภารจำยอมบนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ของโจทก์ยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกทั้ง5แปลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1395 จำเลยที่1โอนที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ทั้งแปลงให้แก่จำเลยที่2ถึงที่4ไปแล้วโจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับจำเลยที่1ให้เพิกถอนสัญญาภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ได้ ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นโจทก์แถลงว่าจำเลยที่4ไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาภารจำยอมกรณีไม่มีข้อโต้แย้งกันจึงไม่มีข้อพิพาทที่โจทก์จะบังคับจำเลยที่4ตามฟ้องได้ การจดทะเบียนภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1มีข้อตกลงและเงื่อนไขว่าเจ้าของสามยทรัพย์จะนำเอาทางภารจำยอมไปให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้เด็ดขาดเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์และหากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยบรรดาผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนต่างๆยินยอมให้ตกได้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แต่ผู้เดียวข้อตกลงดังกล่าวแสดงถึงเจตนาของโจทก์เจ้าของภารยทรัพย์และจำเลยที่1ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์อย่างชัดเจนคู่สัญญาย่อมต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติย่อมเป็นการประพฤติผิดสัญญาภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเมื่อจำเลยที่2และที่3ต่างได้รับการยกให้ที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่1จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่คือต้องปฏิบัติตามข้อตกลงและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมโดยจะนำที่ดินสามยทรัพย์ของตนไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ไม่ได้เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์เมื่อจำเลยที่2นำที่ดินสามยทรัพย์ที่คงเหลือจากการแบ่งแยกไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก4แปลงผ่านแล้วมาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินภารยทรัพย์ของโจทก์ส่วนจำเลยที่3ได้เปิดทางให้บุคคลอื่นที่มีบ้านในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะการกระทำของจำเลยที่2และที่3เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมได้เพราะที่ดินของจำเลยที่2และที่3เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่เป็นสามยทรัพย์ในทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์ ฎีกาของจำเลยที่2และที่3ที่ว่าได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามฟ้องแย้งนั้นเมื่อศาลชั้นต้นยกฟ้องแย้งโดยฟังว่าจำเลยที่2และที่3ไม่ได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความจำเลยที่2และที่3ไม่ได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในศาลอุทธรณ์และยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

          โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2523โจทก์ได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ ให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 1โดยให้จำเลยที่ 1 ใช้ที่ดินของโจทก์เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น จำเลยที่ 1 สัญญาว่าจะไม่นำเอาทางภารจำยอมของโจทก์ไปเปิดเป็นทางให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตชัดแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ ต่อมาปี 2533 จำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกเป็น 4 โฉนด มีจำเลยที่ 2 ถึงที่ 5เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสามยทรัพย์บางส่วนไว้จึงต้องรับโอนเอาภาระหน้าที่ตามสัญญาภารจำยอมไปด้วย แต่จำเลยทั้งห้าได้ร่วมกันยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีกหลายแปลงร่วมใช้ทางภารจำยอมของโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายโจทก์จึงได้บอกเลิกสัญญาภารจำยอมแต่จำเลยทั้งห้าเพิกเฉย ขอให้เพิกถอนสัญญาภารจำยอมฉบับลงวันที่ 8 กรกฎาคม 2523 ให้จำเลยทั้งห้าไปจดทะเบียนเพิกถอนภารจำยอมดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การและฟ้องแย้งว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมที่ดินของจำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกเป็นหลายแปลงและโอนให้บุคคลอื่นแล้วจำเลยที่ 1 กับโจทก์จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน ส่วนจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 ได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่ 1 จึงเป็นบุคคลภายนอกไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ได้ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยจรัญสนิทวงศ์ 92ตั้งแต่ยังอาศัยอยู่กับจำเลยที่ 1 โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งเป็นเวลาประมาณ 30 ปี แล้วจึงได้ภารจำยอมโดยอายุความ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ของโจทก์ให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4

          จำเลยที่ 5 ให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยที่ 5ได้ซื้อที่ดินมาจากจำเลยที่ 2 สัญญาภารจำยอมและบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 5 จำเลยที่ 5 ไม่เคยยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ หากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นใช้ด้วย โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องเพียงขอให้ยกเลิกการใช้ทางภารจำยอมสำหรับที่ดินแปลงอื่นหรือเรียกเอาค่าตอบแทนจากที่ดินแปลงอื่นเท่านั้น ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนภารจำยอมเสียทั้งหมด

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 รับโอนที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงต้องรับโอนซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาภารจำยอมไปด้วย จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขอให้โจทก์เอาที่ดินของโจทก์ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซ้ำซ้อนขึ้นมาอีกจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 เพิ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจากจำเลยที่ 1 เมื่อประมาณ 2 ถึง 3 ปี มานี้ การใช้ทางภารจำยอมแต่เดิมมานั้น เป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นมารดาของจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงไม่ได้สิทธิภารจำยอมโดยอายุความจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 มิได้ให้การปฏิเสธเรื่องผิดสัญญาตามที่โจทก์ฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ระหว่างพิจารณาโจทก์ถอนฟ้องจำเลยที่ 4 ศาลชั้นต้นอนุญาต
          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4

          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จดทะเบียนยกเลิกเพิกถอนสัญญาการจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 หากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ไม่ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความรับและไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 41438 ของโจทก์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ของจำเลยที่ 1 โดยมีเงื่อนไขห้ามมิให้จำเลยที่ 1เปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ออกเป็น 5 แปลง คือแปลงโฉนดเลขที่ 7328ซึ่งเป็นแปลงคงเหลือ กับแปลงโฉนดเลขที่ 117447 ถึง 117450แล้วจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนยกที่ดินที่แบ่งแยกให้แก่จำเลยที่ 2รวม 3 แปลง คือ แปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือและโฉนดเลขที่ 117449 กับ 117450 ให้จำเลยที่ 3 หนึ่งแปลง คือแปลงโฉนดเลขที่ 117447 และให้จำเลยที่ 4 หนึ่งแปลง คือ แปลงโฉนดเลขที่ 117448 หลังจากได้รับการยกให้แล้ว จำเลยที่ 2 ได้ขายที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117449 ให้แก่จำเลยที่ 5 และนำที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือไปจดทะเบียนทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก 4 แปลง ผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินของโจทก์ด้วย จากข้อเท็จจริงที่รับฟังได้ดังกล่าวข้างต้นโดยบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1395 ทางภารจำยอมบนที่ดินโจทก์ยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกทั้ง 5 แปลง นั้นทุกแปลง คดีมีข้อวินิจฉัยว่าโจทก์มีอำนาจบังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ได้ตามฟ้องหรือไม่

          สำหรับจำเลยที่ 1 เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้โอนที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ซึ่งเป็นสามยทรัพย์ทั้งแปลงให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ไปแล้ว ดังนี้โจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับจำเลยที่ 1 ได้ตามที่โจทก์ฟ้อง

          สำหรับจำเลยที่ 4 ก็ได้ความว่า โจทก์แถลงไว้ในรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 2 พฤศจิกายน 2535 ว่าจำเลยที่ 4 ไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาภารจำยอม ไม่มีข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 4 จึงไม่มีข้อพิพาทอันใดที่โจทก์จะต้องบังคับจำเลยที่ 4 ตามที่โจทก์ฟ้องเช่นกัน

          ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 นั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 ต่างได้รับที่ดินสามยทรัพย์ที่จำเลยที่ 1แบ่งแยกโอนยกให้และจำเลยที่ 1 ก็ให้การรับว่าได้ทำสัญญากับโจทก์ตามหนังสือสัญญาภารจำยอมเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 และจดทะเบียนภารจำยอมกับโจทก์ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2ซึ่งเอกสารท้ายฟ้องทั้งสองฉบับดังกล่าวก็คือ เอกสารหมาย จ.1 และจ.2 นั่นเองเอกสารหมาย จ.1 เป็นบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมส่วนเอกสารหมาย จ.2 เป็นเงื่อนไขข้อตกลงตามบันทึกดังกล่าว ดังนั้นการจดทะเบียนภารจำยอมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ตามฟ้องจึงมีข้อตกลงและเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2ข้อความในเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 2 ระบุไว้ว่า เจ้าของสามยทรัพย์จะนำเอาทางภารจำยอมไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้โดยเด็ดขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์และความในข้อ 4 ระบุว่าหากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ด้วยแล้ว บรรดาผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนต่าง ๆคู่สัญญาตกลงยินยอมให้ตกได้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แต่เพียงผู้เดียวจากข้อความที่ระบุไว้ดังกล่าวแสดงถึงเจตนาของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์อย่างชัดเจนว่าโจทก์ประสงค์ให้ที่ดินของโจทก์เป็นทางภารจำยอมเฉพาะที่ดินของจำเลยที่ 1 เท่านั้นส่วนจำเลยที่ 1 ก็จะไม่ยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมด้วยเมื่อมีข้อตกลงกันไว้เช่นนี้คู่สัญญาย่อมต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ดังกล่าวหากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา เห็นว่า ภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ต่างได้รับการยกให้ที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่ 1 จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่คือต้องปฏิบัติตามข้อตกลงและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมโดยจะนำที่ดินสามยทรัพย์ส่วนของตนไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมด้วยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่าภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 และที่ 3 เพราะเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพยสิทธิไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือจากการแบ่งแยกไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก 4 แปลงผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินภารยทรัพย์ของโจทก์ด้วย โดยไม่ได้ความจากการนำสืบของจำเลยที่ 2ว่าได้รับอนุญาตจากโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 3 ได้ความจากคำเบิกความของจำเลยที่ 3 ว่า ได้เปิดทางให้พันเอกชุม และพันเอกวินซึ่งมีบ้านอยู่อาศัยในที่ดินแปลงอื่น ผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ด้วย ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 2 และที่ 3ดังกล่าว จึงเป็นการเปิดทางให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นเข้ามาร่วมใช้ทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ตามที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมข้อ 2 เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือกับที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117450 ของจำเลยที่ 2 และที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117447ของจำเลยที่ 3 ได้ เพราะที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 โฉนดแปลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่เป็นสามยทรัพย์โดยทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์ ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่าได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามฟ้องแย้งนั้น เห็นว่าศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องแย้งโดยฟังว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ยังไม่ได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความ จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้อุทธรณ์ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในศาลอุทธรณ์จึงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ฟังขึ้นบางส่วน"

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เฉพาะจำเลยที่ 1 และที่ 4นอกจากที่แก้ให้เป็นไปจากคำพิพากษาศาลอุทธรณ์

 8. คำพิพากษาฎีกาที่ 1404/2539  ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์  การสื่อสารแห่งประเทศไทยจำเลยซึ่งเป็นเพียงผู้เช่าที่ดินของกระทรวงการคลังเป็นที่ตั้งที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขได้ใช้ทางพิพาทในที่ดินของโจทก์ขนส่งไปรษณียภัณฑ์เข้าออก  มิได้เป็นการใช้แทนหรือทำในนามหรือเพื่อประโยชน์ของกระทรวงการคลังอันจะก่อให้เกิดภาระจำยอมแก่สามยทรัพย์  แม้จะใช้มาเป็นเวลา  10  ปีเศษ  ก็ไม่ก่อให้เกิดภาระจำยอม  จำเลยจะอ้างสิทธิว่าได้ใช้ทางพิพาทจนได้ภาระจำยอมแก่กระทรวงการคลังเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าแล้วไม่ได้
 

ป.พ.พ. มาตรา 1382, 1401

          จำเลยที่2ฎีกาว่าศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้จำเลยที่2รับผิดต่อโจทก์ทั้งสี่เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นโดยไม่มีรายละเอียดว่านอกฟ้องนอกประเด็นอย่างไรจึงไม่เป็นฎีกาที่ชัดแจ้งทั้งปรากฏว่าศาลอุทธรณ์เห็นชอบกับศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องจำเลยที่2ไม่มีอะไรให้จำเลยที่2ต้องรับผิดต่อโจทก์อันจะต้องโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์จึงไม่เป็นฎีกาที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัย ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์การใช้ทางพิพาทขนส่งไปรษณีย์ภัณฑ์ของจำเลยที่1ซึ่งเป็นเพียงผู้เช่าที่ดินของกระทรวงการคลังเท่านั้นมิได้เป็นการใช้แทนหรือทำในนามหรือเพื่อประโยชน์ของกระทรวงการคลังอันจะก่อให้เกิดภาระจำยอมในสามยทรัพย์การใช้ทางพิพาทของจำเลยที่1จึงไม่เกิดภารจำยอมแม้จะใช้มาเป็นเวลา10ปีเศษจำเลยที่1ผู้เช่าจะอ้างสิทธิว่าได้ใช้ทางพิพาทจนได้ภารจำยอมแก่เจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าหาได้ไม่

          โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 49373, 49374, 49409 และ 49413แขวงสวนหลวง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่รวมกันประมาณ 5 ไร่ เมื่อประมาณปี 2525 จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุช เพื่อดำเนินกิจการสื่อสารการไปรษณีย์และโทรเลข จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นพนักงานของจำเลยที่ 1เป็นผู้ดำเนินงานกิจการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุช จำเลยที่ 2ได้ก่อสร้างถนนคอนกรีตเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกที่ทำการของจำเลยที่ 1 รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ด้านทิศใต้เป็นเนื้อที่ประมาณ 40 ตารางวา ประมาณกลางปี 2533 โจทก์ทั้งสี่ทราบการกระทำของจำเลยที่ 2 จึงมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนถนนดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันขนย้ายสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่โฉนดเลขที่ 49373, 49374, 49409 และ 49413 และปรับปรุงที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมภายใน 1 เดือน นับแต่ศาลมีคำพิพากษาหากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการให้โจทก์ทั้งสี่เป็นผู้ดำเนินการแทนโดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดพร้อมด้วยดอกเบี้ย

          จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ทั้งสี่ไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 เป็นพนักงานของจำเลยที่ 1 จริงแต่ไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างถนนคอนกรีตรุกล้ำที่ดินโจทก์ทั้งสี่ ประมาณปลายปี 2522 จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 115304 และ 99844แขวงสวนหลวง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร จากกระทรวงการคลังและได้ก่อสร้างที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุชลงในที่ดินดังกล่าวถนนพิพาทเดิมเป็นถนนลูกรัง ต่อมาประมาณปลายปี 2522 ได้มีการก่อสร้างถนนคอนกรีตเสริมเหล็กขึ้นแทนที่ เพื่อใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกรถยนต์ของที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุชจำเลยที่ 1 ได้ใช้ประโยชน์ในถนนพิพาทขนส่งไปรษณีย์ภัณฑ์เข้าออกที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุชโดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเพื่อใช้เป็นประโยชน์ตลอดมาเกินกว่า10 ปีแล้ว โดยโจทก์ทั้งสี่มิได้โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใดถนนพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอมของกระทรวงการคลังเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 115304 และ 99844 จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรื้อถอนถนนพิพาท ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง

          โจทก์ ทั้ง สี่ อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ขนย้ายสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ตามโฉนดเลขที่49373, 49374, 49409 และ 49413 แขวงสวนหลวง เขตพระโขนงกรุงเทพมหานคร และปรับปรุงที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิม ส่วนคำขอที่ให้โจทก์ทั้งสี่ดำเนินการเองหากจำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการ โดยจำเลยที่ 1เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายนั้นให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          จำเลย ทั้ง สอง ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 49373, 49374, 49409 และ49413 จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินของกระทรวงการคลัง โฉนดเลขที่ 115304 และ 99844 ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินโจทก์ทั้งสี่จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุชในที่ดินที่เช่าจากกระทรวงการคลัง และก่อสร้างเสร็จเดือนพฤศจิกายน 2523ข้างตึกที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุชด้านติดกับที่ดินโจทก์ทั้งสี่จำเลยที่ 1 ได้สร้างถนนคอนกรีตและใช้เป็นทางให้รถยนต์เข้าออกที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขอ่อนนุช ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นพนักงานของจำเลยที่ 1

          คดีนี้จำเลยทั้งสองฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ โดยเฉพาะจำเลยที่ 2 ฎีกาว่าศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้จำเลยที่ 2 รับผิดต่อโจทก์ทั้งสี่เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นนั้น โดยไม่มีรายละเอียดว่านอกฟ้องนอกประเด็นอย่างไร จึงไม่เป็นฎีกาที่ชัดแจ้ง ทั้งปรากฏว่าศาลอุทธรณ์เห็นชอบกับศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ไม่มีอะไรให้จำเลยที่ 2ต้องรับผิดต่อโจทก์ อันจะต้องโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ จึงไม่เป็นฎีกาที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัย ให้ยกฎีกาจำเลยที่ 2

          ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 มีว่า ทางพิพาทตกเป็นภารจำยอมของกระทรวงการคลังเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 115304 และ99844 ที่จำเลยที่ 1 เช่าหรือไม่ ปรากฏว่าตอนเริ่มต้นเช่าทางพิพาทยังไม่ได้ตกเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของกระทรวงการคลังที่จำเลยที่ 1 ผู้เช่าจะมีสิทธิใช้แต่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 ได้เช่าที่ดินของกระทรวงการคลัง และใช้ทางพิพาทขนส่งไปรษณีย์ภัณฑ์ของจำเลยที่ 1 จนครบ 10 ปี ทางพิพาทจะเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของกระทรวงการคลังหรือไม่นั้นเห็นว่าภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์ จำเลยที่ 1 เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินกระทรวงการคลังเท่านั้น มิได้เป็นการใช้แทนหรือทำในนามหรือเพื่อประโยชน์ของกระทรวงการคลัง อันจะก่อให้เกิดภารจำยอมในสามยทรัพย์ การใช้ทางพิพาทของจำเลยที่ 1 จึงไม่เกิดภารจำยอม แม้จะใช้มาเป็นเวลา10 ปีเศษ จำเลยที่ 1 ผู้เช่าจะอ้างสิทธิว่าได้ใช้ทางพิพาทจนได้ภารจำยอมแก่เจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าหาได้ไม่ เมื่อทางพิพาทไม่ใช่ภารจำยอม จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเฉพาะส่วนที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ทั้งสี่

          พิพากษายืน

         9. คำพิพากษาฎีกาที่  5314/2539  ที่ดินของจำเลยที่มีที่ดินของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมอยู่แล้วแม้ต่อมาจะมีทางออกทางอื่นโดยมีถนนสาธารณะตัดผ่านที่ดินของจำเลยก็หาทำให้ทางภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่มีอยู่แล้วสิ้นไปไม่ กรณียังมิใช่เป็นเรื่องภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตาม .ป.พ.พ. มาตรา  1400  ภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์จึงมิได้หมดประโยชน์แก่ที่ดินสามยทรัพย์ของจำเลย

ป.พ.พ. มาตรา 1400

          ที่ดินของจำเลยมีที่ดินของโจทก์เป็นทางภารจำยอมอยู่แล้วแม้จะมีทางออกทางอื่นโดยมีถนนสาธารณะตัดผ่านที่ดินของจำเลยก็หาทำให้ทางภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่มีอยู่แล้วสิ้นไปไม่กรณียังมิใช่เป็นเรื่องภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1400

          โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 133383 พ้นจากภารจำยอมทั้งหมด ให้จำเลยไปให้ความยินยอมเพื่อโจทก์จะได้ดำเนินการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

          จำเลยให้การว่า จำเลยมิได้ทอดทิ้งหรือมิได้ใช้ทางภารจำยอมเกินกว่า 10 ปี และแม้ที่ดินของจำเลยจะมีถนนประชาอุทิศตัดผ่าน แต่ถนนดังกล่าวเปิดให้ใช้ได้ไม่ถึง 10 ปี ส่วนทางภารจำยอมซึ่งมีราษฎรปลูกสร้างบ้านเรือนนั้นยังสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้และจำเลยยังคงใช้ทางภารจำยอมเข้าออกเสมอขอให้ยกฟ้อง

          ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทมิลเลียน แนร์ บิลดิ้งจำกัด เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต

          จำเลยร่วมให้การว่า จำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1870 โดยซื้อมาจากจำเลยโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานโดยสุจริตแล้ว จำเลยร่วมยังคงใช้ทางภารจำยอมเข้าออกเรื่อยมาเนื่องจากถนนประชาอุทิศเปิดใช้ยังไม่ถึง 10 ปี และมิได้ตัดผ่านที่ดินส่วนของจำเลยร่วมขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อวันที่19 ตุลาคม 2514 นายมล ได้จดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 1871 เลขที่ดิน 2534 ตำบลห้วยขวาง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ)อำเภอห้วยขวาง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ทั้งแปลงของโจทก์ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1870 ตำบลห้วยขวาง(สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอห้วยขวาง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานครทั้งแปลงของจำเลย ต่อมาในปี 2530 โจทก์ได้แบ่งแยกที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 1871 ดังกล่าวออกเป็น 5 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 1871, 133383, 133382, 133381 และ 133380 และปี 2534จำเลยได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1870 ของจำเลยออกเป็น 6 แปลงคือที่ดินโฉนดเลขที่ 1870, 139837, 139838, 139839, 139840 และ139841 แล้วนายมลได้จดทะเบียนภารจำยอมใหม่ให้เฉพาะที่ดินที่แบ่งแยกแล้วคือที่ดินโฉนดเลขที่ 133383 ของโจทก์ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1870 ของจำเลย โดยยกเลิกภารจำยอมในที่ดินส่วนอื่นที่แบ่งแยกออกไปแล้วทั้งหมด ต่อมาเมื่อปี 2534 จำเลยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1870 ให้แก่บริษัทมิลเลียนแนร์ บิลดิ้ง จำกัด จำเลยร่วม

          คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่าทางภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 133383 ของโจทก์หมดประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1870 ของจำเลยซึ่งเป็นสามยทรัพย์หรือไม่เห็นว่า ที่ดินของจำเลยมีที่ดินของโจทก์เป็นทางภารจำยอมอยู่แล้วแม้จะมีทางออกทางอื่นโดยมีถนนประชาอุทิศตัดผ่านที่ดินของจำเลยก็หาทำให้ทางภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่มีอยู่แล้วสิ้นไปไม่เพราะกรณียังมิใช่เป็นเรื่องภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1400จึงฟังไม่ได้ว่าภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 133383 ซึ่งเป็นที่ดินภารยทรัพย์ของโจทก์หมดประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1870ซึ่งเป็นที่ดินสามยทรัพย์ของจำเลย

          พิพากษายืน