ภาพจากซ้ายไปขวา ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, ทนายความภคพล มหิทธาอภิญญา, ทนายความเอกชัย อาชาโชติธรรม, ทนายความอภิวัฒน์ สุวรรณ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์  (5) ID line  :

         (1) leenont หรือ (2) @leenont หรือ (3)  peesirilaw  หรือ (4) @peesirilaw   (5)   @leenont1

-Line Official Account : เพิ่มเพื่อนด้วย  QR CODE

ความรู้เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม 4 (ต่อ)

25.  คำพิพากษาฎีกาที่ 3059/2545  การได้ภาระจำยอมโดยอายุความนั้น ป.พ.พ.มาตรา 1401ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่ง บรรพ 4  มาใช้บังคับโดยอนุโลม ซึ่งต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบและเปิดเผย  และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวตามมาตรา 1401  ประกอบด้วยมาตรา 1382  ซึ่งกฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอาการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญ  โดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น  ดังนั้น  แม้โจทก์จะใช้ประโยชน์ในทางพิพาทกว้าง 2 เมตร  ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยรวมไปกับทางสาธารณะกว้าง  2 เมตร  โดยเข้าใจว่า  เป็นทางสาธารณะทั้งหมด  ต้องถือว่าโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวแล้ว  เมื่อใช้ติดต่อกันเกินกว่า  10 ปี  โดยความสงบและโดยเปิดเผย  โจทก์จึงได้ภาระจำยอมในทางพิพาท

ป.พ.พ. มาตรา 1387, 1401
          การได้ภารจำยอมโดยอายุความนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1401 ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพ 4 มาใช้บังคับโดยอนุโลมกล่าวคือ จะต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบและโดยเปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินดังกล่าวตามมาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382ซึ่งกฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอาการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญโดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น

           โจทก์ใช้ประโยชน์ในทางพิพาทกว้าง 2 เมตร ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยรวมไปกับทางสาธารณะกว้าง 2 เมตร โดยเข้าใจว่าเป็นทางสาธารณะทั้งหมดต้องถือว่าโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะจะให้ได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินดังกล่าวแล้วเมื่อใช้ติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี โดยความสงบและโดยเปิดเผยโจทก์จึงได้ภารจำยอมในทางพิพาท

          โจทก์ทั้งห้าฟ้องว่า เมื่อประมาณกลางเดือนกรกฎาคม 2539 จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 10574 และ 10575 อันเป็นภารยทรัพย์ได้ปักหลักเขตด้วยเสาคอนกรีตตามแนวที่ดินของจำเลยทางด้านทิศตะวันตกติดกับทางสาธารณประโยชน์ตลอดแนวโดยปิดกั้นในที่ดินส่วนที่เป็นทางภารจำยอมซึ่งมีความกว้าง 2 เมตร ทำให้โจทก์ทั้งห้าซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ไม่สามารถใช้ทางภารจำยอมได้อีก ขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 10574 และ 10575 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลกตลอดแนวทางด้านทิศตะวันตกมีความกว้าง 2 เมตร เป็นทางภารจำยอม กับให้จำเลยไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินดังกล่าวที่สำนักงานที่ดินจังหวัดพิษณุโลก หากไม่ไปก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับให้จำเลยรื้อถอนเสาคอนกรีตเปิดเป็นทางภารจำยอม หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามก็ให้โจทก์รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และห้ามจำเลยขัดขวางการใช้ทางภารจำยอมต่อไป

          จำเลยให้การว่า ที่ดินของจำเลยไม่เป็นทางภารจำยอมเพราะโจทก์ทั้งห้ามีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้อยู่แล้ว โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 ก็ไม่เคยเข้ามาใช้ทางที่อ้าง ทั้งโจทก์ทั้งห้าใช้มาไม่ถึงสิบปีและเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลย ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
          โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ที่ดินของจำเลยโฉนดเลขที่ 10574และ 10575 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก ตลอดแนวทางด้านทิศตะวันตก กว้าง 2 เมตร ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ที่ 1 และให้จำเลยไปจดทะเบียนภารจำยอมแก่โจทก์ที่ 1 ด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์ที่ 1 เอง หากจำเลยไม่ไปก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับให้จำเลยรื้อถอนเสาคอนกรีตออกจากทางภารจำยอม และห้ามจำเลยขัดขวางการใช้ทางภารจำยอมของที่ดินของโจทก์ที่ 1 อีกต่อไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีคงมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่โจทก์ที่ 1 ใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี แล้วโดยเข้าใจว่าทางพิพาทเป็นทางสาธารณะนั้น จะมีผลทำให้โจทก์ที่ 1ได้ภารจำยอมในที่ดินของจำเลยโดยอายุความหรือไม่ เห็นว่า การได้ภารจำยอมโดยอายุความนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพ 4 มาใช้บังคับโดยอนุโลมกล่าวคือ จะต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบและโดยเปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382 ซึ่งในกรณีดังกล่าวนี้กฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอาการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญ โดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น ดังนั้น แม้โจทก์ที่ 1 จะใช้ประโยชน์ในทางพิพาทกว้าง 2 เมตร ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยรวมไปกับทางสาธารณะกว้าง 2 เมตร โดยเข้าใจว่าเป็นทางสาธารณะทั้งหมดก็ต้องถือว่าโจทก์ที่ 1 ได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะจะให้ได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินดังกล่าวแล้ว เมื่อปรากฏว่าโจทก์ที่ 1ได้ใช้ทางพิพาทติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยความสงบและโดยเปิดเผยแล้วเช่นนี้ โจทก์ที่ 1 จึงได้ภารจำยอมในทางพิพาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"

          พิพากษายืน
( ดวงมาลย์ ศิลปอาชา - สมชาย จุลนิติ์ - ชวลิต ตุลยสิงห์ )

 
         
26.  คำพิพากษาฎีกาที่  4903/2545  เมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอม  จำเลยนำเสาคอนกรีตไปปักไว้และทำคานบนเสาเพื่อขัดขวางไม่ให้โจทก์ใช้ทางภาระจำยอม  จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์

ป.พ.พ. มาตรา 420, 1387

          ในบันทึกถ้อยคำอันเป็นข้อตกลงภารจำยอมบางส่วนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งกำหนดให้ทางเดินในที่ดินของจำเลยทั้งสองและที่ดินที่จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของรวม กับที่ดินของโจทก์และที่ดินของ อ. ต่างตกเป็นภารจำยอมแก่กันและกันได้มีข้อความระบุว่า "โดยตกเป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วน" แต่บันทึกทำกันที่สำนักงานที่ดินมีข้อความชัดเจนว่า "ผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งจดทะเบียนภารจำยอมไว้ระบุให้มีและใช้ถนนทางเท้าและทางรถยนต์ต่างฝ่ายต่างยังให้สิทธิซึ่งกันและกัน ในการปักเสาไฟฟ้าวางท่อประปา และเกี่ยวกับกิจการสาธารณูปโภคอื่น" แม้ตามบันทึกถ้อยคำจะระบุว่าเป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นภารจำยอมเฉพาะทางเดินเท้าแต่เพียงอย่างเดียว เพราะเจตนารมณ์ของการใช้ทางภารจำยอมที่ปรากฏอยู่ในบันทึกทำกันที่สำนักงานที่ดินว่าเป็นการมีและใช้ถนน ทางเท้า และทางรถยนต์ รวมทั้งการปักเสาไฟฟ้า วางท่อประปา และกิจการสาธารณูปโภคอื่นด้วย แม้จำเลยทั้งสองไม่ได้ลงลายมือชื่อในเอกสารดังกล่าวก็ไม่ทำให้มีน้ำหนักลดลง เพราะเป็นเพียงเอกสารประกอบที่อธิบายขยายคำว่า ภารจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนให้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าไม่ได้หมายความเฉพาะทางเดินเท้าเท่านั้น โจทก์จึงมีสิทธิใช้ทางภารจำยอมเป็นทางรถ ปักเสาไฟฟ้า ฯลฯโดยไม่จำกัดการใช้เฉพาะทางเดินเท้าอย่างเดียวได้

           เมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ทางภารจำยอม จำเลยทั้งสองนำเสาคอนกรีตไปปักไว้และทำคานบนเสาเพื่อขัดขวางไม่ให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอม จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 3314 และ 18616 จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18617 และ 18620 และจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18618 และ 18619 ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18616 ของโจทก์ที่ดินของจำเลยทั้งสอง และที่ดินของจำเลยที่ 2 กับพวกดังกล่าวต่างตกเป็นภารจำยอมแก่กันและกันโดยได้มีการจดทะเบียนภารจำยอมเรื่องทางเดินกว้าง 1.44 เมตร ยาวตลอดเนื้อที่ และตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดิน โฉนดที่ดินเลขที่ 3314 ของโจทก์ด้วย รวมทั้งมีข้อตกลงให้ใช้เป็นทางรถและใช้ในกิจการสาธารณูปโภค เมื่อประมาณเดือนมกราคม2538 จำเลยทั้งสองร่วมกันปักเสาคอนกรีต 4 ต้น ในทางภารจำยอมและทำคานบนเสาห้ามรถยนต์ของโจทก์เข้าออก ติดป้ายห้ามรถบรรทุกเข้าออก ห้ามปักเสา ไฟฟ้า โทรศัพท์วางสายไฟฟ้า สายโทรศัพท์ ท่อประปา และท่อระบายน้ำ และปักเสา ทำรั้วรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18616 ด้านทิศใต้ซึ่งติดกับที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18617 ของจำเลยทั้งสองลึก 20 เซนติเมตร ยาวตลอดเนื้อที่ ทำให้โจทก์เสียหายไม่สามารถก่อสร้างรั้วรอบที่ดินของโจทก์ ไม่สามารถนำรถเข้าออกผ่านทางภารจำยอม และไม่สามารถนำวัสดุก่อสร้างเข้าไปในที่ดินของโจทก์เพื่อทำการก่อสร้าง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนรั้วออกจากที่ดินของโจทก์ รื้อถอนเสาคอนกรีต 4 ต้นและสิ่งกีดขวางออกจากทางภารจำยอม ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารขัดขวางการใช้ทางภารจำยอม และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินวันละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งกีดขวางออกจากทางภารจำยอมและรื้อถอนรั้วออกจากที่ดินของโจทก์

          จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า การนำรถยนต์มาใช้ในทางภารจำยอมและทำสิ่งสาธารณูปโภคในทางภารจำยอมเป็นการเพิ่มภาระแก่ทางภารจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ ทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย จำเลยทั้งสองทำไม้กั้นเหนือทางภารจำยอมติดป้ายแสดงสิทธิของจำเลยทั้งสองและทำรั้วกั้นแนวเขตที่ดินของจำเลยทั้งสองเพื่อป้องกันสิทธิของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองไม่ได้รุกล้ำที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18616 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18617,18618, 18619 และ 18620 ตำบลบางบำหรุ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ที่ได้จดทะเบียนให้บางส่วนของที่ดินเป็นภารยทรัพย์แก่ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 3314 และ18616 หากโจทก์ไม่กระทำตามหรือหากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทนให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย 3,000บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยทั้งสอง และใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะหยุดใช้ทางภารจำยอม

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งจำเลยทั้งสองว่า การใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ไม่เป็นการละเมิดและไม่ได้ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนรั้วส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ โฉนดที่ดินเลขที่ 18616 ตำบลบางบำหรุ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร โดยให้ถือแนวเขตตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.29 คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก และยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง

          โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนเสาคอนกรีต 4 ต้น และสิ่งกีดขวางออกจากทางภารจำยอม ห้ามจำเลยทั้งสองขัดขวางการใช้ทางภารจำยอมนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          จำเลยทั้งสองฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์มีสิทธิใช้ทางภารจำยอมเป็นทางรถยนต์ ปักเสาไฟฟ้า วางท่อประปา ท่อระบายน้ำ และกิจการสาธารณูปโภคอื่น ๆ หรือไม่นั้น เห็นว่า ในบันทึกถ้อยคำอันเป็นข้อตกลงภารจำยอมบางส่วนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2526 ซึ่งกำหนดให้ทางเดินในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18617และ 18620 ของจำเลยทั้งสองและที่ดินที่จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 18618 และ 18619 กับที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 18616 ของโจทก์ และที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1003 ของนายอาจินต์ คุณวโรตม์ ต่างตกเป็นภารจำยอมแก่กันและกัน และตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 3314 ของโจทก์ได้มีข้อความระบุว่า "โดยตกเป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วน" กว้างประมาณ 1.44 เมตร ยาวตลอดเนื้อที่ของแต่ละแปลงตามแผนที่เอกสารหมาย จ.7 และ ล.1 กับบันทึกถ้อยคำเอกสารหมาย จ.4 แผ่นที่ 3 จ.5 แผ่นที่ 2 จ.12 แผ่นที่ 7, 9, 11 และ 13 และ จ.13 ถึง จ.23 แต่บันทึกทำกันที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อย ลงวันที่ 13 มิถุนายน 2526 มีข้อความชัดเจนว่า "ผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 18618, 18619, 18620,1003, 3314, 18616 และ 18617 ซึ่งจดทะเบียนภารจำยอมไว้เมื่อวันที่ 13 มิถุนายน2526 ระบุไว้ว่าให้มีและใช้ถนนทางเท้าและทางรถยนต์ต่างฝ่ายต่างยังให้สิทธิซึ่งกันและกันในการปักเสาไฟฟ้า วางท่อประปา และเกี่ยวกับกิจการสาธารณูปโภคอื่น"ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.8 เหตุนี้แม้ตามบันทึกถ้อยคำจะระบุว่า เป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วน ก็หาได้หมายความว่าเป็นภารจำยอมเฉพาะทางเดินเท้าแต่เพียงอย่างเดียวไม่ เพราะเจตนารมณ์ของการใช้ทางภารจำยอมปรากฏอยู่ในเอกสารหมาย จ.8ดังกล่าวข้างต้นว่าเป็นการมีและใช้ถนน ทางเท้า และทางรถยนต์ รวมทั้งการปักเสาไฟฟ้าวางท่อประปา และกิจการสาธารณูปโภคอื่นด้วย แม้จำเลยทั้งสองมิได้ลงลายมือชื่อในเอกสารดังกล่าว ก็ไม่ทำให้เอกสารหลักฐานดังกล่าวมีน้ำหนักลดลง เพราะขัดต่อหลักเหตุผลดังที่จำเลยทั้งสองฎีกาโต้แย้ง เพราะเป็นเพียงเอกสารประกอบที่อธิบายขยายความคำว่า "ภารจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วน" ให้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่ามิได้หมายความเฉพาะทางเดินเท้าเท่านั้น ซึ่งตรงกับสภาพการณ์ของบ้านเมืองในปี 2526 อันเป็นปีที่มีการจดทะเบียนภารจำยอม ได้มีการใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะอย่างแพร่หลาย รวมทั้งมีการปักเสาไฟฟ้า วางท่อประปา และกิจการสาธารณูปโภคอื่นเข้าถึงทุกชุมชนและหมู่บ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพมหานครซึ่งมีการกระจายความเจริญอย่างรวดเร็วในทุกเขตจึงมิใช่การนำสืบถึงบุคคลสิทธิเพื่อลบล้างทรัพยสิทธิ ดังนั้น แม้ไม่มีเอกสารหมาย จ.8 มาประกอบเอกสารการจดทะเบียนภารจำยอม ศาลก็ต้องตีความคำว่า "ทางเดิน" ตามเจตนารมณ์ของคู่กรณี ซึ่งมิได้จำกัดเคร่งครัดตามตัวอักษรเท่านั้น โดยต้องสอดคล้องกับสภาพทางเศรษฐกิจและสังคมของบ้านเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย เหตุนี้ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์มีสิทธิใช้ทางภารจำยอมเป็นทางรถ ปักเสาไฟฟ้า วางท่อประปา ท่อระบายน้ำ และกิจการสาธารณูปโภคอื่น ๆ โดยมิได้จำกัดการใช้เฉพาะทางเดินเท้าอย่างเดียวนั้นชอบแล้ว คำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยทั้งสองกล่าวอ้าง ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้

          ปัญหาตามที่จำเลยทั้งสองฎีกาเป็นประเด็นสุดท้ายว่า จำเลยทั้งสองกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ ดังได้วินิจฉัยไว้โดยแจ้งชัดแล้วว่า โจทก์มีสิทธิใช้ทางภารจำยอมเป็นทางรถยนต์ ปักเสาไฟฟ้า วางท่อประปา ท่อระบายน้ำ และกิจการสาธารณูปโภคอื่น ๆ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทั้งสองนำเสาคอนกรีตไปปักไว้และทำคานบนเสาเพื่อขัดขวางมิให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอม จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองทุกข้อฟังไม่ขึ้น"

          พิพากษายืน
( วิชา มหาคุณ - วิชัย วิวิตเสวี - สุภิญโญ ชยารักษ์ )

         
27.  คำพิพากษาฎีกาที่  6208/2545  จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า  จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า-ออกจากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์  เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย  แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์  เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299  วรรคหนึ่ง  แต่บทมาตรานี้หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่  สัญญาดังกล่าวจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภาระจำยอม  ภาระจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตาม ป.พ.พ. มาตรา  1397   หรือมาตรา  1399  เมื่อภาระจำยอมยังไม่สิ้นไป  โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้

ป.พ.พ. มาตรา 151, 1299 วรรคหนึ่ง, 1387, 1397, 1399

          จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า - ออก จากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่ สัญญาดังกล่าว จึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอม ภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 หรือมาตรา 1399เมื่อภารจำยอมยังไม่สิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้

          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนให้ที่ดินของจำเลยอยู่ในภารจำยอมของที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ยินยอม ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยกับโจทก์ จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้เส้นทางผ่านที่ดินของจำเลยเข้าออกสู่ทางสาธารณะจากที่ดินของโจทก์เพียงระยะเวลาที่โจทก์ยังคงเป็นเจ้าของ โดยมีเงื่อนไขว่าโจทก์จะไม่นำที่ดินของโจทก์ไปประกอบธุรกิจในเชิงพาณิชย์ และโจทก์จะต้องใช้ถนนของจำเลยด้วยความระมัดระวังไม่ให้เกิดความเสียหาย หากโจทก์ผิดข้อตกลงก็ยินยอมให้ยกเลิกการใช้ภารจำยอมที่ดินของจำเลย จำเลยตกลงทำบันทึกยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของจำเลยส่วนที่เป็นถนนให้โจทก์ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ไว้ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต่อมาปรากฏว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวัง ก่อให้เกิดความเสียหาย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา อย่างไรก็ตาม หากจำเลยจะต้องจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ ก็จะต้องจดทะเบียนให้เฉพาะที่ดินส่วนที่เป็นถนนตามแนวเส้นสีแดงในแผนที่ท้ายคำให้การ โดยให้มีระยะเวลาเพียงเท่าที่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ใช้ราคาที่ดินของจำเลยที่ตกอยู่ในภารจำยอมเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาจนกว่าจะยกเลิกภารจำยอม และให้โจทก์ทำประตูปิดกั้นระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลยโดยต่างถือกุญแจไว้คนละดอก

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงการจดทะเบียนและใช้ภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยปราศจากเงื่อนไขและเงื่อนเวลา โจทก์จึงไม่จำต้องใช้ราคาที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของจำเลย โดยอยู่ในภารจำยอมของที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ทำการจดทะเบียนภารจำยอมก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
          จำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เสียด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่าจำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า ออกจากที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 20036 ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงดังกล่าวได้หรือไม่ เห็นว่า การที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้โจทก์ได้สิทธิในทางภารจำยอมใช้ถนนเข้า ออกจากที่ดินของโจทก์ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์นี้ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปเลยไม่ ดังนี้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา จำเลยจึงไม่อาจโต้เถียงต่อโจทก์ว่าที่ดินของจำเลยไม่ตกอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโจทก์ และเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอมเสียแล้ว ภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 กล่าวคือภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภารจำยอมเป็นเวลา 10 ปี ตามมาตรา 1399 ข้อที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวังก็ดี โจทก์นำท่อไปวางเกะกะกีดขวางทางน้ำในลำเหมืองก็ดี โจทก์ทำโคลนตกเรี่ยราดพื้นถนนก็ดี การกระทำของโจทก์ดังกล่าวต่างก็มิใช่เหตุที่จะทำให้ภารจำยอมสิ้นไปตามบทกฎหมายข้างต้น เมื่อภารจำยอมเกิดขึ้นและมีอยู่ดังวินิจฉัยแล้ว และจำเลยเองก็นำสืบโดยตัวจำเลยเบิกความว่าที่ในวันโอนที่ดินไม่ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอม เนื่องจากที่ดินยังแบ่งแยกไม่เรียบร้อย ซึ่งสอดคล้องตรงกับคำเบิกความของตัวโจทก์ที่ว่าในวันจดทะเบียนโอนที่ดินยังไม่ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอม เนื่องจากจำเลยอ้างว่าที่ดินซึ่งซื้อไปจากโจทก์นั้น ยังไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินและจัดสรรยังไม่เสร็จสิ้น เช่นนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ยุติว่า โจทก์จำเลยตกลงจะจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกันเมื่อจำเลยทำการแบ่งแยกจัดสรรที่ดินเสร็จ ดังนั้น เมื่อจำเลยดำเนินการดังกล่าวเสร็จสิ้น แล้วกระทำผิดข้อสัญญาไม่จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมได้คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 5 ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
( โนรี จันทร์ทร - พินิจ เพชรรุ่ง - ทวีวัฒน์ แดงทองดี )

         
28.  คำพิพากษาฎีกาที่  673/2546  เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่  15267  ซึ่งมีสิทธิภาระจำยอมเกี่ยวกับทางเดินบางส่วนในที่ดินโฉนดเลขที่   225609  และ  15269  ถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่า  ไม่มีการหาผลประโยชน์ใด ๆ บนที่ดิน  ความจำเป็นที่จะต้องเดินผ่านทางภาระจำยอมพิพาทไปสู่ที่ดินโฉนดเลขที่ 15267  จึงไม่มีตามไปด้วย  เมื่อทางภาระจำยอมไม่เคยใช้มาเกิน 10 ปีแล้ว  ภาระจำยอมจึงสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399

ป.พ.พ. มาตรา 1399

          ที่ดินของโจทก์ซึ่งเป็นสามยทรัพย์มีภารจำยอมเกี่ยวกับทางเดินในที่ดินของจำเลยถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่าไม่มีการหาผลประโยชน์บนที่ดิน ความจำเป็นที่จะต้องเดินผ่านทางภารจำยอมไปสู่ที่ดินของโจทก์จึงไม่มีตามไปด้วย เมื่อโจทก์มิได้ใช้ทางภารจำยอม 10 ปี แล้ว ภารจำยอมจึงสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399

          โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางเลิศลักษณ์โชติกเสถียร กับพวก และมีทางภารจำยอมเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 15268 ของโจทก์และที่ดินโฉนดเลขที่ 15269 ของนายอรุชาหรือเริงฤทธิ์ พรพิบูลย์ กับพวก ออกสู่ทางสาธารณะ คือถนนสุขุมวิท 62 ตั้งแต่วันที่ 7 มีนาคม 2520 โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่15268 ด้านทิศเหนือติดลำรางสาธารณะซึ่งถูกทางภารจำยอมตัดขาดออกจากที่ดินส่วนใหญ่ จำนวน 38 ตารางวา ไปออกโฉนดใหม่ คือโฉนดเลขที่ 225609 โดยรวมทางภารจำยอมไว้ด้วย โจทก์ปลูกบ้านอาศัยอยู่ในที่ดินแปลงนี้โดยกั้นแนวเขตแยกทางภารจำยอมไว้ต่างหาก ต่อมาจำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 225609 และประมาณเดือนกุมภาพันธ์ 2534 จำเลยปลูกสร้างเสาโครงเหล็กขึ้นเต็มพื้นที่ทางภารจำยอม ทำหลังคามุงกระเบื้อง ก่อกำแพงปูนปิดกันเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 225609 ด้านที่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 ทำประตูเหล็กใส่กุญแจ เป็นเหตุให้นางเลิศลักษณ์กับพวกไม่สามารถใช้ทางภารจำยอมเข้าออกได้นางเลิศลักษณ์กับพวกจึงฟ้องจำเลยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวระหว่างพิจารณาเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2536 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 จากนางเลิศลักษณ์ นางเลิศลักษณ์จึงถอนฟ้องตามคดีหมายเลขดำที่ 15420/2534 หมายเลขแดงที่ 13070/2536 ของศาลแพ่ง โจทก์ประสงค์จะสร้างบ้านพักอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในที่ดินที่ซื้อมา และมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งกีดขวางออกจากทางภารจำยอม แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย ไม่สามารถใช้ทางภารจำยอมเข้าออกถนนสุขุมวิท 62 อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเสาโครงเหล็กหลังคามุงกระเบื้อง และทำที่ดินให้มีสภาพเป็นทางภารจำยอมตามเดิม หากจำเลยขัดขืนให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรื้อถอนแทน โดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำนวน 500,000 บาท และต่อไปอีกเดือนละ25,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหมดสิ้น

          จำเลยให้การว่า เจ้าของเดิมของสามยทรัพย์และโจทก์ไม่เคยใช้ทางภารจำยอมดังกล่าวมาตั้งแต่ปี 2520 เกินกว่า 10 ปี ทางภารจำยอมจึงสิ้นไป โจทก์ไม่อาจกล่าวอ้างสิทธิในทางภารจำยอมได้อีกต่อไป ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเสาโครงเหล็กหลังคามุงกระเบื้องออกจากทางภารจำยอมด้านทิศใต้ของที่ดินโฉนดเลขที่ 225609 ตำบลบางจาก อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
          โจทก์และจำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ที่ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากทางภารจำยอมด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่จำเลยและโจทก์นำสืบรับกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 7 มีนาคม 2500 ได้มีการจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 ตำบลบางจากอำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ได้สิทธิภารจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนในที่ดินโฉนดเลขที่ 225609 และ 15269 ตำบลบางจาก อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ตามเครื่องหมายระบายสีแดงในแผนผังเอกสารหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2532 จำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 225609 อันมีสิทธิภารจำยอมติดอยู่จากโจทก์ และในปี 2534 จำเลยได้ก่อสร้างอาคารโครงเหล็กหลังคามุงกระเบื้องและกำแพงปิดกั้นบริเวณทางภารจำยอมด้านที่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 ซึ่งขณะนั้นมีนางเลิศลักษณ์ โชติกเสถียร เป็นเจ้าของ นางเลิศลักษณ์จึงไม่สามารถใช้ทางภารจำยอมได้และได้ยื่นฟ้องจำเลยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ปิดกั้นทางภารจำยอมออกไป คดีอยู่ระหว่างพิจารณาต่อมาเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 จากนางเลิศลักษณ์ นางเลิศลักษณ์จึงถอนฟ้องคดีไปจากศาลดังปรากฏตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 13070/2536 ของศาลแพ่ง ที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 เป็นที่ว่างเปล่ามีต้นไม้ใหญ่น้อยขึ้นเต็ม เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 และไม่สามารถใช้ทางภารจำยอมได้จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้

          พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่าภารจำยอมสิ้นไปเพราะไม่ได้ใช้สิบปีหรือไม่ จำเลยนำสืบโดยมีตัวจำเลยหรือนายอรุชาหรือเริงฤทธิ์ พรพิบูลย์ ซึ่งเป็นหลานของทั้งโจทก์และจำเลยและเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 15269 อันมีทางภารจำยอมตั้งอยู่เบิกความได้ความสอดคล้องต้องกันว่าเดิมที่ดินสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 15267 เป็นของนางอมรา วรรณพฤกษ์ ต่อมาได้ยกให้นางเลิศลักษณ์ บุคคลทั้งสองไม่เคยเข้ามาอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ใด ๆ บนที่ดินแปลงนี้ จึงไม่เคยใช้ทางภารจำยอมดังกล่าวเป็นเวลากว่าสิบปีมาแล้ว ที่ดินแปลงนี้จึงเป็นที่ดินว่างเปล่าไม่มีสิ่งปลูกสร้าง มีหญ้าและต้นไม้ขนาดใหญ่ขึ้นไปทั่วดังปรากฏสภาพที่แท้จริงตามภาพถ่ายหมาย ล.1 ถึง ล.6 ส่วนโจทก์มีตัวโจทก์ นางทองดี โททอง ผู้เคยเช่าบ้านของโจทก์ที่ปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 225609 และนายสวน ญานุกูล ผู้เคยซ่อมแซมหลังคาบ้านของโจทก์มาเบิกความได้ความว่า เจ้าของเดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 รวมทั้งโจทก์ได้ใช้ทางภารจำยอมตลอดมา เมื่อนางทองดีเช่าบ้านของโจทก์และนายสวนมาทำการซ่อมแซมบ้านของโจทก์ก็ใช้ทางภารจำยอมเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสุขุมวิท 62 ตลอดมา พยานหลักฐานของจำเลยและโจทก์ได้ความดังนี้ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 ซึ่งมีสิทธิภารจำยอมเกี่ยวกับทางเดินบางส่วนในที่ดินโฉนดเลขที่ 225609 และ 15269 ถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่า ไม่มีการหาผลประโยชน์ใด ๆ บนที่ดินนี้เลยดังที่โจทก์เองก็ได้เบิกความยืนยันว่า เมื่อตอนที่ที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 ซึ่งเป็นสามยทรัพย์นี้ยังเป็นของนางอมราซึ่งเคยเป็นเจ้าของก่อนที่จะตกแก่นางเลิศลักษณ์ก็ไม่เคยทำประโยชน์บนที่ดินนี้เลยจนถึงวันที่ศาลชั้นต้นเดินเผชิญสืบเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2538 อันเป็นเวลาภายหลังจากที่โจทก์ซื้อที่ดินแปลงนี้มาแล้วสภาพที่ดินยังเป็นที่ว่างเปล่าอยู่ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความดังนี้ก็เป็นที่เข้าใจได้ว่าความจำเป็นที่จะต้องเดินทางผ่านทางภารจำยอมพิพาทไปสู่ที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 จึงไม่มีตามไปด้วย ยิ่งเมื่อพิจารณาภาพถ่ายหมาย ล.1 ถึง ล.6 ที่จำเลยอ้างส่งศาลโดยอ้างว่าเป็นภาพถ่ายสภาพที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 ประกอบด้วยซึ่งฝ่ายโจทก์ก็มิได้นำสืบหักล้างเพื่อให้เห็นเป็นอย่างอื่น ตามภาพถ่ายหมาย ล.1 ถึง ล.6 เป็นภาพสภาพที่ดินสามยทรัพย์ซึ่งมีต้นหญ้าเถาวัลย์และต้นไม้ขนาดใหญ่ขึ้นอยู่เต็มทั่วบริเวณพื้นที่ ไม่มีสภาพการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้เห็นเลยจากการพิจารณาสภาพต้นไม้ที่เจริญเติบโตในที่ดินก็เป็นต้นไม้ขนาดใหญ่อันบ่งบอกถึงอายุได้ว่ามีอายุหลายปีและบ่งบอกต่อไปอีกว่าไม่มีบุคคลใดเข้ามาใช้ประโยชน์ในบริเวณนั้นเป็นเวลานานมากแล้วอีกด้วย จากการพิจารณาแผนผังตามเอกสารหมาย จ.4 จะเห็นได้ว่าแนวทางภารจำยอมพิพาทที่จะออกสู่ถนนสุขุมวิท 62 จะเป็นทางอ้อมและเป็นระยะทางไกลไม่สะดวกเหมือนเดินทางผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 15268 ซึ่งโจทก์เป็นเจ้าของเองและที่ดินแปลงนี้มีสภาพเป็นถนนส่วนบุคคลอันญาติพี่น้องของโจทก์ใช้ออกสู่ถนนสุขุมวิท 62 ตลอดมาโจทก์เองก็ยืนยันว่าญาติของโจทก์ใช้ทางเข้าออกสู่ถนนสุขุมวิท62 โดยผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 15268 เสมอมา แม้นางอมราซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 15267 ก่อนที่จะตกแก่นางเลิศลักษณ์ เมื่อประสงค์จะเข้ามาดูที่ดินของตนเองก็ใช้เส้นทางผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 15268 ดังนั้น ที่จำเลยนำสืบว่า โจทก์และเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์คนก่อนเดิมที่ไม่เคยใช้ทางภารจำยอมมาเกินสิบปีแล้วจึงน่าเชื่อ พยานหลักฐานฝ่ายโจทก์ไม่อาจรับฟังเพื่อหักล้างพยานหลักฐานของจำเลยได้ จึงฟังข้อเท็จจริงได้ว่าภารจำยอมได้สิ้นไปแล้วเพราะมิได้ใช้สิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

          ปัญหาวินิจฉัยประการต่อไปตามที่โจทก์ฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่า ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นเป็นการไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 242(4) เพราะเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นชอบด้วยกับคำพิพากษาศาลชั้นต้นในประเด็นที่ว่า คำฟ้องของโจทก์ไม่เคลือบคลุม และจำเลยไม่จำต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ ส่วนในประเด็นว่าภารจำยอมสิ้นไปแล้วหรือไม่ไม่เห็นพ้องด้วย ต้องพิพากษาว่า "ให้ยกคำขอของโจทก์ที่ขอให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากทางภารจำยอมด้วย นอกนั้นให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น" การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาดังกล่าวถือว่าทางพิพาทยังมีสภาพเป็นภารจำยอมอยู่นั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยแล้วว่าภารจำยอมได้สิ้นผลไปแล้ว การที่ศาลอุทธรณ์ได้พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นเป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ที่ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากภารจำยอมด้วย จึงชอบแล้วเพราะการที่วินิจฉัยว่าภารจำยอมได้สิ้นไปแล้วก็ย่อมมีผลเป็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากทางภารจำยอมตามที่กล่าวหาได้ศาลอุทธรณ์จึงต้องยกคำขอส่วนนี้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"

          พิพากษายืน
( วิบูลย์ มีอาสา - ศุภชัย ภู่งาม - วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์ )

         
29.  คำพิพากษาฎีกาที่  1023/2546  การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่  10  แปลงขึ้นไป  โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ  ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน  ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286  ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภาระจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา 1387  เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภาระจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย  โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้

ป.พ.พ. มาตรา 1387, 1388, 1390
ประกาศของคณะปฏิวัติ ข้อ 1, ข้อ 30
          การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไปโดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ เป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลง ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้

           ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลย จำเลยมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถว เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964และ 88965 เนื้อที่ 8 ไร่เศษ ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันสามารถออกสู่ทางสาธารณะได้2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือ และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตก โจทก์ซื้อที่ดินทั้งหมดมาเมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาวเขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินและตึกแถวของจำเลยกับที่ดินและตึกแถวของบุคคลอื่นอีกประมาณ 100 คูหา จำเลยกับเจ้าของตึกแถวแต่ละคูหาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ที่เป็นตึกแถวเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวบนที่ดินแต่ละแปลงปลูกสร้างเต็มพื้นที่ ส่วนที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยหรือบริวารได้ปลูกสร้างและวางวัสดุสิ่งของรุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์โดยเทปูนต่อจากตัวตึกแถวเป็นชั้นยกพื้นจากแนวที่ดินที่ใช้เป็นถนนด้านหน้าตึกแถว ต่อเติมตึกแถวและกันสาดปูนและกันสาดผ้าใบยื่นเข้ามาในแนวเขตที่ดินของโจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายวัสดุที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ประสงค์จะก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง บนที่ดินของโจทก์ทั้ง 4 แปลง และได้ยื่นขอรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะบริเวณแนวเขตที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่อาจรังวัดและหาหลักเขตได้เนื่องจากมีการเทปูนและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทับ ทั้งจำเลยยังคัดค้านการรังวัดและการชี้แนวเขตที่ดินของโจทก์ ประกอบกับเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นก็ไม่ให้ความร่วมมืออีกด้วยทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างตึกของโจทก์ดังกล่าวได้ การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะได้ขออนุญาตปลูกสร้างตึกของโจทก์ต่อทางราชการตั้งแต่ปี 2532 เมื่อได้รับอนุญาตแล้วโจทก์ก็ไม่สามารถก่อสร้างได้เพราะเหตุดังกล่าวข้างต้นโจทก์ต้องยื่นคำขอต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างต่อทางราชการต่อมาทุกปี โครงการก่อสร้างตึกสูงของโจทก์มีมูลค่าหลายร้อยล้านบาท หากก่อสร้างได้ตามกฎหมายจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนจำนวนมาก โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสภาพที่เหมือนในปัจจุบัน โดยจำเลยไม่เคยก่อสร้างเพิ่มเติมส่วนของตึกแถวใด ๆ นอกจากซื้อกันสาดมาติดไว้ที่หน้าตึกแถวส่วนการเทปูนต่อจากตัวตึกแถวเป็นชั้นยกพื้นจากแนวที่ดินเพื่อใช้เป็นถนนด้านหน้านั้นนายสมชายเป็นผู้ดำเนินการ หลังจากซื้อที่ดินและตึกแถวมาแล้วจำเลยได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินหน้าตึกแถวซึ่งต่อจากตัวตึกแถวมาถึงถนนด้านหน้ายาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร โดยใช้เป็นที่วางของขายและเป็นที่จอดรถยนต์อันเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว เมื่อนับรวมกับระยะเวลาที่นายสมชายครอบครองก่อนขายให้จำเลยอีก 6 ปีแล้ว เป็นเวลาถึง 16 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 มาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบริเวณหน้าตึกแถวที่อยู่บริเวณเดียวกับจำเลยนั้น เจ้าของตึกแถวได้ครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินบริเวณที่ครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลย อย่างไรก็ตาม หากฟังว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ก็เสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4898(ที่ถูกคือ 4858) แขวงลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) เขตบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานครเฉพาะส่วนหน้าตึกแถวเลขที่ 1604/19 (ที่ถูกคือ 1064/19) แขวงลาดยาว เขตจตุจักรกรุงเทพมหานคร ของจำเลยวัดจากตัวตึกแถวออกไปถึงท่อระบายน้ำยาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) เนื้อที่ประมาณ 4 ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย หากโจทก์ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างต่อเติมกันสาดปูนและทางเท้าภายหลังจากที่จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ แล้ว โจทก์ซื้อที่ดินของโจทก์ตามฟ้องทั้งสี่แปลง มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนต่อกรมที่ดินอย่างถูกต้อง จำเลยมิได้แสดงหลักฐานให้เห็นว่าจำเลยทำการค้า อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ตั้งแต่โจทก์ได้รับโอนที่ดินของโจทก์มาโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์เรื่อยมา การที่จำเลยกล่าวอ้างว่าครอบครองและใช้สอยสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำโดยสงบและเปิดเผย จึงไม่เป็นความจริง หากจะฟังว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์จริง ก็ไม่สามารถใช้ยันต่อโจทก์ได้ เพราะจำเลยได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมเมื่อสิทธิของจำเลยดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วโจทก์ซื้อที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแพ่งเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526 เห็นได้ว่าการครอบครองของจำเลยขาดตอนลงหลายครั้งแล้ว มิอาจนับระยะเวลาครอบครองมาตั้งแต่ปี 2523 ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุม การที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่เป็นละเมิด จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทโดยอายุความพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลย
          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทเป็นเรื่องนอกประเด็น เป็นการไม่ชอบจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินพิพาทและไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทการกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 3,000 บาท พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท (ออกจากที่ดินพิพาท) ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 3,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          โจทก์และจำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ 88965ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร โดยรับโอนมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ถึง จ.10 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 แต่ระหว่างปี 2519 ถึง 2520 มีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 เป็นแปลงย่อยจำนวนกว่า 150 แปลง และก่อสร้างตึกแถวจำนวนกว่า 100 คูหา โดยตึกแถวทั้งหมดก่อสร้างเรียงกันทางด้านทิศเหนือ ทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของที่ดิน และตึกแถวบางคูหาทางทิศตะวันตกนี้ได้ก่อสร้างคร่อมเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 ที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 คือบริเวณที่โจทก์จะก่อสร้างตึกสูงส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และ 14375 คือบริเวณที่จะก่อสร้างเป็นถนน ทางเท้าและท่อระบายน้ำ ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่แปลง มีแนวเขตติดต่อเป็นผืนเดียวกันมีเนื้อที่รวม 8 ไร่เศษ สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตกของที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ซึ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยซื้อมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11และ ล.2 ที่ดินของโฉนดเลขที่ 4858 ส่วนที่อยู่ด้านทิศเหนือ มีลักษณะยาวคล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยวโดยด้านยาวอยู่ติดกับซอยเฉยพ่วงผ่านหน้าที่ดินและตึกแถวของจำเลยและของบุคคลอื่นซึ่งอยู่ในแถวเดียวกันอีกกว่า 10 คูหา ไปจนถึงถนนพหลโยธิน ที่ดินของโจทก์ส่วนนี้มีความกว้างเฉลี่ยประมาณ 4 เมตร ที่ดินพิพาทคดีนี้คือที่ดินส่วนที่เป็นทางเท้าที่อยู่หน้าตึกแถวของจำเลยกว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) และยาว 4.10 เมตร (วัดจากตัวตึกแถวถึงซอยเฉยพ่วง) ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.13 และอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์ โดยจำเลยได้ติดตั้งผ้าใบกันฝนที่หน้าตึกแถวของจำเลยเหนือที่ดินพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ.15 และ ล.1 ด้วย หลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วโจทก์ได้ฟ้องเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นอีก 64 คดี แต่มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลมีคำพิพากษาตามยอมไปแล้วรวม 24 คดี ซึ่งสรุปในทำนองเดียวกันว่า จำเลยในแต่ละคดีตกลงจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำและเก็บวัสดุออกจากที่ดินของโจทก์ โดยโจทก์ยินยอมให้จำเลยในแต่ละคดีปรับปรุงตึกแถวและกันสาดได้ และโจทก์จะทำถนนกว้างประมาณ 8 เมตร ทำทางเท้ากว้างประมาณ 1 เมตร และทำท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าตลอดแนวด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์แต่เพียงฝ่ายเดียว ทั้งนี้โจทก์จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่โจทก์ตกลงกับจำเลยทุกรายที่โจทก์ฟ้องรวม 64 คดี ได้แล้ว โดยโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าตอบแทนจากจำเลยในแต่ละคดีดังกล่าว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมรวม 24 คดี เอกสารหมาย จ.6 คดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง ในที่ดินของโจทก์จากกรุงเทพมหานครแล้ว ในชั้นนี้คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยเพียงว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยหรือไม่ และจำเลยจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด...

          พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า เดิมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยและปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวเป็นจำนวนกว่า100 แปลง และต่อมาได้ขายที่ดินโฉนดดังกล่าวที่แบ่งแยกรวม 158 โฉนด ให้แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ซึ่งต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ที่เหลือจากการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ให้แก่บริษัทวาเต็ดแลนด์ จำกัด และได้มีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัดต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.7 จ.9 และ จ.10ได้ความจากคำเบิกความของนายสมชาย ศักดานุภาพ พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถว เลขที่ 1064/19 ให้แก่จำเลย พยานได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น เมื่อปี 2523 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 และพยานไม่เคยต่อเติมตึกแถวที่ซื้อมา สภาพตึกแถวตลอดแนวตามภาพถ่ายหมาย ล.1 นั้น มีสภาพเหมือนกับขณะที่พยานซื้อมา เมื่อพิจารณาประกอบกับสำเนาแปลนที่ตั้งอาคารพาณิชย์ในโครงการ เอส. เอ. แลนด์ เอกสารหมาย จ.13 กับข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นที่ยุติตามสำเนาคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 21232/2539 ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.3 แล้วเชื่อได้ว่าห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่นได้ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ลงบนที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 รวม 121 คูหา ตั้งแต่เลขที่ 1064/1 ถึง 1064/121 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวเลขที่ 1064/5 ถึง 1064/33 มีลักษณะเรียงติดต่อกัน แสดงว่าสร้างในคราวเดียวกัน การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ของจำเลยด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินพิพาทโดยอายุความตามที่จำเลยยกขึ้นฎีกาด้วยหรือไม่และฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ตามคำให้การจำเลยหรือไม่อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลแห่งกฎหมายแล้วเช่นนี้โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นกัน ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวนั้น เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลยแต่ก็ไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอม เพียงแต่โจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยไปใช้ประโยชน์ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนวัสดุผ้าใบกันฝนหน้าตึกแถวของจำเลยออกไปจากตึกแถวของจำเลย และห้ามจำเลยปลูกสร้างหรือติดตั้งวัสดุสิ่งใดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อีก คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์

( สุรชาติ บุญศิริพันธ์ - กิติศักดิ์ กิติคุณไพโรจน์ - กำธร โพธิ์สุวัฒนากุล )

         
30.  คำพิพากษาฎีกาที่  3748/2546  โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์  โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมซึ่งกว้าง 4 เมตร  เข้าออกสู่ถนนสาธารณะตรงจุดใด บริเวณใดในเวลาใดก็ได้  การที่จำเลย….ทำประตูเหล็กปิดกั้นรถยนต์ที่จะผ่านเข้าออก โจทก์เข้าออกไม่สะดวกเพราะโจทก์จะต้องคอยขออนุญาตจำเลยเปิดประตู  ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทางภาระจำยอมได้เต็มตามสิทธิ  ถือได้ว่าจำเลยกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก  ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1390  จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเช่นนั้น

ป.พ.พ. มาตรา 1390

          โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้ทางภารจำยอมซึ่งกว้าง 4 เมตร เข้าออกสู่ถนนสาธารณะตรงจุดใด บริเวณใดในเวลาใดก็ได้ การที่จำเลยนำเสาไม้มาปักย่อมทำให้ทางแคบลง การเทปูนซีเมนต์เพื่อทำให้ทางลาดชันย่อมทำให้การสัญจรผ่านไปมาไม่สะดวก การทำประตูเหล็กปิดกั้นรถยนต์ที่จะผ่านเข้าออก แม้จำเลยจะอ้างว่าเพื่อตรวจสอบบุคคลที่ไม่มีสิทธิใช้ทางภารจำยอมมาใช้ทางก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับบุคคลภายนอก แต่โจทก์เข้าออกได้ไม่สะดวกเพราะโจทก์จะต้องคอยขออนุญาตจำเลยเปิดประตู ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทางภารจำยอมได้เต็มตามสิทธิ ถือได้ว่าจำเลยกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 จำเลยไม่มีสิทธิที่จะทำเช่นนั้น

           จำเลยนำอิฐและหินมาทิ้งไว้ในลักษณะนำมากองปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้บดอัดให้แน่นเพื่อมิให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอมได้โดยสะดวก เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 117448 ซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 7328 จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ซึ่งได้จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 7328 กว้าง 4 เมตร ยาวออกสู่ทางสาธารณะ ต่อมาจำเลยฟ้องโจทก์กับพวกเป็นจำเลย เพื่อให้เพิกถอนภารจำยอมและศาลฎีกามีคำพิพากษาตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2320/2539 ยกฟ้องในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์ หลังจากนั้นจำเลยขัดขวางไม่ให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอมโดยปกติสุข ขอให้บังคับจำเลยรื้อเสาไม้และรั้วประตูเหล็กที่เปิดปิดทางเข้าออกทางภารจำยอมและปรับสภาพคืนให้เหมือนเดิม ห้ามขัดขวางและห้ามมิให้ทำการอันใดที่จะเป็นเหตุให้ใช้ทางพิพาทไม่สะดวก หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทำเองได้ โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

          จำเลยให้การว่า ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2320/2539ลงวันที่ 8 พฤษภาคม 2539 ให้เพิกถอนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 7328 กับที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ระหว่างจำเลยในคดีนี้ซึ่งเป็นโจทก์กับนายไพบูลย์ จำเริญวิทย์ จำเลยที่ 2 และนายไพโรจน์ จำเริญวิทย์ จำเลยที่ 3 ยกฟ้องโจทก์ซึ่งเป็นจำเลยที่ 4 แต่จำเลยที่ 2ที่ 3 ในคดีดังกล่าวฝ่าฝืนคำพิพากษาและคำบังคับ โดยนำรถยนต์แล่นเข้าออกทางภารจำยอมตลอดมา จำเลยจึงทำประตูเปิดปิดตรวจสอบว่ารถยนต์ที่ผ่านเข้าออกเป็นของผู้ใดและจะเข้าไปยังที่ดินแปลงใด เพื่อรักษาสิทธิในที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยไม่ใช่ปิดกั้นอย่างถาวร จำเลยนำอิฐและหินมาทางภารจำยอมให้สูงขึ้นเพื่อให้พ้นจากระดับน้ำท่วมขัง โจทก์ได้ละทิ้งการใช้ทางภารจำยอมมากว่า 10 ปีแล้ว โจทก์ไม่เคยมีภูมิลำเนาในที่ดินโฉนดเลขที่ 117448 และไม่ได้ใช้ทางภารจำยอมเข้าออกสู่ที่ดินโฉนดดังกล่าว แต่โจทก์และบริวารใช้ทางภารจำยอมเป็นทางเข้าออกสู่บ้านเลขที 155/21 และเลขที่ 147 ข ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินแปลงอื่นที่มิใช่สามยทรัพย์ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อเสาไม้และรั้วประตูเหล็กที่เปิดปิดทางเข้าออกทางภารจำยอมและปรับสภาพคืนให้เหมือนเดิมห้ามขัดขวางและห้ามมิให้กระทำการอันใดที่จะเป็นเหตุให้ใช้ทางพิพาทไม่สะดวก ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,000 บาทแทนโจทก์

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยได้จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ตำบลบางอ้อ อำเภอบางกอกน้อย(บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 7328 ตำบลบางอ้อ อำเภอบางกอกน้อย(บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นของนางวรรณี จำเริญวิทย์ มารดาโจทก์ตามสำเนาบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมเอกสารหมาย จ.4 นางวรรณีได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 7328 ให้บุตร โจทก์ซึ่งเป็นบุตรคนหนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 117448ตำบลบางอ้อ อำเภอบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นสามยทรัพย์มีสิทธิในภารจำยอมกว้าง 4 เมตร ยาวตลอดเนื้อที่เพื่อให้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะในที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ของจำเลยซึ่งเป็นภารยทรัพย์ จำเลยเคยฟ้องโจทก์กับพวกขอให้เพิกถอนภารจำยอม คดีถึงที่สุดเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2539 ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2320/2539 โดยศาลฎีกาพิพากษายกฟ้องในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์ ต่อมาประมาณเดือนเมษายน 2540 จำเลยนำอิฐและหินมาถมทางภารจำยอมให้สูงขึ้นจากระดับพื้นถนนเดิม ปักเสาไม้แล้วเทปูนซีเมนต์ทำให้มีความลาดชันระหว่างรอยต่อของพื้นถนนเดิมกับพื้นถนนที่ถมใหม่พร้อมกับทำประตูเหล็กบริเวณทางภารจำยอมเพื่อปิดกั้นรถยนต์ตามภาพถ่ายหมาย จ.6

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า จำเลยขัดขวางไม่ให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอมเพื่อเข้าสู่ที่ดินแปลงสามยทรัพย์ของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 117448 ซึ่งเป็นสามยทรัพย์ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะใช้ทางภารจำยอมกว้าง 4 เมตร ยาวตลอดเนื้อที่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ของจำเลยอันเป็นภารยทรัพย์เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะตามสำเนาบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมเอกสารหมาย จ.4 โจทก์มีสิทธิโดยชอบธรรมที่จะใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกในทางภารจำยอมตรงจุดใด บริเวณใดในเวลาใดก็ได้ตามความประสงค์หรือเพื่อความสะดวกของโจทก์ทุกเมื่อ จำเลยไม่มีสิทธิที่จะขัดขวางมิให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอมหรือทำให้ทางภารจำยอมลดน้อยลงหรือทำให้เกิดความไม่สะดวกในการใช้ทางภารจำยอมนั้นการที่จำเลยนำเสาไม้มาปัก ย่อมทำให้ทางแคบลง การเทปูนซีเมนต์เพื่อทำให้ทางลาดชันย่อมทำให้การสัญจรผ่านไปมาไม่สะดวก การทำประตูเหล็กปิดกั้นรถยนต์ที่จะผ่านเข้าออก แม้จำเลยจะอ้างว่าเพื่อตรวจสอบบุคคลที่ไม่มีสิทธิใช้ทางภารจำยอมมาใช้ทางดังกล่าวก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับบุคคลภายนอก แต่การกระทำของจำเลยเช่นนั้นเห็นได้ชัดว่าโจทก์จะเข้าออกทางภารจำยอมได้ไม่สะดวกเพราะโจทก์จะต้องคอยขออนุญาตจำเลยเปิดประตู ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทางภารจำยอมได้เต็มตามสิทธิกรณีถือได้ว่าจำเลยกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 จำเลยไม่มีสิทธิที่จะทำเช่นนั้น ส่วนที่จำเลยอ้างว่านำอิฐและหินมาถมทางภารจำยอมเพื่อปรับสภาพให้ดีขึ้นมิให้น้ำท่วมทางน้ำ เห็นว่า หากจำเลยมีเจตนาถมทางภารจำยอมให้สูงระดับเดียวกับถนนเพื่อให้เกิดความสะดวกในการใช้ประโยชน์ก็ย่อมจะทำได้ แต่พฤติการณ์การกระทำของจำเลยที่นำอิฐและหินมาทิ้งไว้ในลักษณะนำมากองปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้บดอัดให้แน่นอีกทั้งนำเสาไม้มาปักและทำประตูเหล็กกั้นไว้ด้วยเช่นนี้ ส่อให้เห็นอย่างชัดเจนว่าจำเลยกระทำการดังกล่าวเพื่อมิให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอมได้โดยสะดวก ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า การกระทำของจำเลยเป็นการขัดขวางไม่ให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอมเพื่อเข้าสู่ที่ดินแปลงสามยทรัพย์ของโจทก์เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 นั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น

          อนึ่ง คดีนี้เป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ กฎหมายกำหนดอัตราค่าทนายความขั้นสูงในชั้นอุทธรณ์ไว้ไม่เกิน 1,500 บาท ตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์2,000 บาท แทนโจทก์จึงเกินกว่าอัตราขั้นสูงที่กฎหมายกำหนด ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง"

          พิพากษายืน แต่ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนโจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาท แทนโจทก์

( ธีรศักดิ์ เตียวัฒนานนท์ - ธาดา กษิตินนท์ - หัสดี ไกรทองสุก )

 
         
31.  คำพิพากษาฎีกาที่  6547/2546  จำเลยยังใช้ทางเดินภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์เดินผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะอยู่เมื่อมีการขัดขวางโดยบริษัท ช. ผู้ขายที่ดินให้โจทก์ปิดกั้นทางภาระจำยอม  จำเลยกับพวก ก็ใช้สิทธิฟ้องให้บริษัทดังกล่าวเปิดทางภาระจำยอม  จนในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมและให้รื้อสิ่งก่อสร้างที่กระทำลงบนทางภาระจำยอม  ซึ่งอยู่ระหว่างการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี   อันเป็นข้อแสดงว่าจำเลยยังต้องการใช้ทางภาระจำยอมและตามรูปการทางภาระจำยอมนั้นก็สามารถใช้ได้อยู่

ป.พ.พ. มาตรา 1394

          จำเลยทั้งสิบยังใช้ทางเดินภารจำยอมในที่ดินของโจทก์เดินผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะอยู่ เมื่อมีการขัดขวางโดยบริษัท ช. ผู้ขายที่ดินให้โจทก์ปิดกั้นทางภารจำยอมจำเลยกับพวกก็ใช้สิทธิฟ้องให้บริษัทดังกล่าวเปิดทางภารจำยอม จนในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมและให้รื้อสิ่งก่อสร้างที่กระทำลงบนทางภารจำยอม ซึ่งอยู่ในระหว่างการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีอันเป็นข้อแสดงว่าจำเลยทั้งสิบยังต้องการใช้ทางภารจำยอมและตามรูปการทางภารจำยอมนั้นก็สามารถใช้ได้อยู่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะเรียกให้ที่ดินภารยทรัพย์พ้นจากภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1394

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นของที่ดินโฉนดเลขที่ 48691 เลขที่ดิน 1087 ตำบลทุ่งวัดดอน (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ที่ดินของโจทก์ดังกล่าวแบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1251 เลขที่ดิน 3 ตำบลวัดพระยาไกร(บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินแปลงภารยทรัพย์ในส่วนทางเดินแนวสะพานไม้ของที่ดินโฉนดเลขที่ 1275 เลขที่ดิน 19 ตำบลบ้านทวาย(วัดพระยาไกร) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร อันเป็นที่ดินแปลงสามยทรัพย์ของจำเลยทั้งสิบ โจทก์ซื้อที่ดินมาจากบริษัทเชิงทะเล จำกัด และโจทก์ครอบครองที่ดินมาตั้งแต่ปี 2528 โดยไม่ทราบว่ามีแนวภารจำยอม ซึ่งนับแต่ซื้อมาแนวภารจำยอมนี้ไม่ได้มีการใช้และตามสภาพเดิมเป็นสะพานไม้ แต่ปัจจุบันทำถนนคอนกรีตทับแนวภารจำยอม แนวภารจำยอมจึงใช้ไม่ได้ตามรูปการ ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 48691 เลขที่ดิน 1087 ตำบลทุ่งวัดดอน (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร พ้นจากภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 1275 เลขที่ดิน 19 ตำบลบ้านทวาย (วัดพระยาไกร) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 และจำเลยที่ 7 ถึงที่ 10 ให้การว่าจำเลยทั้งสิบเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1275 เลขที่ดิน 19 ตำบลบ้านทวาย (วัดพระยาไกร) อำเภอยานนาวา(บางรัก) กรุงเทพมหานคร เดิมจำเลยกับพวกเป็นโจทก์ฟ้องบริษัทเชิงทะเล จำกัดกับพวกเป็นจำเลย ว่าที่ดินของบริษัทเชิงทะเล จำกัด กับพวกตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยทั้งสิบดังกล่าว ซึ่งศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้วให้ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอม คดีอยู่ระหว่างการบังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีเปิดทางภารจำยอมได้เพียงบางส่วน จำเลยกับพวกจึงใช้ประโยชน์ในทางภารจำยอมบางส่วนนั้นตลอดมา ซึ่งปัจจุบันเจ้าพนักงานบังคับคดียังดำเนินการบังคับคดีในส่วนที่เหลืออยู่โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 48691 มาจากบริษัทเชิงทะเล จำกัด จึงต้องรับเอาทางภารจำยอมบางส่วนที่อยู่ในที่ดินของโจทก์ด้วย โจทก์ไม่มีอำนาจร้องขอต่อศาลให้สั่งที่ดินของโจทก์บางส่วนพ้นจากทางภารจำยอมของที่ดินจำเลยทั้งสิบได้ ขอให้ยกฟ้อง

          จำเลยที่ 6 ขาดนัดยื่นคำให้การ

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสิบโดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน เว้นแต่ค่าทนายความในศาลชั้นต้นให้โจทก์ใช้แทนจำเลยทั้งสิบ 3,000 บาท กับให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนจำเลยทั้งสิบด้วย
          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 48691 เลขที่ดิน 1087 ตำบลทุ่งวัดดอน (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา(บางรัก) กรุงเทพมหานคร โดยซื้อมาจากบริษัทเชิงทะเล จำกัด ที่ดินแปลงนี้แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1251 เลขที่ดิน 3 ตำบลวัดพระยาไกร (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา(บางรัก) กรุงเทพมหานคร อันเป็นที่ดินภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 1275 เลขที่ดิน 19 ตำบลบ้านทวาย (วัดพระยาไกร) อำเภอยานนาวา (บางรัก)กรุงเทพมหานคร ของจำเลยทั้งสิบ เมื่อปี 2529 บริษัทเชิงทะเล จำกัด ได้รื้อสะพานไม้ทางภารจำยอมที่จำเลยทั้งสิบใช้เดินจากบ้านพักออกสู่ทางสาธารณะ ปี 2530 จำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 ที่ 5 และที่ 10 กับพวกได้เป็นโจทก์ฟ้องบริษัทเชิงทะเล จำกัด กับพวกให้เปิดทางภารจำยอม และขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาให้เปิดทางภารจำยอมศาลชั้นต้นอนุญาต แต่ต่อมาปี 2531 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกเลิกการคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาจึงได้มีการปิดกั้นทางภารจำยอม ตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ครั้นเมื่อวันที่ 12ตุลาคม 2538 ศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีนั้นซึ่งพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่า ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมเพื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 1275 เลขที่ดิน 19 ให้บริษัทเชิงทะเล จำกัด เปิดทางภารจำยอมแต่การบังคับคดียังไม่เสร็จสิ้น

          คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ทางภารจำยอมพิพาทนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการแล้วหรือไม่ และโจทก์จะเรียกร้องให้พ้นจากภารจำยอมได้หรือไม่เห็นว่า ทางภารจำยอมที่โจทก์จะเรียกให้พ้นจากภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1394 ทางภารจำยอมนั้นต้องไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการตามข้อเท็จจริงที่ปรากฏนั้นได้ความว่า จำเลยทั้งสิบยังคงใช้ทางเดินภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ เดินผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะอยู่ เมื่อปรากฏว่ามีการขัดขวางโดยบริษัทเชิงทะเล จำกัด ผู้ขายที่ดินให้โจทก์ปิดกั้นทางภารจำยอม จำเลยกับพวกก็ยังคงใช้สิทธิฟ้องให้บริษัทดังกล่าวเปิดทางภารจำยอมนั้น เพื่อให้จำเลยกับพวกได้ใช้ทางภารจำยอมในที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์อยู่ จนในที่สุดศาลฎีกาได้พิพากษาให้ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอม และให้รื้อสิ่งก่อสร้างใด ๆ ที่กระทำลงบนทางภารจำยอม ขณะนี้คดีอยู่ในระหว่างการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อให้โจทก์เปิดทางภารจำยอมให้แก่จำเลยกับพวก อันเป็นข้อแสดงว่าจำเลยทั้งสิบยังต้องการใช้ทางภารจำยอมและตามรูปการทางภารจำยอมนั้นก็สามารถใช้ได้อยู่ ฉะนั้นโจทก์จึงหามีสิทธิที่จะเรียกให้ที่ดินภารยทรัพย์พิพาทพ้นจากภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1394 ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมานั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ"

( ปรีดี รุ่งวิสัย - ทองหล่อ โฉมงาม - สมศักดิ์ เนตรมัย )

มาตรา 1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
 
มาตรา 1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
 
มาตรา 1389  ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้
 
มาตรา 1390  ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
 
มาตรา 1391  เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ
 
มาตรา 1392  ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง
 
มาตรา 1393  ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่าย หรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น
ท่านว่าจะจำหน่าย หรือทำให้ภาระจำยอมตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่นต่างหากจากสามยทรัพย์ไม่ได้
 
มาตรา 1394  ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมก็ได้
 
มาตรา 1395  ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น แต่ถ้าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้
 
มาตรา 1396  ภาระจำยอมซึ่งเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มา หรือใช้อยู่นั้น ท่านให้ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน
 
มาตรา 1397  ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป
 
มาตรา 1398  ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก
 
มาตรา 1399  ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป
 
มาตรา 1400  ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน
ถ้าภาระจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน
 
มาตรา 1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้ มาใช้บังคับโดยอนุโลม