ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับกรณีที่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ แล้วจดทะเบียนโอนตามปกติ แต่ภายหลังพบว่า ที่ดินดังกล่าวทับซ้อนกับที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) ซึ่งตาม พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ เป็นทรัพย์ของ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ศาลจึงวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายนั้นตกเป็นโมฆะตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 150 และมาตรา 172 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับคดีให้จำเลยออกจากที่ดินได้ และศาลได้ ถอนการบังคับคดี ตามคำร้องของจำเลยที่ 2 – 4.

ข้อเท็จจริง

1. โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. แล้วจดทะเบียนโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

2. โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสี่จากที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามโฉนดหรือ น.ส. 3 เมื่อสภาพที่ดินพิพาทถูกครอบครองโดยจำเลย

3. ภายหลังมีข้อเท็จจริงว่า ที่ดินพิพาททับซ้อนกับที่ดินที่ได้รับ “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.)” เลขที่ 1950, 1310, 1309 และ 1856 ออกให้แก่บุคคลอื่นในเขตปฏิรูปที่ดินที่อำเภอเมือง นครราชสีมา / อำเภอปักธงชัย / อำเภอโชคชัย จังหวัดนครราชสีมา ซึ่งถูกกำหนดให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดินตาม พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในท้องที่อำเภอเมืองนครราชสีมา อำเภอปักธงชัย และอำเภอโชคชัย จังหวัดนครราชสีมา ให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน พ.ศ. 2521 (มีผลเมื่อ 3 ตุลาคม 2521) 4. ตาม พ.ร.บ. ปฏิรูปที่ดินฯ มาตรา 36 ทวิ ที่บัญญัติว่า เมื่อเป็นเขตปฏิรูปแล้ว ที่ดินนั้นตกเป็นของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโดยอัตโนมัติ – จึงไม่อยู่ในอำนาจที่จะนำออกโฉนดหรือซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยบุคคลทั่วไป 5. โจทก์อ้างว่าสัญญาซื้อขายนั้นเริ่มต้นและจดทะเบียนแล้ว จึงยื่นฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสี่และบริวารออกจากที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่และบริวารออกและส่งมอบคืนโจทก์ พร้อมให้จำเลย 2, 3, 4 ชำระค่าเสียหายเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (12 มีนาคม 2557) เป็นต้นไป จนกว่าจะออกและส่งมอบคืน 6. จำเลย 1 และ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ต่อมาจำเลย 2 ไม่ชำระหนี้ค่าเสียหายตามคำพิพากษา โจทก์ขอให้บังคับคดีจำเลย 2 – 4 และให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดและ น.ส. 3 ของจำเลย 2 รวมทั้งสิ่งปลูกสร้างไม่มีเลขที่ เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้ 7. จำเลย 2 ยื่นคำร้องต่อศาลว่า โจทก์บังคับคดีเกินส่วน ประเมินราคาทรัพย์ต่ำกว่าความเป็นจริง และยึดที่ดิน น.ส. 3 เลขที่ 3758 และ 3759 และโฉนดเลขที่ 256706 ไม่ถูกต้อง เนื่องจากมีสิ่งปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ที่มีราคาประเมินไม่น้อยกว่า 4,000,000 บาท และ 5,000,000 บาทตามลำดับ 8. ในระหว่างการพิจารณา รังวัดพบว่า ที่ดินพิพาทซ้อนทับกับที่ดินในเขต ส.ป.ก. 4-01 ก. เลขที่ 1856, 1309, 1310, 1950 ตามรายงานของปฏิรูปที่ดินจังหวัดนครราชสีมาเมื่อ 8 ตุลาคม 2557 9. ศาลฎีกาพิจารณาว่า โจทก์สัญญาซื้อขายจึงเป็น “โมฆะตั้งแต่ต้น” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 และ 172 วรรค หนึ่ง และโจทก์ไม่มีอำนาจบังคับคดีแก่จำเลยที่ 2 – 4 10. ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับ ให้ถอนการบังคับคดี จำเลยที่ 2 – 4 ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ (แม้จำเลยที่ 3 และ 4 มิได้ฎีกา)

ประเด็นสำคัญที่สุดของคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1279/2568 อยู่ที่ “การซื้อขายที่ดินซึ่งอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัยและตกเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น” ซึ่งศาลฎีกาใช้หลักกฎหมายสำคัญ 2 ฉบับในการวินิจฉัย ได้แก่

1. พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ

บัญญัติให้สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อใช้ในการปฏิรูปการเกษตร บุคคลทั่วไปไม่สามารถโอนหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

บัญญัติว่า “นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการพ้นวิสัย หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมาย หรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เป็นโมฆะ”

ในคดีนี้ การซื้อขายที่ดินซึ่งอยู่ในเขต ส.ป.ก. ถือว่ามีวัตถุประสงค์พ้นวิสัยเพราะเป็นที่ดินของรัฐที่กฎหมายห้ามโอน

3. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคหนึ่ง

บัญญัติว่า “โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันได้” หมายความว่า แม้ภายหลังคู่สัญญาจะตกลงกันใหม่หรือทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ก็ไม่อาจทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นโมฆะกลับมามีผลได้

Key Words สำคัญที่สุดของคดีนี้ 

1. ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ก.

หมายถึงที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ ส.ป.ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อจัดสรรให้เกษตรกร ไม่มีสิทธิซื้อขายโอนให้บุคคลทั่วไป

2. นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย

การซื้อขายที่ดินที่กฎหมายเฉพาะห้ามมิให้โอนถือว่าเป็นการกระทำที่เกินขอบเขตกฎหมาย จึงเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น

3. โมฆะกรรม

สัญญาซื้อขายในคดีนี้เป็นโมฆะ เพราะมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมาย ไม่สามารถให้สัตยาบันหรืออ้างสิทธิ์ฟ้องบังคับคดีได้

4. การถอนการบังคับคดี

เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตกเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิจะบังคับคดีต่อจำเลย ศาลฎีกาจึงมีคำพิพากษาให้ถอนการบังคับคดี

5. ความสงบเรียบร้อยของประชาชน

ประเด็นนี้เป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาสามารถยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ แม้จำเลยบางคนจะมิได้ฎีกาก็ตาม เพื่อคงไว้ซึ่งหลักนิติธรรมและการใช้ที่ดินของรัฐอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

สถานะของที่ดิน

ศาลเห็นว่า ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินตาม ส.ป.ก. 4-01 ก. และไม่สามารถออกโฉนดหรือโอนได้โดยบุคคลทั่วไป เพราะตาม พ.ร.บ. ปฏิรูปที่ดินฯ มาตรา 36 ทวิ ได้กำหนดให้ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อใช้ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินมีอำนาจจัดให้บุคคลเข้าถือครองและทำประโยชน์ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด – ดังนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการพ้นวิสัย (“ultra vires”) และไม่อาจทำให้กรรมสิทธิ์เข้าบุคคลธรรมดาได้อย่างถูกกฎหมาย 

ผลของสัญญาและโมฆะกรรม

เนื่องจากที่ดินนั้นไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามการใช้สิทธิของผู้ซื้อ จึงถือว่าสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. เป็นโมฆะตั้งแต่ต้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 (นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย) และผลของโมฆะคือผู้ซื้อไม่มีอำนาจสิทธิใด ๆ ตามสัญญา จึงไม่อาจฟ้องขับไล่หรือบังคับคดีได้ 

อำนาจฟ้องและการบังคับคดี

เมื่อสัญญาเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง คู่สัญญาไม่สามารถอาศัยสัญญานั้นเป็นฐานในการฟ้องได้ อีกทั้งเป็นเรื่องที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนและการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ศาลฎีกาจึงมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยแม้จำเลยบางคนจะมิได้ฎีกา (ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5), 245 (1) ประกอบมาตรา 246 และ 252) 

ผลคำพิพากษา

ศาลฎีกาพิพากษากลับ ให้ ถอนการบังคับคดี ต่อจำเลยที่ 2 ถึง 4 และให้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลเป็นพับ แม้จำเลยที่ 3 และ 4 มิได้ฎีกาก็ตาม 

วิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมาย

1. นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย 

ในคดีนี้ ที่ดินพิพาทอยู่ในเขต ส.ป.ก. ซึ่งตามกฎหมายเฉพาะไม่อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์แก่บุคคลทั่วไป การซื้อขายจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 – หลักการนี้สอดคล้องกับแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาว่า “นิติกรรมที่ฝ่าฝืนกฎหมายเฉพาะ หรือวัตถุประสงค์เกินอำนาจเป็นโมฆะ” 

2. ผลของโมฆะกรรม และการใช้สิทธิบังคับคดี

เมื่อสัญญาเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น ผลสำคัญคือ ผู้ซื้อไม่มีสิทธิใดจากสัญญา ไม่อาจฟ้องบังคับสิทธิจากสัญญาได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง ซึ่งศาลใช้เป็นพื้นฐานให้โจทก์ไม่มีอำนาจบังคับคดีจำเลยที่ 2 – 4 อีกต่อไป 

3. การยกขึ้นวินิจฉัยโดยศาลฎีกา แม้จำเลยมิได้ฎีกา

แม้จำเลยที่ 3 และ 4 จะมิได้ฎีกา แต่ศาลฎีกากลับมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัย เนื่องจากกรณีนี้เป็น “เรื่องเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน” และ “ชำระหนี้ที่ไม่อาจแบ่งแยก” ซึ่งเป็นเหตุให้ศาลฎีกาสามารถออกคำวินิจฉัยโดยไม่ผูกติดกับการฎีกาทุกฝ่าย – ซึ่งเป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ 3 และ 4 ด้วย 

4. บทเรียนสําหรับการซื้อขายที่ดิน

• ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบว่าไม่ได้อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินหรือเขตซึ่งกฎหมายเฉพาะห้ามโอนกรรมสิทธิ์

• แม้จะมีการจดทะเบียนโอน แต่หากที่ดินมีสถานะผิดกฎหมาย หรือทับซ้อนกับทรัพย์ของรัฐ สัญญาย่อมไม่ให้ผลบังคับได้

• ผู้ซื้อควรรู้อย่างถี่ถ้วนว่า นิติกรรมที่อนุญาตโดยเอกชนแต่ฝ่าฝืนกฎหมายเฉพาะนั้นย่อมเป็นโมฆะ และอาจถูกยกฟ้องหรือถูกถอนการบังคับคดีในภายหลัง

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

• การซื้อขายที่ดินโดยบุคคลธรรมดา ควรตรวจสอบสถานะที่ดินอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะว่าอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินหรือเขตที่มีข้อจำกัดตามกฎหมายเฉพาะหรือไม่

• แม้จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากเอกสารสิทธิเดิมออกโดยมิชอบหรืออยู่ในเขตที่ตามกฎหมายเฉพาะไม่อนุญาตให้โอน – การโอนนั้นจะไม่มีผลตามกฎหมาย

• นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย (ultra vires) ย่อมเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น และคู่สัญญาไม่อาจอาศัยสัญญานั้นเพื่อบังคับสิทธิได้

• ศาลฎีกาสามารถยกขึ้นวินิจฉัยแม้คู่ความบางฝ่ายไม่ฎีกา หากคดีนั้นมีผลกระทบต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือการชำระหนี้ที่ไม่อาจแบ่งแยก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1279/2568

โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อมาโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสี่ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินพิพาททับซ้อนกับที่ดินตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ ที่บัญญัติให้สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อใช้ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอำนาจจัดให้บุคคลใดเข้าถือครองและทำประโยชน์ตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขในการคัดเลือกที่คณะกรรมการกำหนด ทั้งคำฟ้องของโจทก์ในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ พ.1225/2563 ของศาลชั้นต้นมีข้อหาและข้ออ้างซึ่งอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะเพราะที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินโดยที่จังหวัดนครราชสีมามีหนังสือถึงอธิบดีกรมที่ดินและผู้ที่เกี่ยวข้องแจ้งผลการตรวจสอบข้อเท็จจริงว่าที่ดินพิพาทมีการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินโดยมิชอบด้วย ป.ที่ดิน มาตรา 61 ไม่สามารถเข้าครอบครองทำประโยชน์และนำไปออกโฉนดที่ดินได้ สัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. ย่อมมีวัตถุประสงค์เป็นการพ้นวิสัยและตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 จึงเป็นการยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง อีกทั้งสัญญาประนีประนอมยอมความยังมีใจความสำคัญตกลงให้มีการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมแก่กัน กรณีจึงหาจำต้องให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะเสียก่อนไม่ เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. เป็นอันเสียเปล่าไม่มีผลผูกพันตามกฎหมายมาตั้งแต่ต้น โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจบังคับคดีแก่จำเลยที่ 2 จึงมีเหตุสมควรให้ถอนการบังคับคดี ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ทั้งเป็นเรื่องเกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเป็นคุณแก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งมิได้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5), 245 (1) ประกอบมาตรา 246 และ 252

คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสี่และบริวารออกจากที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่พร้อมบริวารออกและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดบนที่ดินพิพาทตามแนวเส้นสีดำในแผนที่พิพาท และส่งมอบที่ดินพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มีนาคม 2557) เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยทั้งสี่พร้อมบริวารจะออกและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท และส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยที่ 1 และที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ฎีกา ศาลฎีกาพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมในคดีระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทั้งสามศาล และค่าฤชาธรรมเนียมในคดีระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ต่อมาจำเลยที่ 2 ไม่ชำระหนี้ค่าเสียหายตามคำพิพากษาดังกล่าว โจทก์ขอให้บังคับคดีจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 และนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ 186979, 292516, 292517, 63974 และ 256706 ที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 3758, 3759 พร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่มีเลขที่ ของจำเลยที่ 2 เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้

วันที่ 8 มิถุนายน 2564 จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องว่า โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 2 เกินกว่ามูลหนี้ที่จำเลยที่ 2 มีต่อโจทก์ และประเมินราคาทรัพย์ที่ยึดต่ำกว่าความเป็นจริง ทำให้จำเลยที่ 2 เสียเปรียบ การยึดที่ดิน น.ส. 3 ก. เลขที่ 3758 และ 3759 และที่ดินโฉนดเลขที่ 256706 ไม่ถูกต้องเนื่องจากที่ดินดังกล่าวมีสิ่งปลูกสร้างเป็นอาคารพาณิชย์มีราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 4,000,000 บาท และ 5,000,000 บาท ตามลำดับ โจทก์ใช้สิทธิเกินส่วน ทั้งโจทก์ได้ฟ้องเพิกถอนนิติกรรมสัญญาการซื้อขายที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2 กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. เนื่องจากที่ดินดังกล่าวออกทับที่ดินตามหลักฐานหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01ก.) แปลงเลขที่ 36, 37, 38 และ 39 เป็นเหตุให้สัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิตามสัญญาซื้อขายมาเรียกค่าเสียหายและดำเนินการบังคับคดีแก่จำเลยที่ 2 ขอให้เพิกถอนการยึดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในส่วนที่เกินกว่าภาระหนี้ที่จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดต่อโจทก์ กับมีคำสั่งงดการบังคับคดีและเพิกถอนการบังคับคดี

โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

จำเลยที่ 2 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

ก่อนศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฎีกา จำเลยที่ 2 ถึงแก่ความตาย นางประภาวัลย์ ผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต

จำเลยที่ 2 ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 มีว่า มีเหตุให้งดหรือถอนการบังคับคดีตามคำร้องของจำเลยที่ 2 หรือไม่ เห็นว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วต่อมาได้อาศัยทรัพยสิทธิอันเกิดจากการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายดังกล่าวฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสี่เป็นคดีนี้ โดยในระหว่างการพิจารณาเมื่อจำเลยที่ 3 และที่ 4 ให้การว่า ที่ดินพิพาททับซ้อนกับที่ดินตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) เลขที่ 1950 และ 1310 ของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมาและพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินจังหวัดนครราชสีมาทำแผนที่พิพาทให้ปรากฏแนวเขตที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่โจทก์อ้างว่ามีสิทธิครอบครอง กับแนวเขตที่ดินตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) ของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 8 ตุลาคม 2557 ในการรังวัดทำแผนที่พิพาท ปฏิรูปที่ดินจังหวัดนครราชสีมาจัดทำบันทึกถ้อยคำระบุว่าได้ร่วมทำการรังวัดโดยให้โจทก์และจำเลยทั้งสี่นำชี้แล้ว ที่ดินที่โจทก์นำชี้ทับที่ดินตามหนังสือขออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) เลขที่ 1856, 1310, 1309 และ 1950 สำหรับที่ดินตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) ดังกล่าวได้ความว่าเป็นที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในท้องที่อำเภอเมืองนครราชสีมา อำเภอปักธงชัย และอำเภอโชคชัย จังหวัดนครราชสีมา ให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน พ.ศ. 2521 ซึ่งมีผลบังคับเมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2521 และที่ดินตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) 4 ฉบับ ได้แก่ เลขที่ 1856 ออกให้แก่นายพูนศักดิ์หรืออภิณัฐ ซึ่งเป็นสามีของจำเลยที่ 1 และเป็นบิดาของจำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2535 เลขที่ 1309 ออกให้แก่นางปทุมมาศ เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2534 เลขที่ 1310 ออกให้แก่จำเลยที่ 4 เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2534 และเลขที่ 1950 ออกให้แก่จำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2535 ตามข้อเท็จจริงที่ได้ความดังกล่าว ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ ที่บัญญัติให้สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อใช้ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอำนาจจัดให้บุคคลใดเข้าถือครองและทำประโยชน์ตามหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขในการคัดเลือกที่คณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมกำหนด ทั้งคำฟ้องของโจทก์ในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ พ.1225/2563 ของศาลชั้นต้น มีข้อหาและข้ออ้างซึ่งอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะเพราะที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินโดยที่จังหวัดนครราชสีมามีหนังสือถึงอธิบดีกรมที่ดินและผู้ที่เกี่ยวข้องแจ้งผลการตรวจสอบข้อเท็จจริงว่าที่ดินพิพาทมีการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินโดยมิชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 ไม่สามารถเข้าครอบครองทำประโยชน์และนำไปออกโฉนดที่ดินได้ ดังนี้ สัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. ย่อมมีวัตถุประสงค์เป็นการพ้นวิสัยและตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 คำฟ้องของโจทก์จึงเป็นการยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคหนึ่ง อีกทั้งสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 4 พฤศจิกายน 2564 ยังมีใจความสำคัญในข้อ 1. ว่า บริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. ตกลงจะชำระเงิน 27,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 15 ธันวาคม 2564 ข้อ 2. กำหนดว่า โจทก์ตกลงดำเนินการร้องขอเพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทมีชื่อโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมาและโจทก์ตกลงส่งมอบคำร้องขอและเอกสารในการขอเพิกถอนหนังสือรับรองที่ดินพิพาทเป็นฉบับรับรองถูกต้องโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินให้แก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. ภายใน 7 วัน นับแต่วันทำสัญญา และข้อ 5. กำหนดว่า เมื่อกรมที่ดินได้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ตกลงส่งมอบเอกสารใด ๆ ที่แสดงถึงการเพิกถอนเอกสารสิทธิดังกล่าวให้แก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. และตกลงให้สิทธิเรียกร้องใด ๆ จากการเพิกถอนดังกล่าวตกแก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. เห็นได้ว่าเป็นข้อตกลงในการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมให้แก่กันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคสอง จึงหาจำต้องให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะเสียก่อนไม่ ที่โจทก์แก้ฎีกาว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมโดยยังไม่มีการสืบพยานเป็นกรณีที่ศาลยังมิได้ชี้ขาดว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่และต้องถือว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทยังมีผลสมบูรณ์ จึงฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์แก้ฎีกาอีกประการหนึ่งว่า สัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 2. ยังยอมรับว่าโจทก์เป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทจนถึงเวลาที่กระทรวงมหาดไทยมีคำสั่งเพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทตามคำร้องของโจทก์ โจทก์จึงยังเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทและเป็นผู้ทรงสิทธิในวัตถุแห่งการบังคับคดีตามคำพิพากษาของศาล นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้ ข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความไม่อาจทำให้สัญญาขายที่ดินพิพาทกลับสมบูรณ์ขึ้นได้ ทั้งสิทธิหน้าที่ของโจทก์ที่มีอยู่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 2. ก็คงเห็นได้ว่าเป็นไปเพื่อประโยชน์ในการร้องขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์แทนบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. อันเป็นขั้นตอนของการคืนทรัพย์สินเท่านั้น หาใช่ว่าโจทก์ยังเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไปดังที่อ้างไม่ คำแก้ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. จึงเป็นอันเสียเปล่าไม่มีผลผูกพันตามกฎหมายมาตั้งแต่ต้น โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจบังคับคดีแก่จำเลยที่ 2 จึงมีเหตุสมควรให้ถอนการบังคับคดีตามคำขอของจำเลยที่ 2 ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ทั้งเป็นเรื่องเกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเป็นคุณแก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งมิได้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5), 245 (1) ประกอบมาตรา 246 และ 252 และเมื่อได้วินิจฉัยดังนี้แล้ว ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่ 2 อีก เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง ฎีกาของจำเลยที่ 2 ฟังขึ้น

พิพากษากลับ ให้ถอนการบังคับคดีจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5773/2534 – ซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. เป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา 150)

คดีนี้เกิดจากการที่คู่กรณีทำสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งผู้ทรงสิทธิได้มาจากโครงการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก. 4-01) แล้วโอนให้เอกชนรายอื่นโดยอ้างเอกสารสิทธิและการครอบครองต่อเนื่อง ภายหลังมีการโต้แย้งว่าสถานะของที่ดินอยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะ—พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518—ซึ่งห้ามการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์แก่บุคคลทั่วไป และให้สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อจัดสรรให้เกษตรกรตามหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการฯ ศาลฎีกาวินิจฉัยย้ำหลักว่าเมื่อกฎหมายเฉพาะ “จำกัดการโอน” และกำหนดรูปแบบสิทธิในการถือครองเพื่อการทำกิน การซื้อขายระหว่างเอกชนที่ฝ่าฝืนกรอบดังกล่าวย่อมเป็นนิติกรรมที่ “มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย/ขัดต่อกฎหมาย” จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ผลคือคู่สัญญาไม่อาจอาศัยสัญญานั้นเป็นฐานสิทธิเรียกคืนที่ดินหรือบังคับสิทธิใด ๆ ต่อกัน การวินิจฉัยนี้สอดรับโดยตรงกับแนวในคดี 1279/2568 ที่ถือว่าสัญญาซื้อขายทับที่ ส.ป.ก. เป็นโมฆะตั้งแต่ต้น และตัดตอน “ฐานบังคับคดี” ของฝ่ายผู้ซื้อไปโดยปริยาย 

2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9780/2539 – โมฆะกรรมจากการโอนสิทธิในเขตปฏิรูปที่ดิน และผลทางบังคับคดี

ประเด็นข้อเท็จจริงคือมีการโต้แย้งสิทธิในที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยคู่ความอาศัยเอกสารสิทธิและการโอนสิทธิตามสัญญาระหว่างเอกชน ศาลฎีกาได้ยกหลักกฎหมายแพ่ง มาตรา 150 เรื่อง “นิติกรรมมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมาย/พ้นวิสัยย่อมเป็นโมฆะ” มาประกอบกับกฎหมายปฏิรูปที่ดิน โดยชี้ว่าเมื่อที่ดินอยู่ในสถานะที่กฎหมายเฉพาะกำหนดให้ ส.ป.ก. ถือกรรมสิทธิ์เพื่อใช้ในภารกิจปฏิรูป ที่ดินนั้นย่อมไม่อาจโอนให้บุคคลทั่วไปผ่านสัญญาเอกชนได้ การโอนใด ๆ ที่ฝ่าฝืนจึงเป็นโมฆะตั้งแต่แรกเริ่ม และคู่สัญญาไม่สามารถยกสัญญาดังกล่าวเป็นฐานฟ้องคดีหรือบังคับคดีต่อทรัพย์ที่เป็นของรัฐ ผลแนวคำพิพากษานี้จึงสอดคล้องกับคดี 1279/2568 ที่ศาลถอนการบังคับคดีเมื่อพบว่าฐานสิทธิของผู้ซื้อสลายตัวจากการเป็นโมฆะกรรม และแนะแนวปฏิบัติให้ตรวจสอบสถานะ “ส.ป.ก. 4-01” และเขตปฏิรูปอย่างเคร่งครัดก่อนทำธุรกรรม 

3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1196/2535 – ข้อพิพาทซื้อขายที่ดินในโครงการปฏิรูป: ต้องพิจารณาพยานหลักฐานให้ถึงเหตุ ต้องวินิจฉัยตามรูปคดี

ในคดีนี้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในเขตโครงการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ข้อพิพาทมิได้หยุดแค่ว่า “โอนได้หรือไม่” แต่ขยายไปสู่กระบวนพิจารณาว่าศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ต้องสืบให้ครบถ้วนถึงสถานะของที่ดิน เงื่อนไขสิทธิของผู้ครอบครอง และกรอบกฎหมายเฉพาะ ก่อนชี้ขาดว่าการโอนนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือเป็นโมฆะ ศาลฎีกาจึง “ยกคำสั่งและคำพิพากษาศาลล่าง” แล้วให้สืบพยานโจทก์จำเลยให้เสร็จสิ้นและพิพากษาใหม่ตามรูปคดี แนวนี้สำคัญต่อคดี 1279/2568 เพราะสะท้อนว่าเมื่อต้นเรื่องคือ “เอกชนอ้างสิทธิจากสัญญาเอกชนในที่ดินเขต ส.ป.ก.” ศาลต้องตรวจสอบฐานกฎหมายเฉพาะอย่างรัดกุม—หากพบว่าเป็นเขตปฏิรูปที่กฎหมายห้ามโอนก็เข้าหลักโมฆะกรรมตาม มาตรา 150 และนำไปสู่การตัดสิทธิฟ้องหรือถอนการบังคับคดี 

4. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1857/2529 – อำนาจศาลเพิกถอนเอกสารสิทธิ (น.ส.3) ออกโดยไม่ชอบ แม้มีมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ประเด็นในคดีคือมีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) โดยไม่ชอบ/คลาดเคลื่อน (เช่น ทับที่บุคคลอื่นหรือที่ของรัฐ) คู่ความโต้แย้งกันว่าต้องดำเนินการเพิกถอนผ่านผู้ว่าราชการจังหวัดตาม มาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเท่านั้นหรือไม่ ศาลฎีกาวางหลักว่า แม้มาตรา 61 ให้อำนาจฝ่ายปกครองเพิกถอน น.ส.3 ได้ แต่ก็ “ไม่ได้ผูกขาด” วิธีการไว้ฝ่ายเดียว คู่ความที่เสียหายสามารถยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนหรือแก้ไขได้ เมื่อคดีถึงที่สุดให้เจ้าหน้าที่ที่ดินดำเนินการตามคำพิพากษา หลักนี้เกี่ยวโยงกับคดี 1279/2568 ในมิติ “เอกสารสิทธิที่ขัดต่อสภาพของที่ดินตามกฎหมายเฉพาะ” เช่น ออกทับที่ ส.ป.ก. ศาลสามารถตรวจสอบและมีคำสั่งให้เพิกถอน/แก้ไขเอกสารสิทธิ 

5. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 40/2560 – ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 เป็นทรัพย์ของรัฐ (มาตรา 36 ทวิ) สิทธิเอกชนต้องยึดกรอบกฎหมายเฉพาะ

คดีนี้เกี่ยวกับข้อพิพาทในที่ดินที่มีส่วนเป็นพื้นที่ ส.ป.ก. 4-01 โดยคู่ความบางฝ่ายยกสิทธิเอกชน/เอกสารสิทธิขึ้นต่อสู้ ศาลฎีกาย้ำหลักว่าที่ดินในส่วนที่เป็น ส.ป.ก. 4-01 นั้น “สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์” ตามมาตรา 36 ทวิ แห่ง พ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดินฯ และการจัดให้บุคคลเข้าถือครองทำประโยชน์ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการฯ เอกชนจึงไม่อาจยกสัญญาหรือเอกสารสิทธิที่ขัดต่อกฎหมายเฉพาะมาใช้ตัดสิทธิของรัฐหรือผู้ได้รับจัดสรรที่ชอบด้วยกฎหมายได้ แนวคำพิพากษานี้เสริมภาพรวมในคดี 1279/2568 ว่าเมื่อส่วนทับซ้อนเป็นที่ ส.ป.ก. สิทธิสัญญาซื้อขายเอกชน “ไม่ก่อฐานสิทธิบังคับคดี” 

IRAC (Issue – Rule – Application – Conclusion)

Issue (ประเด็น):

ในคดีนี้ ประเด็นคือ (1) ที่ดินพิพาทอยู่ในเขต ส.ป.ก. 4-01 ก. ซึ่งทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ตามบุคคลธรรมดาได้หรือไม่ (2) หากการซื้อขายดังกล่าวเกิดขึ้น สัญญาจะตกเป็นโมฆะหรือไม่ (3) ฝ่ายโจทก์ยังมีอำนาจบังคับคดีให้จำเลยออกจากที่ดินหรือไม่

Rule (กฎเกณฑ์):

• ตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ ให้ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อการปฏิรูป – บุคคลทั่วไปจึงไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ได้

• ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 นิติกรรมซึ่งมีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย (ultra vires) ย่อมเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น

• ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง เมื่อสัญญาเป็นโมฆะ ผู้ใดอาศัยสัญญานั้นไม่อาจอ้างสิทธิได้ – และหากเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน หรือชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยก ศาลฎีกาสามารถยกขึ้นวินิจฉัยแม้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ฎีกา (อ้างอิง ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5), 245 (1), 246, 252)

Application (การประยุกต์ใช้):

• ที่ดินพิพาทปรากฏว่าทับซ้อนกับที่ดินในเขต ส.ป.ก. 4-01 ก. โดยมีหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ตาม ส.ป.ก. 4-01 ก. ออกก่อน และอยู่ในเขตที่ถูกกำหนดให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน – ดังนั้น สถานะของที่ดินจึงอยู่ในอำนาจของ สำนักงานปฏิรูปที่ดิน ไม่ใช่บุคคลทั่วไป

• การซื้อขายของโจทก์จึงเป็นนิติกรรมซึ่งมีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย เพราะบุคคลทั่วไปไม่อาจได้รับกรรมสิทธิ์นั้นได้ตามกฎหมายเฉพาะ – จึงตกเป็นโมฆะตั้งแต่ต้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 และ 172 วรรคหนึ่ง

• เนื่องจากสัญญาเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับคดีให้จำเลยออกจากที่ดิน เพราะไม่มีสิทธิครอบครองที่ถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่ต้น – และเนื่องจากเป็นกรณีที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนและการชำระหนี้ที่ไม่อาจแบ่งแยก ศาลฎีกาจึงมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยแม้จำเลยบางคนมิได้ฎีกา

• ผลคือ ศาลฎีกาพิพากษากลับ โดยให้ถอนการบังคับคดีจำเลยที่ 2 – 4 และให้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลเป็นพับ

Conclusion (บทสรุป):

ศาลฎีกาสรุปว่า เพราะที่ดินอยู่ในเขต ส.ป.ก. 4-01 ก. ซึ่งเป็นของรัฐตามกฎหมายเฉพาะ และบุคคลทั่วไปไม่อาจได้กรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น โจทก์ไม่มีอำนาจบังคับคดี และศาลจึงให้ถอนการบังคับคดีตามคำร้องจำเลยที่ 2 – 4 โดยให้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลเป็นพับ

แนวคำถาม - ธงคำตอบ

ข้อ 1. โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทบริหารสินทรัพย์และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบ แต่ต่อมาพบว่าที่ดินพิพาททับซ้อนกับที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) ซึ่งตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ กำหนดให้สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อใช้ในการปฏิรูปการเกษตร คำถามคือ การซื้อขายดังกล่าวมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายหรือไม่

คำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย เพราะที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเป็นของรัฐ บุคคลทั่วไปไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ได้ การซื้อขายเช่นนี้จึงฝ่าฝืนต่อกฎหมายเฉพาะและเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 สัญญานี้ไม่อาจมีผลผูกพันได้ตั้งแต่ต้น โจทก์ในฐานะผู้ซื้อจึงไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าว และไม่อาจอ้างสิทธิบังคับจำเลยให้ออกที่ดินได้

ข้อ 2. ภายหลังที่พบว่าการซื้อขายที่ดินอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินซึ่งไม่สามารถโอนได้ คู่สัญญาได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยกำหนดให้มีการคืนทรัพย์สินและเพิกถอนเอกสารสิทธิ์ของที่ดินดังกล่าว คำถามคือ สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวจะทำให้สัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะกลับมามีผลสมบูรณ์ได้หรือไม่

คำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคหนึ่ง แม้คู่สัญญาจะตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันภายหลัง ก็ไม่ทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นโมฆะกลับมามีผลบังคับได้ ข้อตกลงในสัญญาประนีประนอมยอมความมีเพียงวัตถุประสงค์เพื่อคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมแก่กันเท่านั้น มิได้ทำให้สิทธิของโจทก์ในการถือครองที่ดินกลับมามีผลอีกต่อไป

ข้อ 3. เมื่อศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ได้พิพากษาให้จำเลยออกจากที่ดินและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ แต่ต่อมาศาลฎีกาพบว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินของรัฐในเขตปฏิรูปที่ดิน การซื้อขายเป็นโมฆะ คำถามคือ ศาลฎีกามีอำนาจเพิกถอนหรือถอนการบังคับคดีได้หรือไม่ แม้จำเลยบางคนมิได้ฎีกา

คำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประเด็นนี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน และเป็นเรื่องการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) มาตรา 245 (1) ประกอบมาตรา 246 และ 252 ศาลฎีกาจึงมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง แม้จำเลยบางคนจะมิได้ฎีกา เพื่อให้การบังคับคดีเป็นไปโดยชอบ เมื่อสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องหรือบังคับคดี ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้ถอนการบังคับคดีแก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4

ข้อ 4. ในกรณีที่โจทก์ซื้อที่ดินโดยเชื่อว่าได้กรรมสิทธิ์โดยชอบ และนำสิทธิไปใช้ฟ้องขับไล่บุคคลอื่นออกจากที่ดิน แต่ภายหลังพบว่าที่ดินนั้นอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินซึ่งเป็นของรัฐ คำถามคือ โจทก์ยังสามารถอ้างสิทธิครอบครองและฟ้องขับไล่ได้หรือไม่

คำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อการซื้อขายเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น โจทก์ไม่เคยได้รับกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นเลย การครอบครองของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่อาจเป็นฐานสิทธิในการฟ้องขับไล่จำเลยได้ เพราะที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมซึ่งมีกฎหมายเฉพาะคุ้มครองอยู่ การกระทำของโจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิตามสัญญาที่เป็นโมฆะหรือสิทธิคู่สัญญาใด ๆ ได้อีก ทั้งยังไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับจำเลยให้ชำระเงินในฐานะผู้ครอบครองโดยไม่ชอบได้ด้วย