สิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทที่โจทก์นำยึด,  ผู้อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน, ร้องขัดทรัพย์

     ในกรณีเรื่องนี้ผู้ซื้อได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับเจ้าของที่ดิน และได้จ่ายเงินค่าที่ดินกันเรียบร้อยแล้วแต่ยังไม่ได้ไปโอนที่กันต่อมาผู้ขายถูกเจ้าหนี้ยึดทรัพย์และยึดที่ดินพิพาทนี้ด้วย ทางผู้ซื้อจึงยื่นคำร้องต่อศาลขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึด(ร้องขัดทรัพย์)

     ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2(ลูกหนี้ตามคำพิพากษา) และได้ชำระราคาครบถ้วนรวมทั้งมีการเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทที่ซื้อแล้ว คงเหลือแต่การจดทะเบียนสิทธิเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ร้องเท่านั้น กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าผู้ร้องเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน และโดยเหตุที่การบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาย่อมไม่กระทบกระทั่งถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่น ๆ(มีสิทธิไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์) ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินนั้นได้ตามกฎหมาย ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธินำยึดที่ดินพิพาทเพื่อบังคับคดีอันเป็นการกระทบกระทั่งถึงสิทธิของผู้ร้องตามบทกฎหมายดังกล่าวผู้ร้องจึงมีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทที่โจทก์นำยึดได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8698/2549

     ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ได้ชำระราคาครบถ้วนและเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้ว คงเหลือแต่การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ร้องเท่านั้น ถือได้ว่า ผู้ร้องเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และโดยเหตุที่การบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ย่อมไม่กระทบกระทั่งถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่น ๆ ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินนั้นได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 โจทก์จึงไม่มีสิทธินำยึดที่ดินพิพาทเพื่อบังคับคดีอันเป็นการกระทบกระทั่งถึงสิทธิของผู้ร้องตามบทกฎหมายดังกล่าว ผู้ร้องจึงมีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทที่โจทก์นำยึดได้

     คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 2,366,906.55 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 14.25 ต่อปี จากต้นเงิน 2,000,000 บาท นับแต่วันที่ 22 กรกฎาคม 2536 จนกว่าจะชำระเสร็จ และให้ชำระค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนที่ศาลไม่สั่งคืนกับค่าทนายความอีก 5,000 บาท แก่โจทก์ โดยให้ผ่อนชำระ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์สินที่จำนองขายทอดตลาด หากได้เงินไม่พอให้ยึดทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้งสองขายทอดตลาดนำเงินชำระหนี้แก่โจทก์จนครบ จำเลยทั้งสองไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์ขอให้บังคับคดีแก่ทรัพย์สินที่จำนองแล้ว แต่ได้เงินไม่พอชำระหนี้ ต่อมาวันที่ 30 มกราคม 2545 โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ 27632 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ของจำเลยที่ 2 เพื่อขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ที่เหลือ

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอ ขอให้มีคำสั่งปล่อยทรัพย์ที่ยึด

โจทก์ให้การ ขอให้ยกคำร้องขอ

ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ผู้ร้องอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

 ผู้ร้องฎีกา

     ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยพยานหลักฐานของผู้ร้องและโจทก์แล้วฟังข้อเท็จจริงว่า ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 และชำระราคา 2 งวด รวม 5,000,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 2 ครบถ้วนแล้วเมื่อวันที่ 10 มีนาคม 2543 ทั้งได้มีการเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทที่ซื้อแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอของผู้ร้องโดยวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า เมื่อยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท การซื้อขายย่อมไม่สมบูรณ์ ผู้ร้องในฐานะผู้ซื้อไม่มีอำนาจร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทได้ ต่อมาเมื่อผู้ร้องอุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว โจทก์คงยื่นคำแก้อุทธรณ์แก้ข้ออ้างตามอุทธรณ์ของผู้ร้องเท่านั้น โดยมิได้ยกเหตุโต้เถียงข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังมา ข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงยุติไปแล้วตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ที่โจทก์ยกเหตุขึ้นอ้างมาในคำแก้ฎีกาว่าผู้ร้องกับพวกร่วมกันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยไม่มีการชำระราคากันจริงเพื่อหลีกเลี่ยงการบังคับคดีอีกนั้น ศาลฎีกาจึงไม่อาจรับวินิจฉัยให้ได้เพราะเป็นการโต้เถียงข้อเท็จจริงที่ยุติไปแล้วทั้งเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 2 คงมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทที่โจทก์นำยึดหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 และได้ชำระราคาครบถ้วนรวมทั้งมีการเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทที่ซื้อแล้ว คงเหลือแต่การจดทะเบียนสิทธิเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ร้องเท่านั้น กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าผู้ร้องเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 และโดยเหตุที่การบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาย่อมไม่กระทบกระทั่งถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่น ๆ ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินนั้นได้ตามกฎหมาย ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธินำยึดที่ดินพิพาทเพื่อบังคับคดีอันเป็นการกระทบกระทั่งถึงสิทธิของผู้ร้องตามบทกฎหมายดังกล่าวผู้ร้องจึงมีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทที่โจทก์นำยึดได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น

พิพากษากลับ ให้ปล่อยที่ดินโฉนดเลขที่ 27632 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ที่โจทก์นำยึด ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ.

       ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

     มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิ อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทนซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดย สุจริตนั้นไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

              ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

     มาตรา 287 ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติ มาตรา 288 และ มาตรา 289 บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ ว่าด้วยการบังคับคดีแก่ ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษานั้น ย่อมไม่กระทบกระทั่งถึง บุริมสิทธิหรือสิทธิอื่น ๆ ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับ เหนือทรัพย์สินนั้นได้ตามกฎหมาย

     มาตรา 288 ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่ง มาตรา 55 ถ้าบุคคลใด กล่าวอ้างว่าจำเลย หรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดไว้ ก่อนที่ได้เอาทรัพย์สินเช่นว่านี้ออก ขายทอดตลาด หรือจำหน่ายโดยวิธีอื่น บุคคลนั้นอาจยื่นคำร้องขอต่อ ศาลที่ออกหมายบังคับคดีให้ปล่อยทรัพย์สินเช่นว่านั้น ในกรณีเช่นนี้ ให้ผู้กล่าวอ้างนั้นนำส่งสำเนาคำร้องขอแก่โจทก์หรือเจ้าหนี้ตาม คำพิพากษา และจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาและเจ้าพนักงาน บังคับคดีโดยลำดับ เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีได้รับคำร้องขอเช่นว่านี้ ให้งดการขายทอดตลาดหรือจำหน่ายทรัพย์สินที่พิพาทนั้นไว้ในระหว่าง รอคำวินิจฉัยชี้ขาดของศาลดั่งที่บัญญัติไว้ต่อไปนี้

     เมื่อได้ยื่นคำร้องขอต่อศาลแล้ว ให้ศาลพิจารณาและชี้ขาดตัดสิน คดีนั้นเหมือนอย่างคดีธรรมดา เว้นแต่
(1) เมื่อเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้ยื่นคำขอโดยทำเป็นคำร้อง ไม่ว่าในเวลาใด ๆ ก่อนวันกำหนดชี้สองสถานหรือก่อนวันสืบพยาน หากมีพยานหลักฐานเบื้องต้นแสดงว่าคำร้องขอนั้นไม่มีมูลและยื่นเข้า มาเพื่อประวิงให้ชักช้าศาลมีอำนาจที่จะมีคำสั่งให้ผู้กล่าวอ้างวางเงิน ต่อศาลภายในระยะเวลาที่ศาลจะกำหนดไว้ในคำสั่งตามจำนวนที่ ศาลเห็นสมควร เพื่อเป็นประกันการชำระค่าสินไหมทดแทนแก่เจ้าหนี้ ตามคำพิพากษาสำหรับความเสียหายที่อาจได้รับเนื่องจากเหตุเนิ่นช้าในการบังคับคดี อันเกิดแต่การยื่นคำร้องขอนั้น ถ้าผู้กล่าวอ้างไม่ ปฏิบัติตามคำสั่งของศาล ให้ศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีออกจากสารบบ ความ
(2) ถ้าทรัพย์สินที่พิพาทนั้นเป็นสังหาริมทรัพย์และมีพยาน หลักฐานเบื้องต้นแสดงว่าคำร้องขอนั้นไม่มีเหตุอันควรฟัง หรือถ้า ปรากฏว่าทรัพย์สินที่ยึดนั้นเป็นสังหาริมทรัพย์ที่เก็บไว้นานไม่ได้ ศาลมีอำนาจที่จะมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาด หรือจำหน่ายทรัพย์สินเช่นว่านี้โดยไม่ชักช้า

 คำสั่งของศาลตามวรรคสอง (1) และ (2) ให้เป็นที่สุด

ผู้ร้องขัดทรัพย์มีสิทธิเหนือที่ดินอันจะขอให้จดทะเบียนที่ดินเป็นของตนได้ก่อนบุคคลอื่น

ศาลมีคำพิพากษาตามยอมให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้ผู้ร้องขัดทรัพย์แต่ยังมิได้มีการดำเนินการ โจทก์เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยในคดีอื่นนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดิน ถือว่าผู้ร้องขัดทรัพย์มีสิทธิเหนือที่ดินอันจะขอให้จดทะเบียนที่ดินเป็นของตนได้ก่อนบุคคลอื่น แม้จำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ร้องขัดทรัพย์ โจทก์(ผู้นำยึด)ก็ไม่อาจบังคับคดีให้กระทบกระทั่งสิทธิของผู้ร้องได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7880/2553

การที่ศาลมีคำพิพากษาตามยอมให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องแต่ยังมิได้มีการดำเนินการ ระหว่างนั้นโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยในอีกคดีนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพิพาท ถือว่าผู้ร้องมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทอันจะขอให้จดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นของตนได้ก่อนบุคคลอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 แม้จำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้อง โจทก์ทั้งสองก็ไม่อาจบังคับคดีให้กระทบกระทั่งสิทธิของผู้ร้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287

คดีที่ศาลมีคำพิพากษาตามยอมดังกล่าว ไม่ต้องมีการตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีอีก เมื่อจำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องภายในเวลาที่ระบุไว้ในคำพิพากษาตามยอมและผู้ร้องได้ไปยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ขอให้ดำเนินการให้แต่ขัดข้องเพราะบุคคลภายนอกยึดถือโฉนดที่ดินพิพาทไว้ถือว่าผู้ร้องได้ร้องขอให้บังคับคดีตามคำพิพากษาภายใน 10 ปี นับแต่วันที่มีคำพิพากษา เมื่อการบังคับคดียังมีข้อติดขัด ผู้ร้องก็ดำเนินการบังคับคดีต่อไปได้จนเสร็จสิ้น

คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยตามคำพิพากษาได้นำ เจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 7810 และ 7811 ตำบลบางพูด (บางพัง) อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี เพื่อขายทอดตลาด นำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษา

ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้จำเลยตามคำพิพากษาโดยศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 7810 และ 7811 ที่โจทก์นำยึดให้แก่ผู้ร้องภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2540 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย แต่จำเลยยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้อง ต่อมาผู้ร้องไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด จึงทราบว่าโจทก์ขอให้ศาลมีคำสั่งอายัด (ที่ถูก เจ้าพนักงานบังคับคดี) ที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2541 เป็นเหตุให้ผู้ร้องไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวได้ โจทก์ยึดที่ดินดังกล่าวภายหลังศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอม ผู้ร้องเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 การใช้สิทธิของโจทก์ดังกล่าวเป็นการกระทบกระทั่งสิทธิของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 287 ขอให้เพิกถอนการยึดที่ดินดังกล่าว

โจทก์ทั้งสองยื่นคำคัดค้านว่า ผู้ร้องและจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความตามคำร้องโดยเจตนาไม่สุจริต เพื่อให้ทรัพย์สินพ้นจากการบังคับคดี และทำให้เจ้าหนี้รายอื่นเสียเปรียบและเป็นการร่วมกันฉ้อฉล ผู้ร้องไม่เป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน เนื่องจากผู้ร้องยังไม่ได้ชำระเงินตามสัญญาประนีประนอมยอมความครบถ้วน ขณะโจทก์ยึดที่ดินทั้งสองแปลง จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยชอบ อีกทั้งผู้ร้องก็ไม่ใช่เจ้าหนี้บุริมสิทธิ ผู้ร้องจึงไม่มีอำนาจขอให้เพิกถอนการยึดที่ดินดังกล่าว ให้ยกคำร้อง

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า ให้เพิกถอนการยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 7810 และ 7811 ตำบลบางพูด (บางพัง) อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสองฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า เดิมผู้ร้องเป็นโจทก์ฟ้องจำเลยเรื่องผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คู่ความทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันว่า จำเลยยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 7810 และ 7811 ตำบลบางพูด (บางพัง) อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี ให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2540 โดยโจทก์ยอมชำระเงิน 1,073,600 บาท ให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลมีคำพิพากษาตามยอม ตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 1844/2540 ของศาลชั้นต้น ต่อมาวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2541 โจทก์ทั้งสองในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 3857/2540 ของศาลชั้นต้น นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพิพาทของจำเลยตามสำเนารายงานเจ้าหน้าที่ บัญชียึดทรัพย์ และรายงานการยึดทรัพย์และรายการยึดที่ดินเอกสารหมาย ร.2 ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการยึดที่ดินพิพาทของจำเลย โจทก์ทั้งสองฎีกาในประการแรกว่า ผู้ร้องและจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันจริง มูลหนี้ตามสัญญาประนีประนอมยอมความเป็นหนี้ที่ทำขึ้นเพื่อให้ที่ดินพิพาทพ้นจากการบังคับคดีและทำให้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าหนี้รายอื่นเสียเปรียบ เห็นว่า ผู้ร้องเบิกความว่า ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเป็นเงิน 1,342,000 บาท ผู้ร้องผ่อนชำระค่าที่ดินแล้วเป็นเงิน 268,400 บาท เมื่อครบกำหนดจำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ร้องโดยมีสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสำเนาใบเสร็จรับเงินเอกสารท้ายฟ้องในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 1844/2540 มาประกอบคำเบิกความ แสดงว่ามีการชำระราคาที่ดินกันจริง หากไม่เป็นความจริงโจทก์ทั้งสองน่าจะขอหมายเรียกสมุดบัญชีของจำเลยมายืนยันต่อศาล แต่โจทก์ทั้งสองหาได้กระทำไม่ ที่โจทก์ทั้งสองอ้างว่าตามบัญชีรายชื่อลูกค้าของจำเลยตามสำเนาเสนอกสารหมาย ร.ค.2 ไม่มีชื่อผู้ร้องเป็นผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย และในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทก็ไม่ปรากฏเลขที่สัญญานั้นโจทก์ทั้งสองไม่นำจำเลยหรือผู้จัดทำเอกสารดังกล่าวมาเบิกความว่าบัญชีรายชื่อลูกค้าเป็นเอกสารที่ถูกต้องแท้จริงหรือไม่ และเหตุใดไม่ระบุเลขที่สัญญาจึงเป็นข้ออ้างที่เลื่อนลอยได้ความจากหนังสือแจ้งเหตุขัดข้องในการปฏิบัติตามคำพิพากษาของสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขเองที่ 1844/2540 ว่าหลังจากศาลมีคำพิพากษาตามยอม ผู้ร้องได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทตามคำสั่งศาล แต่ขัดข้องเพราะไม่ได้โฉนดที่ดินพิพาทมาดำเนินการ เนื่องจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์กรุงไทยธนกิจ จำกัด (มหาชน) ยึดโฉนดที่ดินพิพาทไว้ กล่าวคือ จำเลยได้กู้ยืมเงินจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์กรุงไทยธนกิจ จำกัด (มหาชน) จำนวน 69,000,000 บาท เพื่อใช้พัฒนาและก่อสร้างบ้านจัดสรร โดยจดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นประกันซึ่งต่อมาจดทะเบียนรวมและแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยหลายแปลง แต่จำเลยต้องการขอใบอนุญาตจัดสรร จึงขออนุญาตบริษัทฯ เพื่อขอปลอดจำนองที่ดินโดยยังไม่ชำระหนี้และมีข้อตกลงให้บริษัทฯ ยึดถือโฉนดที่ดินที่ได้รับอนุญาตจัดสรร โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยจะนำไปขายให้กับผู้ซื้อตามราคาที่บริษัทฯ เป็นผู้กำหนดและในเงื่อนไขที่ว่า จำเลยจะนำเงินค่าขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ขายได้ชำระหนี้เงินกู้และดอกเบี้ยที่ค้างชำระอยู่ก่อนแล้วจึงรับมอบโฉนดที่ดินจากบริษัทฯ ไปทำสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จะเห็นว่าการที่จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องนั้นทำตามอำเภอใจไม่ได้ บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์กรุงไทยธนกิจ จำกัด (มหาชน) จะเป็นผู้กำหนดราคาเอง ส่วนเงินที่ขายได้จำเลยจะต้องนำมาชำระหนี้เงินกู้ที่ค้างชำระบริษัทฯ อยู่ แล้วรับโฉนดที่ดินพิพาทคืนจากบริษัทฯ ไปจดทะเบียนโอนให้ผู้ร้องเช่นนี้ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องจึงเป็นไปตามปกติในธุรกิจ มิได้กระทำโดยมีเจตนาลวงหรือเป็นการฉ้อฉลโจทก์ทั้งสองหรือเจ้าหนี้ของจำเลยรายอื่นแต่อย่างใด มีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองประการต่อไปว่า ผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนหรือไม่ เห็นว่า การที่ศาลมีคำพิพากษาตามยอมให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องแต่ยังมิได้มีการดำเนินการ ระหว่างนั้นโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยในอีกคดีหนึ่งนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพิพาท ถือได้ว่าผู้ร้องมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทอันจะขอให้จดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นของตนได้ก่อนบุคคลอื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 แม้จำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่บุคคลใด โจทก์ทั้งสองก็ไม่อาจบังคับคดีให้กระทบกระทั่งสิทธิของผู้ร้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 287 ประการสุดท้ายโจทก์ทั้งสองฎีกาว่าผู้ร้องสิ้นสิทธิในการบังคับคดีแล้ว ปัญหานี้เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลล่างท้งสอง โจทก์ทั้งสองมีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เห็นว่า คดีนี้ไม่ต้องมีการตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อจำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2540 ตามคำพิพากษาตามยอมผู้ร้องได้ไปยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินขอให้ดำเนินการให้ ต่อขัดข้องเพราะบุคคลภายนอกยึดถือโฉนดที่ดินพิพาทไว้ ปรากฏตามหนังสือแจ้งเหตุขัดข้องในการปฏิบัติตามคำพิพากษาในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 1844/2540 ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ได้แจ้งศาลชั้นต้นมาเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2541 ถือว่าผู้ร้องได้ร้องขอให้บังคับคดีตามคำพิพากษาภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ 16 กรกฎาคม 2540 ซึ่งเป็นวันแรกที่จะบังคับคดีได้ตามคำพิพากษา เมื่อการบังคับคดียังมีข้อติดขัดผู้ร้องก็ดำเนินการบังคับคดีต่อไปได้จนเสร็จสิ้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาทุกข้อของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ