กรรมสิทธิ์รวมขายที่ดินทั้งแปลงไม่ได้-เจ้าของรวมขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของตน

ข้อ 1. นายวันกับนายเดือนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง ตามโฉนดที่ดินมิได้ระบุว่าเจ้าของรวมคนใดเป็นเจ้าของส่วนไหนและมิได้บรรยายส่วนว่าเจ้าของรวมคนใดมีส่วนเท่าใด นายวันทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งแปลงให้แก่นายปี ส่วนนายเดือนก็ทำสัญญาจะขายที่ดินเฉพาะส่วนของตนให้แก่นายอาทิตย์ โดยระบุในสัญญาระหว่างนายเดือนกับนายอาทิตย์ว่า ส่วนของนายเดือนอยู่ทางด้านทิศใต้ของที่ดิน ทั้งนายวันและนายเดือนต่างไม่ทราบเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของอีกคนหนึ่ง ต่อมาเมื่อถึงกำหนดโอนที่ดินตามสัญญา นายวันและนายเดือนต่างบิดพลิ้วไม่ยอมโอนขายที่ดินให้แก่นายปีและนายอาทิตย์ให้วินิจฉัยว่า

(ก) นายปีจะฟ้องนายวันและนายเดือนให้โอนขายที่ดินได้หรือไม่

(ข) นายอาทิตย์จะฟ้องนายเดือนให้โอนขายที่ดินได้หรือไม่

ธงคำตอบ

(ก) โฉนดที่ดินมิได้ระบุว่าเจ้าของรวมคนใดเป็นเจ้าของที่ดินส่วนไหน และมิได้บรรยายส่วนว่าเจ้าของรวมคนใดมีส่วนเท่าใด นายวันและนายเดือนเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมมีส่วนเท่ากันคนละครึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357 การที่นายวันทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งแปลงแก่นายปีโดยนายเดือนมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยสัญญาดังกล่าวจึงไม่ผูกพันนายเดือน คงมีผลผูกพันเฉพาะส่วนของนายวันครึ่งหนึ่ง ตามมาตรา 1361 วรรคหนึ่งแม้นายปีจะฟ้องบังคับให้นายวันและนายเดือนโอนขายที่ดินทั้งแปลงไม่ได้ แต่นายปีก็มีสิทธิฟ้องเรียกให้นายวันโอนขายที่ดินครึ่งหนึ่งเฉพาะส่วนของนายวันได้ (เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3480/2538)

(ข) การเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่มิได้ระบุว่าเจ้าของรวมคนใดเป็นเจ้าของที่ดินส่วนไหน กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินทั้งแปลง การที่นายเดือนทำสัญญาจะขายที่ดินแก่นายอาทิตย์โดยระบุเจาะจงส่วนด้านทิศใต้ของที่ดินนั้น เป็นการขายตัวทรัพย์ ซึ่งรวมถึงส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายวันด้วย มิใช่เป็นการขายเฉพาะส่วนของนายเดือน จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อไม่ได้รับความยินยอมจากนายวันจึงไม่มีผลผูกพันนายวัน นายอาทิตย์จะฟ้องบังคับให้นายเดือนโอนขายที่ดินตามสัญญาไม่ได้ (เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2875/2528, 4134/2529)

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1357 "ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วน เท่ากัน "

มาตรา 1361 " เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้
 

แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน
 

ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพัน ทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของ รวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอัน สมบูรณ์"

คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3480/2538

จำเลยและจำเลยร่วมเป็นสามีภริยากันและเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทร่วมกัน การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทโดยจำเลยร่วมมิได้รู้เห็นหรือให้ความยินยอมด้วย สัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันจำเลยร่วม คงสมบูรณ์มีผลผูกพันเฉพาะที่ดินพิพาทส่วนของจำเลยเท่านั้น แม้โจทก์จะไม่อาจบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินพิพาททั้งแปลงตามสัญญาได้ก็ตาม แต่โจทก์มีสิทธิฟ้องเรียกให้จำเลยโอนขายที่ดินพิพาทส่วนของจำเลยได้ การที่จำเลยไม่ยอมโอนขายที่ดินพิพาทส่วนของตนให้โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

สัญญามีว่าถ้าจำเลยไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาและเรียกค่าเสียหาย 60,000 บาท ค่าเสียหายดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคแรก เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทแล้ว และโจทก์มิได้บรรยายฟ้องว่า การที่จำเลยไม่โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ ต้องเสียหายอย่างไร ทั้งมิได้นำสืบไว้ จึงเรียกค่าเสียหายไม่ได้

มาตรา 380 "ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นแทนการชำระหนี้ก็ได้ แต่ถ้าเจ้าหนี้แสดงต่อลูกหนี้ว่าจะเรียกเอาเบี้ยปรับฉะนั้นแล้วก็เป็นอันขาดสิทธิเรียกร้องชำระหนี้อีกต่อไป
 ถ้าเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหายก็ได้ การพิสูจน์ค่าเสียหายยิ่งกว่านั้นท่านก็อนุญาตให้พิสูจน์ได้"

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2875/2528

ที่ดินมีโฉนดซึ่ง พ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่นและมิได้ มีการแบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและ มีเนื้อที่เท่าใดผู้มีชื่อในโฉนด ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับ พ.โดยระบุว่าที่ดินตามเนื้อที่ ที่ตกลงซื้อขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่จึงเป็น การซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการ ขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของพ. จะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนเมื่อยังมิได้ มีการแบ่งที่ดินเป็นส่วนสัดการที่พ. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขาย ให้โจทก์โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน เจ้าของรวมคนอื่นและโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินส่วนทางด้านทิศตะวันออกกับนายพิมพ์ ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งโดยนายพิมพ์ได้ครอบครองเป็นส่วนสัด ได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่กรรมจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ได้โอนขายที่ดินส่วนนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นการกระทำไม่สุจริตทำให้โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะได้รับการจดทะเบียนโอนอยู่ก่อนเสียเปรียบ ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนดังกล่าวและโอนที่ดินให้โจทก์

จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินพิพาทมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน 5 คน ยังไม่ได้แบ่งแยกกันเป็นส่วนสัด นายพิมพ์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญากับโจทก์โดยเจ้าของรวมคืนอื่นไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงไม่สมบูรณ์จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จะฟ้องเพิกถอนไม่ได้

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากนายพิมพ์ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้อื่นโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอม จะบังคับให้จำเลยโอนมิได้ พิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ที่ดินนาโฉนดเลขที่ 16924 เนื้อที่ 26 ไร่ 1 งานเศษมีผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวม 5 คน คือ นางเอิบอร นายพิมพ์ นางสาวถนอมศรี นางเสงี่ยมและนางอรุณวรรณ ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่ความตายศาลจึงได้มีคำสั่งตั้งจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นภริยาที่ไม่ได้จดทะเบียนให้เป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ เมื่อยังมีชีวิตอยู่นายพิมพ์ได้นำที่นาส่วนหนึ่งของโฉนดเลขที่ดังกล่าวทางด้านทิศตะวันออกแบ่งขายให้โจทก์เนื้อที่ 5 ไร่ 1 งาน ชำระเงินแล้วบางส่วน ต่อมาปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกได้โอนขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ให้แก่จำเลยที่ 2 และได้จดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ปัจจุบันที่นาแปลงนี้มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดรวม 4 คนคือจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ 2 ส่วน นางสาวสมศรี นางสาวถนอมศรี นางอรุณวรรณโดยจำเลยที่ 2 รับโอนส่วนของนายพิมพ์และนางเอิบอร นางสาวสมศรีรับโอนมรดกส่วนของนายเสงี่ยม แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามหน้าโฉนดเลขที่ 16924 นายพิมพ์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่น และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ดังนั้น ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยัเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ ที่นาที่โจทก์ซื้อตามสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งานที่ตกลงซึ่งขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่ จึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ การขายตัวทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง เจ้าของรวมคนหนึ่งจะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เมื่อข้อเท็จจริงยังฟังไม่ได้ว่า นายพิมพ์กับญาติพี่น้องซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้แบ่งที่นาแปลงที่ขายนั้นเป็นส่วนสัดกันแล้ว การที่นายพิมพ์เอาตัวทรัพย์มาขายโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย สัญญาจะซื้อขายที่ของนายพิมพ์กับโจทก์ทำไว้ จึงไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น และนำสัญญามาฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ให้โจทก์มิได้

พิพากษายืน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4134/2529

สัญญาซื้อขายมีข้อความว่า จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ 3 งาน45.6 ตารางวา ด้านทิศตะวันตก อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่โจทก์ในราคา 43,125 บาทและมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันทำสัญญาโดยโจทก์ชำระราคาให้ 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน 9 เดือนดังนี้ เห็นได้ว่าการซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว แต่ยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือ และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่เป็นโมฆะ

โจทก์นำสืบว่าการชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ อันเป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือโจทก์จึงนำสืบได้ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94

จำเลยทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นด้วย แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กัน กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินเป็นการขายตัวทรัพย์ ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อน มิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วย

เมื่อเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดี ทั้งไม่ยอมขายที่ดินส่วนที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายให้โจทก์ด้วย หากศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลของการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้

ปัญหาว่า ศาลจะบังคับจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้หรือไม่เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสี่ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดรวมกับบุคคลอื่นได้ตกลงขายที่ดินตามโฉนดบางส่วนด้านทิศตะวันตก เนื้อที่ 3 งาน 45.6 ตารางวาให้โจทก์ในราคา 43,125 บาท จำเลยรับเงินไปในวันทำสัญญา 20,000 บาทส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้ภายใน 9 เดือน และจำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์แล้วหลังจากทำสัญญาโจทก์ติดต่อให้จำเลยไปจัดการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์จำเลยไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดดังกล่าวเป็นแปลง ๆ แล้วไม่แบ่งแยกส่วนที่ขายให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่เหลือมาวางไว้ที่ศาล

จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อทำเป็นทางออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะ แต่เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่นเเงินส่วนที่เหลือมาชำระภายในกำหนดตามสัญญา จำเลยจึงบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินมาชำระแต่โจทก์ไม่ชำระอ้างว่าไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินตามสัญญาเพราะมีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะแล้วและส่งมอบที่ดินส่วนที่ตกลงซื้อคืนให้จำเลย ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวมีผู้ถือกรรมสิทธิ์9 คน จำเลยได้ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยเพื่อแบ่งปันกันระหว่างเจ้าของรวม โจทก์ได้ไปขออายัดที่ดินโดยต้องการให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้ว ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์นำมาฟ้องเจ้าของรวมอีก 5 คน มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย โจทก์จะฟ้องบังคับหาได้ไม่ สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินตามฟ้องและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์

จำเลยทั้งสี่ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ตามสัญญาซื้อขายมีข้อความว่าเมื่อวันที่ 24มีนาคม 2525 จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ 3 งาน 45.6 ตารางวา ด้านทิศตะวันตกอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้โจทก์ในราคา 43,125 บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันนั้น โดยโจทก์ชำระราคาให้ 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน 9 เดือน เป็นที่เห็นได้ว่า การซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วน โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้ จำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์จึงยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือให้และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่แน่นอนในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก ดังนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญานี้ไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ตามกฎหมายส่วนที่โจทก์นำสืบว่า การชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ก็เป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ไม่มีบทบัญญัติที่จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ คือต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ไม่เป็นการเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร อันเป็นการต้องห้ามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94และฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้กับโจทก์โดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่ยังค้างชำระมาวางต่อศาลนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้จากคำรับของคู่ความและสำเนาโฉนดที่ดินว่านอกจากจำเลยทั้งสี่แล้วยังมีบุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ด้วย โดยในขณะที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินฉบับดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใดแต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กันและกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินตามแผนที่ท้ายฟ้องเป็นการขายตัวทรัพย์ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ด้วย จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อนมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 คดีนี้ปรากฏว่าเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วย ทั้งยังปรากฏจากคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ฟังได้ว่า เจ้าของรวมคนอื่นที่เหลือไม่ยินยอมขายด้วยเหตุนี้จึงได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ระหว่างเจ้าของรวมเป็นสัดส่วนกันไปแล้วรวมทั้งที่ดินส่วนที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์ด้วย ดังนั้นหากศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความด้วยให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล ศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ แม้จำเลยทั้งสี่จะมิได้ยกขึ้นต่อสู้ในชั้นอุทธรณ์และฎีกา แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินส่วนที่พิพาทให้โจทก์นั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์แต่ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะฟ้องบังคับตามสิทธิของโจทก์หรือเรียกค่าเสียหาย

มาตรา 456 "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลง"

วิ. แพ่ง

มาตรา 94 "เมื่อใดมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังพยานบุคคลในกรณีอย่างใดอย่างหนึ่งดั่งต่อไปนี้ แม้ถึงว่าคู่ความอีกฝ่ายหนึ่งจะได้ยินยอมก็ดี
(ก) ขอสืบพยานบุคคลแทนพยานเอกสาร เมื่อไม่สามารถนำเอกสาร มาแสดง
(ข) ขอสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อ ได้นำเอกสารมาแสดงแล้วว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมตัดทอน หรือ เปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก

แต่ว่าบทบัญญัติแห่ง มาตรานี้ มิให้ใช้บังคับในกรณีที่บัญญัติไว้ ใน อนุมาตรา (2) แห่ง มาตรา 93 และมิให้ถือว่าเป็นการตัดสิทธิคู่ความ ในอันที่จะกล่าวอ้างและนำพยานบุคคลมาสืบประกอบข้ออ้างว่า พยานเอกสารที่แสดงนั้นเป็นเอกสารปลอม หรือไม่ถูกต้องทั้งหมด หรือแต่บางส่วน หรือสัญญาหรือหนี้อย่างอื่นที่ระบุไว้ในเอกสารนั้น ไม่สมบูรณ์หรือคู่ความอีกฝ่ายหนึ่งตีความหมายผิด "