ReadyPlanet.com
dot
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ




คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์

 

ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนายความ ลีนนท์   *   www.lawyerleenont.com   *

สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ

 

    

 

 

คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์ หรือคำมั่นจะให้เช่า

 

มาตรา 538 บังคับให้การเช่าอสังหาริมทรพัย์ที่เกินกว่าสามปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือ ผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบับคับกันได้เพียงสามปี แต่ในบางครั้งคู่สัญญายังไม่แน่ใจว่าจะเช่าทรัพย์สินกันเป็นเวลานนาน ๆ หรือไม่ หรืออาจจะไม่ต้องการไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะต้องเสียเวลาและเสียค่าใช้จ่าย จึงได้ทำสัญญาเช่ากันไม่เกินสามปี แล้วมีข้อตกลงกันว่า เมื่อครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นต่อไป กรณีเช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นว่า มิใช่การทำสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงการไปจดทะเบียนตามกฎหมาย เพราะผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายแสดงเจตนาฝ่ายเดียว ทั้งเมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ผู้เช่าจะตกลงต่อสัญญาเช่าต่อไปหรือไม่ก็ยังไม่แน่นอน ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นจะให้เช่า และมีผลบังคับกันได้

คำมั่นนั้นจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้สนองรับคำมั่นได้สนองรับคำมั่นนั้นก่อนที่ผู้ให้คำมั่นจะถึงแก่ความตาย

 

 

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517

 

 

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ.เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ.ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้

(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3,4/2517)

 

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินบางส่วนในโฉนดที่ 1230 ของนายเจริญ ลิมปพัทธ์ เพื่อปลูกโรงงานและบ้านอยู่อาศัย มีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสัญญาเช่าข้อ 5 มีว่า เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว นายเจริญยินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้อีกสิบปีตามสัญญาเดิม ต่อมานายเจริญตาย โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นผู้รับมรดกที่ดินแปลงที่โจทก์เช่า ให้ต่ออายุสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์อีกสิบปี จำเลยทั้งสี่รับจะจัดการให้เมื่อจดทะเบียนรับโอนที่ดินมาเป็นมรดกแล้ว แต่แล้วก็บิดพลิ้ว โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยอีกหลายครั้ง จำเลยคงผัดผ่อนเพิกเฉยเรื่อยมา จึงขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสี่ต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปี โดยมีข้อสัญญาตามสัญญาเช่าเดิม และจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ด้วย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินที่เช่าต่อศาลเพื่อให้โจทก์รับไปจดทะเบียนด้วย

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าข้อ 5 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โจทก์เช่าต่อไปไม่มีข้อตกลงให้ผูกพันถึงทายาท เมื่อนายเจริญตายคำมั่นย่อมระงับ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยทั้งสี่ และสัญญาเช่าเดิมระงับไปเมื่อครบกำหนดสิบปีแล้วเช่นกัน จำเลยได้มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาต่อจำเลยแล้ว โจทก์ไม่ยอม จำเลยได้บอกเลิกสัญญาฉบับเดิมแล้ว ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารกับให้ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 800 บาท จากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากที่พิพาท

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด10 ปี จำเลยทั้งสี่จึงผูกพันตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ติดต่อให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่า จำเลยทั้งสี่สนองรับแล้ว คำมั่นจึงผูกพันจำเลยทั้งสี่ จำเลยยังเก็บค่าเช่าอยู่เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วและยังไม่บอกเลิกการเช่าก่อน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท กับให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 800 บาทนับแต่เดือนพฤษภาคม 2512 ไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปหมดสิ้น (ตามฟ้องแย้ง)

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์มีกำหนดสิบปีตามสัญญาเช่าเดิม ถ้าไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้ยกฟ้องแย้ง

จำเลยทั้งสี่ฎีกา

ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2501 โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินส่วนหนึ่งของนายเจริญ โฉนดที่ 1230 เพื่อปลูกโรงงานอุตสาหกรรมและบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลาเช่าสิบปีนับแต่วันทำหนังสือสัญญา ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดธนบุรี สัญญาเช่าข้อ 5 มีข้อความตอนหนึ่งว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม นายเจริญตายเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2511 จำเลยที่ 1 เป็นภรรยาและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 เป็นบุตรของนายเจริญ โจทก์ได้ไปติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ขอให้ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่าต่อตั้งแต่ก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดในวันที่ 7 ตุลาคม 2511 จำเลยผัดว่ายังโอนที่ดินไม่เสร็จ เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2511 จำเลยทั้งสี่ได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินโฉนดที่ 1230 มาเป็นของตนและยังคงเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดมา โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยขอให้ไปจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้สิบปี จำเลยจะให้ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลาเช่าสามปี โจทก์ไม่ตกลง

ปัญหาว่าโจทก์จะฟ้องขอให้พิพากษาบังคับจำเลยปฏิบัติตามข้อความในหนังสือสัญญาเช่าข้อ 5 ได้หรือไม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วมีมติว่า หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนายเจริญฉบับลงวันที่ 7 ตุลาคม 2501 ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า"เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม" เป็นแต่เพียงคำมั่นของนายเจริญว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้น ยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพันนายเจริญ เพราะยังไม่ได้ความว่า โจทก์ได้สนองรับก่อนนายเจริญตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 130 วรรค 2 มาใช้บังคับ เหตุนี้คำมั่นของนายเจริญย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จึงจะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

( ประพจน์ ถิระวัฒน์ - สมคิด มงคลชาติ - ไพโรจน์ ไวกาสี )

 

 

 ___________________________________________________________




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

การซื้อขายมิได้มีการชำระราคากันจริงถือเป็นการให้โดยเสน่หา
บอกล้างสัญญาค้ำประกัน ขอให้เพิกถอนสัญญาค้ำประกัน การจัดการสินสมรส
คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ
สิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์, ชำระเงินครบถ้วนแล้ว
การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด
สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่ายังไม่ได้รับมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่า
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
สัญญาขายฝาก | การวางทรัพย์
สัญญาเช่าซื้อรถยนต์ |รถยนต์ถูกลักไป | ใช้สิทธิไม่สุจริต
ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ยึดถือเอาข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ-ค้างชำระค่าเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า
เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา



Copyright © 2011 All Rights Reserved.

สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ ตั้งอยู่เลขที่ 34/159 หมู่ 8 ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี 11120 ติดต่อทนายความ 085 960 4258 สำนักงาน โทร. 02 -984 4258 แฟกซ์ 02 984 4204 สำหรับแผนที่การเดินทาง กรุณาคลิ๊กที่ "ที่ตั้งสำนักงาน" ด้านบนสุด ทนายความ ทนาย สำนักงานกฎหมาย สำนักงานทนายความ ปรึกษากฎหมายกับทนายความลีนนท์ โทรเลย ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนายความ