ReadyPlanet.com
dot
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ




สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า

                  

 

สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า

     - คำพิพากษาฎีกาที่ 377/2478 การเช่าไม่ใช่ทรัพยสิทธิ ตามมาตรา 722 และกฎหมายก็ไม่ห้ามผู้จำนองที่จะทำสัญญาให้เช่าทรัพย์ที่จำนอง ผู้รับจำนองจะขอให้ลบล้างการเช่าจากทรัพย์ที่จำนองไม่ได้
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 164/2495 การเช่าช่วงโดยผู้ให้เช่าเดิมยินยอมนั้น ผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตามมาตรา 544 ผู้เช่าช่วงจึงหาเป็นบริวารของผู้เช่าไม่
ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่าแต่ลำพัง โดยไม่ได้ฟ้องผู้เช่าช่วงเป็นจำเลยด้วย แม้ศาลจะพิพากษาขับไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่าแล้วก็ดี ถ้าการเช่าช่วงนั้นได้กระทำโดยผู้ให้เช่าเดิมยินยอมแล้ว ผู้ให้เช่าเดิมจะขอให้ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะเป็นบริวารของผู้เช่า ซึ่งเป็นจำเลยไม่ได้ แต่ชอบที่จะว่ากล่าวกันต่างหากจากคดีนี้
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 119/2509 สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าย่อมสิ้นสุด จำเลยซึ่งเป็นบุตรผู้เช่าได้อยู่ในตึกพิพาทต่อ ก็ถือว่าอยู่ในฐานะบริวารของผู้เช่า ดังนั้น การที่จำเลยชำระค่าเช่าจึงเป็นการชำระในนามของผู้เช่า ไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยอย่างใด
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 1430-1432/2510 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกให้เช่า เมื่อก่อสร้างเสร็จให้ตึกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน แต่เจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้ การที่โจทก์เช่าตึกรายนี้จากจำเลยจึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ แต่ต่อมาเมื่อเจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยและใช้สิทธิครอบครองตึก เพราะจำเลยผิดสัญญา จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงได้ต่อไป ถือว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าเพราะไม่สามารถให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกที่เช่าได้ตามสัญญา เพราะกรณีเช่นนี้มิใช่เรื่องที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในตึกให้เจ้าของที่ดินหลังจากจำเลยให้โจทก์เช่า จึงไม่ต้องด้วยมาตรา 569 เจ้าของที่ดินไม่ต้องรับเอาผลของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่อย่างใด
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 219/2511 ผู้ร้องเช่าที่ดินซึ่งจำเลยมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ส. แม้ต่อมามีการแบ่งแยกโฉนด ที่ดินที่ผู้ร้องเช่าอยู่ในเขตโฉนดของ ส. ส. ก็ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าด้วย เพราะเป็นเจ้าของรวมจำต้องรับผิดชอบร่วมกัน ต่อมาเมื่อ ส. โอนที่ดินส่วนนี้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวยังคงอยู่ หาได้ระงับไปด้วยไม่ โจทก์ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่านั้นด้วย
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 379/2511 จำเลยช่วยออกเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 6 ปีนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อหมดอายุสัญญาเช่านั้นแล้ว จำเลยได้เช่าต่อมาสัญญาเช่าใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดา หาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าไม่ จำเลยส่งค่าเช่าไปชำระภายหลังโจทก์บอกเลิกไปแล้ว หาทำให้สัญญาที่โจทก์บอกเลิกไปแล้วมีผลให้ต้องผูกพันโจทก์แต่ประการใด
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 411/2511 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านและทำการค้าขาย มีกำหนด 15 ปี เมื่อครบสัญญาให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ดังนี้ เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงกันอย่างตรงไปตรงมา ไม่มีเงื่อนไขอะไรที่จะเป็นเหตุให้สัญญาเป็นโมฆะ เมื่อตามสัญญาเช่าไม่ได้บังคับว่าจำเลยผู้เช่าจะต้องปลูกบ้านเมื่อใด ก็ย่อมเป็นสิทธิของจำเลยที่จะเลือกปฏิบัติได้ภายในระยะเวลาแห่งสัญญานั้น กรณีมิใช่เรื่องเงื่อนใขบังคับก่อนที่จะสำเร็จได้หรือไม่แล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้เท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 152 สัญญาเช่าจึงไม่เป็นโมฆะ
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 162/1512 เงินค่าแป๊ะเจี๊ยะ คือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าแม้จำเลยผู้เช่าจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 2521/2516 ผู้ที่มิใช่เจ้าของทรัพย์ ย่อมไม่มีสิทธิที่จะนำทรัพย์นั้นไปจำนอง แม้เอกสารต่อท้ายสัญญาจำนองจะมีข้อความระบุว่าผู้จำนองได้จำนองสิ่งปลูกสร้างซึ่งได้ปลูกสร้างขึ้นภายหลังจำนองด้วย ข้อความดังกล่าวก็ย่อมหมายถึงสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนองเท่านั้นไม่รวมถึงทรัพย์ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกด้วย ผู้รับจำนองจึงไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายสิ่งปลูกสร้างของบุคคลภายนอก ซึ่งได้ปลูกสร้างไว้บนที่ดินของผู้จำนอง - คำพิพากษาฎีกาที่ 335/2521 สัญญาเช่าระบุว่าไม่ให้เช่าช่วง เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร การที่ผู้ให้เช่าอนุญาตด้วยวาจาเป็นการสละเงื่อนไขที่ต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรผู้เช่าไม่ผิดสัญญาข้อนี้ เมื่อเกิดการเช่าช่วงโดยชอบแล้ว จะเกิดสัญญาเช่าขึ้นสองฉบับ คือสัญญาระหว่างผู้ให้เช่า (เดิม) กับผู้เช่า ซึ่งเป็นสัญญาเช่าฉบับเดิมกับสัญญาระหว่างผู้เช่าเดิม (หรือผู้ให้เช่าช่วง) กับผู้เช่าช่วง
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 330/2522 ผู้เช่าให้เช่าโดยผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าได้เลิกสัญญากับผู้เช่า แต่ผู้เช่ากับผู้เช่าช่วงยังผูกพันอยู่โดยการเช่าระหว่างกัน ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 1264/2523 เงินค่าหน้าดินที่ผู้เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อผู้เช่าจะได้เช่า เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าเช่นเดียวกับเงินกินเปล่า ไม่ทำให้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าเช่าธรรมดา
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 2826/2526 การที่จำเลยจะต้องยกอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งต่างหากจากค่าเช่าซึ่งมีเพียงเล็กน้อย ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่า มุ่งจะผูกพันกันเป็นเวลาถึง 10 ปี โดยจำเลยต้องการเวลานาน ส่วนโจทก์ต้องการอาคารและสิ่งปลูกสร้าง สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์จำเลยต้องผูกพันตามนั้น จะบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยก่อนครบกำหนด 10 ปี หาได้ไม่
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 5859/2530 แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม แต่เมื่อทั้งโจทก์ และ ว. ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของ ว. จึงเป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะตัวของ ว. แต่ผู้เดียว หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปด้วยไม่
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 2526/2531 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 3249/2531 การที่จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากเจ้าของเดิมเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2508 มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2525 เป็นต้นไป นั้น ถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้น เมื่อได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วย่อมสมบูรณ์ใช้บังคับได้ แม้โจทก์รับโอน ที่พิพาทมาก่อนถึงกำหนดวันเริ่มต้นแห่งสัญญาเช่าก็ต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 4215/2531 โจทก์ให้ บ. เช่าโรงภาพยนต์และเครื่องอุปกรณ์ฉายภาพยนต์ต่อมา บ. นำทรัพย์สินดังกล่าวไปให้จำเลยเช่าช่วง โดยได้รับความยินยอมจากโจทก์ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงทรัพย์สินของโจทก์โดยชอบ หาใช่เป็นบริวารของ บ. ไม่ จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่าให้โจทก์โดยตรงตามมาตรา 545 และเมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ บ. สิ้นสุดลง ก็ทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลย กับ บ. สิ้นสุดลงด้วย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์นับแต่นั้น แต่เมื่อจำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าช่วงอยู่ จำเลยก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จนถึงวันที่ส่งมอบทรัพย์สินคืนโจทก์
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 2725/2532 จำเลยซื้ออาคารพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์โดยต้องรื้อถอนไป แม้อาคารพิพาทยังอยู่ในอายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิม จำเลยผู้ซื้อต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าจนกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 6275/2534 พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 28 บัญญัติว่า การเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา บทบัญญัติดังกล่าวและในมาตราอื่น ๆ ตาม พ.ร.บ.นี้ไม่มีการยกเว้นไว้ว่า การรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตาม พ.ร.บ.นี้ระงับไป การที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นที่จะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้เจำเลยเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ขณะโจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 498/2536 ห. ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารของตนมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ห. กับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่ และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่าง ห. กับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่ 17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่ ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของ ห. เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห. ซึ่งเป็น ผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ที่ ห. ได้ทำไว้ก่อนตามมาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห. จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ในวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 7331/2537 ส. ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. จะมีผลบังคับ สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวต่อไป และได้บอกกล่าวแล้ว จำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถว เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 234/2538 โจทก์ได้เช่าที่ดินจาก ส. เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้วย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญา แม้ ส. จะโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และ ส. ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า จำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ส. ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วย จึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า แม้สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับ ส. ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา 3 ปีแล้ว แต่สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่า แม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตาม แต่เมื่อผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญา แม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลยไปแล้ว ศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าได้
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 862/2538 จำเลยที่ 1 และที่ 2 เสียเงินค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมตึกพิพาทก็เพื่อประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ที่เช่า ส่วนเงินแป๊ะเจี๊ยะ ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า หาก่อให้เกิดสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 1248/2538 บันทึกการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจาก ส. ผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวหน้าแรกระบุไว้ว่า โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่า จำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่ และ ส. ในฐานะผู้เช่าเดิม ได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้ให้เช่าตึกแถวแล้ว ถือได้ว่าโจทก์และ ส. ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 วรรคหนึ่ง การโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์ แม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับ ส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อน แต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วย แม้โจทก์จำเลยหรือ ส. ไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์ จำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่า เมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 10227/2539 โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โดยรับโอนสิทธิการเช่ามาจากบริษัท ล. มีกำหนด 6 ปี และจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยทำสัญญาเช่าช่วงตึกพิพาทมาจากบริษัท ล. มีกำหนด 25 ปี โดยมิได้จดทะเบียน ซึ่งการเช่าเกินกว่า 3 ปี มาตรา 538 บังคับว่าต้องจดทะเบียน การเช่าของโจทก์และการเช่าช่วงของจำเลยเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน จึงต้องถือว่าโจทก์ซึ่งได้จดทะเบียนสิทธิของตนก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าจำเลยตามมาตรา 543(2) กล่าวคือต้องถือวันจดทะเบียนเป็นสำคัญ การที่จำเลยได้ครอบครองตึกพิพาทและทำสัญญาเช่าก่อนโจทก์ไม่มีความสำคัญในเรื่องนี้ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 698/2540 เดิมจำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับ อ. ต่อมา อ.ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 เมื่อ อ. ถึงแก่กรรม ตึกแถวพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 1 ซึ่งรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 มาจาก อ. ตามมาตรา 569 วรรคสอง การอยู่ในตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุแล้วและโจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยที่ 2 เพิกเฉยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทซึ่งไม่เกี่ยวกับโจทก์ย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นบริวารของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดชดใช้ค่าเสียหายกับจำเลยที่ 1 ได้
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 5337/2540 จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าพื้นที่ดาดฟ้าอาคารพิพาทเพื่อติดตั้งป้ายโฆษณามีกำหนด 30 ปี เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่า และได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานแล้ว แต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้ เพราะต้องประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อน มีกำหนดเวลา 30 วัน การที่จำเลยได้ขอยกเลิกหนังสือมอบอำนาจที่มอบอำนาจให้ผู้มอบอำนาจจากโจทก์ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวแทนจำเลยในเวลาต่อมาเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าจึงเป็นการไม่ชอบ การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่า จึงเป็นการขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้มีการจดทะเบียน ซึ่งจะทำให้มีผลบังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า มิใช่การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่า หรือโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าซึ่งฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าได้ไม่ขัดดต่อมาตรา 538
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 2297/2541 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาท จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินดังกล่าวให้แก่ ท. หลังจากนั้น ท. ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปี โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้แม้หลังจากทำสัญญาเช่า ท. จะถึงแก่ความตายเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตามมาตรา 1418 วรรคท้าย แต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลย ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การสิ้นไปของสิทธิเก็บกินหามีผลทำให้สัญญาเช่าระงับไปไม่ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 206/2542 สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยลงวันที่ทำสัญญาคือ 12 กุมภาพันธ์ 2536 ซึ่งกำหนดอายุการเช่าไว้เป็นเวลา 20 ปี 2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2536เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนเช่า สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี คือมีผลบังคับจนถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 ข้อกำหนดต่าง ๆ ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน ดังนี้ ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาให้เรียบร้อยภายในวันที่ 31 มีนาคม 2536 ตามข้อ 5 และ 6 แห่งสัญญาเช่าพิพาท ย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลบังคับได้คือวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 เช่นกัน เมื่อปรากฎว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนด แห่งสัญญาเช่าข้อที่ 5 และ 6 บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่า ตั้งแต่วันที่ 26 กันยายน 2537 และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ 5 และ 6 ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพ้นความรับผิดตามสัญญา ที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว จึงชอบศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้นได้
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 8534/2542 การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปี โดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับมิใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 3254/2545 สามีโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินที่สามีโจทก์และโจทก์ปลูกอ้อยส่งขายให้แก่สามีจำเลย เมื่อสามีจำเลยถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเป็นผู้รับซื้ออ้อยจากสามีโจทก์และโจทก์แทน โจทก์จึงมิได้เป็นผู้เช่า ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์ แม้จำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดิน ต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา สิทธิการเช่าก็ยังคงเป็นของสามีโจทก์ หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า ก็ชอบที่สามีโจทก์จะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลย เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตาย โจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าก็ไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้เพราะสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป
     - คำพิพากษาฎีกาที่ 2744/2546 จำเลยปลูกบ้านลงในที่ดินที่เช่าจากโจทก์ ต่อมาที่ดินที่เช่าถูกน้ำกัดเซาะเป็นเหตุให้ตลิ่งพังทลายลงสู่แม่น้ำกลายสภาพเป็นที่ชายตลิ่งโดยที่จำเลยยังคงทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์ตลอดมา และโจทก์ยังคงสงวนสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เป็นค่าเช่า ที่ดินอยู่ มิได้ปล่อยทิ้งให้เป็นที่ชายตลิ่งที่ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ ที่ดินดังกล่าวจึงยังมิใช่ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามมาตรา 1304(2) เมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดและล่วงเลยเวลาที่โจทก์ผ่อนผันให้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

____________________________________

ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนายความ ลีนนท์  084 130 2058   *   www.lawyerleenont.com   *   สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่าไม่อาจเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
สัญญาขายฝาก | การวางทรัพย์
สัญญาเช่าซื้อรถยนต์ |รถยนต์ถูกลักไป | ใช้สิทธิไม่สุจริต
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา



Copyright © 2011 All Rights Reserved.