ที่ดินที่เช่าอยู่ ถูกยึดขายทอดตลาด ผู้เช่าควรทำอย่างไร | |
เช่าได้ทำสัญญา 3 ปี(ไม่ได้ทำที่กรมที่ดิน) กับเจ้าของที่โดยไม่ทราบและเพราะผู้ให้เช่าปกปิดเรื่องปัญหาที่ดินที่ให้เช่าไม่ให้ผู้เช่าทราบว่าที่ดินนี้จดจำนองและเป็นคดีความอยู่ โดยทำไว้เมื่อ สิงหาคม 2549 | |
ผู้ตั้งกระทู้ นิชกานต์ :: วันที่ลงประกาศ 2007-12-13 23:09:17 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (1615129) | |
ทรัพย์ที่ศาลสั่งยึดแล้ว นำไปให้ผู้อื่นเช่า ไม่ผูกพันเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาที่นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึด แม้การเช่าไม่ผูกพันเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาก็ตามแต่เมื่อได้ทำสัญญากันย่อมผูกพันผู้ให้เช่าเป็นบุคคลสิทธิบังคับคู่สัญญาได้ ท่านทำสัญญาเช่า เมื่อ สิงหาคม 2549 ผ่านมาแล้ว 1 ปียังผูกพันผู้ให้เช่าอีก 2 ปี ถ้าทรัพย์ขายทอดตลาดไปแล้วผู้ที่ซื้อทรัพย์ย่อมเข้าครอบครองทรัพย์ที่ซื้อได้ ท่านในฐานะผู้เช่าจะใช้สัญญาเช่าที่ทำกับผู้เช่ายันผู้ซื้อทรัพย์ไม่ได้ 1. คำถาม -----ต้องแจ้งแก่กรมบังคับคดีหรือไม่ว่าที่ดินมีสัญญาเช่าอยู่ 3 ปี สำนักงานบังคับคดีจะไม่รับรู้สัญญาเช่าที่ผู้เช่าได้กระทำโดยไม่มีสิทธิครับ 2. คำถาม--- ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าณ.ตอนนี้ให้แก่ใคร โดยหลักก็ควรเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้ที่ควรได้รับดอกผลที่เกิดจากทรัพย์นั้น เงินมัดจำล่วงหน้า 3 เดือนนำมาเป็นค่าเช่าในระยะเวลาก่อนทรัพย์ถูกขายทอดตลาดได้ ผิดสัญญาเช่าหรือไม่----ท่านเป็นผู้เสียหายจากสัญญาเช่าเพราะผู้ให้เช่าไม่สามารถรับผิดชอบจากทรัพย์ทีให้เช่าถูกรอนสิทธิ์ได้เพราะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว ท่านควรเข้าเจรจาตกลงให้นำเงินมัดจำมาจ่ายเป็นค่าเช่าในระยะเวลาที่เหลือ ถ้าท่านไม่สามารถใช้ทรัพย์ได้ในโอกาสต่อไปก็ต้องว่ากล่าวเรียกร้องเงินมัดจำส่วนที่เหลือคืนได้ 3. คำถาม---. เมื่อมีการขายที่ดินได้ผู้เช่าจะยังมีสิทธิในสัญญาที่เหลืออยู่หรือไม่ เพราะผู้เช่าได้ลงทุนเงินราว 2 ล้านในอาคารและที่ดินที่เช่าอยู่ ถ้าสัญญาได้ทำกันก่อนมีคำสั่งศาลให้ยึดทรัพย์ก็ผูกพันได้จนครบสามปี แต่ตามที่ข้อมูล สิงหาคม 2549 ทรัพย์น่าจะถูกยึดไปก่อนแล้ว เมื่อทรัพย์ถูกยึดแล้วอำนาจที่จะนำทรัพย์ไปให้เช่าจึงไม่มีแล้ว ดังนั้นสัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันบุคคลภายนอก แต่ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเรียกร้องกันเองได้ และเมื่อใดที่ท่านไม่สามารถใช้ทรัพย์ได้ก็ต้องเรียกร้องเงินคืน เรื่องเงินลงทุน 2 ล้านบาทนั้นถ้าท่านเสียหายอย่างไรก็ต้องว่ากล่าวกันจากผู้ให้เช่าต่อไป แต่สัญญาเช่าก็บังคับกันได้ 3 ปี ดังนั้นท่านคงคาดหมายได้ว่าการลงทุนดังกล่าวย่อมคุ้มทุนที่สามปี สัญญาเช่าผ่านไปหนึ่งปี ท่านก็คงเสียหายในระยะเวลาที่ยังคงเหลืออยู่
ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายกับทุกท่านครับ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ลีนนท์ วันที่ตอบ 2007-12-15 23:16:38 |
ความคิดเห็นที่ 2 (1965870) | |
สัญญาเช่าทำกันภายหลังจากที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดแล้ว ทำให้สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของเดิมหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษากับ ผู้เช่าทรัพย์ ไม่ผูกพันผู้ซื้อทรัพย์ เพราะสัญญาเช่าดังกล่าว เป็นสิทธิที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิดขึ้นในทรัพย์สินภายหลังที่ถูกยึดแล้ว ผู้ซื้อจึงได้ทรัพย์สินไปโดยปลอดการเช่า ทั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่า -จะทำสัญญาเช่าโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทมหาชน จำกัด จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ซึ่งมีจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนได้ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเลขที่ 438/32 ซึ่งโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและได้รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 แต่โจทก์ไม่สามารถเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ได้เนื่องจากจำเลยทั้งสามได้ครอบครองอาศัยและใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานของจำเลยที่ 1 การกระทำของจำเลยทั้งสามเป็นการละเมิดต่อโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยทั้งสามครอบครองและอาศัยต่อไป ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามพร้อมบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวกับให้ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 150,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง และค่าเสียหายอัตราเดือนละ 25,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์ และออกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยที่ 1 ครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทในฐานะผู้เช่าจากนายอมรเทพ เลิศพลากร ผู้ทรงสิทธิในทรัพย์พิพาทในขณะนั้น การเช่าดังกล่าวจำเลยที่ 1 กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนมาแต่เดิม โดยทำสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2541 มีระยะการเช่าตั้งแต่วันที่ 16 พฤศจิกายน 2541 ถึง 15 พฤศจิกายน 2544 โจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ทรงสิทธิรายเดิมย่อมต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่มีอยู่ต่อจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 ใช้สิทธิในฐานะบริวารของจำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสามมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์พิพาทโดยชอบ จึงไม่ได้เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจากจำเลยทั้งสามได้ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามพร้อมบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร และสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 438/32 ซอยสุขุมวิท 63 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 150,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 150,000 บาท นับแต่วันที่ 2 กรกฎาคม 2542 ซึ่งเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จและค่าเสียหายอัตราเดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันที่ 3 กรกฎาคม 2542 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทคืนโจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 800 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์ จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้ จำเลยทั้งสามฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเลขทะเบียนที่ 438/32 ซอยสุขุมวิท 63 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร เป็นกรรมสิทธิ์ของนายอมรเทพ เลิศพลากร ซึ่งนายอมรเทพได้นำมาจำนองไว้ต่อโจทก์ แล้วนายอมรเทพไม่ชำระหนี้ โจทก์ฟ้องบังคับจำนองโดยฟ้องนายอมรเทพเป็นจำเลยที่ 2 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 9194/2538 ของศาลชั้นต้น ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาล มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของโจทก์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 แต่ได้มีการยึดและขายทอดตลาดทรัพย์สินรายนี้ก่อนวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลชั้นต้นจึงมีหนังสือลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง จดทะเบียนระงับการจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินให้แก่โจทก์ ตามเอกสารหมาย จ.4 มีปัญหาต้องพิจารณาในชั้นฎีกาว่า สัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ทำกับนายอมรเทพเมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2541 มีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า นายอมรเทพทำสัญญาเช่าอาคาร (สิ่งปลูกสร้าง) กับจำเลยที่ 1 ในวันที่ 12 สิงหาคม 2541 ตามเอกสารหมาย ล.1 เป็นเวลาหลังจากที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์แล้ว สัญญาเช่าระหว่างนายอมรเทพกับจำเลยที่ 1 จึงไม่ผูกพันโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 305 เพราะการเช่าของจำเลยที่ 1 เป็นสิทธิที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิดขึ้นในทรัพย์สินภายหลังที่ถูกยึดแล้ว ผู้ซื้อจึงได้ทรัพย์สินไปโดยปลอดการเช่า ทั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 1 จะทำสัญญาเช่าโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นเพียงบริวารของจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เช่นกัน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์และให้ชำระค่าเสียหายนั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสามใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 4,000 บาท ( ณรงค์พล ทองจีน - สุรภพ ปัทมะสุคนธ์ - สิริรัตน์ จันทรา )
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8114/2549 ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 305 การยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาดั่ง บัญญัติไว้ในสอง มาตรา ก่อนนี้ มีผลดั่งต่อไปนี้
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนาย ลีนนท์ วันที่ตอบ 2009-07-21 17:11:55 |
ความคิดเห็นที่ 3 (3626324) | |
ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดผู้ซื้อ(ผู้รับโอน)ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิม | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความลีนนท์ วันที่ตอบ 2014-04-22 09:35:39 |
[1] |