การพิสูจน์การครอบครองปรปักษ์  ผู้ขายสละ-ผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดิน

แม้การซื้อขายที่ดินจะเป็นโมฆะอันเนื่องมาจากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่ถ้าผู้ขายสละการครอบครองและผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ได้กรรมสิทธิ์  เมื่อไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการซื้อขายกันจริงหรือได้ครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย อย่างเป็นเจ้าของ ผู้มีชื่อทางทะเบียนได้รับข้อสันนิษฐานทางกฎหมายว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามกฎหมาย และมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5929/2552

          การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทและครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ร้อง

          ผู้ร้องยื่นคำร้องขอและแก้ไขคำร้องขอว่า เมื่อประมาณต้นปี 2513 ผู้ร้องซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 8851 จากหม่อมปรุง เจ้าของที่ดิน เนื้อที่ 50 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 1,200 บาท เป็นเงิน 60,000 บาท ผู้ร้องชำระราคาและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่นั้นมาโดยตลอดด้วยความสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของเวลาเกินกว่า 30 ปี ขอให้มีคำสั่งว่า ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 8851 เฉพาะส่วนเนื้อที่ 49.12 ตารางวา โดยการครอบครองปรปักษ์ และหากผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินไม่ดำเนินการรังวัดเพื่อแบ่งแยกให้แก่ผู้ร้อง ขอให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน

          ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านและฟ้องแย้งว่า ผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะผู้อาศัยสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และผู้คัดค้านในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไม่ประสงค์จะให้ผู้ร้องและบริวารอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทอีกต่อไป ได้บอกกล่าวแก่ผู้ร้องแล้ว แต่เพิกเฉย ขอให้ยกคำร้องขอและบังคับให้ผู้ร้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้านในสภาพเรียบร้อย กับให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

          ผู้ร้องให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินพิพาทโดยซื้อจากหม่อมปรุง ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในขณะนั้น เข้าครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของ มิใช่ฐานะผู้อยู่อาศัย ครอบครองมากกว่า 20 ปีแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอ ให้ผู้ร้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้านในสภาพเรียบร้อย ให้ผู้ร้องชำระค่าเสียหายแก่ผู้คัดค้านเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 11 สิงหาคม 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทกับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้คัดค้าน โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท

          ผู้ร้องอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับว่า ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย ร.4 ด้วยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ยกฟ้องแย้ง ให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนผู้ร้อง โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท

          ผู้คัดค้านฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติได้ว่าหม่อมเจ้าอิทธิเดช บิดาของผู้ร้องเป็นพี่ชายหม่อมเจ้าจิตรการ บิดาของผู้คัดค้าน หม่อมเจ้าอิทธิเดชสิ้นชีพิตักษัยเมื่อปี 2490 ต่อมาเมื่อผู้ร้องอายุประมาณ 15 ปี ผู้ร้องได้มาพักอยู่กับหม่อมเจ้าจิตรการและหม่อมปรุงในบ้านที่ปลูกอยู่ในที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ที่มีหม่อมปรุงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่จนผู้ร้องอายุได้ 21 ปี จึงสมรสกับนายโชติ และได้ไปอยู่กับครอบครัวมารดาของนายโชติที่บ้านเลขที่ 410 ซอยตากสิน 21 แขวงบุคคโล เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ต่อมาประมาณปี 2513 ได้รื้อถอนบ้านให้เช่าในซอยตากสิน 19 ไปปลูกในที่ดินพิพาท ปี 2533 หม่อมปรุงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ให้แก่ผู้คัดค้าน และผู้คัดค้านจดทะเบียนจำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคาร หลังจากนั้นผู้ร้องได้ก่อกำแพงคอนกรีตโดยรอบที่ดินพิพาทและปรับต่อเติมบ้านจากบ้านไม้เป็นบ้านคอนกรีตสองชั้นให้เช่าได้เดือนละ 8,000 บาท

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้คัดค้านว่า ที่ดินพิพาทเป็นของผู้ร้องโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ผู้ร้องนำสืบว่า เมื่อปี 2514 หม่อมเจ้าจิตรการบอกขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ประมาณ 50 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ให้ผู้ร้อง ตกลงราคาตารางวาละ 1,200 บาท โดยขอรับชำระราคา 7,000 บาท ไปในวันนั้นก่อน ผู้ร้องได้ไปขอยืมเงินดังกล่าวจากนางบุญช่วย พี่สาวของนายโชติมามอบให้ไป ต่อมาอีกประมาณ 1 เดือน หม่อมเจ้าจิตรการก็มารับเงินไปอีก 5,000 บาท ค่าที่ดินส่วนที่เหลือผู้ร้องชำระให้เป็นรายเดือน เดือนละ 1,200 บาท จนครบแล้วโดยไม่มีการทำหลักฐานการซื้อขายและการชำระเงินกันไว้หลังจากนั้นประมาณ 1 ปี ผู้ร้องได้รื้อบ้านให้เช่าที่สำเหร่ไปปลูกในที่ดินพิพาทโดยหม่อมปรุงเป็นผู้ชี้แนวเขตที่ดินให้ และผู้ร้องได้ขออนุญาตปลูกสร้างกับขอเลขที่บ้านตามทะเบียนบ้านเอกสารหมาย ร.2 จากนั้นผู้ร้องให้คนเช่าโดยไม่ได้มาอยู่เองเลย ต่อมาเมื่อหม่อมปรุงยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ให้ผู้คัดค้านและผู้คัดค้านนำไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่ธนาคารแล้ว ผู้ร้องจึงก่อสร้างกำแพงคอนกรีตรอบที่ดินพิพาทและต่อเติมบ้านไม้เดิมเป็นบ้านคอนกรีต 2 ชั้น ส่วนผู้คัดค้านนำสืบว่า เมื่อผู้ร้องสมรสแล้วได้ไปอยู่กับครอบครัวของสามี ต่อมามีความเดือดร้อนมาขออนุญาตหม่อมปรุงปลูกบ้านและอยู่อาศัยในที่ดินพิพาททั้งครอบครัว เมื่อผู้คัดค้านรับโอนที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 แล้ว ผู้ร้องขออนุญาตหม่อมปรุงรื้อบ้านไม้เดิมและปลูกตึกแถวให้เช่า แต่เนื่องจากผู้เช่าเข้าออกในบ้านพักของผู้คัดค้าน ผู้คัดค้านจึงขอให้ผู้ร้องสร้างกำแพงล้อมรอบไว้ หม่อมเจ้าจิตรการและหม่อมปรุงไม่เคยขายที่ดินพิพาทให้ผู้ร้อง เห็นว่า การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ผู้ร้องนำสืบว่า การซื้อขายและชำระราคาที่ดินพิพาทรู้เห็นกันเฉพาะผู้ร้องกับหม่อมเจ้าจิตรการ แต่ในการชี้ที่ดินตามที่ซื้อขายกันหม่อมปรุงเป็นคนชี้แนวเขตให้ในทำนองว่าหม่อมปรุงรู้เห็นในการซื้อขายด้วยนั้น เมื่อหม่อมปรุงมาเบิกความเป็นพยานของผู้คัดค้าน พยานได้เบิกความว่าผู้ร้องได้มาขออนุญาตนำบ้านไม้มาปลูกในที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 พยานอนุญาตตรงจุดที่พยานกำหนดให้เนื้อที่ประมาณ 50 ตารางวา พยานไม่เคยขายหรือรับเงินค่าซื้อที่ดินพิพาทจากผู้ร้องและสามีผู้ร้องเลยอันเป็นการปฏิเสธไม่รู้เห็นเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทตามที่ผู้ร้องกล่าวอ้าง แม้ผู้ร้องจะมีนางบุญช่วย และนางบุญชอบ เบิกความสนับสนุน แต่พยานทั้งสองปากนี้เป็นพี่น้องกับสามีผู้ร้องอาจเบิกความช่วยเหลือกันและไม่ได้รู้เห็นการซื้อขายที่ดินพิพาท เป็นแต่เพียงได้ทราบจากผู้ร้อง พยานทั้ง 2 ปากจึงเป็นเพียงพยานบอกเล่า นอกจากนี้ผู้ร้องเบิกความว่า เมื่อผู้ร้องไปขออนุญาตก่อสร้างและขอเลขที่บ้านที่จะปลูกในที่ดินพิพาท ผู้ร้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานว่าเป็นการขออนุญาตปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่น ซึ่งหากเป็นที่ดินของผู้ร้องที่ซื้อมาแล้วก็ไม่น่าที่ผู้ร้องจะระบุให้เป็นผลเสียแก่ตนเองเช่นนั้นและที่ผู้ร้องนำสืบว่า ผู้ร้องรื้อบ้านไม้มาปลูกในที่ดินพิพาทให้คนเช่าโดยผู้ร้องไม่เคยเข้าไปอยู่อาศัยเลยนั้น ตามสำเนาทะเบียนบ้านเอกสารหมาย ร.2 อันเป็นบ้านเลขที่ 16/16 หมู่ที่ 3 ตำบลตลิ่งชัน อำเภอตลิ่งชัน จังหวัดธนบุรี ซึ่งเป็นบ้านที่ผู้ร้องนำมาปลูกสร้างในที่ดินพิพาท มีข้อความระบุว่านายโชติเป็นผู้ขอเลขบ้านเมื่อเดือนกรกฎาคม 2513 และครอบครัวของผู้ร้องรวม 4 คน ได้ย้ายภูมิลำเนาเข้ามาอยู่ในบ้านหลังนี้เมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2513 กับตามหนังสือสัญญาขายที่ดินที่ทำขึ้นเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2533 ระบุว่า นางสาวเกศนี ผู้ซื้อซึ่งเป็นบุตรของผู้ร้องอยู่ที่บ้านตามสำเนาทะเบียนบ้านเอกสารหมาย ร.2 ในที่ดินพิพาท ซึ่งหากผู้ร้องไม่มีความเดือดร้อนในเรื่องที่อยู่และสร้างบ้านในที่ดินพิพาทเพื่อให้คนอื่นเช่าแล้ว ก็ไม่น่าที่ผู้ร้องจะย้ายภูมิลำเนาบุคคลทั้งครอบครัวของผู้ร้องมาอยู่ในบ้านหลังนี้ อันเป็นการสอดรับกับที่ผู้คัดค้านนำสืบว่า ผู้ร้องมีความเดือดร้อนจึงมาขอหม่อมปรุงปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทอยู่อาศัยกันทั้งครอบครัว พยานหลักฐานผู้ร้องจึงเป็นพิรุธมีน้ำหนักน้อย และแม้ว่าต่อมาผู้ร้องจะได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตเป็นแนวล้อมรอบและก่อสร้างอาคารเป็นตึกใหญ่แข็งแรงมีค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างมากก็ไม่อาจเป็นข้อพิสูจน์ยืนยันได้ว่าที่ดินพิพาทที่ปลูกสร้างสิ่งก่อสร้างเหล่านั้นจะต้องเป็นที่ดินของผู้ร้อง พยานหลักฐานของผู้คัดค้านจึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของผู้ร้อง และฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องได้ซื้อที่ดินพิพาทและครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ส่วนค่าเสียหายอันเกิดจากการที่ผู้ร้องยังครอบครองที่ดินพิพาทอยู่นั้นตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้เดือนละ 5,000 บาท เป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้ว แต่ผู้คัดค้านได้ฟ้องแย้งขอให้ขับไล่จำเลยเรียกค่าเสียหายหลังจากผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ สิทธิของผู้คัดค้านในค่าเสียหายจึงเกิดขึ้นในวันที่มีการฟ้องแย้ง มิใช่นับจากวันฟ้องตามที่ผู้คัดค้านฎีกา ฎีกาของผู้คัดค้านฟังขึ้นบางส่วน

          อนึ่ง คดีนี้ศาลชั้นต้นสั่งยกคำร้อง โดยมิได้สั่งเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนคำร้องขอ ยังไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง”

          พิพากษากลับเป็นว่า ให้ผู้ร้องและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง กับขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาท และส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้านในสภาพเรียบร้อย ให้ผู้ร้องชำระค่าเสียหายแก่ผู้คัดค้านเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 29 พฤศจิกายน 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจะดำเนินการข้างต้นและแล้วเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนคำร้องขอและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบ ครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์