ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับ สิทธิของผู้รับจำนองในการได้รับชำระหนี้จากทรัพย์จำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น กรณีที่ทรัพย์ถูกยึดขายทอดตลาดตามการบังคับคดี ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้ผู้รับจำนองจะไม่ได้บอกกล่าวบังคับจำนองก่อน แต่สามารถยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองได้ตามสิทธิบุริมสิทธิตาม ป.วิ.พ. มาตรา 324 (1)(ข)

ข้อเท็จจริงของคดี

คู่ความมีการกู้เงิน 2 สัญญา รวม 10,300,000 บาท พร้อมจดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 33464 เป็นประกัน ต่อมาผู้กู้ผิดนัด เจ้าหนี้รายอื่นดำเนินการบังคับคดีและยึดทรัพย์จำนองไว้เพื่อขายทอดตลาด ผู้รับจำนองยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จากราคาขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้อื่น

ประเด็นปัญหากฎหมาย

1. ผู้รับจำนองมีสิทธิขอรับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้อื่นหรือไม่

2. การไม่บอกกล่าวบังคับจำนองก่อนเข้าร่วมการบังคับคดีจะเป็นอุปสรรคหรือไม่

3. การยื่นคำร้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 324 (1)(ข) ต่างจากการฟ้องบังคับจำนองทั่วไปอย่างไร

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า การที่ทรัพย์จำนองถูกยึดขายทอดตลาด ถือเป็นเหตุผิดนัดผิดสัญญาตามสัญญากู้และสัญญาจำนอง ผู้รับจำนองจึงมีสิทธิยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิได้ แม้จะไม่ได้บอกกล่าวบังคับจำนอง ทั้งนี้ การยื่นคำร้องดังกล่าวไม่ใช่การฟ้องบังคับจำนองทั่วไป แต่เป็นสิทธิที่กฎหมายกำหนดให้ผู้รับจำนองได้รับความคุ้มครอง

การวิเคราะห์ทางกฎหมาย

1. หลักสิทธิบุริมสิทธิของผู้รับจำนอง – กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 และ 728 คุ้มครองสิทธิผู้รับจำนองให้ได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น

2. ความแตกต่างของวิธีการบังคับคดี – การยื่นคำร้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 324 เป็นเพียงการเข้ามาแสดงสิทธิในกระบวนการบังคับคดีที่เจ้าหนี้รายอื่นเริ่มไว้แล้ว

3. ไม่ต้องบอกกล่าวบังคับจำนอง – เพราะผู้รับจำนองไม่ได้เป็นผู้เริ่มกระบวนการขายทรัพย์เอง แต่เข้าร่วมตามสิทธิในคดีที่มีการยึดทรัพย์แล้ว

4. ผลของคำพิพากษา – ผู้รับจำนองได้รับสิทธิชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้อื่น และคำพิพากษานี้ยืนยันหลักการคุ้มครองผู้รับจำนองอย่างเคร่งครัด

IRAC Analysis

Issue (ประเด็น): ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นหรือไม่ เมื่อทรัพย์จำนองถูกยึดขายทอดตลาด และผู้รับจำนองไม่ได้บอกกล่าวบังคับจำนอง

Rule (กฎหมาย):

• ป.วิ.พ. มาตรา 324 (1)(ข) – สิทธิผู้มีบุริมสิทธิในการเข้ารับชำระหนี้จากราคาทรัพย์

• ป.พ.พ. มาตรา 702, 728 – สิทธิและหน้าที่ของผู้รับจำนอง

• ข้อสัญญากู้และสัญญาจำนองที่กำหนดว่า การถูกยึดทรัพย์ถือเป็นการผิดนัด

Application (การประยุกต์):

ศาลฎีกาใช้หลักการว่า การยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิไม่ใช่การฟ้องบังคับจำนองตามปกติ จึงไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวบังคับจำนองก่อน อีกทั้งสัญญาจำนองกำหนดชัดว่าเมื่อทรัพย์ถูกยึดถือเป็นเหตุผิดนัด ผู้รับจำนองจึงมีสิทธิเรียกร้องหนี้จำนองได้

Conclusion (ข้อสรุป):

ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับการชำระหนี้จากเงินที่ขายทอดตลาดทรัพย์จำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ศาลฎีกาพิพากษากลับ ให้สิทธิผู้ร้องตามคำขอ

ข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้ตอกย้ำว่า ผู้รับจำนองมีสถานะพิเศษในกระบวนการบังคับคดี แม้จะไม่ได้บอกกล่าวบังคับจำนองก่อน หากทรัพย์จำนองถูกยึดขายทอดตลาด ผู้รับจำนองยังคงมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นตามกฎหมายและสัญญา

English Summary

The Supreme Court Decision No. 181/2025 concerns the priority rights of a mortgagee. The Court ruled that when mortgaged property was seized and sold in enforcement proceedings, the mortgagee was entitled to receive payment before other creditors under Section 324 of the Civil Procedure Code, even without prior notice of foreclosure.

สรุปคำแปลภาษาอังกฤษ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2568 เกี่ยวข้องกับสิทธิบุริมสิทธิของผู้รับจำนอง ศาลฎีกามีคำวินิจฉัยว่า เมื่อทรัพย์สินซึ่งจำนองถูกยึดและขายทอดตลาดในการบังคับคดี ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 แม้ผู้รับจำนองจะมิได้มีการบอกกล่าวบังคับจำนองล่วงหน้าก็ตาม

15 คำศัพท์กฎหมายที่น่าสนใจ

1. priority rights – สิทธิพิเศษก่อน / สิทธิก่อน

2. mortgagee – ผู้รับจำนอง

3. Court ruled – ศาลมีคำวินิจฉัย / ศาลพิพากษา

4. mortgaged property – ทรัพย์สินที่ถูกจำนอง

5. seized – ถูกยึด (โดยเจ้าพนักงานบังคับคดี)

6. sold – ถูกขาย (โดยเฉพาะการขายทอดตลาด)

7. enforcement proceedings – กระบวนพิจารณาบังคับคดี

8. entitled to – มีสิทธิที่จะ

9. receive payment – ได้รับชำระหนี้

10. creditors – เจ้าหนี้

11. under Section – ภายใต้มาตรา (กฎหมาย)

12. Civil Procedure Code – ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

13. prior notice – การบอกกล่าวล่วงหน้า

14. foreclosure – การบังคับจำนอง / การยึดทรัพย์จำนอง

15. before other creditors – ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น

ตัวอย่างการใช้คำศัพท์ในประโยค

✦ 15 Example Sentences ✦

1. priority rights – สิทธิพิเศษก่อน / สิทธิก่อน

The bank has priority rights over the property when the borrower fails to pay.

It means the bank will be the first to collect money from the property if it is sold.

• Literal: ธนาคารมีสิทธิพิเศษก่อนเหนือทรัพย์สิน เมื่อผู้กู้ไม่ชำระหนี้

หมายความว่า ธนาคารจะเป็นฝ่ายแรกที่ได้รับเงินจากทรัพย์นั้นหากถูกขาย

• Natural: ธนาคารมีสิทธิก่อนถ้าลูกหนี้ไม่จ่ายหนี้

ก็คือธนาคารได้เก็บเงินจากการขายบ้านก่อนคนอื่น

2. mortgagee – ผู้รับจำนอง

The mortgagee can demand repayment once the loan agreement is broken.

This usually happens when the borrower stops paying installments.

• Literal: ผู้รับจำนองสามารถเรียกร้องให้ชำระหนี้ได้ เมื่อสัญญากู้ถูกผิดนัด

ซึ่งมักเกิดขึ้นเมื่อผู้กู้หยุดจ่ายเงินผ่อน

• Natural: ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้สามารถทวงหนี้ได้ถ้าลูกหนี้ผิดนัด

มักจะเกิดขึ้นเวลาเลิกส่งค่างวด

3. Court ruled – ศาลมีคำวินิจฉัย / ศาลพิพากษา

The Court ruled that the lender had the right to sell the land.

The decision changed the outcome of the whole case.

• Literal: ศาลมีคำวินิจฉัยว่า ผู้ให้กู้มีสิทธิขายที่ดิน

คำตัดสินนี้เปลี่ยนผลลัพธ์ของคดีทั้งหมด

• Natural: ศาลตัดสินว่าเจ้าหนี้มีสิทธิขายที่ดิน

การตัดสินนี้ทำให้ผลคดีเปลี่ยนไปเลย

4. mortgaged property – ทรัพย์สินที่ถูกจำนอง

The mortgaged property was listed for auction after the borrower defaulted.

Neighbors were surprised to see the notice posted at the courthouse.

• Literal: ทรัพย์สินที่ถูกจำนองถูกประกาศขายทอดตลาด หลังผู้กู้ผิดนัด

เพื่อนบ้านต่างประหลาดใจที่เห็นประกาศติดที่ศาล

• Natural: บ้านที่เอาไปจำนองถูกประกาศขาย เพราะเจ้าของไม่จ่ายหนี้

คนแถวบ้านตกใจที่เห็นประกาศติดไว้ที่ศาล

5. seized – ถูกยึด

The car was seized by the authorities due to unpaid debts.

The owner could not use it anymore after that day.

• Literal: รถถูกยึดโดยเจ้าหน้าที่เพราะหนี้ค้างชำระ

เจ้าของไม่สามารถใช้รถได้อีกหลังจากวันนั้น

• Natural: รถโดนเจ้าหน้าที่มายึดเพราะติดหนี้

หลังจากนั้นเจ้าของก็ใช้ไม่ได้แล้ว

6. sold – ถูกขาย

The land was sold at a public auction last month.

Many buyers came to bid for it because it was in a good location.

• Literal: ที่ดินถูกขายในการประมูลสาธารณะเมื่อเดือนที่แล้ว

ผู้ซื้อหลายคนมาร่วมประมูลเพราะทำเลดี

• Natural: ที่ดินโดนเอาไปขายทอดตลาดเดือนก่อน

มีคนมาประมูลกันเยอะเพราะที่ทำเลดี

7. enforcement proceedings – กระบวนพิจารณาบังคับคดี

The enforcement proceedings began after the court issued a judgment.

This was the final step to collect the unpaid debt.

• Literal: กระบวนพิจารณาบังคับคดีเริ่มต้นหลังจากศาลมีคำพิพากษา

นี่เป็นขั้นตอนสุดท้ายในการเรียกเก็บหนี้ที่ยังไม่ชำระ

• Natural: ขั้นตอนบังคับคดีเริ่มขึ้นหลังศาลตัดสิน

เป็นด่านสุดท้ายในการเก็บหนี้ที่ค้างอยู่

8. entitled to – มีสิทธิที่จะ

The creditor is entitled to claim payment from the debtor’s assets.

It gives the creditor legal power to demand money.

• Literal: เจ้าหนี้มีสิทธิที่จะเรียกร้องชำระหนี้จากทรัพย์สินของลูกหนี้

สิ่งนี้ทำให้เจ้าหนี้มีอำนาจตามกฎหมายที่จะทวงเงิน

• Natural: เจ้าหนี้มีสิทธิเอาทรัพย์ลูกหนี้มาใช้หนี้

กฎหมายให้สิทธิเขาทวงเงินได้

9. receive payment – ได้รับชำระหนี้

The bank will receive payment once the property is sold.

This ensures the bank does not lose money from the loan.

• Literal: ธนาคารจะได้รับชำระหนี้เมื่อทรัพย์ถูกขาย

สิ่งนี้ทำให้ธนาคารไม่ขาดทุนจากเงินกู้

• Natural: ธนาคารจะได้เงินคืนเมื่อขายบ้านได้

แบบนี้ธนาคารก็ไม่เสียหายจากการปล่อยกู้

10. creditors – เจ้าหนี้

All creditors must submit their claims in the court process.

Otherwise, they may lose their chance to get paid.

• Literal: เจ้าหนี้ทุกคนต้องยื่นคำร้องต่อศาลในกระบวนการ

ไม่เช่นนั้นอาจเสียโอกาสได้รับชำระหนี้

• Natural: เจ้าหนี้ทุกคนต้องยื่นเรื่องกับศาล

ถ้าไม่ยื่นก็อาจอดได้เงินคืน

11. under Section – ภายใต้มาตรา

The case was decided under Section 324 of the law.

This section specifically deals with mortgage rights.

• Literal: คดีนี้ตัดสินภายใต้มาตรา 324 ของกฎหมาย

มาตรานี้ว่าด้วยสิทธิในการจำนองโดยเฉพาะ

• Natural: คดีนี้ศาลใช้มาตรา 324 ในการตัดสิน

มาตรานี้เกี่ยวกับสิทธิของการจำนองโดยตรง

12. Civil Procedure Code – ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

The Civil Procedure Code sets out the rules for enforcement cases.

It guides judges and lawyers in court processes.

• Literal: ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งกำหนดกติกาสำหรับคดีบังคับคดี

เป็นแนวทางให้ผู้พิพากษาและทนายความในการดำเนินคดี

• Natural: กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งเป็นตัวกำหนดขั้นตอนการบังคับคดี

ใช้เป็นแนวทางให้ศาลและทนายทำงาน

13. prior notice – การบอกกล่าวล่วงหน้า

The lender must give prior notice before taking legal action.

This allows the borrower time to prepare a defense.

• Literal: ผู้ให้กู้ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนดำเนินการทางกฎหมาย

เพื่อให้ผู้กู้มีเวลาจัดเตรียมการต่อสู้คดี

• Natural: เจ้าหนี้ต้องแจ้งล่วงหน้าก่อนฟ้อง

เพื่อให้ลูกหนี้ได้มีเวลาตั้งตัว

14. foreclosure – การบังคับจำนอง / การยึดทรัพย์จำนอง

The foreclosure process started after two years of missed payments.

It meant the house would be sold to pay off the debt.

• Literal: กระบวนการบังคับจำนองเริ่มขึ้นหลังจากขาดชำระ 2 ปี

ซึ่งหมายความว่าบ้านจะถูกขายเพื่อนำไปชำระหนี้

• Natural: บ้านโดนเข้าสู่ขั้นตอนยึดเพราะไม่จ่ายหนี้ 2 ปี

สุดท้ายก็ต้องขายบ้านใช้หนี้

15. before other creditors – ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น

The mortgagee has the right to be paid before other creditors.

This protects the lender’s interest in the mortgaged property.

• Literal: ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับเงินชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น

สิ่งนี้คุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ให้กู้ในทรัพย์ที่จำนอง

• Natural: ผู้รับจำนองได้เงินก่อนเจ้าหนี้คนอื่น

เพื่อคุ้มครองสิทธิของเจ้าหนี้ที่ปล่อยกู้บ้าน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2568

สัญญากู้เงินมีข้อตกลงว่า หากผู้กู้ถูกเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจตามกฎหมายยึดหรืออายัดทรัพย์สินใด ๆ ให้ถือว่าผู้กู้ผิดนัดผิดสัญญาทั้งตามหนังสือต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันก็ระบุว่ากรณีทรัพย์จำนองถูกเจ้าหนี้อื่นบังคับยึดไว้ ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะเรียกให้ผู้จำนองชำระหนี้และบังคับจำนองโดยจะปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ดังนั้น การที่ทรัพย์จำนองของจำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านถูกเจ้าพนักงานบังคับคดียึดเพื่อการบังคับคดี ซึ่งถือเป็นเหตุผิดนัดผิดสัญญา ผู้ร้องในฐานะผู้รับจำนองจึงมีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้จำนองได้

การยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองโดยขอให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองมาชำระหนี้จำนองแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้รายอื่นเป็นการร้องขอตาม ป.วิ.พ. มาตรา 324 (1) (ข) มิใช่เป็นการฟ้องบังคับจำนองโดยวิธีทั่วไป เพราะทรัพย์จำนองได้ถูกโจทก์ดำเนินการบังคับคดียึดไว้แล้ว ทั้งการที่ผู้ร้องร้องขอรับชำระหนี้จำนองเป็นการร้องขอเข้ามาตามสิทธิที่กฎหมายบัญญัติรับรองไว้ในฐานะที่แตกต่างกัน เมื่อผู้ร้องมิได้ขอให้ยึดทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดตาม ป.พ.พ. มาตรา 728 ผู้ร้องจึงไม่ต้องบอกกล่าวบังคับจำนองก่อน

คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ต่อมาโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ 33464 พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 4 และผู้คัดค้าน เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้ตามคำพิพากษา

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิจำนองจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 33464 พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งจำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านได้จดทะเบียนจำนองที่ดินดังกล่าวไว้กับผู้ร้องในวงเงินจำนอง 10,300,000 บาท เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ตามสัญญากู้เงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยจำนวน 5,300,000 บาท และสัญญากู้เงินสินเชื่อ Home for Cash จำนวน 5,000,000 บาท ก่อนเจ้าหนี้อื่น

ผู้คัดค้านและจำเลยที่ 4 ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

ผู้ร้องอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

ผู้ร้องฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2562 ผู้คัดค้านและจำเลยที่ 4 ร่วมกันกู้ยืมเงินผู้ร้อง 2 รายการ ตามสัญญากู้เงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อรีไฟแนนซ์ จำนวน 5,300,000 บาท และสัญญากู้เงินสินเชื่อ Home for Cash จำนวน 5,000,000 บาท กำหนดผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยตามสัญญากู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อรีไฟแนนซ์ทุกเดือน เดือนละไม่น้อยกว่า 31,000 บาท ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2562 เป็นต้นไปให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2591 และกำหนดผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยตามสัญญากู้เงินสินเชื่อ Home for Cash ทุกเดือน เดือนละไม่น้อยกว่า 29,200 บาท ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2562 เป็นต้นไปให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2591 ต่อมามีการตกลงเปลี่ยนตารางการผ่อนชำระเป็นตั้งแต่เดือนกันยายน 2562 ถึงเดือนกรกฎาคม 2565 ผ่อนชำระไม่น้อยกว่าเดือนละ 21,800 บาท หลังจากนั้นผ่อนชำระเดือนละไม่น้อยกว่า 29,200 บาท ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2591 ทั้งนี้ ผู้คัดค้านและจำเลยที่ 4 จดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 33464 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อประกันการชำระหนี้เงินกู้ทั้งสองสัญญาดังกล่าวในวงเงินจำนองจำนวน 10,300,000 บาท

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิขอรับชำระหนี้จำนองก่อนเจ้าหนี้อื่นหรือไม่ เห็นว่า ได้ความจากทางนำสืบของผู้ร้องว่า โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีแพ่งกรุงเทพมหานคร 5 กรมบังคับคดี ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 33464 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 39/127 มีชื่อจำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ อันเป็นทรัพย์หลักประกันที่จำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านได้นำมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ตามสัญญากู้เงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อรีไฟแนนซ์และสัญญากู้เงินสินเชื่อ Home For Cash ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2563 สำนักงานบังคับคดีแพ่ง กรุงเทพมหานคร 5 กรมบังคับคดี มีหนังสือขอให้ผู้ร้องส่งต้นฉบับโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาจำนองต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี ภายในวันที่ 11 กรกฎาคม 2563 และให้ผู้ร้องแถลงวิธีการขายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าประสงค์จะให้ขายโดยปลอดการจำนองหรือขายโดยการจำนองติดไป ซึ่งสัญญากู้เงินทั้งสองฉบับดังกล่าวมีข้อตกลงในข้อ 7 ว่า "...เมื่อมีเหตุการณ์หนึ่งเหตุการณ์ใดดังต่อไปนี้ ให้ถือว่าเป็นเหตุผิดนัดผิดสัญญานี้..." และข้อ 7.6 ว่า "ผู้กู้เป็นผู้มีหนี้สินล้นพ้นตัว หรือถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด... หรือถูกเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจตามกฎหมายยึดหรืออายัดทรัพย์สินใด ๆ ของผู้กู้..." ทั้งตามหนังสือสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกัน ข้อ 8 ก็ระบุว่า "ถ้ามีปัญหาเกิดขึ้นด้วยข้อกรรมสิทธิ์ของผู้จำนองในที่ดิน และทรัพย์จำนองนี้เมื่อใด หรือกรณีทรัพย์จำนองถูกเจ้าหนี้อื่นบังคับยึดไว้ ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะเรียกให้ผู้จำนองชำระหนี้และบังคับจำนองโดยจะปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด" ดังนี้ การที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์จำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 33464 พร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงเป็นการยึดตามหมายบังคับคดีอันเป็นกรณีที่จำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านถูกเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจตามกฎหมายยึดทรัพย์สิน ซึ่งถือเป็นเหตุผิดนัดผิดสัญญาตามสัญญากู้เงิน ข้อ 7 ทั้งสองฉบับ และเป็นกรณีทรัพย์จำนองถูกเจ้าหนี้อื่นบังคับยึดไว้ ผู้ร้องในฐานะผู้รับจำนองจึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านชำระหนี้จำนองได้ตามหนังสือสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกัน ข้อ 8 แม้ผู้ร้องมิได้บอกกล่าวบังคับจำนองไปยังจำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านก่อนก็ตาม แต่การยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองโดยขอให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองมาชำระหนี้จำนองแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้รายอื่นนั้นเป็นการร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 (1) (ข) มิใช่เป็นการฟ้องบังคับจำนองโดยวิธีทั่วไป เพราะทรัพย์จำนองดังกล่าวได้ถูกโจทก์ดำเนินการบังคับคดียึดไว้แล้ว ทั้งการที่ผู้ร้องร้องขอรับชำระหนี้จำนองก็เป็นการร้องขอเข้ามาตามสิทธิที่กฎหมายบัญญัติรับรองไว้ในฐานะที่แตกต่างกัน เมื่อผู้ร้องมิได้ขอให้ยึดทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728 ผู้ร้องจึงไม่ต้องบอกกล่าวบังคับจำนองก่อน เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 4 และผู้คัดค้านผิดนัดผิดสัญญาแล้ว และผู้ร้องยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองก่อนเอาทรัพย์จำนองนั้นออกขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 (1) (ข) ผู้ร้องจึงชอบที่จะได้รับชำระหนี้จำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น

พิพากษากลับเป็นว่า ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 33464 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 39/127 ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ