ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีประเด็นสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการตีความกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยเฉพาะเรื่อง สิทธิยกเว้นมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาทในกรณีกรรมสิทธิ์รวมห้องชุด ซึ่งเป็นปัญหาที่ผู้เสียภาษีจำนวนไม่น้อยเคยสงสัยและเป็นที่ถกเถียงในทางกฎหมาย เนื่องจากเกี่ยวข้องโดยตรงกับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีเจ้าของร่วมหลายราย

ข้อเท็จจริงในคดีนี้คือ โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมห้องชุดประเภทเพนต์เฮาส์ในอาคารชุดแห่งหนึ่ง ซึ่งไม่สามารถแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ออกจากกันได้ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12 ต่อมาพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ทำการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดทั้งจำนวนเป็นฐานภาษี และยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทเพียงครั้งเดียวสำหรับทรัพย์นั้น ทำให้ยังคงเหลือมูลค่าที่ต้องเสียภาษีอยู่

โจทก์ทั้งสองโต้แย้งว่า ในเมื่อแต่ละคนถือกรรมสิทธิ์รวมตามส่วน จึงควรได้รับสิทธิยกเว้นมูลค่าภาษีคนละ 50 ล้านบาทตามหลักการในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 ที่บัญญัติว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกตามส่วนของตน ดังนั้น จึงควรแยกราคาประเมินออกเป็นสองส่วน และหักยกเว้นตามสิทธิของแต่ละคน

อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยอ้างอิงบทบัญญัติของ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 วรรคสอง (3) และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง ซึ่งกำหนดให้ สิทธิยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาทสำหรับบุคคลธรรมดาที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ต้องนับรวมตามมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ใช่สิทธิของเจ้าของแต่ละราย ศาลชี้ว่า กฎหมายภาษีเป็นกฎหมายเฉพาะที่ต้องตีความเคร่งครัดเพื่อรักษาผลประโยชน์ของรัฐและป้องกันการใช้ช่องว่างทางกฎหมาย ดังนั้นแม้จะมีเจ้าของหลายคน แต่ห้องชุดดังกล่าวถือเป็นทรัพย์สินเดียวและต้องหักยกเว้นเพียงครั้งเดียวเท่านั้น

ศาลยังอธิบายเพิ่มเติมว่า หากยอมให้ตีความตามที่โจทก์ทั้งสองเสนอ ก็จะกลายเป็นการเพิ่มสิทธิยกเว้นให้เท่ากับจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งจะขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการกำหนดเพดานยกเว้นในระดับทรัพย์สิน ไม่ใช่ในระดับบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุดไม่สามารถแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ได้ในเชิงกายภาพ การตีความต้องอิงที่ทรัพย์ ไม่ใช่สิทธิส่วนบุคคล

ดังนั้น ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษ และเห็นว่าการประเมินภาษีที่หักยกเว้นเพียง 50 ล้านบาทจากมูลค่าห้องชุดรวมทั้งสิ้น เป็นการปฏิบัติที่ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว

คำวินิจฉัยนี้จึงเป็นบรรทัดฐานสำคัญสำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยยืนยันหลักการว่า สิทธิยกเว้น 50 ล้านเป็นสิทธิของตัวทรัพย์ ไม่ใช่สิทธิรายบุคคลของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ที่ถือครองทรัพย์สินร่วมกันต้องระมัดระวัง และไม่สามารถคาดหวังว่าจะได้รับการยกเว้นซ้ำซ้อนตามจำนวนเจ้าของ (อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับเต็ม)

ข้อคิดทางกฎหมาย

1. กฎหมายภาษีต้องตีความเคร่งครัดตามถ้อยคำ ไม่สามารถอาศัยกฎหมายแพ่งทั่วไปมาใช้แทนได้

2. การยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทมีวัตถุประสงค์เพื่อบรรเทาภาระผู้เสียภาษี แต่ไม่ใช่เพื่อเปิดโอกาสให้เลี่ยงภาษี

3. การถือครองกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ ต้องรับผลตามกฎหมายภาษีในฐานะทรัพย์เดียว

4. หลักการนี้ช่วยให้การจัดเก็บภาษีเป็นธรรมและสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายในการจัดเก็บรายได้ท้องถิ่นอย่างมีประสิทธิภาพ

มาตรากฎหมายสำคัญที่ใช้ในคดีนี้

1. พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 มาตรา 35 วรรคสอง (3)

กำหนดวิธีคำนวณมูลค่าฐานภาษีสำหรับห้องชุด โดยใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุดเป็นเกณฑ์

2. พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง

บัญญัติสิทธิยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

3. พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12

กำหนดว่าห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์รวมที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ ใช้ประกอบการตีความว่าการยกเว้นต้องนับรวมทั้งทรัพย์

4. ป.พ.พ. มาตรา 1366

ว่าด้วยเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกตามส่วนของตน แต่ศาลเห็นว่าไม่สามารถนำมาใช้ตีความในคดีภาษีนี้ได้ เพราะกฎหมายภาษีเป็นกฎหมายเฉพาะ

5. ประกาศกระทรวงการคลัง 21 มิถุนายน 2562

วางหลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษี 50 ล้านบาทสำหรับบุคคลธรรมดา

Keywords สำคัญที่สุด (แก่นคดี)

1. “ฐานภาษีห้องชุด” – การคำนวณใช้ราคาประเมินรวมของห้องชุด ไม่ใช่แยกตามส่วน

2. “การยกเว้น 50 ล้านบาท” – เป็นสิทธิที่ผูกกับ “ทรัพย์สินรวม” ไม่ใช่สิทธิแยกของเจ้าของแต่ละราย

3. “กรรมสิทธิ์รวม” – ห้องชุดเป็นทรัพย์ที่ไม่อาจแบ่งแยก จึงต้องเสียภาษีตามราคาประเมินรวม

4. “กฎหมายเฉพาะ vs กฎหมายทั่วไป” – กฎหมายภาษีที่ดินฯ เป็นกฎหมายเฉพาะ จึงเหนือกว่าการอ้าง ป.พ.พ. มาตรา 1366

5. “ภาษีเพื่อประโยชน์สาธารณะ” – ศาลเน้นว่าการจัดเก็บภาษีต้องตีความเคร่งครัด เพื่อประโยชน์รัฐและท้องถิ่น ไม่ขยายสิทธิลดหย่อนเกินที่กฎหมายบัญญัติ

คำอธิบายหลักกฎหมาย 5 มาตรา / ประกาศ ที่เกี่ยวข้องกับคดี 3227/2568 พร้อม ตัวอย่างคำพิพากษาหรือคำวินิจฉัย 

1. พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 วรรคสอง (3)

ข้อความสำคัญ / ความหมายตามกฎหมาย

มาตรา 35 กำหนดให้ “ฐานภาษีเพื่อการคำนวณภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง” (วรรคหนึ่ง) และวรรคสอง (ในประเด็น (3)) กำหนดว่า “สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ”

– กล่าวคือ ถ้าทรัพย์สินเป็นห้องชุด (condominium unit) ต้องนำราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุดนั้น มาเป็นมูลค่าพื้นฐานในการคำนวณภาษี

– ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของคนเดียว หรือเจ้าของรวม (co-ownership) ก็ตาม

บทบาทในคดี 3227/2568

ในคดี 3227/2568 โจทก์อ้างว่า เมื่อเป็นกรรมสิทธิ์รวม ควรแยกราคาประเมินห้องชุดตามส่วนของเจ้าของแต่ละคนมาใช้คำนวณ แต่ศาลฎีกาเห็นว่า พระราชบัญญัติกำหนดให้ใช้ “ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดรวม” เป็นฐานภาษี และต้องหักการยกเว้น (ถ้ามี) จากมูลค่ารวมก่อน

ตัวอย่างคำพิพากษาหรือลักษณะกรณีที่เกี่ยวข้อง

– แม้ไม่พบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ใช้มาตรา 35 วรรคสอง (3) โดยตรงอย่างชัดเจนในสืบค้นเบื้องต้น แต่เอกสารสรุปกฎหมายภาษีที่ดินชี้ชัดว่า “สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์” ตามมาตรา 35 (อ้างอิงจากเอกสารสรุปกฎหมายฯ) (nonthong.go.th)

– เอกสาร “สรุปกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ชี้ให้เห็นบทบาทของมาตรา 35 ว่าใช้กับที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดอย่างชัดเจน (nonthong.go.th)

สรุปคือ มาตรา 35 (3) เป็นหลักกฎหมายเฉพาะที่บังคับกรณีห้องชุดโดยตรง และเป็นฐานให้ศาลในการปฏิเสธแนวอ้างแยกราคาตามเจ้าของรวม

2. พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง

ข้อความสำคัญ / ความหมายตามกฎหมาย

มาตรา 41 วรรคหนึ่งให้สิทธิ ยกเว้นมูลค่าของฐานภาษี สำหรับทรัพย์สิน (ที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้าง) ที่เป็นที่อยู่อาศัย โดยเจ้าของเป็น บุคคลธรรมดา และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎรในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ให้ยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท (สำหรับกรณีเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

– ถ้าเป็นกรณีที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา ใช้เป็นที่อยู่อาศัย มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน — จะได้รับยกเว้น 50 ล้าน

– ถ้าเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (แต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน) ให้ยกเว้นไม่เกิน 10 ล้านบาท

บทบาทในคดี 3227/2568

ในคดีนี้ โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของร่วมของห้องชุด (มีชื่อในทะเบียนบ้าน ใช้เป็นที่อยู่อาศัย) จึงอ้างว่าแต่ละคนควรได้รับยกเว้นคนละ 50 ล้านบาท แต่ศาลฎีกามองว่า มาตรา 41 วรรคหนึ่งให้สิทธิยกเว้นกับมูลค่าฐานของ “ทรัพย์สิน” ไม่ได้ให้สิทธิยกเว้นแยกตามเจ้าของรวม

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาหรือคำวินิจฉัยที่เกี่ยวข้อง

– ตัวอย่างที่ใกล้เคียงคือ คดี 3589/2567 ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยเกี่ยวกับ การยกเว้นภาษีที่ดินของทรัพย์สินรัฐวิสาหกิจ โดยศาลใช้หลักยกเว้นและบทบัญญัติเฉพาะ (แม้มาตราในคดีนั้นเป็นมาตรา 8) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสิทธิยกเว้นภาษีต้องอาศัยบทบัญญัติกฎหมายเฉพาะ ไม่ใช่ตีความโดยอนุโลม (Peesiri Law)

– นอกจากนี้ ในบทความสรุป “ภาษีที่ดิน..ไม่น่ากลัวอย่างที่คิด” ระบุว่าเมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย เจ้าของบุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทตามมาตรา 41 (GCC)

โดยสรุป มาตรา 41 เป็นหัวใจของสิทธิยกเว้นภาษี และการตีความว่าควรยกเว้นแก่ใครอย่างไรเป็นประเด็นสำคัญในคดีนี้

3. พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12

ข้อความสำคัญ / ความหมายตามกฎหมาย

มาตรา 12 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด กำหนดหลักการสำคัญว่า ห้องชุดที่ดินร่วมกันกับพื้นที่ใช้สอย รวมถึงส่วนที่จอดรถเป็นต้น เป็นกรรมสิทธิ์รวม (co-ownership) และ “ไม่อาจแบ่งแยกได้” ในแง่ประโยชน์ร่วมสำหรับส่วนควบ (common elements) และส่วนใช้สอยเฉพาะห้องชุด

– กล่าวคือ ในอาคารชุด จะมีส่วนที่เป็นพื้นที่ที่ใช้ร่วมกัน (ทางเดิน ล็อบบี้ โถงทางเดิน ฯลฯ) ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม

– เจ้าของห้องชุดแต่ละรายมิอาจแยกที่ดินหรือส่วนใช้ร่วมดังกล่าวออกจากชิ้นส่วนของตน

บทบาทในคดี 3227/2568

ศาลฎีกาอ้าง พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 12 ว่าห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมไม่อาจแบ่งแยกได้ ทำให้โจทก์ไม่อาจอ้างให้แบ่งราคาประเมินออกเป็นส่วนของแต่ละคนได้ (ตามหลักกรรมสิทธิ์รวม) เพื่อใช้สิทธิลดหย่อนภาษีแยกรายบุคคล

ตัวอย่างคำพิพากษาหรือกรณีที่อ้างอิงอาคารชุด

– ในเอกสาร “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2568 (update)” ระบุว่า ห้องชุดให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดตามมาตรา 35 ซึ่งเชื่อมโยงกับกฎหมายอาคารชุดในการตีความว่าเป็นทรัพย์ที่ไม่แบ่งแยกได้ (iTAX)

– แม้ไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างมาตรา 12 อาคารชุดโดยตรงในสืบค้นเบื้องต้น แต่มีผู้เขียนบทความกฎหมายหรือบทวิเคราะห์ยกประเด็นนี้เป็นแนวอธิบายว่า “กรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุด” ไม่สามารถแยกชิ้นส่วนทางกายภาพของทรัพย์ได้

โดยเหตุนี้ มาตรา 12 อาคารชุดเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่สนับสนุนแนววินิจฉัยของศาลในการปฏิเสธแนวอ้างแยกราคาตามเจ้าของรวม

4. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1366

ข้อความสำคัญ / ความหมายตามกฎหมาย

มาตรา 1366 วรรคหนึ่งกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินเป็นกรรมสิทธิ์รวม (co-ownership) แต่ละเจ้าของต้องรับผิดชอบต่อบุคคลภายนอกตาม ส่วนของตน (ตามสัดส่วนการเป็นเจ้าของ)

– ใช้ในกรณีที่เกิดภาระหนี้หรือความรับผิดกับบุคคลภายนอกที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้น

– ไม่ได้เป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับภาษี แต่เป็นหลักทั่วไปในกฎหมายแพ่ง

บทบาทในคดี 3227/2568

โจทก์อ้างมาตรา 1366 ว่า แม้ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์รวม แต่ตามหลักกฎหมายแพ่งแต่ละคนมีภาระตามส่วนของตน จึงควรแบ่งราคาประเมินและให้สิทธิยกเว้นภาษีแยกรายบุคคลได้

ศาลฎีกาโดยย้อนหลักว่า กฎหมายภาษีที่ดินฯ เป็น กฎหมายเฉพาะ ที่มีบทบัญญัติกำหนดวิธีคำนวณและการยกเว้นไว้อย่างชัดเจน จึงไม่อาจใช้หลักทั่วไปใน ป.พ.พ. มาตรา 1366 มาแทนที่บทบัญญัติเฉพาะของกฎหมายภาษี

ตัวอย่างคำพิพากษาหรือลักษณะการใช้มาตรา 1366 เปรียบเทียบ

– ไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ใช้มาตรา 1366 มาเป็นกรณีภาษีที่ดินโดยตรงในสืบค้นเบื้องต้น

– แต่แนวความคิดของ “เจ้าของร่วมรับผิดตามส่วนของตน” พบในคดีแพ่งทั่วไป เช่น คดีฟ้องเรียกค่าเช่าหรือหนี้ทรัพย์ร่วม เมื่อผู้เป็นเจ้าของรวมถูกกล่าวโทษ

โดยสรุป มาตรา 1366 เป็นหลักกฎหมายแพ่งทั่วไปที่โจทก์พยายามอ้าง แต่ศาลปฏิเสธเพราะบทบัญญัติกฎหมายภาษีเป็นบทบัญญัติเฉพาะที่มีลำดับชั้นของการใช้เหนือกว่าหลักทั่วไป

5. ประกาศกระทรวงการคลัง 21 มิถุนายน 2562 (หลักเกณฑ์และวิธีการยกเว้นมูลค่าฐานภาษี)

ข้อความสำคัญ / ความหมายตามกฎหมาย

ประกาศกระทรวงการคลัง (ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562) เป็นกฎปฏิบัติเพิ่มเติมตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินฯ ที่กำหนด “หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษี” สำหรับกรณีบุคคลธรรมดาที่ใช้ทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน

– ประกาศนี้ช่วยให้กฎหมายภาษีที่ดินฯ มีกรอบปฏิบัติที่ชัดเจนในการผ่อนปรน / ยกเว้น

– เป็นกฎหมายลูกที่ทำให้บทบัญญัติในมาตรา 41 มีผลปฏิบัติได้จริง

บทบาทในคดี 3227/2568

ในคดีนี้ ศาลอ้างประกาศดังกล่าวควบคู่กับมาตรา 41 ว่าในการยกเว้น 50 ล้านบาทให้พิจารณาทรัพย์รวม ไม่ใช่แยกรายบุคคล และโจทก์ไม่ได้โต้แย้งประเด็นวิธีคำนวณตามประกาศนี้

คำพิพากษากล่าวว่า ประกาศกระทรวงการคลังเป็นเงื่อนไขปฏิบัติตามกฎหมายภาษี ต้องนำมาพิจารณาด้วย

ตัวอย่างคำพิพากษาหรือลักษณะการอ้างประกาศ

– เอกสาร “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2568 (update)” กล่าวถึงว่าเมื่อทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัย เจ้าของบุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาท ตามมาตรา 41 และประกาศกระทรวงการคลังร่วมด้วย (GCC)

– เอกสารคู่มือการประเมินภาษีที่ดินระบุว่า “มูลค่าห้องชุด ยกเว้น 50 ล้านบาท” เป็นแนวปฏิบัติตามประกาศกระทรวงการคลัง (ในเอกสารงานภาษีที่ดินของ อปท.) (สุกสามราษฎร์)

โดยทั่วไป ประกาศกระทรวงการคลังเป็นส่วนที่เติมเต็มบทบัญญัติหลักในมาตรา 41 ให้มีวิธีปฏิบัติที่ชัดเจน ซึ่งศาลมักอ้างประกอบในการวินิจฉัยเรื่องยกเว้นภาษี