1. สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ไหม 

ตอบ--การจำนองกรรมสิทธิ์ไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง ดังนั้นจึงอยู่ในเงื่อนไขที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ แต่จะครบองค์ประกอบอื่น ๆ หรือไม่นั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบ ครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา 1381 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบ ครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2018/2552

2.ที่ดินยังถูกครอบจำนองกรณีนี้หากฟ้องร้องเราต้องจ่ายเงินให้ธนาคารไหมและราคาเท่าไร

ตอบ--คุณได้กรรมสิทธิ์ไปก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ คือติดจำนองไป ส่วนเท่าไรนั้นก็ตามจำนวนที่เจ้าของเดิมเป็นหนี้อยู่อาจจะท่วมต้นแล้วก็ได้

3.มีโอกาสชนะไหม
ตอบ--ข้อเท็จจริงไม่เพียงพอจะตอบคำถามนี้ได้ครับขึ้นอยู่กับองค์ประกอบอื่น ๆ อีกมาก ติดต่อทนายความเพื่อขอคำปรึกษากฎหมายดีกว่าครับ

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย

สิทธิจำนอง
สิทธิจำนองย่อมเป็นใหญ่กว่าภาระจำยอม

มาตรา 722    ถ้าทรัพย์สินได้จำนองแล้วและภายหลังที่จดทะเบียนจำนองมีจดทะเบียนภารจำยอมหรือทรัพยสิทธิอย่างอื่นโดยผู้รับจำนองมิได้ยินยอมด้วยไซร้ ท่านว่าสิทธิจำนองย่อมเป็นใหญ่กว่าภารจำยอม หรือทรัพยสิทธิอย่างอื่นนั้น หากว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนองก็ให้ลบสิทธิที่กล่าวหลังนี้เสียจากทะเบียน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  10532/2551

          จำเลยที่ 1 นำที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 ภายหลังจำเลยที่ 1 ตกลงยินยอมจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 2 มิได้รู้เห็นยินยอม ซึ่งการจะจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวได้ต้องไม่ทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 722 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวเมื่อมีการบังคับคดีขายทอดตลาดถึง 9 ครั้ง ไม่สามารถขายได้ ทั้งๆ ที่ยังไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมทำให้ราคาทรัพย์จำนองลดลงเป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ในเวลาบังคับจำนอง สิทธิจำนองของจำเลยที่ 2 ที่ได้จดทะเบียนไว้ก่อนย่อมเป็นใหญ่กว่าภาระจำยอมของโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องส่งมอบที่ดินดังกล่าวให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์.

            โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนเปิดทางภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ให้แก่โจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันนำโฉนดที่ดินเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ส่งมอบให้แก่เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอม เมื่อการจดทะเบียนภาระจำยอมเสร็จสิ้นให้รับโฉนดที่ดินกลับไปเก็บรักษาต่อไป

          จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ
          จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันนำโฉนดที่ดินเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ส่งมอบให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมเมื่อดำเนินการเสร็จแล้วให้รับโฉนดที่ดินคืนได้ คำขอนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
          จำเลยที่ 2 ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 2 ต้องส่งมอบโฉนดที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์หรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า คำพิพากษาตามยอมในคดีหมายเลขแดงที่ 9027/2535  เป็นคำพิพากษาตามยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่า จำเลยที่ 2 เป็นจำเลยในคดีดังกล่าวด้วย และคำพิพากษาดังกล่าวมิได้วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สิน คำพิพากษาดังกล่าวจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ประกอบกับข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 ตั้งแต่วันที่ 27 สิงหาคม 2525 โดยภายหลังที่มีการจดทะเบียนจำนองที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 แล้ว จำเลยที่ 1 จึงไปตกลงยินยอมจดทะเบียนภาระจำยอมให้กับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 มิได้รู้เห็นยินยอมเห็นว่า จำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวได้ต้องไม่ทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 722 และข้อเท็จจริงยังรับฟังเป็นยุติอีกว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 1 นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับจำเลยที่ 2 รวม 2 โฉนด ซึ่งรวมถึงโฉนดที่ดินเลขที่ 12844 ด้วย ปรากฏว่าเมื่อมีการบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวถึง 9 ครั้ง ยังไม่สามารถขายได้ ทั้ง ๆ ที่ยังไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ ถ้ามีการจดทะเบียนภาระจำยอมย่อมทำให้ที่ดินเสื่อมประโยชน์ใช้สอยและราคาทรัพย์จำนองลดลง ทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ในเวลาบังคับจำนอง การที่โจทก์อ้างว่าการจดทะเบียนภาระจำยอมไม่ทำให้เสื่อมเสียสิทธิแก่จำเลยที่ 2 ผู้รับจำนอง จึงเป็นการกล่าวอ้างแต่เพียงลอย ๆ สิทธิจำนองของจำเลยที่ 2 ที่ได้จดทะเบียนไว้ก่อนย่อมเป็นใหญ่กว่าภาระจำยอมของโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องส่งมอบโฉนดเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 2 ฟังขึ้น

                          พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ.
                               ( คำนวน เทียมสอาด - ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์ - วิรัช ชินวินิจกุล )
                                       ศาลจังหวัดสระบุรี - นางสาวธัญวรัตน์ ภูภัทรโยธิน
                                         ศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายประสิทธิ์ สนามชวด

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย

ครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง
สิทธิจำนองมิใช่เป็นแต่เพียงสิทธิเหนือบุคคลเท่านั้น แต่เป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716 ทรัพย์ส่วนที่ผู้ครอบครองปรปักษ์ ได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นั้น เป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของทรัพย์จำนอง เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจึงมีสิทธิที่จะบังคับเอาชำระหนี้จำนองได้ ผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน ต้องห้ามมิให้ยกขึ้นต่อสู้ผู้รับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299  ผู้รับจำนองไม่จำต้องอาศัยกรรมสิทธิ์เป็นข้ออ้างก็ใช้ยันกับผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ได้แล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1064/2507

จำเลยที่ 1,2 จำนองที่ดินแปลงหนึ่งแก่โจทก์ เมื่อจำนองแล้ว จำเลยที่ 3 ได้กรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นไปด้วยการครอบครองปรปักษ์ แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน ดังนี้โจทก์มีสิทธิบังคับจำนองที่ดินแปลงนั้นได้ แม้ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นตกเป็นของจำเลยที่ 3 แล้วและจำเลยที่ 3 ไม่ได้เป็นลูกหนี้โจทก์ก็ตาม ทั้งนี้เพราะสิทธิจำนองเป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์ทั้งหมด

เมื่อจำเลยที่ 3 ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นต่อสู้ผู้รับจำนองซึ่งได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 กับนายทองห่อสามีจำเลยที่ 2 จำนองที่ดินไว้กับโจทก์เป็นเงิน 21,500 บาท นายทองห่อตาย จำเลยที่ 2 เป็นผู้รับมรดก จำเลยที่ 3 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1, 2 ขอให้แบ่งแยกและลงชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนในที่แปลงนี้ศาลได้พิพากษาคดีเสร็จเด็ดขาดแล้ว ให้แบ่งแยกและลงชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ จำเลยที่ 3 จึงต้องรับผิดในหนี้จำนองด้วย โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสามไถ่ถอนจำนองก็ไม่ไถ่ถอน จึงขอให้บังคับจำเลยทั้งสามไถ่ถอนจำนอง หากไม่ไถ่ถอนก็ขอให้ยึดทรัพย์จำนองมาขายทอดตลาดชำระหนี้โจทก์
                                 จำเลยที่ 1, 2 ให้การรับว่า จำนองจริง แต่ไม่มีเงินจะไถ่ถอนขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เหลือใช้แทน

จำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 1, 2 จำนองจริง แต่เมื่อจำนองโจทก์ก็รู้ว่าจำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของโดยการครอบครองมาก่อนแล้วจำเลยจึงไม่ต้องรับผิด จำเลยยังไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนด จำเลยจึงไม่ใช่คู่สัญญา และจำเลยได้ที่ดินโดยผลของกฎหมายและตามคำพิพากษาของศาล มิใช่โอนโดยนิติกรรม โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องที่ดินมีกว่า 100 ไร่ เกินหนี้จำนอง โจทก์ชอบที่จะบังคับเอาส่วนของจำเลยที่ 1, 2 ขอให้ยกฟ้องเฉพาะตัว

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้ง 3 ร่วมกันนำต้นเงิน 21,500 บาทกับดอกเบี้ย 12,900 บาท มาไถ่ถอนจำนอง หากไม่ไถ่ถอน จึงให้ยึดที่จำนองขายทอดตลาดชำระหนี้โจทก์
                                     จำเลยที่ 3 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์เห็นว่า จำเลยที่ 3 ไม่ใช่ผู้จำนอง จึงไม่ใช่ลูกหนี้โจทก์ จะบังคับให้ชำระหนี้ไม่ได้ แต่จำเลยที่ 3 ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางครอบครองและยังมิได้จดทะเบียน จึงต้องห้ามมิให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1, 2 ร่วมกันใช้ต้นเงินและดอกเบี้ยแก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ยึดที่ดินซึ่งจำนองไว้ทั้งแปลงขายทอดตลาดชำระหนี้ให้แก่โจทก์
                                     จำเลยที่ 3 ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า ประเด็นปัญหาข้อกฎหมายอันเป็นสารสำคัญของคดีในชั้นฎีกามีว่า โจทก์ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองเอากับทรัพย์ส่วนของจำเลยที่ 3 ที่มีคำพิพากษาชี้ขาดว่าจำเลยที่ 3 ได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์ ทั้งที่จำเลยที่ 3 มิได้เป็นลูกหนี้โจทก์ จะได้หรือไม่

ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การที่จำเลยที่ 3 ได้กรรมสิทธิ์ที่รายนี้ไป (20 ไร่) โดยการครอบครองและยังมิได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้ นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย

สิทธิจำนองมิใช่เป็นแต่เพียงสิทธิเหนือบุคคลเท่านั้น แต่เป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716 ทรัพย์ส่วนที่จำเลยที่ 3 ได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นั้น เป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของทรัพย์จำนอง โจทก์จึงมีสิทธิที่จะบังคับเอาชำระหนี้จำนองได้ จำเลยที่ 3 ต้องห้ามมิให้ยกขึ้นต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 โจทก์ไม่จำต้องอาศัยกรรมสิทธิ์เป็นข้ออ้างก็ใช้ยันกับจำเลยได้แล้ว

ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมค่าทนายความชั้นฎีกาให้เป็นพับ และโดยเหตุที่ในคำให้การของจำเลยที่ 3 กล่าวว่า ที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1, 2 มีกว่า 100 ไร่ มีค่าเกินกว่าหนี้ที่รับจำนอง โจทก์ชอบที่จะบังคับเอาส่วนของจำเลยที่ 1, 2 ก่อนนั้น มิได้มีการสืบค้นหาถึงราคาที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1, 2 ว่าพอที่จะชำระหนี้โจทก์หรือไม่ แต่เนื่องจากที่ดินแปลงนี้เป็นแปลงใหญ่ อาจแยกส่วนที่จำเลยที่ 3 ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองเป็นอีกตอนหนึ่งได้ ดังนั้น เมื่อจะขายทอดตลาดที่ดินรายนี้ก็อาจแยกที่ดินตอนที่เป็นของจำเลยที่ 1, 2 ขายไปก่อนได้ สุดแล้วแต่เหตุผลที่สมควรให้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 309

( วิชัยนิตินาท - คร้าม สิวายะวิโรจน์ - สวัสดิ์ พานิชอัตรา )

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย