ตามกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าที่เกินสามปี ถ้าไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บังคับกันได้ 3 ปี แต่ในกรณีของคุณผมเข้าใจว่า สัญญาแรก 3 ปีได้ผ่านพ้นไปแล้ว ปัจจุบันกำลังผูกพันกันตามสัญญาที่ 2 คือ 2 ปี (ไม่ต้องบอกใครว่าคุณทำสัญญาเช่า 2 ฉบับ)

ในกรณีเจ้าหนี้จะดำเนินการขายทอดตลาด และมีผู้ซื้อรายใหม่มาอ้างสิทธิเจ้าของกรรมสิทธิ์และฟ้องขับไล่ คุณอาจอ้างอำนาจพิเศษจากสัญญาเช่านั้นได้ ในกรณีที่ศาลพิพากษาให้คุณออก คุณมีสิทธิฟ้องเรียกเงินค่าเช่าคืนได้ (กรณีจ่ายล่วยหน้า)  แต่จะมีปัญหาเรื่องการทำสัญญา 2 ฉบับหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนการเช่านั้น ผมไม่แน่ใจครับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1658/2546

          คดีก่อนจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ว่าสัญญาเช่าที่ทำกันไว้ 7 ปี ใช้บังคับได้เพียง 3 ปีและโจทก์ผิดสัญญาเช่าเพราะไม่ชำระค่าเช่าสัญญาเช่าจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์ให้การว่ามิได้ผิดสัญญาเช่า ขอให้ยกฟ้อง การที่โจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ว่าสัญญาเช่ามีกำหนด3 ปี ขึ้นไป แต่ไม่ได้จดทะเบียนจึงตกเป็นโมฆะ ขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำตามสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ ย่อมเป็นการขัดกับคำให้การของโจทก์ในคดีก่อนเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตทั้งคำฟ้องคดีนี้ก็เป็นเรื่องที่ให้ศาลวินิจฉัยเกี่ยวกับสัญญาเช่าในทรัพย์สินเดียวกับคดีก่อนที่สืบเนื่องมาจากประเด็นเดียวกับที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยในคดีก่อน จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 144แม้ว่าโจทก์จะได้ฟ้องคดีนี้ไว้ก่อนที่ศาลในคดีก่อนจะได้วินิจฉัยชี้ขาดก็ตาม แต่เมื่อศาลในคดีก่อนได้พิจารณาชี้ขาดแล้ว ก็ตกอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 144 เช่นกัน

          โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2541 โจทก์ทำสัญญามัดจำการเช่าตึกแถวกับจำเลย โดยได้มอบเงินมัดจำการเช่าตึกแถวเลขที่ 167/2-4 หมู่ที่ 6 ตำบลท่าโพธิ์อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก จำนวน 200,000 บาท และวันที่ 28 ธันวาคม2541 โจทก์ได้มอบเงินมัดจำการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้แก่จำเลยอีก 300,000 บาทต่อมาวันที่ 2 มกราคม 2542 โจทก์ได้ทำสัญญากับจำเลยรวม 5 ฉบับคือ ฉบับที่ 1สัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 167/2-3 ดังกล่าว มีกำหนด 7 ปี นับแต่วันที่ 2 มกราคม2542 ฉบับที่ 2 สัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 167/4 ดังกล่าว มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 2มกราคม 2542 ฉบับที่ 3 สัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 167/4 ดังกล่าว มีกำหนด 4 ปีนับแต่วันที่ 2 มกราคม 2545 ฉบับที่ 4 สัญญาเช่าหอพักชื่อ กุลสตรี ซึ่งตั้งอยู่บนตึกแถวเลขที่ 167/2-4 ดังกล่าว มีกำหนด 7 ปี นับแต่วันที่ 2 มกราคม 2542 และฉบับที่ 5สัญญายืมอุปกรณ์เครื่องใช้และทรัพย์สินภายในร้านยูนิเวอร์ซิตี้มินิมาร์ท ซึ่งตั้งอยู่ที่ตึกแถวเลขที่ 167/2-3 ดังกล่าว โดยมีเงื่อนไขและอยู่ในกำหนดการเช่าตึกแถวดังกล่าว สัญญาเช่าฉบับที่ 1 ฉบับที่ 3 และฉบับที่ 4 มีกำหนด 3 ปีขึ้นไป แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ตึกแถวทั้งหมดตามสัญญาเช่าเป็นสถานที่เดียวกันไม่อาจแบ่งแยกได้ เมื่อส่วนหนึ่งส่วนใดของสัญญาเป็นโมฆะย่อมตกเป็นโมฆะทั้งสิ้น และสัญญามัดจำการเช่าตึกแถวไม่อาจแยกได้ว่ามัดจำการเช่าฉบับละเท่าใด จำเลยต้องคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่โจทก์ และโจทก์ต้องส่งมอบตึกแถวที่เช่า อุปกรณ์เครื่องใช้ และทรัพย์สินที่ยืมให้แก่จำเลย โจทก์ได้ชำระค่าเช่าให้แก่จำเลยตลอดมาทุกเดือน ต่อมาจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าทั้งหมดโดยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าและจำเลยได้ยื่นฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นว่า โจทก์ผิดสัญญาเช่าพร้อมทั้งเรียกค่าเสียหายตามคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 1295/2542 ของศาลชั้นต้นคดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกันและโจทก์มิได้ติดค้างชำระค่าเช่า จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 200,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2541 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน22,500 บาท และเงินมัดจำจำนวน 30,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 28 ธันวาคม 2541 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 33,700 บาท ให้แก่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 556,200 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

          จำเลยมิได้ยื่นคำให้การภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่ก่อนที่ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งแสดงว่าจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การจำเลยยื่นคำร้องขออนุญาตยื่นคำให้การศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ไต่สวนคำร้อง
          ทางไต่สวนจำเลยนำสืบว่า จำเลยไม่ทราบหมายเรียกให้ยื่นคำให้การ เพราะมิได้พักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ตามฟ้องแล้ว
          โจทก์นำสืบว่า โจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้โดยระบุภูมิลำเนาของจำเลยตามที่จำเลยระบุไว้ในคำฟ้องคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 1295/2542 ของศาลชั้นต้น และคดีดังกล่าวศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาแล้วตามคำพิพากษาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 140/2545ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.5 คดีอยู่ในชั้นอุทธรณ์

          ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้เป็นโจทก์ฟ้องโจทก์คดีนี้เป็นจำเลยเรื่อง เช่าทรัพย์ ขับไล่ ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 140/2545 ของศาลชั้นต้นในคดีดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาชี้ขาดแล้วว่า จำเลยซึ่งเป็นโจทก์คดีนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้โดยอ้างว่าสัญญาเช่าเป็นโมฆะโดยอาศัยข้อเท็จจริงในเรื่องการเช่าทรัพย์พิพาทรายเดียวกัน และข้ออ้างอันเป็นเหตุว่าจำเลยคดีนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและสัญญาเช่าเป็นโมฆะ ต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์เช่นเดียวกับที่ได้มีคำพิพากษาชี้ขาดไปแล้วในคดีก่อน การที่ศาลในคดีนี้จะสั่งคืนหรือริบเงินมัดจำหรือไม่นั้น ศาลต้องพิจารณาเกี่ยวกับสัญญาเช่าพิพาทดังกล่าวเท่ากับโจทก์คดีนี้ขอให้ศาลพิพากษาในประเด็นที่ได้วินิจฉัยชี้ขาดไปแล้วจึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 144 แม้โจทก์คดีนี้จะฟ้องก่อนที่ศาลจะได้วินิจฉัยคดีก่อนก็ตาม เมื่อศาลชั้นต้นได้พิพากษาชี้ขาดคดีก่อนแล้ว และคดีอยู่ระหว่างการอุทธรณ์ กรณีก็ตกอยู่ในบังคับมาตรา 144 ให้ยกฟ้องโจทก์
          โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยในชั้นนี้ว่าฟ้องโจทก์คดีนี้เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 144 หรือไม่โดยโจทก์อุทธรณ์ว่า สัญญาเช่าคดีนี้กับสัญญาเช่าในคดีก่อน ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 140/2545 ของศาลชั้นต้น เป็นสัญญาเช่าฉบับเดียวกันเฉพาะสัญญาเช่าตามฟ้องคดีนี้ฉบับที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 สัญญาเช่าฉบับที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 มีกำหนด 7 ปี 4 ปีและ 7 ปี ตามลำดับ แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ส่วนที่เกินกำหนด 3 ปีจึงตกเป็นโมฆะ ในคดีก่อนศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ข้อหนึ่งว่า จำเลย(โจทก์คดีนี้) ผิดสัญญาหรือไม่ แล้ววินิจฉัยว่าโจทก์คดีนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญา เป็นการวินิจฉัยเฉพาะสัญญาเช่าส่วนที่ชอบด้วยกฎหมาย คือส่วนที่ไม่เกินกำหนด 3 ปี โดยไม่ได้วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าส่วนที่เกินกำหนด 3 ปี ใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้ว่า สัญญาเช่าทั้งหมดตกเป็นโมฆะและจำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ เห็นว่า คดีนี้กับคดีก่อนโจทก์และจำเลยเป็นคู่ความรายเดียวกันทรัพย์สินที่ทำสัญญาเช่าทั้งสองคดีเป็นทรัพย์สินเดียวกันคือ ตึกแถวเลขที่ 167/2-4 และหอพักซึ่งตั้งอยู่บนตึกแถวเลขที่ 167/2-4 โดยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนด 7 ปี เมื่อจำเลยซึ่งเป็นโจทก์ในคดีก่อนฟ้องขับไล่โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยในคดีก่อนว่า สัญญาเช่าซึ่งทำกันไว้มีกำหนด 7 ปี ใช้บังคับได้เพียง 3 ปี โจทก์คดีนี้ผิดสัญญาเช่าเพราะผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า สัญญาเช่าทั้งหมดเป็นอันเลิกกันแล้ว ขอให้ขับไล่โจทก์คดีนี้และบริวารออกจากทรัพย์สินที่เช่า โจทก์คดีนี้ก็ให้การต่อสู้ในคดีก่อนว่าได้นำเงินเข้าบัญชีธนาคารเป็นการชำระค่าเช่าตลอดมา ไม่เคยติดค้างค่าเช่า ขอให้ยกฟ้องตามสำเนาคำพิพากษาเอกสารหมาย จ.5 เป็นการต่อสู้คดีว่า โจทก์คดีนี้มิได้ผิดสัญญาเช่าและยังมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าที่ทำขึ้นต่อกัน การที่โจทก์คดีนี้ฟ้องว่า สัญญาเช่าทั้งหมดตกเป็นโมฆะ ย่อมเป็นการขัดกับคำให้การของโจทก์ซึ่งเป็นจำเลยในคดีก่อน และเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตทั้งคำฟ้องคดีนี้ก็เป็นเรื่องที่ให้ศาลวินิจฉัยเกี่ยวกับสัญญาเช่าในทรัพย์สินเดียวกับคดีก่อน อันเป็นการที่สืบเนื่องมาจากประเด็นเดียวกันกับที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยมาแล้วในคดีก่อน ฟ้องของโจทก์ในคดีนี้จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 144 แม้ว่าโจทก์จะฟ้องคดีนี้ไว้ก่อนที่ศาลในคดีก่อนจะได้วินิจฉัยชี้ขาดคดีก็ตาม แต่เมื่อศาลชั้นต้นในคดีก่อนได้พิจารณาชี้ขาดแล้ว กรณีตกอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 144 เช่นกัน ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"
          พิพากษายืน
( สมศักดิ์ เนตรมัย - ทองหล่อ โฉมงาม - ปรีดี รุ่งวิสัย )
หมายเหตุ 

          คดีทั้งสองมีทรัพย์สินที่พิพาท คู่ความและประเด็นเป็นอย่างเดียวกัน แต่คดีที่ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้นยังไม่ถึงที่สุดจึงไม่มีผลผูกพันคดีนี้ที่ผู้เช่าฟ้องเรียกมัดจำคืนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ศาลจึงนำมาตรา 144 มาปรับแก่คดีเพราะว่าการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำเพียงแต่คดีใดคดีหนึ่งมีคำพิพากษาหรือคำสั่งวินิจฉัยชี้ขาดคดีหรือในประเด็นข้อใดข้อหนึ่งแห่งคดีแล้วไม่ต้องคดีถึงที่สุดก็ห้ามมิให้ดำเนินกระบวนพิจารณาในศาลนั้นอันเกี่ยวกับคดีหรือประเด็นที่ได้รับวินิจฉัยชี้ขาดแล้วนั้น คดีนี้จึงต้องยกฟ้องเพราะเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำตามมาตรา 144

           ไพโรจน์ วายุภาพ