การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

การเช่าไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ได้ครับ ตามปกติผูกพันเช่า 6 ปี ดังนั้นจึงมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายได้นะครับ

อ่านเพิ่มเติมได้ที่

http://www.peesirilaw.com/index.php?lay=boardshow&ac=webboard_show&Category=peesirilawcom&thispage=&No=1318967&WBntype=1

การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หมายความว่าอย่างไร


การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หมายความว่า การเช่าหรือการเช่าช่วง โดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ซึ่งที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไม่ว่าการเช่า หรือเช่าช่วงนั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตาม และหมายความรวมถึงการยินยอมให้ใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยได้รับค่าเช่าที่ดินและการทำนิติกรรมอื่นใดเพื่อเป็นการอำพรางการเช่าดังกล่าว

มาตรา 53 ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดย ทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขาย พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการ ชำระเงินยื่นต่อประธาน คชก.ตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบ ภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธาน คชก.ตำบล ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้

 ถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาตามราคาที่จะขายแต่ไม่ ตกลงใน วิธีการชำระเงิน ให้ คชก.ตำบลมีอำนาจไกล่เกลี่ย มีคำวินิจฉัยให้ขยาย กำหนดเวลาการชำระเงินหรือมีคำสั่งตามที่เห็นสมควร แต่ คชก.ตำบลจะ ขยายกำหนดเวลาการชำระเงินเกินกว่าหนึ่งปี จากเวลาที่ผู้ให้เช่านากำหนด ไว้มิได้

 ถ้าผู้เช่านาไม่แสดงความจำนงจะซื้อนาภายในกำหนดสามสิบวัน หรือ ปฏิเสธเป็นหนังสือไม่ซื้อนา หรือแสดงความจำนงจะซื้อนาแต่ไม่ชำระเงินภาย ในกำหนดเวลาที่ตกลงกันหรือเวลาที่คชก.ตำบลกำหนด ให้ถือว่าผู้เช่านาหมดสิทธิที่จะซื้อนาตาม มาตรานี้

 ในกรณีผู้เช่านาหมดสิทธิที่จะซื้อนาตามวรรคสามแล้วก็ตามแต่ถ้าผู้ให้เช่า นาจะขายนาให้บุคคลอื่นในราคา หรือวิธีการชำระเงินที่แตกต่างไปจากราคา และวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบตามวรรคหนึ่ง ผู้ให้เช่านาต้อง ดำเนินการตามวรรคหนึ่งใหม่

 การขายฝาก การแลกเปลี่ยน และการโอนชำระหนี้การจำนอง ให้ถือ เป็นการขายตาม มาตรานี้ด้วย

 มาตรา 54 ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตาม มาตรา 53 ไม่ว่า นานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใดผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและ วิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้ตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากันแต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้ หรือภายในกำหนดเวลาสามปี นับแต่ผู้ให้เช่านาโอนมานั้น

 ถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้อง ขอต่อ คชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้

 ผู้เช่าที่ดินทำนามีสิทธิซื้อที่ดิน(นา)ได้ก่อนผู้อื่น

  ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มิใช่ผู้เช่าที่ดินพิพาททำนา จึงไม่สามารถใช้สิทธิในฐานะผู้เช่านาขอซื้อที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 2 ได้ก่อนจำเลยที่ 1 ตามที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และ 54 บัญญัติไว้
   
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6044/2551

          จำเลยที่ 1 เป็นผู้จะซื้อที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 2 มีการวางมัดจำกันไว้แล้วบางส่วน จำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันคือชำระราคาส่วนที่เหลือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่กัน ดังนั้น การที่โจทก์มายื่นฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้เพื่อขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันโอนที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ อ้างว่าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาจึงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทได้ก่อนจำเลยที่ 1 ตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของจำเลยที่ 1 โดยตรง เพราะแม้ศาลชั้นต้นจะพิพากษายกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 แต่การที่ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงตามคำฟ้องของโจทก์ ย่อมเป็นผลให้จำเลยที่ 1 เสียสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาของศาลในคดีนี้เพื่อให้ฟังว่าโจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านา แต่สมรู้กับจำเลยที่ 2 มาฟ้องคดีนี้ และให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วยได้ และปัญหาว่าจำเลยที่ 1 มีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาคำพิพากษาของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 หรือไม่ เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย โจทก์จึงมีสิทธิยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาได้

          การที่จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้ในคดีที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้ร่วมกันโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ว่า โจทก์สมคบกับจำเลยที่ 2 มาฟ้องคดีนี้ เพราะจำเลยที่ 2 ต้องการที่ดินพิพาทคืน จำเลยที่ 1 จึงมิใช่คู่ความเดียวกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิถามค้านพยานจำเลยที่ 2 ได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 117 วรรคสอง แต่ก็เป็นดุลยพินิจของศาลตามกฎหมายด้วยในการพิจารณาว่า ข้อเท็จจริงที่ได้จากทางพิจารณาเพียงพอแล้วหรือไม่ ดังนั้น แม้ศาลชั้นต้นจะมิได้ให้โอกาสจำเลยที่ 1 ถามค้านพยานจำเลยที่ 2 ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็มีอำนาจวินิจฉัยว่า ไม่มีเหตุสมควรต้องย้อนสำนวนลงไปเพื่อให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาในส่วนนี้ใหม่

          บุคคลที่จะขอใช้สิทธิซื้อที่นาได้ก่อนผู้อื่นตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และมาตรา 54 จะต้องเป็นผู้เช่านาตามกฎหมาย โดยเป็นผู้เช่าที่ดินดังกล่าวทำนาโดยแท้จริงเท่านั้น
________________________________

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 18227 เนื้อที่ 4 ไร่ 3 งาน 41 ตารางวา ให้แก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 2606 อีกเนื้อที่ 5 ไร่ 59 ตารางวา จดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์พร้อมกับรับเงินค่าที่ดิน 600,000 บาท ไปจากโจทก์ด้วย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง

          จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 18227 เนื้อที่ 4 ไร่ 3 งาน 41 ตารางวา ให้แก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 2 ไปดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 2606 เป็นจำนวนเนื้อที่ 5 ไร่ 59 ตารางวา และจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์เช่นกัน โดยโจทก์ต้องชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น 600,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 2 กับให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาทสำหรับจำเลยที่ 1 ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ

          จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

          จำเลยที่ 1 ฎีกา
          ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยเป็นประการแรกตามคำแก้ฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยที่ 1 มีอำนาจอุทธรณ์ฎีกาขึ้นมาในคดีที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์เพิ่งยกปัญหานี้ขึ้นอ้างในชั้นฎีกา แต่ปัญหาว่าคู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีอำนาจอุทธรณ์ฎีกาคำพิพากษาของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 หรือไม่ เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย โจทก์จึงมีอำนาจยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาได้ ซึ่งในปัญหาดังกล่าวศาลฎีกาเห็นว่า ก่อนฟ้องคดีนี้ จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 2 วางมัดจำแล้วบางส่วน จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ตามที่กำหนดในสัญญา โดยจำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ชำระเงินส่วนที่เหลือ ดังนั้น การที่โจทก์กล่าวอ้างว่าโจทก์เป็นผู้เช่านาอยู่ในที่ดินพิพาทได้รับสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่จะซื้อที่ดินพิพาทได้ก่อนจำเลยที่ 1 แล้วมาฟ้องจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 เป็นคดีต่อศาลขอให้บังคับจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ร่วมกันโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของจำเลยที่ 1 โดยตรง เพราะถ้าศาลชั้นต้นฟังตามฟ้องของโจทก์ว่าโจทก์เป็นผู้เช่านา แล้วจำเลยที่ 2 ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่นาที่โจทก์เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่แจ้งให้โจทก์ทราบเพื่อใช้สิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทไว้ก่อนตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด ศาลชั้นต้นย่อมพิพากษาบังคับให้จำเลยที่ 2 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ดังนั้น แม้ศาลชั้นต้นจะพิพากษายกฟ้องจำเลยที่ 1 แต่ก็ทำให้จำเลยที่ 1 เสียสิทธิที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยที่ 2 ตามสัญญาจะซื้อจะขายและตามคำพิพากษาตามยอม และคดีนี้จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้ไว้ด้วยว่า โจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านาตามกฎหมาย แต่จำเลยที่ 2 และโจทก์สมคบกันกล่าวอ้างว่าโจทก์เป็นผู้เช่านาเพื่อที่จำเลยที่ 2 จะได้ไม่ต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอม จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาของศาลในคดีนี้เพื่อให้ฟังว่าโจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านา และให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วยได้ คำแก้ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

          คดีจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาข้อแรกของจำเลยที่ 1 ว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า การพิจารณาว่าสมควรให้มีการดำเนินกระบวนพิจารณาคดีใดใหม่ทั้งหมดหรือบางส่วนหรือไม่ เป็นอำนาจดุลพินิจของศาล ซึ่งกรณีนี้แม้จำเลยที่ 1 จะไม่ได้รับอนุญาตให้ถามค้านพยานจำเลยที่ 2 ไว้ แต่ก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 1 เสียเปรียบเชิงคดี จึงเห็นควรไม่ต้องย้อนสำนวนเพื่อให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาใหม่ เป็นคำวินิจฉัยที่ชอบหรือไม่ เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 117 วรรคสอง บัญญัติว่า “เมื่อคู่ความฝ่ายที่อ้างพยานได้ซักถามพยานเสร็จแล้ว คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งชอบที่จะถามค้านพยานนั้นได้” และคดีนี้โจทก์ฟ้องให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันโอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่จำเลยที่ 2 มีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญาจะซื้อจะขายและตามคำพิพากษาตามยอม โดยอ้างว่าเป็นผู้เช่านาจึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทได้ก่อนจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้คดีว่า โจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านา จำเลยที่ 2 ต้องการได้ที่ดินพิพาทคืนเพื่อนำไปขายให้บุคคลอื่นในราคาที่สูงกว่าเดิม จึงสมคบกับโจทก์ฟ้องคดีนี้เพื่อให้จำเลยที่ 2 ไม่ต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอม จำเลยที่ 1 จึงมิใช่คู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยที่ 2 จึงมีสิทธิถามค้านพยานจำเลยที่ 2 ได้ ตามมาตราดังกล่าวก็ตาม แต่การจะให้คู่ความนำพยานเข้าสืบเพียงใด ข้อเท็จจริงที่ได้จากทางพิจารณาเพียงพอแล้วหรือไม่ ก็เป็นดุลพินิจของศาลตามกฎหมายด้วย และคดีนี้ข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 ยังติดใจต้องการถามค้านพยานจำเลยที่ 2 เพื่อทำลายน้ำหนักคำเบิกความของพยานจำเลยที่ 2 ก็คือข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสถานภาพของนายสุดใจว่าเข้าทำนาในที่ดินพิพาทในฐานะใด เห็นว่า ในข้อนี้จำเลยที่ 1 ได้นำพยานเข้าสืบพิสูจน์และถามค้านพยานโจทก์ ทั้งตัวโจทก์และนายสุดใจไว้จนได้ข้อเท็จจริงเพียงพอที่จะวินิจฉัยได้แล้ว จำเลยที่ 1 ไม่เสียเปรียบ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่าไม่มีเหตุสมควรต้องย้อนสำนวนลงไปเพื่อให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาในส่วนนี้ใหม่ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาประการสุดท้ายของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์เป็นผู้เช่านาตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม อันจะมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 2 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มิใช่ผู้เช่าที่ดินพิพาททำนา จึงไม่สามารถใช้สิทธิในฐานะผู้เช่านาขอซื้อที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 2 ได้ก่อนจำเลยที่ 1 ตามที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และ 54 บัญญัติไว้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นในส่วนที่บังคับให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 18227 ให้แก่โจทก์ และให้ไปดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 2606 เพิ่มให้ครบ 10 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ และรับชำระราคาที่ดิน 600,000 บาท จากโจทก์นั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้ตกเป็นพับแก่คู่ความในคดี.

( รัตน กองแก้ว - ชาลี ทัพภวิมล - มนตรี ยอดปัญญา )

ศาลจังหวัดนครนายก - นายชัยวัฒน์ วิสานนท์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายประพัฒน์ ไพทยาภรณ์
 
พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53, 54
มาตรา 53 ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดย ทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขาย พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการ ชำระเงินยื่นต่อประธาน คชก.ตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบ ภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธาน คชก.ตำบล ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้

 ถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาตามราคาที่จะขายแต่ไม่ ตกลงใน วิธีการชำระเงิน ให้ คชก.ตำบลมีอำนาจไกล่เกลี่ย มีคำวินิจฉัยให้ขยาย กำหนดเวลาการชำระเงินหรือมีคำสั่งตามที่เห็นสมควร แต่ คชก.ตำบลจะ ขยายกำหนดเวลาการชำระเงินเกินกว่าหนึ่งปี จากเวลาที่ผู้ให้เช่านากำหนด ไว้มิได้

 ถ้าผู้เช่านาไม่แสดงความจำนงจะซื้อนาภายในกำหนดสามสิบวัน หรือ ปฏิเสธเป็นหนังสือไม่ซื้อนา หรือแสดงความจำนงจะซื้อนาแต่ไม่ชำระเงินภาย ในกำหนดเวลาที่ตกลงกันหรือเวลาที่คชก.ตำบลกำหนด ให้ถือว่าผู้เช่านาหมดสิทธิที่จะซื้อนาตาม มาตรานี้

 ในกรณีผู้เช่านาหมดสิทธิที่จะซื้อนาตามวรรคสามแล้วก็ตามแต่ถ้าผู้ให้เช่า นาจะขายนาให้บุคคลอื่นในราคา หรือวิธีการชำระเงินที่แตกต่างไปจากราคา และวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบตามวรรคหนึ่ง ผู้ให้เช่านาต้อง ดำเนินการตามวรรคหนึ่งใหม่

 การขายฝาก การแลกเปลี่ยน และการโอนชำระหนี้การจำนอง ให้ถือ เป็นการขายตาม มาตรานี้ด้วย

 มาตรา 54 ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตาม มาตรา 53 ไม่ว่า นานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใดผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและ วิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้ตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากันแต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้ หรือภายในกำหนดเวลาสามปี นับแต่ผู้ให้เช่านาโอนมานั้น

 ถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้อง ขอต่อ คชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้
      
 

 ผู้ให้เช่าที่นายังไม่มีสิทธินำออกให้เช่าสัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน

จำเลยที่ 19 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากนายสวัสดิ์ แต่ขณะนั้นนายสวัสดิ์เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 1 โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างนายสวัสดิ์กับโจทก์ที่ 1 มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน นายสวัสดิ์จะต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาทด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่างนายสวัสดิ์กับจำเลยที่ 19 จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่างนายสวัสดิ์กับจำเลยที่ 19 เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 ไม่ ทั้งนี้เพราะนายสวัสดิ์มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งหาใช่เป็นสิทธิที่นายสวัสดิ์ได้รับมาจากโจทก์ที่ 1 ตามสัญญาเช่าไม่ ดังนั้น แม้นายสวัสดิ์จะให้จำเลยที่ 19 เช่าที่ดินพิพาททำนาก็หาใช่เป็นการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้เช่าช่วง อันจะมีผลทำให้การเช่าที่ดินระหว่างนายสวัสดิ์กับจำเลยที่ 19 เข้าลักษณะเป็น "การเช่า" ตามความหมายแห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  983 - 984/2549


          จำเลยที่ 19 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจาก ส. แต่ขณะนั้น ส. เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 1 (ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โจทก์ในสำนวนหลัง) โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับโจทก์ที่ 1 มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน ส. จะต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาทด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 ไม่

          ส. มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาเช่า ดังนั้น แม้ ส. จะให้จำเลยที่ 19 เช่าที่ดินพิพาททำนาก็หาใช่เป็นการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้เช่าช่วง อันจะมีผลทำให้การเช่าที่ดินระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เข้าลักษณะเป็นการเช่าตามความหมายแห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 ทั้งโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ยินยอมให้จำเลยที่ 19 ใช้ที่ดินพิพาทเพื่องานเกษตรกรรมทำนาโดยได้รับค่าเช่า และมิได้กระทำนิติกรรมอื่นใดต่อกันอันจะเป็นการอำพรางการเช่านาด้วย ดังนั้น การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทำนาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงมิได้มีผลถือว่าเป็นการเช่านาระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 19 ตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 จำเลยที่ 19 จึงมิได้รับสิทธิและความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว
________________________________

          คดีทั้งสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกัน โดยให้เรียกโจทก์สำนวนหลังว่า โจทก์ที่ 1 เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ที่ 2 เรียกจำเลยที่ 1 ทั้งสองสำนวนว่า จำเลยที่ 1 เรียกจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ในสำนวนแรกว่า จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ตามลำดับ เรียกจำเลยที่ 5 ในสำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยที่ 7 ในสำนวนหลังว่า จำเลยที่ 5 เรียกจำเลยที่ 6 ถึงที่ 10 ในสำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตามลำดับ ในสำนวนหลังว่า จำเลยที่ 6 ถึงที่ 10 ตามลำดับ เรียกจำเลยที่ 11 ถึงที่ 18 ในสำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยที่ 8 ถึงที่ 15 ตามลำดับ ในสำนวนหลังว่า จำเลยที่ 11 ถึงที่ 18 ตามลำดับ เรียกจำเลยที่ 19 ในสำนวนแรกว่า จำเลยที่ 19

          โจทก์ทั้งสองฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาเพิกถอนคำวินิจฉัยของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำจังหวัดลพบุรี ลงวันที่ 12 มิถุนายน 2538 และขับไล่จำเลยที่ 19 ออกจากที่ดินของโจทก์ที่ 2 ห้ามจำเลยที่ 19 และบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินของโจทก์ที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 19 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 ปีละไม่น้อยกว่า 280,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยที่ 19 จะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ที่ 2

          จำเลยทั้ง 19 ให้การขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนคำวินิจฉัย คชก.จังหวัดลพบุรี ครั้งที่ 2/2538 ลงวันที่ 12 มิถุนายน 2538 ที่ให้จำเลยที่ 19 มีสิทธิซื้อและเช่าที่ดินพิพาท ให้จำเลยที่ 19 พร้อมทั้งบริวารย้ายและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินดังกล่าวและคืนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ที่ 2 ให้จำเลยที่ 19 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 ปีละ 36,000 บาท นับแต่วันที่ 4 พฤษภาคม 2538 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยที่ 19 และบริวารจะย้ายและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาทแล้วเสร็จ กับให้จำเลยที่ 19 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ที่ 2 โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 18 ให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

          จำเลยที่ 19 อุทธรณ์ทั้งสองสำนวน

          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นในคดีหมายเลขที่ (ที่ถูกคดีหมายเลขแดงที่) 1495/2543 ของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ยกอุทธรณ์สำหรับคดีหมายเลขแดงที่ 1496/2543 ของศาลชั้นต้น คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ในคดีดังกล่าวให้จำเลยที่ 19 จำนวน 200 บาท

          จำเลยที่ 19 ฎีกาทั้งสองสำนวน
          ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาที่ศาลฎีกาเห็นสมควรหยิบยกขึ้นวินิจฉัยก่อนว่าจำเลยที่ 19 มีฐานะเป็นผู้เช่านาอันจะได้รับสิทธิและความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 หรือไม่ ในข้อนี้ตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวได้กำหนดนิยามความหมายของคำว่า "การเช่า" เอาไว้ว่า "การเช่า หมายความว่า การเช่าหรือการเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าซึ่งที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทที่การเช่าที่ดินเพื่อการนั้นมีการควบคุมตามพระราชบัญญัตินี้ ทั้งนี้ ไม่ว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตามและหมายความรวมถึงการยินยอมให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมดังกล่าวโดยได้รับค่าเช่าและการทำนิติกรรมอื่นใดอันเป็นการอำพรางการเช่านั้น" ซึ่งจะเห็นได้ว่า แม้การเช่านาจะเป็นการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประเภทที่การเช่าที่ดินเพื่อการนั้นมีการควบคุมตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 หมวด 2 เรื่อง การเช่านาก็ตาม แต่ก็ต้องเป็นการเช่าหรือเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าที่ดิน หรือเป็นการยินยอมให้ใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมดังกล่าวโดยได้รับค่าเช่า หรือการทำนิติกรรมอื่นใดอันเป็นการอำพรางการเช่านั้น ตามนัยแห่งบทนิยามความหมายของคำว่า "การเช่า" ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวด้วย แต่คดีนี้ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างทั้งสองฟังมาซึ่งจำเลยที่ 19 มิได้อุทธรณ์ฎีกาโต้เถียงเป็นอย่างอื่นฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยที่ 19 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากนายสวัสดิ์ แต่ขณะนั้นนายสวัสดิ์เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 1 โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างนายสวัสดิ์กับโจทก์ที่ 1 มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน นายสวัสดิ์จะต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาทด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่างนายสวัสดิ์กับจำเลยที่ 19 จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่างนายสวัสดิ์กับจำเลยที่ 19 เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 ไม่ ทั้งนี้เพราะนายสวัสดิ์มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งหาใช่เป็นสิทธิที่นายสวัสดิ์ได้รับมาจากโจทก์ที่ 1 ตามสัญญาเช่าไม่ ดังนั้น แม้นายสวัสดิ์จะให้จำเลยที่ 19 เช่าที่ดินพิพาททำนาก็หาใช่เป็นการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้เช่าช่วง อันจะมีผลทำให้การเช่าที่ดินระหว่างนายสวัสดิ์กับจำเลยที่ 19 เข้าลักษณะเป็น "การเช่า" ตามความหมายแห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 ดังกล่าวข้างต้นไม่ ส่วนข้อที่จำเลยที่ 19 กล่าวอ้างในฎีกาว่าโจทก์ที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 19 เข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อการเกษตรกรรมทำนานั้น ข้อเท็จจริงยังฟังไม่ได้ว่าโจทก์ที่ 1 ได้ยินยอมให้จำเลยที่ 19 ใช้ที่ดินพิพาทเพื่อเกษตรกรรมทำนาโดยได้รับค่าเช่าดังที่จำเลยที่ 19 อ้างในฎีกา และทางนำสืบของจำเลยที่ 19 ก็ไม่ปรากฏว่า โจทก์ที่ 1 และจำเลยที่ 19 ได้มีการทำนิติกรรมอื่นใดต่อกันอันจะเป็นการอำพรางการเช่านาด้วย ดังนั้น การเช่าที่ดินพิพาทเพื่อประกอบเกษตรกรรมทำนาระหว่างนายสวัสดิ์กับจำเลยที่ 19 จึงมิได้มีผลถือว่าเป็น "การเช่า" ระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 19 ตามบทนิยามความหมายของคำว่า "การเช่า" ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ซึ่งย่อมส่งผลให้โจทก์ที่ 1 มิได้มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ 19 ในฐานะที่โจทก์ที่ 1 เป็นผู้ให้เช่านา ส่วนจำเลยที่ 19 มีฐานะเป็นผู้เช่านาตามพระราชบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 19 จึงมิได้รับสิทธิและความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้น ดังนั้น คำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดลพบุรี ครั้งที่ 2/2538 ลงวันที่ 12 มิถุนายน 2538 ที่วินิจฉัยให้จำเลยที่ 19 มีสิทธิซื้อและเช่าที่ดินพิพาทต่อไป อันเป็นการวินิจฉัยให้จำเลยที่ 19 ได้รับสิทธิและความคุ้มครองในฐานะเป็นผู้เช่านาตามพระราชบัญญัตินั้น จึงเป็นคำวินิจฉัยที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

          พิพากษายกฎีกาของจำเลยที่ 19 เกี่ยวกับสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 1496/2543 ของศาลชั้นต้น คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาสำหรับสำนวนคดีดังกล่าวจำนวน 300 บาท และค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์สำหรับค่าขึ้นศาลอนาคต จำนวน 100 บาท ให้แก่จำเลยที่ 19 ส่วนสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 1495/2543 ของศาลชั้นต้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 19 ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่ 2 นับตั้งแต่วันถัดจากวันฟ้องคือวันที่ 14 กรกฎาคม 2538 เป็นต้นไป นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.

( ธานิศ เกศวพิทักษ์ - วิชัย วิวิตเสวี - พิทักษ์ คงจันทร์ )


ศาลจังหวัดลพบุรี - นายนนทวัฒน์ โชติพิมาย
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นางช่อฟ้า เกิดศิริ
____________________________________
พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 5
มาตรา 5 "เกษตรกรรม" หมายความว่า การทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี่ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามที่กำหนดในกฎ กระทรวง
 ผู้เช่า"หมายความว่า ผู้เช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมทั้งหมดหรือ เป็นส่วนใหญ่
 ผู้ให้เช่า" หมายความว่า ผู้ที่ให้เช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรม ทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่
 "การเช่า" หมายความว่า การเช่าหรือการเช่าช่วงโดยได้รับความยิน ยอมจากผู้ให้เช่าซึ่งที่ดิน เพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทที่การเช่าที่ดินเพื่อ การนั้นมีการควบคุมตามพระราชบัญญัตินี้ ทั้งนี้ ไม่ว่าการเช่าหรือการเช่าช่วง นั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ ก็ตามและหมายความรวมถึงการยินยอมให้ ใช้ที่ดิน เพื่อประกอบเกษตรกรรมดังกล่าวโดยได้รับค่าเช่าหรือนิติกรรมอื่นใด อันเป็นการอำพรางการเช่านั้น
 "ค่าเช่า" หมายความว่า ผลิตผลเกษตรกรรม เงินหรือทรัพย์สินอื่นใด ซึ่งให้เป็นค่าตอบแทนการเช่า และหมายความรวมถึงประโยชน์อื่นใดอันอาจ คำนวณเป็นเงินได้ที่ผู้ให้เช่าหรือบุคคลอื่นได้รับเพื่อตอบแทนการให้เช่าทั้งโดย ตรงหรือทางอ้อม
 "ปี" หมายความว่าระยะเวลาสิบสองเดือน โดยเริ่มนับตั้งแต่วันเริ่มต้น ฤดูกาลประกอบเกษตรกรรมแห่งท้องถิ่น
 "จังหวัด" หมายความรวมถึงกรุงเทพมหานคร
 "อำเภอ" หมายความรวมถึงเขตของกรุงเทพมหานคร
 "ตำบล" หมายความรวมถึงแขวงของกรุงเทพมหานครและเมืองพัทยา
 "นายอำเภอ" หมายความรวมถึงหัวหน้าเขตของกรุงเทพมหานคร
 "กำนัน " หมายความรวมถึงหัวหน้าแขวงของกรุงเทพมหานคร
 "คชก.จังหวัด"หมายความว่า คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตร กรรมประจำจังหวัด
 "คชก.ตำบล"หมายความว่า คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตร กรรมประจำตำบล