1. โจทก์มีสิทธ์ ทำอะไรได้บ้างกับที่ภาระจำยอม

ตอบ - โจทก์เป็นเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิที่จะทำสิ่งจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่กฎหมายไม่ได้บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่ามีอะไรบ้าง การถมดินเพื่อให้ทางภาระจำยอมสามารถใช้สอยได้สะดวกเป็นการรักษาและใช้ภาระจำยอมโจทก์สามารถทำได้ครับ

มาตรา 1391  เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

2. โจทก์จะถมถนน หรือเทคอนกรีตได้หรือไม่

ตอบ - คำตอบตามข้อ 1. ครับ การถมถนนในทางภาระจำยอมเป็นการรักษาและใช้ภาระจำยอมจึงสามารถทำได้ แต่เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงทางภาระจำยอมจนทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ในที่ดินของจำเลย การที่โจทก์ถมดินบนทางภาระจำยอมสูงกว่าที่ดินของจำเลยมากและการถมทางภาระจำยอมสูงทำให้จำเลยเข้าออกลำบาก (ความเห็น) ผมเห็นว่าเป็นการเป็นการเปลี่ยนแปลงทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินของจำเลย(ภารยทรัพย์) ไม่สามารถทำได้ครับ

มาตรา 1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

3. จำเลยสามารถห้ามคนอื่นเดินได้หรือไม่

ตอบ - ที่ดินของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินของโจทก์ ที่ดินแปลงอื่นที่ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมหรือที่ที่ดินของจำเลยไม่ได้ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมโดยคำพิพากษาของศาล, โดยผลของกฎหมาย, โดยอายุความ ก็ไม่สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้ จำเลยจึงมีสิทธิหวงกันไม่ให้บุคคลใดหรือเจ้าของที่ดินแปลงอื่นใช้ทางภาระจำยอมนั้นได้ครับ

4. ถ้าครอบครัวโจทก์ไม่เดินแล้วจำเลยสามารถปิดทางเดินได้หรือไม่

ตอบ -  หากโจทก์ไม่ใช้ทางภาระจำยอมเพราะเหตุหมดประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์กฎหมายให้ภาระจำยอมสิ้นไป แต่ข้อเท็จจริงที่ให้มาความเป็นไปมีทางให้กลับมาใช้ทางภาระจำยอมได้อีกและภายใน 10 ปี ดังนั้นเมื่อโจทก์ไม่เดินในทางภาระจำยอมยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงยังปิดทางภาระจำยอมไม่ได้ครับ

มาตรา 1399  ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป
 
มาตรา 1400  ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน
ถ้าภาระจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

สิ่งปลูกสร้างที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำต้องรื้อถอนเพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์

ที่ดินพิพาทผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนากันที่ดินไว้เป็นทางเข้าออกเพื่อไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรรวมถึงที่ดินของจำเลยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทต้องรื้อถอนออกไปเพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์
 

การจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นพึงต้องถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2105/2536

การจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นพึงต้องถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมประการหนึ่ง ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 แม้โจทก์จะได้มาซึ่งทางภาระจำยอมโดยอายุความ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ก็ชอบที่จะเรียกให้จำเลยที่ 1 เจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนทางภาระจำยอมแก่ตนได้

ปักเสาไฟฟ้าบนทางภาระจำยอมไม่เป็นการเปลี่ยนแปลงในทางภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นในภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4595/2551

          บันทึกข้อตกลงทางภาระจำยอมเรื่องทางเดินและทางรถยนต์ระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่มีข้อตกลงให้ปักเสาไฟฟ้าลงบนที่ดิน ที่เป็นทางภาระจำยอม แต่ปัจจุบันบ้านเมืองเปลี่ยนแปลงและเจริญมากขึ้น การใช้ไฟฟ้าตามสถานที่ต่าง ๆ ที่เป็นที่อาศัยหรือใช้ประกอบกิจการย่อมเป็นสิ่งจำเป็นต่อประชาชนทั่วไป การที่จำเลยให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคติดตั้งเสาไฟ้ฟ้าและพาดสายไฟฟ้าบนที่ดินภาระจำยอมเพื่อนำไปใช้ในที่ดินของจำเลยโดยปักเสาไฟฟ้าตามแนวยาวของทาง ภาระจำยอมด้านข้าง ไม่เป็นการกีดขวางทางเข้าออกจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์ทำการเปลี่ยนแปลงในทางภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นในภารยทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 จำเลยย่อมมีสิทธิกระทำได้

จดภาระจำยอมให้แค่เดินผ่านแต่ปลูกสร้างหลังคาและวางของขายเป็นการก่อภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

ที่ดินของโจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมให้เป็นทางเดินให้จำเลยใช้เป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะ แต่จำเลยได้ก่อสร้างหลังคา ชั้นวางของ นำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่าย ทำที่จอดรถในทางภาระจำยอม จำเลยอ้างว่ามีอาชีพค้าวัสดุก่อสร้าง ได้นำเอาวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอม ตั้งแต่ปี 2529 บิดามารดาโจทก์ มิได้คัดค้านหรือห้ามมิให้กระทำ ศาลเห็นว่าที่ดินของโจทก์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยในเรื่องทางเดิน โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะไปหวงห้ามมิให้เดินผ่าน แต่จำเลยนำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอมทำให้โจทก์และประชาชนอื่นไม่สามารถเดินผ่านทางภาระจำยอมไปได้อย่างสะดวก การกระทำของจำเลยเป็นการก่อภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์

ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากผู้จัดสรรที่ดินขายภาระจำยอมจึงตกติดไปโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินได้

คำพิพากษาฎีกาที่  1023/2546 

การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่  10  แปลงขึ้นไป  โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ  ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน  ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286  ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภาระจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา 1387  เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภาระจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย  โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้

ใช้รถบรรทุกขนาดใหญ่ผ่านทางภาระจำยอมทำให้ชำรุดเสียหายควันเสียจากรถสร้างความเดือดร้อนเป็นการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5613/2540

จำเลยอุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยร่วมกันรื้อเหล็กปิดกั้นซอยในหมู่บ้านและห้ามขัดขวางรบกวนการใช้ซอยของโจทก์ เป็นคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ปัญหาว่าคดีต้องห้ามอุทธรณ์หรือไม่ เป็นเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ คู่ความก็ยกขึ้นฎีกาได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยให้

ข้อเท็จจริงที่ปรากฏอยู่ในชั้นไต่สวนคำร้องที่จำเลยขอให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่อนุญาตให้คุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาในเหตุฉุกเฉินตามคำขอของโจทก์ถือเป็นข้อเท็จจริงในสำนวน
โจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นภารยทรัพย์ในลักษณะเกินขอบเขตปกติแห่งการใช้รถยนต์สัญจรไปมาเข้าออกทางพิพาท โดยโจทก์ใช้รถยนต์บรรทุกขนาดใหญ่จำนวนมากบรรทุกสินค้าเข้าออกผ่านทางพิพาท อันเป็นที่เห็นได้ว่าทางพิพาทจะชำรุดเสียหาย ไม่สะดวกและน่าเป็นอันตรายต่อผู้อื่นที่ใช้ทาง เสียงเครื่องยนต์ รถยนต์บรรทุก กรรมกรบนรถยนต์บรรทุก ควันเสียจากรถยนต์บรรทุกรบกวนสร้างความเดือดร้อนแก่ผู้อยู่ในหมู่บ้านจนเป็นอันตรายต่อสุขภาพ ถือได้ว่าทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์อันทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ย่อมเป็นการกระทำโดยไม่มีสิทธิหรือไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 การที่จำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ และจำเลยที่ 2 ถึงที่ 15 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ได้ร่วมกันตั้งเสาทำคานปิดกั้นทางพิพาท มิให้รถยนต์บรรทุกขนาดใหญ่ผ่านเข้าออก ส่วนรถยนต์นั่ง รถยนต์บรรทุกเล็กผ่านไปมาได้ ย่อมเป็นการกระทำของผู้มีอำนาจในทางพิพาทที่จะปกป้องเยียวยาต่อการกระทำอันไม่ชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ดังกล่าวและเป็นการใช้สิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์ทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 และการกระทำของจำเลยไม่เป็นการประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 จึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

ที่ดินโจทก์ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ที่ดินจำเลยโจทก์ไม่มีสิทธินำออกให้เช่าและจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือเพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภาระจำยอม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4803/2540

แม้ขณะเมื่อซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวโจทก์ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทบอกว่าจะให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะก็เป็นแต่เพียงคำมั่นว่าจะให้เท่านั้น กรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้อุทิศโดยตรงหรือโดยปริยายให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ปรากฏตามโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ แต่การที่โจทก์วางผังสร้างตึกแถวโดยให้ที่ดินพิพาทเป็นถนนเชื่อมต่อกับทางสาธารณะเป็นทางเข้าออกตึกแถวรายนี้ ย่อมเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้ถนนเป็นสาธารณูปโภคแก่ตึกแถว โจทก์จึงมีภาระผูกพันโดยถือว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินและตึกแถวรายนี้แล้ว เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะมีผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวโดยไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลย ซึ่งโจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1390 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นเดียวกันตามบทบัญญัติมาตรา 1388 การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผนหนังสือรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเฉพาะใช้เป็นทางเข้าออกเท่านั้น จำเลยย่อมไม่มีสิทธิกระทำได้ เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์อบที่ศาลจะให้จำเลยรื้อถอนกันสาดและขนย้ายแผงหนังสือออกไปจากที่ดินพิพาท แต่การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือบริเวณหน้าตึกแถวของจำเลย ย่อมเห็นได้ชัดแจ้งว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเพราะโจทก์คงมีแต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นทางภารจำยอม โจทก์จึงต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยด้วย กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยใช้เป็นทางเข้าออกไปตั้งแผงลอยหรือนำออกให้เช่าได้อีกเพราะเป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ดังนี้ โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายไม่ได้

ใช้รถบรรทุกดินเข้ามาถมที่ดินหลายไร่ถือได้ว่าเป็นการใช้ทางภารจำยอมเกินควรกว่าปกติย่อมทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 172/2540

การจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินทั้งแปลงการวางท่อระบายน้ำระบบประปาไฟฟ้าและระบบสาธารณูปโภคอื่นการที่จำเลยทั้งสี่จ้างรถบรรทุกดินเข้ามาถมที่ดินของจำเลยทั้งสี่ซึ่งมีจำนวนหลายไร่ถือได้ว่าเป็นการใช้ทางภารจำยอมเกินควรกว่าปกติย่อมทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์จำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้การที่โจทก์นำหลักปักกีดขวางมิให้รถบรรทุกดินแล่นผ่านที่ภารยทรัพย์เข้าไปถมที่ดินของจำเลยทั้งสี่จึงไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสี่

ที่ดินของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์จำเลยไม่มีสิทธิปิดกั้นแต่โจทก์รื้อกำแพงให้บุคคลอื่นใช้ถนนภาระจำยอมทำให้ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกติ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1520/2537

การที่จำเลยแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย ปลูกสร้างตึกแถวออกจำหน่ายถึง 60 แปลง และจัดให้มีการทำถนนออกสู่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ และถนนอโศก-ดินแดง โดยจัดสร้างขึ้นพร้อม ๆกับการสร้างตึกแถวขายเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถวเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปซึ่งนาง ศ. กับพวกได้ซื้อตึกแถว 1 ห้อง และได้ขายให้โจทก์ภายหลังการกระทำของจำเลยจึงเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจำเลยได้จัดให้มีสาธารณูปโภค อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 การที่จำเลยจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น ถนนคอนกรีตหน้าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นของจำเลยจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของโจทก์ จำเลยหามีสิทธิปิดกั้นไม่ การที่โจทก์รื้อกำแพงของจำเลยด้านหลังตึกแถวโจทก์ออกและยอมให้บริษัท ง. จำกัด ใช้ถนนที่เป็นภารจำยอมโดยให้รถยนต์แล่นทะลุผ่านตึกแถวชั้นล่างของโจทก์เข้าออกถนนสาธารณะ ทำให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกติต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 แต่ก็ไม่เป็นเหตุที่จะให้จำเลยปิดกั้นถนนภารจำยอมดังกล่าวได้ จำเลยคงมีสิทธิห้ามบุคคลอื่นใช้หรือเรียกค่าเสียหายหากเกิดมีขึ้นเท่านั้น ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้โจทก์ก่อสร้างกำแพงของจำเลยตามเดิม เพื่อมิให้บุคคลอื่นใช้ถนนพิพาท

 คำถาม
               ดิฉันเป็นเจ้าของที่ดินได้จดภาระจำยอมให้ทำถนน ไฟฟ้า ประปา และสาธารณูปโภคอื่น ให้กับเจ้าของที่ดินข้างเคียงซึ่งอยู่ติดกัน  5  แปลง ต่อมาที่ดินดังกล่าวได้ถูกบริษัทแห่งหนึ่งซื้อไปทำโครงการบ้านจัดสรร โดยบริษัทดังกล่าวได้นำที่ดินของดิฉันไปทำถนนคอนกรีตใช้กันทั้งหมู่บ้าน โดยไม่มีการขออนุญาตจากดิฉัน ซึ่งทางบริษัทอ้างว่าที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอม แต่ดิฉันแย้งว่าที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมกับที่ดินเพียง 5 แปลงเท่านั้น ไม่ทราบว่ากรณีนี้ดิฉันพอจะมีทางออกวิธีใดบ้างหรือไม่คะ

               ตอบคำถาม
               ภาระจำยอม คือ ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ที่เรียกว่า สามยทรัพย์ คือที่ดินจำนวน 5 แปลง ที่มีสิทธิใช้ถนน วางท่อประปา ตั้งเสาไฟฟ้า รวมถึงสาธารณูปโภคอื่น ๆ ที่ผ่านที่ดินของท่าน วัตถุประสงค์ของภาระจำยอม เป็นเรื่องเพื่อประโยชย์แก่อสังหาริมทรัพย์มิใช่เพื่อประโยชน์ส่วนตัวของผู้เป็นเจ้าของโดยเฉพาะ ที่ปรึกษากฎหมายจะขอตอบคำถามและให้คำปรึกษากับท่านเป็นกรณีดังต่อไปนี้
               1) จากข้อเท็จจริงที่ปรากฏในคำถามของท่านในเรื่องการโอนที่ดินสามยทรัพย์ บริษัทได้ซื้อที่ดินสามยทรัพย์จำนวน 5 แปลงทำโครงการปลูกบ้านขาย ตามหลักกฎหมายแล้ว ภาระจำยอมจะตกติดไปกับที่ดินสามยทรัพย์ ไม่ว่าจะโอนที่ดินสามยทรัพย์ไปให้กับผู้ใด เว้นแต่จะตกลงไว้ในสัญญาก่อตั้งภาระจำยอมไว้เป็นอย่างอื่น เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1393 ดังนั้น บริษัทได้ซื้อที่ดินและรับโอนที่ดินจำนวน 5 แปลงดังกล่าวจากเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์ ภาระจำยอมย่อมติดไปกับที่ดินสามยทรัพย์ตามที่ บริษัทได้รับโอนมา ถือว่าบริษัทเป็นเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์ มีสิทธิใช้ถนนภาระจำยอมของท่านโดยชอบด้วยกฎหมาย
               2) เมื่อบริษัทได้รับโอนที่ดินจำนวน 5 แปลงดังกล่าวมาแล้ว ถือว่าบริษัทเป็นเจ้าของสามยทรัพย์บนที่ดินดังกล่าว บริษัทมีสิทธิใช้ถนนภาระจำยอมบนที่ดินของท่าน และมีสิทธิทำการใด ๆ เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม โดยต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง ดังกรณีของท่าน บริษัทได้ดำเนินการทำถนนคอนกรีตบนที่ดินภาระจำยอมของท่าน แยกพิจารณาได้ดังนี้
               2.1) ถ้าบริษัทได้ดำเนินการทำถนนคอนกรีตตามจำเนื้อที่ของถนนเดิม บริษัทสามารถดำเนินการได้ตามมาตรา 1391 เแต่การดำเนินการทำถนนคอนกรีตดังกล่าวต้องไม่เป็นการเพิ่มภาระขึ้นแก่ที่ดินของท่านซึ่งตกเป็นภาระจำยอม
               2.2) กรณีถ้าบริษัทดำเนินการทำถนนคอนกรีตโดยมีความกว้างของถนนมากกว่าเดิม โดยมิได้รับอนุญาตจากท่าน ถือว่าการทำถนนคอนกรีตใหม่นั้นเป็นการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ที่เพิ่มภาระให้แก่ที่ดินภาระจำยอม คือ ทำให้ท่านต้องเสียจำนวนเนื้อที่ของที่ดินท่านเพิ่มขึ้น ทางบริษัทไม่สามารถทำถนนคอนกรีตดังกล่าวได้ หรือ สร้างถนนคอนกรีตแล้วทำให้ที่ดินภาระจำยอมของท่านต้องรับภาระมากกว่าเดิม ถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ที่เพิ่มภาระให้แก่ที่ดิน ตามมาตรา 1388 ทางบริษัทไม่สามารถกระทำได้ และไม่มีสิทธิอ้างถึงสิทธิการได้ใช้ประโยชน์บนที่ดินภาระจำยอมกับท่านในเรื่องนี้
               3)  กรณีบุคคลอื่น ๆ เข้ามาใช้ประโยชน์บนถนนคอนกรีต ซึ่งตกเป็นภาระจำยอม โดยมิไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินบุคคลที่จะใช้ประโยชน์ถนนบนที่ดินภาระจำยอมของท่าน ท่านมีสิทธิจะไม่ให้บุคคลดังกล่าวมาใช้ประโยชน์บนถนนคอนกรีตดังกล่าวได้เพราะท่านยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกเป็นภาระจำยอม ดังนั้น บุคคลอื่น ๆ หรือ บุคคลภายนอก ที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามยทรัพย์จำนวน 5 แปลงดังกล่าว และรวมถึงบริวารหรือผู้ที่อาศัยบนที่ดินสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิใช้ถนนบนที่ดินภาระจำยอมดังกล่าว ประกอบกับบริษัทได้ทำโครงการปลูกบ้านขาย และใช้ประโยชน์ถนนบนที่ดินภาระจำยอมเพียงเพื่อประโยชน์ส่วนตัวของบริษัท โดยดำเนินการทำถนนคอนกรีตดังกล่าวเพื่อให้ลูกค้าที่มาซื้อบ้านตามโครงการใช้ประโยชน์บนถนนดังกล่าว ซึ่งขัดกับหลักกฎหมายที่ว่าด้วยเกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอมมุ่งหวังจะคุ้มครองประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน) ซึ่งมิใช่ประโยชน์ของส่วนบุคคล
               4) ดังนั้น ท่านมีสิทธิที่จะปฏิเสธข้อกล่าวอ้าง และ ข้อเสนอของบริษัท ตลอดจนสามารถใช้สิทธิทางศาลที่จะยกเลิกภาระจำยอม เพราะเหตุตาม 2.2) หรือ ดำเนินคดีทางด้านกฎหมายกับบุคคล หรือ นิติบุคคลที่ไม่ได้สิทธิที่จะใช้ประโยชน์บนที่ดินภาระจำยอม และรวมถึงบุคคลอื่น ๆ ที่มาใช้ถนนบนที่ดินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากท่าน

คำรณ   เสริมสุข  (ทนายความ)