ในทางปฏิบัติสามารถทำได้ครับแต่สัญญาเช่าที่ทำภายหลังที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำยึดทรัพย์แล้วจะใช้ยันผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดไม่ได้ครับ แต่ผู้เช่าสามารถฟ้องให้ผู้ให้เช่ารับผิดความเสียหายที่ไม่อาจใช้ทรัพย์ได้ตามสัญญาเช่าครับ ดูคำพิพากษาศาลฎีกาประกอบครับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  8114/2549

          อ. ทำสัญญาเช่าอาคารกับจำเลยที่ 1 หลังจากที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์แล้วสัญญาเช่าระหว่าง อ. กับจำเลยที่ 1 จึงไม่ผูกพันโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 305 เพราะการเช่าของจำเลยที่ 1 เป็นสิทธิที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิดขึ้นในทรัพย์สินภายหลังที่ถูกยึดแล้ว ผู้ซื้อจึงได้ทรัพย์สินไปโดยปลอดการเช่า ทั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 1 จะทำสัญญาเช่าโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นเพียงบริวารของจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เช่นกัน

          โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทมหาชน จำกัด จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ซึ่งมีจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนได้ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเลขที่ 438/32 ซึ่งโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและได้รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 แต่โจทก์ไม่สามารถเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ได้เนื่องจากจำเลยทั้งสามได้ครอบครองอาศัยและใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานของจำเลยที่ 1 การกระทำของจำเลยทั้งสามเป็นการละเมิดต่อโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยทั้งสามครอบครองและอาศัยต่อไป ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามพร้อมบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวกับให้ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 150,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง และค่าเสียหายอัตราเดือนละ 25,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์ และออกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว

           จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยที่ 1 ครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทในฐานะผู้เช่าจากนายอมรเทพ เลิศพลากร ผู้ทรงสิทธิในทรัพย์พิพาทในขณะนั้น การเช่าดังกล่าวจำเลยที่ 1 กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนมาแต่เดิม โดยทำสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2541 มีระยะการเช่าตั้งแต่วันที่ 16 พฤศจิกายน 2541 ถึง 15 พฤศจิกายน 2544 โจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ทรงสิทธิรายเดิมย่อมต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่มีอยู่ต่อจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 ใช้สิทธิในฐานะบริวารของจำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสามมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์พิพาทโดยชอบ จึงไม่ได้เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจากจำเลยทั้งสามได้ ขอให้ยกฟ้อง

           ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามพร้อมบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร และสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 438/32 ซอยสุขุมวิท 63 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 150,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 150,000 บาท นับแต่วันที่ 2 กรกฎาคม 2542 ซึ่งเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จและค่าเสียหายอัตราเดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันที่ 3 กรกฎาคม 2542 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทคืนโจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 800 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

           จำเลยทั้งสามอุทธรณ์

           ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์ จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้

           จำเลยทั้งสามฎีกา

           ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเลขทะเบียนที่ 438/32 ซอยสุขุมวิท 63 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร เป็นกรรมสิทธิ์ของนายอมรเทพ เลิศพลากร ซึ่งนายอมรเทพได้นำมาจำนองไว้ต่อโจทก์ แล้วนายอมรเทพไม่ชำระหนี้ โจทก์ฟ้องบังคับจำนองโดยฟ้องนายอมรเทพเป็นจำเลยที่ 2 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 9194/2538 ของศาลชั้นต้น ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาล มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของโจทก์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 แต่ได้มีการยึดและขายทอดตลาดทรัพย์สินรายนี้ก่อนวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลชั้นต้นจึงมีหนังสือลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง จดทะเบียนระงับการจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินให้แก่โจทก์ ตามเอกสารหมาย จ.4 มีปัญหาต้องพิจารณาในชั้นฎีกาว่า สัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ทำกับนายอมรเทพเมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2541 มีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า นายอมรเทพทำสัญญาเช่าอาคาร (สิ่งปลูกสร้าง) กับจำเลยที่ 1 ในวันที่ 12 สิงหาคม 2541 ตามเอกสารหมาย ล.1 เป็นเวลาหลังจากที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์แล้ว สัญญาเช่าระหว่างนายอมรเทพกับจำเลยที่ 1 จึงไม่ผูกพันโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 305 เพราะการเช่าของจำเลยที่ 1 เป็นสิทธิที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิดขึ้นในทรัพย์สินภายหลังที่ถูกยึดแล้ว ผู้ซื้อจึงได้ทรัพย์สินไปโดยปลอดการเช่า ทั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 1 จะทำสัญญาเช่าโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นเพียงบริวารของจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เช่นกัน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์และให้ชำระค่าเสียหายนั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น"

           พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสามใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 4,000 บาท

( ณรงค์พล ทองจีน - สุรภพ ปัทมะสุคนธ์ - สิริรัตน์ จันทรา ) 
     

มาตรา 305 การยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาดั่ง บัญญัติไว้ในสองมาตราก่อนนี้มีผลดั่งต่อไปนี้
(1) การที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิด โอนหรือเปลี่ยนแปลง ซึ่งสิทธิในทรัพย์สินที่ถูกยึดภายหลังที่ได้ทำการยึดไว้แล้วนั้น หาอาจใช้ยันแก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ไม่ ถึงแม้ว่าราคาแห่งทรัพย์สินนั้นจะเกินกว่าจำนวนหนี้ตามคำพิพากษา และค่าฤชาธรรมเนียมในการฟ้องร้องและการบังคับคดี และลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้จำหน่ายทรัพย์สินเพียงส่วนที่เกินจำนวนนั้นก็ตาม
(2) ถ้าลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้รับมอบให้เป็นผู้อารักขาสังหาริมทรัพย์มีรูปร่างที่ถูกยึด หรือเป็นผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดลูกหนี้ชอบที่จะใช้ทรัพย์สินเช่นว่านั้นได้ตามสมควร แต่ถ้าพนักงานบังคับคดีเห็นว่าลูกหนี้ตามคำพิพากษาจะทำให้ทรัพย์ที่ได้รับมอบไว้ในอารักขา หรือทรัพย์ที่อยู่ในครอบครองเสียหาย หรือเกลือกจะเสียหายโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นเองหรือเมื่อเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินนั้นร้องขอ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะระวังรักษาทรัพย์สินนั้นเสียเอง หรือตั้งให้ผู้ใดเป็นผู้จัดการทรัพย์สินนั้นก็ได้