รับจำนองที่ดิน และผู้จำนองไม่ส่งดอกเบี้ยตามที่ตกลง | |
รับจำนองที่ดินไว้ ซึ่งผู้จำนองตกลงชำระดอกเบี้ยทุก ๆ เดือน แต่ผู้จำนองไม่ทำตามที่ตกลงและขาดการชำระดอกเบี้ยมานานแล้ว จะต้องทำอย่างไรค่ะ ถึงจะสามารถยึดที่ดินและเปลี่ยนชื่อมาเป็นของเราค่ะ | |
ผู้ตั้งกระทู้ วรรณวิภา :: วันที่ลงประกาศ 2012-06-09 16:19:56 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (2283719) | |
เนื่องจากผมไม่เห็นสัญญาจำนอง จึงไม่ทราบถึงสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาว่าผูกพันกันอย่างไร แต่หากสรุปว่า ผู้จำนองผิดสัญญา ขั้นตอนต่อไปคือ ผู้รับจำนองจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองเสีย ถ้าผู้จำนองเพิกเฉยก็ต้องฟ้องบังคับจำนอง คือ ยึดทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป ตามคำถาม ต้องทำอย่างไรจึงจะสามารถยึดที่ดินและเปลี่ยนชื่อมาเป็นของ ผู้รับจำนองได้ สำหรับคำตอบในเรื่องนี้ ขั้นตอนก็ต้องฟ้องบังคับจำนองเช่นกัน แต่มีเงื่อนไขว่าหากผู้จำนองขาดส่งดอกเบี้ยครบ 5 ปี และราคาทรัพย์ไม่มากกว่าหนี้ที่จำนอง+ดอกเบี้ย และทรัพย์นั้นมีผู้รับจำนองเพียงคนเดียวและไม่มีภาระหนี้อื่น ๆ ที่ผูกพันทรัพย์นั้น ก็สามารถร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ทรัพย์นั้นตกเป็นของผู้รับจำนองได้ครับ มาตรา 728 เมื่อจะบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งกำหนดให้ในคำบอกกล่าวนั้น ถ้าและลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้ มาตรา 729 นอกจากทางแก้ดั่งบัญญัติไว้ในมาตราก่อนนั้น ผู้รับจำนองยังชอบที่จะเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดได้ภายในบังคับแห่งเงื่อนไขดั่งจะกล่าวต่อไปนี้
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายลีนนท์ วันที่ตอบ 2012-07-01 08:49:50 |
ความคิดเห็นที่ 2 (2283721) | |
เอาทรัพย์จำนองหลุด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3535/2550 มาตรา 733 ถ้าเอาทรัพย์จำนองหลุดและราคาทรัพย์สินนั้นมีประมาณต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ก็ดี หรือถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 08:55:38 |
ความคิดเห็นที่ 3 (2283722) | |
ฟ้องเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดไม่ได้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าราคาทรัพย์จำนองท่วมจำนวนหนี้ที่ค้างชำระ โจทก์ ย่อมฟ้องเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ไม่ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7155/2541 มาตรา 729 นอกจากทางแก้ดั่งบัญญัติไว้ในมาตราก่อนนั้น ผู้รับจำนองยังชอบที่จะเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดได้ภายในบังคับแห่งเงื่อนไขดั่งจะกล่าวต่อไปนี้ มาตรา 745 ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองแม้เมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่าห้าปีไม่ได้ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:02:50 |
ความคิดเห็นที่ 4 (2283724) | |
ไม่มีกฎหมายบังคับให้ผู้รับจำนองเอาทรัพย์จำนองหลุด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3519/2535 มาตรา 513 เมื่อใดผู้ทอดตลาดเห็นว่าราคาซึ่งมีผู้สู้สูงสุดนั้นยังไม่เพียงพอผู้ทอดตลาดอาจถอนทรัพย์สินจากการทอดตลาดได้ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:08:31 |
ความคิดเห็นที่ 5 (2283726) | |
เอาทรัพย์จำนองตีใช้หนี้ไม่ใช่เอาทรัพย์จำนองหลุด เอาทรัพย์จำนองตีใช้หนี้จำเลยที่ 2 หาใช่ผู้รับจำนองเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดซึ่งผู้จำนองจะต้องขาดส่งดอกเบี้ยถึง 5 ปี ตามมาตรา 729 ไม่. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4144/2532 มาตรา 321 ถ้าเจ้าหนี้ยอมรับการชำระหนี้อย่างอื่นแทนการชำระหนี้ที่ได้ตกลงกันไว้ ท่านว่าหนี้นั้นก็เป็นอันระงับสิ้นไป มาตรา 656 ถ้าทำสัญญากู้ยืมเงินกัน และผู้กู้ยืมยอมรับเอาสิ่งของหรือทรัพย์สินอย่างอื่นแทนจำนวนเงินนั้นไซร้ ท่านให้คิดเป็นหนี้เงินค้างชำระโดยจำนวนเท่ากับราคาท้องตลาดแห่งสิ่งของหรือทรัพย์สินนั้นในเวลาและ ณ สถานที่ส่งมอบ มาตรา 729 นอกจากทางแก้ดั่งบัญญัติไว้ในมาตราก่อนนั้น ผู้รับจำนองยังชอบที่จะเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดได้ภายในบังคับแห่งเงื่อนไขดั่งจะกล่าวต่อไปนี้ มาตรา 744 อันจำนองย่อมระงับสิ้นไป | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:17:37 |
ความคิดเห็นที่ 6 (2283729) | |
ผู้รับจำนองเอาทรัพย์จำนองหลุดต้องยื่นคำร้องก่อนทรัพย์ขายทอดตลาด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3332/2527 มาตรา 702 อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง มาตรา 736 ผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองจะไถ่ถอนจำนองก็ได้ ถ้าหากมิได้เป็นตัวลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกัน หรือเป็นทายาทของลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกัน มาตรา 744 อันจำนองย่อมระงับสิ้นไป | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:28:30 |
ความคิดเห็นที่ 7 (2283731) | |
การบังคับจำนองเอาที่ดินหลุดเป็นสิทธิ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 700/2506 คำเบิกความของจำเลยเป็นข้อสำคัญในคดีหรือไม่เป็นปัญหาข้อกฎหมายเพราะการวินิจฉัยว่าเป็นข้อสำคัญในคดีหรือไม่ มิได้อาศัยจากพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบว่าจริงหรือไม่จริง แต่เป็นความเห็นของศาลเองที่จะต้องวินิจฉัยถึงประเด็นในคดีที่เป็นข้อพิพาท ประกอบด้วยหลักกฎหมายแล้วจึงชี้ขาดสำคัญหรือไม่สำคัญคู่ความจะนำสืบโต้เถียงกันว่าสำคัญหรือไม่สำคัญเสียเองหาได้ไม่ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2506) | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:32:22 |
ความคิดเห็นที่ 8 (2283733) | |
การจำนอง 1. สัญญาจำนอง หมายถึง สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งซึ่งเรียกว่า ผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่อีกผู้หนึ่ง เรียกว่า ผู้รับจำนอง เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง 2. ทรัพย์ที่จำนองได้ ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ ส่วนสังหาริมทรัพย์ที่สามารถจำนองได้ได้แก่ เรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ และสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ซึ่งกฎหมายบัญญัติไว้ 3. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จำนอง 4. ข้อความในสัญญาต้องระบุจำนวนเงินและระบุทรัพย์สินที่จำนองและต้องจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ 5. ทรัพย์หลายสิ่งที่จำนองประกันหนี้รายเดียวนั้นอาจเป็นเจ้าของคนเดียวหรือหลายคนก็ได้ 6. ทรัพย์สิ่งเดียวอาจนำไปจำนองประกันหนี้มากกว่า 1 รายก็ได้ ในทางปฏิบัติเรียกว่าจำนองซ้อน ซึ่งผู้รับจำนองก่อนมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์ก่อนผู้รับจำนองรายหลัง 7. ลูกหนี้สามัญจะชำระหนี้เป็นงวด ๆ ไม่ได้ เว้นแต่เจ้าหนี้ยินยอม แต่ผู้จำนองในฐานะลูกหนี้ชั้นที่ 2 มีความรับผิดชอบถ้าลูกหนี้ชั้นต้นไม่ชำระ อาจขอชำระเป็นงวด ๆ ได้เพื่อผ่อนคลายความรับผิดชอบของตนบางส่วนได้ การบังคับจำนอง วิธีการบังคับจำนองทำได้ 2 วิธี คือ การบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองออกขายทอดตลาด และการบังคับจำนองด้วยวิธีการเอาทรัพย์สินที่จำนองหลุดมาเป็นสิทธิ การบังคับจำนองเอาแก่ทรัพย์ที่จำนองซ้อนให้ถือลำดับผู้รับจำนองเรียงตามวันเวลาผู้รับจำนองก่อนจะได้รับใช้หนี้ก่อนผู้รับจำนองคนหลัง เหตุทำให้จำนองระงับ 1. เมื่อหนี้ที่เป็นประกันระงับสิ้นไป 2. เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นสำคัญ 3. เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น 4. เมื่อถอนจำนอง 5. เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับจำนองหรือถอนจำนอง 6. เมื่อเอาทรัพย์สินจำนองนั้นหลุด . | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:42:16 |
ความคิดเห็นที่ 9 (2283734) | |
การจำนอง 1. ความหมาย จำนอง หมายความว่า สัญญาที่บุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง 2. เงื่อนไขการจำนอง 2.1 ทรัพย์สินที่จำนองนั้นถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์สามารถจำนองได้ทุกอย่าง แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็น สังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ คือ 2.2 ผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่มีสิทธิจะนำทรัพย์สินนั้นมาจำนองได้ 2.3 จำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 3. สิทธิในการจำนอง 3.1 ผู้เป็นเจ้าหนี้มีสิทธิได้การชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น 3.2 ทรัพย์สินสิ่งหนึ่งสามารถนำไปจำนองกับผู้รับจำนองได้หลายคน 3.3 สิทธิจำนองย่อมมีผลไปถึงทรัพย์สินที่จำนองทุกสิ่ง แต่ไม่รวมดอกผลที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินนั้น 3.4 ถ้ามีการจำนองกันหลายคนโดยมิได้ระบุลำดับการจำนองไว้ ผู้จำนองคนหนึ่งคนใดได้ชำระหนี้ไปแล้ว ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยเอากับผู้จำนองรายอื่น 3.5 เมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่จำนองไปให้ผู้อื่น สิทธิในการจำนองนั้นย่อมโอนติดไปกับทรัพย์สินดังกล่าวด้วย 3.6 ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองเมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอากับดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปี ไม่ได้ 4. การบังคับจำนอง 4.2 ในกรณีที่มีผู้รับจำนองหลายคน สิทธิในการบังคับจำนองให้เรียงลำดับตามวันและเวลาที่จดทะเบียน 4.3 ถ้าเอาทรัพย์สินจำนองหลุด / เอาออกขายทอดตลาด ได้ราคาเท่าใด ลูกหนี้ / ผู้จำนองไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ยังขาดอยู่ 4.4 จะบังคับจำนองแก่ผู้รับโอนทรัพย์สินที่จำนองได้ จะต้องมีจดหมายบอกกล่าวให้ผู้รับโอนทรัพย์สินจำนองทราบล่วงหน้า 1 เดือน จึงจะบังคับจำนองได้ 5. การหลุดพ้นจากจำนอง 5.1 ถ้าผู้รับจำนองยอมผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ และ ผู้จำนองไม่ยินยอม ผู้จำนองหลุดพ้น 5.2 ผู้จำนองขอชำระหนี้ ผู้รับจำนองไม่ยอมรับชำระหนี้โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้จำนองหลุดพ้น 6. ความระงับไปของสัญญาจำนอง 6.1 หนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นซึ่งมิใช่เหตุอายุความ 6.2 เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นสำคัญ 6.3 เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น 6.4 เมื่อถอนจำนอง 6.5 เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับจำนอง 6.6 เมื่อทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุด..... | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:44:16 |
ความคิดเห็นที่ 10 (2283736) | |
ถือว่ายังไม่ได้บอกกล่าวบังคับจำนอง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2535 จำเลยที่ 1 ทำสัญญากู้เงินโจทก์ 2.5 ล้านบาท ดอกเบี้ยตามกฎหมาย กำหนดชำระเงินคืนเมื่อโจทก์ทวงถาม มีนางรุจิรา ทำสัญญาค้ำประกันยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วม และจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 3214 เขตบางกะปิ เพื่อเป็นประกันหนี้ ภายหลังทำสัญญาจำเลยที่ 1 ชำระหนี้บางส่วน 5 แสนบาท โดยชำระครั้งสุดท้าย เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2536 และไม่ได้ชำระหนี้อีกเลย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือทวงถามไปยังจำเลยที่ 1 ให้ชำระหนี้ที่เหลือพร้อมดอกเบี้ยตามสัญญา และบอกกล่าวบังคับจำนองแก่รุจิราเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2539 แต่จำเลยที่ 1 และผู้ค้ำประกันไม่ชำระหนี้ ต่อมาวันที่ 14 พฤษภาคม 2540 โจทก์จึงทราบว่า รุจิราถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2539 จำเลยที่ 3 เป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายและทายาทมีสิทธิรับมรดกของรุจิรา โจทก์จึงฟ้องบังคับจำนองเอาแก่จำเลยที่ 3 ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์บอกกล่าวบังคับจำนองหลังจากรุจิราถึงแก่กรรมแล้วถือว่า โจทก์ยังมิได้บอกกล่าวบังคับจำนอง จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำนอง นี่คือประเด็นปัญหาของโจทก์ แม้ท่านเองก็คงจะอยากรู้ว่าทำไมบอกกล่าวไปแล้ว ศาลชั้นต้นจึงวินิจฉัยว่ายังไม่ได้มีการบอกกล่าว พิเคราะห์แล้วแม้โจทก์อ้างว่า มีผู้รับหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองแทนผู้ตาย ถือว่าลูกหนี้ผู้จำนองทราบแล้วหาได้ไม่ เห็นว่า ในกรณีที่เจ้าหนี้ซึ่งเป็นผู้รับจำนองประสงค์จะฟ้องบังคับจำนองกฎหมายบังคับให้เจ้าหนี้ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือไปยังผู้จำนองซึ่งเป็นลูกหนี้ ในคำบอกกล่าวนั้นเจ้าหนี้จะต้องกำหนดเวลาให้ผู้จำนองชำระหนี้จำนอง และกำหนดเวลาอันสมควรด้วย ทั้งนี้ เพื่อให้โอกาสผู้จำนองชำระหนี้จำนอง ทำให้ไม่ต้องถูกฟ้องให้ศาลสั่งยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองไปขายทอดตลาดเอาเงินมาชำระหนี้ การบอกกล่าวจึงเป็นเงื่อนไขที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองจะต้องกระทำให้ถูกต้องก่อนจึงจะฟ้องบังคับจำนองได้ การบอกกล่าวดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาที่จะต้องมีผู้รับการแสดงเจตนา ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าคือผู้จำนอง เมื่อรุจิราผู้จำนองถึงแก่กรรมก่อนโจทก์มีหนังสือบอกกล่าว แม้ว่าจะมีผู้อื่นรับหนังสือนั้นไว้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกกล่าวบังคับจำนองที่ชอบด้วยกฎหมาย กรณีข้อหลังโจทก์อุทธรณ์ว่า การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ก็ถือว่าเป็นการบอกกล่าวบังคับจำนองแล้ว เห็นว่า เมื่อรุจิราผู้จำนองถึงแก่กรรม มรดกของรุจิราซึ่งรวมถึงสิทธิหน้าที่และความรับผิดชอบของรุจิราย่อมตกทอดแก่ทายาทของเธอตามกฎหมายบัญญัติไว้ว่า ถ้ามีผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองแล้ว โจทก์ประสงค์จะบังคับจำนองโจทก์ต้องมีจดหมายบอกกล่าวแก่ผู้รับโอนล่วงหน้า 1 เดือนก่อน ถ้ายังไม่ปรากฏว่าผู้ใดเป็นผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองไว้ แต่กรณีนี้ผู้จำนองมีทายาทหรือผู้จัดการมรดก โจทก์ต้องบอกกล่าวแก่บุคคลดังกล่าวซึ่งเป็นเสมือนผู้รับโอนทรัพย์สินที่จำนอง การบอกกล่าวนี้กฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือจดหมาย และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน โจทก์จึงจะฟ้องบังคับคดีจำนองได้ เมื่อโจทก์มิได้บอกกล่าวบังคับจำนองแก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นทายาทของผู้จำนองก่อนฟ้อง และการที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 3 เป็นคดีนี้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกกล่าวบังคับจำนองตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำนอง พิพากษายืน | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-07-01 09:48:33 |
[1] |