แนะนำให้ไปดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินครับ เพราะการแบ่งเป็นสัดส่วนโดยยังไม่ได้ระบุว่าใครอยู่ทิศใด ด้านใดนั้นยังไม่ถือว่าเป็นการแบ่งที่ชัดเจน แต่อย่างไรก็ตามการขายเฉพาะส่วนของตนสามารถทำได้ แต่ส่วนที่ซื้อขายกันนั้นครอบไปถึงทุกส่วนบนที่ดินทั้งแปลง ดังนั้นจึงควรจดทะเบียนแยกโฉนดที่ดินดีกว่าครับ

  โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินส่วนทางด้านทิศตะวันออกกับนายพิมพ์ ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งโดยนายพิมพ์ได้ครอบครองเป็นส่วนสัด ได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่กรรมจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ได้โอนขายที่ดินส่วนนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นการกระทำไม่สุจริตทำให้โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะได้รับการจดทะเบียนโอนอยู่ก่อนเสียเปรียบ ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนดังกล่าวและโอนที่ดินให้โจทก์
           จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินพิพาทมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน 5 คน ยังไม่ได้แบ่งแยกกันเป็นส่วนสัด นายพิมพ์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญากับโจทก์โดยเจ้าของรวมคืนอื่นไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงไม่สมบูรณ์จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จะฟ้องเพิกถอนไม่ได้
           ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากนายพิมพ์ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้อื่นโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอม จะบังคับให้จำเลยโอนมิได้ พิพากษายกฟ้อง
           โจทก์อุทธรณ์
           ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
           โจทก์ฎีกา
           ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ที่ดินนาโฉนดเลขที่ 16924 เนื้อที่ 26 ไร่ 1 งานเศษมีผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวม 5 คน คือ นางเอิบอร นายพิมพ์ นางสาวถนอมศรี นางเสงี่ยมและนางอรุณวรรณ ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่ความตายศาลจึงได้มีคำสั่งตั้งจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นภริยาที่ไม่ได้จดทะเบียนให้เป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ เมื่อยังมีชีวิตอยู่นายพิมพ์ได้นำที่นาส่วนหนึ่งของโฉนดเลขที่ดังกล่าวทางด้านทิศตะวันออกแบ่งขายให้โจทก์เนื้อที่ 5 ไร่ 1 งาน ชำระเงินแล้วบางส่วน ต่อมาปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกได้โอนขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ให้แก่จำเลยที่ 2 และได้จดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ปัจจุบันที่นาแปลงนี้มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดรวม 4 คนคือจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ 2 ส่วน นางสาวสมศรี นางสาวถนอมศรี นางอรุณวรรณโดยจำเลยที่ 2 รับโอนส่วนของนายพิมพ์และนางเอิบอร นางสาวสมศรีรับโอนมรดกส่วนของนายเสงี่ยม แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามหน้าโฉนดเลขที่ 16924 นายพิมพ์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่น และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ดังนั้น ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยัเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ ที่นาที่โจทก์ซื้อตามสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งานที่ตกลงซึ่งขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่ จึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ การขายตัวทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง เจ้าของรวมคนหนึ่งจะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เมื่อข้อเท็จจริงยังฟังไม่ได้ว่า นายพิมพ์กับญาติพี่น้องซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้แบ่งที่นาแปลงที่ขายนั้นเป็นส่วนสัดกันแล้ว การที่นายพิมพ์เอาตัวทรัพย์มาขายโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย สัญญาจะซื้อขายที่ของนายพิมพ์กับโจทก์ทำไว้ จึงไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น และนำสัญญามาฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ให้โจทก์มิได้
           พิพากษายืน
 
 
( สำเนียง ด้วงมหาสอน - พิชัย วุฒิจำนงค์ - อภินย์ ปุษปาคม )