เมื่อทำสัญญาเช่ากันเป็นหนังสือจึงเป็นการเช่าที่บังคับกันได้ตามกฎหมาย เมื่อสัญญาเช่าถึงกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าก็ยังรับค่าเช่าและครอบครองบ้านเช่าต่อไป เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะการเช่า ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญากันได้ แต่ต้องบอกให้ผู้เช่าทราบการบอกเลิกสัญญาอย่างน้อย 1 ช่วงการจ่ายค่าเช่า กรณีของคุณเมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าเป็นการผิดสัญญาเช่ากันจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไป เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาที่บอกกล่าวแล้วก็ให้ฟ้องขับไล่เรียกค่าเสียหายได้ครับ

คำถามว่าคุณเอากุญแจมาใส่รั้วบ้าน คุณอาจมีความผิดฐานบุกรุกได้นะครับ ต้องใช้สิทธิทางศาลเสียก่อน เว้นแต่จะมีข้อตกลงในสัญญาให้ทำได้ เนื่องจากคุณยังไม่ได้ครอบครองทรัพย์สินของผู้เช่าโดยชอบด้วยกฎหมายจึงไม่มีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์สินของเขาครับ (ความเห็น)

มาตรา 241  ผู้ใดเป็นผู้ครองทรัพย์สินของผู้อื่น และมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินซึ่งครองนั้นไซร้  ท่านว่าผู้นั้นจะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้ชำระหนี้ก็ได้  แต่ความที่กล่าวนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ เมื่อหนี้นั้นยังไม่ถึงกำหนด
อนึ่งบทบัญญัติในวรรคก่อนนี้ ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าการที่เข้าครอบครองนั้นเริ่มมาแต่ทำการอันใดอันหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา, การบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย, ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้อง

 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5142/2549

 
ป.พ.พ. มาตรา 566, 570
 
          จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 1 ปี ชำระค่าเช่าล่วงหน้าภายในวันที่ 19 ของทุกเดือน เมื่อสิ้นสุดกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์รับเงินค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าจากจำเลยในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2543 ก่อนหน้าที่โจทก์จะมีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2543 ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 การทักท้วงไปถึงจำเลยภายหลังสัญญาเช่าเดิมครบกำหนดถึง 3 วัน ไม่อาจแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ดังนั้นการบอกเลิกการเช่าของโจทก์จึงอยู่ในบังคับของมาตรา 566 เมื่อการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
 
มาตรา 566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา 570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
 
          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 442/13 และ 442/14 จำเลยเช่าตึกแถวทั้งสองห้องดังกล่าว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปและมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปถึงจำเลยแล้ว แต่จำเลยไม่ย้ายออก โจทก์ขอเรียกเบี้ยปรับวันละ 500 บาท นับตั้งแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 22,000 บาท ค่าเสียหายจากการที่อาจนำตึกแถวพิพาทออกให้ผู้อื่นเช่าจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 15,000 บาท ค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 25,000 บาท รวมเป็นเงิน 62,000 บาท เมื่อหักเงินประกันจำนวน 20,000 บาท แล้ว คงเหลือจำนวน 42,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากทรัพย์สินที่เช่าตึกแถวเลขที่ 442/13 และ 442/14 ถนนพหลโยธิน ซอย 52 แขวงคลองถนน เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเบี้ยปรับและค่าเสียหายเป็นเงิน 42,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระเบี้ยปรับวันละ 500 บาท ค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวพิพาท

          จำเลยให้การว่า โจทก์บอกกล่าวเลิกการเช่าโดยไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์มาโดยตลอดทุกวันที่ 19 ของเดือนจนครบกำหนดตามสัญญาในวันที่ 19 ตุลาคม 2543 พร้อมแจ้งความประสงค์ขอเช่าต่ออีกและได้ชำระค่าเช่าในงวดวันที่ 19 พฤศจิกายน 2543 ซึ่งเป็นวันภายหลังที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์รับค่าเช่าโดยไม่ทักท้วงถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2543 และนำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 3 มกราคม 2544 จึงเป็นการบอกเลิกการเช่าที่ไม่ชอบไม่อาจฟ้องได้ ขอให้ยกฟ้อง

          ระหว่างพิจารณา โจทก์จำเลยแถลงรับกันตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2544 ของศาลชั้นต้นว่า จำเลยและบริวารได้ออกจากตึกแถวที่เช่าแล้วเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2544
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 68,800 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินจำนวน 60,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จกับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

          โจทก์ฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวห้องเลขที่ 442/18 และ 442/19 ถนนพหลโยธินซอย 52 แขวงคลองถนน เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จากโจทก์มีกำหนด 1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ชำระค่าเช่าล่วงหน้าภายในวันที่ 19 ของทุกเดือน ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ต่อมาประมาณเดือนพฤษภาคม 2543 โจทก์และจำเลยตกลงกันเปลี่ยนตึกแถวที่เช่ามาเป็นห้องเลขที่ 442/13 และ 442/14 แทนโดยใช้สัญญาเช่าเดิมตามเอกสารหมาย จ.6 การเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เมื่อสิ้นสุดกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยชำระค่าเช่า 10,000 บาท ให้โจทก์ในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2543 อันเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าประจำเดือนพฤศจิกายน 2543 ถือว่าเป็นการทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.8 และจำเลยได้รับหนังสือนี้เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2543 แต่ไม่ยอมออกไป โจทก์จึงนำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 3 มกราคม 2544 แล้วศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อกฎหมายว่า การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและพิพากษายกฟ้องโดยไม่ได้วินิจฉัยในปัญหาเรื่องค่าเสียหายตามอุทธรณ์ของจำเลย เห็นว่า คดีนี้ทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาท ต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 โจทก์ฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องเพราะการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ทั้งการที่จะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 นั้นต้องเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง ยอมให้ผู้เช่าครอบครองทรัพย์สิน แต่คดีนี้โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทซึ่งถือว่าโจทก์ได้ทักท้วงแล้ว ซึ่งในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ฟังมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วยมาตรา 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงมาแล้วว่า เมื่อสิ้นสุดกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์รับเงินค่าเช่าที่ชำระล่ววหน้าจากจำเลยในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2543 ก่อนหน้าที่โจทก์จะมีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2543 กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 การทักท้วงไปถึงจำเลยภายหลังสัญญาเช่าเดิมครบกำหนดถึง 3 วัน ไม่อาจแสดงให้เห็นถึงเจตนาของโจทก์ว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปนับแต่วันครบกำหนดการเช่าได้ ดังนั้นการบอกเลิกการเช่าของโจทก์จึงอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ที่จะต้องบอกกล่าวแก่จำเลยให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน เมื่อการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่โจทก์อ้างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1988/2511 มานั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวไม่ตรงกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น.
          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
 
 
( ชาลี ทัพภวิมล - พรเพชร วิชิตชลชัย - สมศักดิ์ จันทรา )