ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายที่ดิน ถ้าไม่ได้มีหนังสือซื้อขายทำกันที่สำนักงานที่ดิน และให้ทางเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ซื้อลงในโฉนดที่ดิน กฎหมายว่า เป็นโมฆะ ดังนั้นพฤติการณ์ที่ผู้ถามเล่ามาเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การซื้อขายตกเป็นโมฆะ แต่อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อ ผู้ขาย สามารถตกลงกันได้ก็ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์กันได้ทุกเมื่อทุกเวลา ในกรณีที่ผู้ขายเรียกร้องเงิน 50,000 บาท เป็นผลประโยชน์ตอบแทน ถ้าคุณตกลงจ่ายเงิน 50,000 บาท เรื่องก็จบ ถ้าไม่จ่าย เขาก็ไม่โอนให้เรา ตามคำถามคือ เราต้องจ่ายไหม?  ตอบว่าไม่จ่ายก็ได้แต่จะฟ้องร้องบังคับให้เขาโอนไม่ได้เพราะการซื้อขายตกเป็นโมฆะแล้ว แต่การที่เราอยู่ในทีดินโดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ครบ 10 ปี เราได้กรรมสิทธิ์ มีสิทธิยื่นคำร้องขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ได้ การนับระยะเวลาก็สามารถนับต่อเนื่องจากผู้ซื้อเดิมได้ หากรวมกันครบ 10 ปี ก็เข้าหลักเกณฑ์ครับ

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ

ผู้ขายสละการครอบครอง-ผู้ซื้ออ้างครอบครองปรปักษ์ได้
แม้การซื้อขายที่ดินจะเป็นโมฆะอันเนื่องมาจากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่ถ้าผู้ขายสละการครอบครองและผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ได้กรรมสิทธิ์  เมื่อไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการซื้อขายกันจริงหรือได้ครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย อย่างเป็นเจ้าของ ผู้มีชื่อทางทะเบียนได้รับข้อสันนิษฐานทางกฎหมายว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตาม
http://www.peesirilaw.com/ครอบครองปรปักษ์/ผู้ขายสละการครอบครอง-ผู้ซื้ออ้างครอบครองปรปักษ์ได้.html

การครอบครองปรปักษ์กับการนับเวลาการครอบครองต่อเนื่อง
นับเวลาการครอบครองปรปักษ์ต่อเนื่องจากผู้โอน ผู้ขายครอบครองที่ดินมีโฉนดของผู้อื่นโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ แล้วขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อโดยส่งมอบการครอบครอง เป็นการโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้น รวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้
http://www.peesirilaw.com/ครอบครองปรปักษ์/การนับรวมเวลาครอบครองต่อจากผู้โอน.html

มีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินซึ่งครอง

          โจทก์กับ ข. ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทโดยโจทก์ชำระราคาครบถ้วนแล้ว ส่วน ข. ได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครอง แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หนี้ดังกล่าวจึงเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยทรัพย์สินซึ่งครอบครองอยู่จนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอน โจทก์ย่อมเป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทตามความหมายใน ป.พ.พ. มาตรา 241 แม้คดีโจทก์ขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1755 วรรคสาม ก็ตาม แต่ตามมาตรา 1755 วรรคสาม ยังบัญญัติให้อยู่ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 193/27 ก็กำหนดให้ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ข. ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ทั้งยังมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ด้วย เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยปัญหาเรื่องอายุความมรดกที่จำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสาม ทั้งในชั้นอุทธรณ์โจทก์ได้อุทธรณ์เรื่องอายุความดังกล่าวและอ้างว่ามีสิทธิยึดหน่วงตาม ป.พ.พ. มาตรา 241 ด้วย ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 3 ก็ได้วินิจฉัยเรื่องอายุความมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสาม ประกอบมาตรา 193/27 และมาตรา 241 อันเป็นเรื่องอายุความมรดกตามที่คู่ความว่ากล่าวกันมาโดยชอบ จึงมิใช่เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาเกินคำฟ้องอุทธรณ์ของโจทก์

มาตรา 193/27  ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนำ ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วง หรือผู้ทรงบุริมสิทธิเหนือทรัพย์สินของลูกหนี้อันตนได้ยึดถือไว้ ยังคงมีสิทธิบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนอง จำนำ หรือที่ได้ยึดถือไว้  แม้ว่าสิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่จะใช้สิทธินั้นบังคับให้ชำระดอกเบี้ยที่ค้างย้อนหลังเกินห้าปีขึ้นไปไม่ได้

มาตรา 241  ผู้ใดเป็นผู้ครองทรัพย์สินของผู้อื่น และมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินซึ่งครองนั้นไซร้  ท่านว่าผู้นั้นจะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้ชำระหนี้ก็ได้  แต่ความที่กล่าวนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ เมื่อหนี้นั้นยังไม่ถึงกำหนด
อนึ่งบทบัญญัติในวรรคก่อนนี้ ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าการที่เข้าครอบครองนั้นเริ่มมาแต่ทำการอันใดอันหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย

มาตรา 1754  ห้ามมิให้ฟ้องคดีมรดกเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปี นับแต่เมื่อเจ้ามรดกตายหรือนับแต่เมื่อทายาทโดยธรรมได้รู้ หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก
คดีฟ้องเรียกตามข้อกำหนดพินัยกรรม มิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เมื่อผู้รับพินัยกรรมได้รู้หรือควรได้รู้ถึงสิทธิซึ่งตนมีอยู่ตามพินัยกรรม
ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 193/27 แห่งประมวลกฎหมายนี้ ถ้าสิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้อันมีต่อเจ้ามรดกมีกำหนดอายุความยาวกว่าหนึ่งปี มิให้เจ้าหนี้นั้นฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เมื่อเจ้าหนี้ได้รู้ หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก
ถึงอย่างไรก็ดี สิทธิเรียกร้องตามที่ว่ามาในวรรคก่อนๆ นั้น มิให้ฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดสิบปีนับแต่เมื่อเจ้ามรดกตาย

อยากทราบว่า

1. การโอนที่ดิน(ที่บ้าน) ให้กับพี่สาว โดยที่น้องชายไม่ได้รับรู้ด้วย จะทำได้ไหม

2. กรณีที่พ่อแม่เสียชีวิตทั้งคู่ มรดกที่เป็นที่ดินจะให้ใครเป็นผู้จัดการมรดก ถ้่ามีพี่น้อง 2 คน สามารถแบ่งที่ดินได้่เลยไหม และต้องดำเนินการอย่างไร

3. พื้นที่ที่เป็น สปก.4-01 สามารถโอนแบ่งให้ลูกทั้ง 2 คนได้หรือไม่ แต่มีคนทำการเกษตรแค่คนเดียว อีก 1 คน รับราชการ

4. กรณีที่่พ่อแม่เสียชีวิตทั้งคู่ ลูกคนเล็กมีสิทธิได้รับ หรือเรียกร้องจัดการมรดกได้หรือไม่