การถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวต่างชาติ

กฎหมายห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน รวมถึงบุคคลและนิติบุคคลต่างชาติ รวมตลอดถึงนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทยโดยมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของหรือควบคุมการดำเนินกิจการ โดยปกติแล้ว กฎหมายที่ดินจะห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกัน

ข้อห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

1. กฎหมายที่ดิน

กฎหมายที่ดิน มาตราที่ 86 ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้เป็นผลมาจากสนธิสัญญา แต่ทว่า ประเทศไทยไม่มีสนธิสัญญาฉบับใดเลยที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ดังนั้นข้อห้ามตามกฎหมายมาตรานี้จึงมีผลเป็นข้อห้ามอย่างสมบูรณ์ ตามกฎหมายที่ดินมาตรา 97 คำว่าชาวต่างชาติหมายรวมถึงทั้งบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนที่จดทะเบียนในประเทศไทยโดยมีชาวต่างชาติร่วมลงทุนด้วยในสัดส่วนมากกว่าร้อยละ 49 หรือจำนวนมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นหรือหุ้นส่วนนั้นเป็นชาวต่างชาติ

ในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติแม้เป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วนตามกฎหมาย คือ ผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติร้อยละ 49 และผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยร้อยละ 51 จะไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ นโยบายของสำนักงานที่ดินนั้นแตกต่างกันไปตามแต่ละท้องที่ในประเทศไทย แต่ส่วนมากบริษัทจะต้องมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยอย่างน้อยร้อยละ 60 หรือร้อยละ70 จึงจะสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้

ตามนโยบายสำนักงานที่ดิน บุคคลสัญชาติไทยซึ่งจดทะเบียนสมรสกับชาวต่างชาติจะถูกห้ามมิให้ถือครองที่ดินในประเทศไทย ข้อห้ามนี้มีพื้นฐานมาจากหลักการของกฎหมายสินสมรส โดยอนุมานว่าคู่สมรสชาวไทยนั้นจะถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็เพื่อผลประโยชน์ของคู่สมรสชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ในแนวนโยบายของสำนักงานที่ดินฉบับปัจจุบัน คู่สมรสชาวไทยนั้นจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ก็ต่อเมื่อคู่สมรสชาวต่างชาติลงลายมือชื่อเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นถือว่าเป็นสินส่วนตัว และสละสิทธิ์ทุกอย่างในผลประโยชน์อันเกิดจากที่ดินนั้น

2. วิธีการหลีกเลี่ยง

ข้อห้ามไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินและอาคารชุดประเภทคอนโดมิเนียมนั้นจะมีกลวิธีหลากหลายที่สามารถนำมาใช้เพื่อรับมือกับปัญหา ตัวอย่างคือ

การถือครองอสังหาริมทรพัย์

แม้กฎหมายของไทยในปัจจุบันห้ามมิให้ชาวต่างชาติใช้ชื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย แต่มีวิธีปฏิบัติซึ่งได้พัฒนาขึ้นและนำไปปรับใช้หลายปีแล้ว ระบบนี้จะช่วยรักษาผลประโยชน์ในกรรมสิทธิ์ที่ดินที่คุณต้องการจะซื้อไว้เพื่อเป็นเจ้าของได้

ระบบนี้อาศัยการจัดตั้งบริษัทในประเทศไทยขึ้นเพื่อซื้อที่ดิน ตามกฎหมายนั้นบริษัทที่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ต้องมีบุคคลสัญชาติไทยเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วนอย่างน้อยร้อยละ 61 บริษัทหนึ่งๆ ต้องมีผู้ถือหุ้นอย่างน้อย 7 ราย และ อนุญาตให้มีผู้ถือหุ้นที่ไม่ใช่บุคคลสัญชาติไทยเกินกว่า 2 ราย ดังนั้น คุณจะสามารถปกป้องผลประโยชน์ของคุณได้ด้วยวิธีการเหล่านี้

วิธีแรกคือ Green Residence จะดำเนินการจดทะเบียนบริษัทร่วมทุน จำกัด ที่ถูกต้องกฎหมายให้กับคุณ โดยให้คุณมีฐานะเป็นประธานบริษัทเพียงคนเดียว คุณจะถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 39 และ Green Residence จะจัดหาผู้ถือหุ้นตัวแทนสัญชาติไทยให้ถือหุ้นในสัดส่วนที่เหลือคือร้อยละ 61 คุณจะเป็นผู้ควบคุมดูแลบริษัทนี้แต่เพียงผู้เดียวหลังจากบริษัทของคุณได้ดำเนินการจดทะเบียนแล้วและจัดให้มีการประชุมผู้ถือหุ้นเกี่ยวกับเรื่องหุ้นในบริษัทตามมา เพื่อให้ลงคะแนนเสียงให้หุ้นร้อยละ 39 ของคุณเป็นหุ้นบุริมสิทธิ (A) ทั้งหมด ผู้ถือหุ้นธรรมดา (O)รายอื่นๆ ที่เหลือก็จะลงคะแนนเสียงให้กับหุ้นบุริมสิทธิของคุณอย่างแน่นอน ดังนั้น ผลประโยชน์ในบริษัทของคุณก็จะมั่นคงปลอดภัยเพราะคุณเป็นเพียงผู้เดียวที่ควบคุมบริษัทนี้ไว้