มาตรา 545    ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงในกรณีเช่นว่านี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อการต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่

อนึ่ง บทบัญญัติอันนี้ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า

เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่า ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา เมื่อผู้เช่าช่วงทำสัญญาเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมของผู้ให้เช่าเดิมดังนั้นสัญญาจึงผูกพันผู้ให้เช่าเดิมและผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตามกฎหมายข้างต้น

กรณีตามปัญหานั้นให้บอกเลิกสัญญากับผู้เช่าที่ผิดสัญญากับเราเสียก่อนเมื่อสัญญาเช่าเลิกกันสิทธิของผู้เช่าจึงไม่มีอีกต่อไปและแจ้งให้ผู้เช่าช่วงจ่ายค่าเช่าโดยตรงกับเรานับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุด

กรณีถามว่าจะใช้เวลานานในการฟ้องร้องนั้นก็อยู่ที่จะมีการต่อสู้คดีหรือไม่แต่คงไม่น้อยกว่า 3 เดือน

ลองอ่านคำพิพากษาฎีกาที่เคยตัดสินในเรื่องนี้ข้างล่างนี้ครับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1896/2537

โจทก์เป็นผู้เช่าโรงแรม ห้องอาหาร สถานอาบ อบ นวด และสโมสรสนุกเกอร์ จากบริษัท ส. แล้วนำห้องอาหารและตึกแถวให้จำเลยเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากบริษัท ส.ต่อมาบริษัทส.ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนมกราคม 2532 และให้จำเลยชำระค่าเช่าแก่บริษัท ส. ดังนั้น เมื่อจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่บริษัท ส.ตามที่บริษัทส. เรียกร้อง ถือได้ว่าจำเลยได้ปฎิบัติหน้าที่ในการชำระหนี้ค่าเช่าถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ที่กำหนดให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดชำระค่าเช่าต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงแล้ว จำเลยไม่ได้ค้างชำระค่าเช่าและมิได้ผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายจากจำเลย

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าและผู้ครอบครองโรงแรมห้องอาหาร สถานอาบ อบ นวด และสโมสรสนุกเกอร์ จำเลยทำสัญญาเช่าช่วงห้องอาหารและตึกแถวซึ่งอยู่ในบริเวณโรงแรมจากโจทก์โดยความยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม ต่อมาจำเลยผิดสัญญาโดยค้างชำระค่าเช่า ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารที่เช่าช่วงจากโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างเป็นเงิน 100,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารที่เช่าให้โจทก์

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เจ้าของทรัพย์สินได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนมกราคม 2532 โจทก์จึงไม่มีสิทธิในทรัพย์สินที่เช่าไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย เจ้าของทรัพย์สินมาเก็บค่าเช่าจากจำเลยโดยตรง จำเลยจึงได้ชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของทรัพย์สินคนเดิมไป จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์โจทก์จึงต้องคืนเงินประกันความเสียหายให้แก่จำเลยพร้อมด้วยดอกเบี้ย ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ชำระเงิน 40,000 บาทแก่จำเลยพร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์เพียงผู้เดียว การที่จำเลยชำระค่าเช่าให้เจ้าของทรัพย์สินจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าช่วง จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าที่ค้าง100,000 บาท แก่โจทก์พร้อมค่าเสียหาย สำหรับเงินมัดจำ 40,000 บาทนั้น จำเลยไม่มีสิทธิเรียกคืนเพราะจำเลยได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าช่วงว่ายอมให้โจทก์หักเป็นค่าเช่าที่ค้างชำระได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง

วันนัดสืบพยานโจทก์ คู่ความรับข้อเท็จจริงกันว่า การที่โจทก์นำห้องอาหารสุรินทราและตึกแถวชั้นเดียว 4 คูหา ให้จำเลยเช่าช่วง เป็นการกระทำโดยชอบโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเดิมแล้ว ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุม จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าห้องอาหารสุรินทราและตึกแถวชั้นเดียว 4 คูหา ให้โจทก์นับแต่เดือนมกราคม 2532 เป็นต้นมา แต่ชำระให้บริษัทสุรินทรา จำกัด ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าเดิมตลอดมา นับแต่เดือนมกราคม 2532 และโจทก์ส่งมอบทรัพย์สินทั้งหมดที่โจทก์เช่ามาคืนแก่บริษัทสุรินทรา จำกัด แล้วเมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2532ส่วนเงินประกันความเสียหาย 40,000 บาท ที่จำเลยวางไว้แก่โจทก์นั้นโจทก์ยังมิได้คืนให้แก่จำเลย

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 400,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย และให้ยกฟ้องโจทก์

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาข้อแรกว่า ห้องอาหารสุรินทรา และตึกแถวชั้นเดียว 4 คูหา ที่โจทก์ให้จำเลยเช่าช่วงไปนั้นเป็นเพียงส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่โจทก์เช่ามาจากบริษัทสุรินทรา จำกัด ผู้ให้เช่าเดิม โจทก์มิได้ให้เช่าช่วงทรัพย์สินทั้งหมด การที่จำเลยนำค่าเช่าไปชำระแก่ผู้ให้เช่าเดิมถือว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์แล้ว เห็นว่า แม้ทรัพย์สินที่จำเลยเช่าช่วงมาจากโจทก์จะเป็นเพียงส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่โจทก์เช่ามาจากผู้ให้เช่าเดิมก็ตาม จำเลยย่อมมีหน้าที่รับผิดต่อผู้ให้เช่าผู้ให้เช่าเดิมซึ่งอนุญาตให้โจทก์นำทรัพย์สินมาให้จำเลยเช่าช่วงได้ ดังที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 บัญญัติว่า"ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่ อนึ่ง บทบัญญัติอันนี้ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า"ตามบทบัญญัติดังกล่าวเห็นได้ว่า กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดชำระค่าเช่าต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้โดยไม่โต้แย้งกันแล้วว่า จำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเดิมตามที่ผู้ให้เช่าเดิมเรียกร้อง ถือได้ว่าจำเลยได้ปฎิบัติหน้าที่ในการชำระหนี้ค่าเช่าถูกต้องตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวแล้ว จำเลยไม่ได้ค้างชำระค่าเช่าและมิได้ผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายจากจำเลยดังที่โจทก์ฎีกา สำหรับเงินประกันความเสียหาย 40,000 บาท ที่จำเลยวางไว้ต่อโจทก์และโจทก์ฎีกาเป็นข้อต่อไปว่า โจทก์ไม่ต้องคืนให้แก่จำเลยนั้น เห็นว่า ตามคำให้การแก้ฟ้องแย้งโจทก์อ้างว่าไม่ต้องคืนเงินประกันความเสียหายดังกล่าว เพราะจำเลยได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าช่วงยอมให้โจทก์หักเป็นค่าเช่าที่ค้างชำระได้แต่ข้อเท็จจริงดังที่วินิจฉัยข้างต้นฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ค้างชำระค่าเช่าต่อโจทก์ ทั้งข้อเท็จจริงตามฟ้องฟังได้ว่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าช่วงแก่จำเลยแล้ว ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีเหตุที่จะยึดเงินประกันความเสียหายของจำเลยไว้อีกและต้องคืนแก่จำเลยฎีกาของโจทก์ทั้งหมดฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน