ตอบ  -  ตามคำถามได้ทำสัญญาเช่ามีกำหนด 1 ปี เป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาการเช่าที่แน่นอน แต่เมื่อครบกำหนดแล้ว คุณยังอยู่ในที่ดินที่เช่าและจ่ายค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่าต่อปีอีกตลอดมาประมาณ 8 ปี โดยไม่ได้ทำหรือต่อสัญญาเช่าที่ดินกันใหม่ กรณีกฎหมายให้ถือว่าคู่สัญญาคือผู้ให้เช่า และผู้เช่าได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดระยะเวลา เรียกว่า สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา ต่อมาที่ดินได้ถูกขายทอดตลาดไปและมีผู้ซื้อที่ดินนั้นจากการขายทอดตลาดจากเจ้าพนักงานบังคับคดี สัญญาเช่ายังไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์หรือเปลี่ยนเจ้าของ เจ้าของผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าและต้องผูกพันตามสัญญาเช่าครับ แต่เนื่องจากเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่า เจ้าของใหม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแก่ผู้เช่าให้ทราบก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งคือ หากตกลงจ่ายค่าเช่าทุกวันที่ 1 ของเดือน ก็จะต้องบอกก่อนวันที่ 1 ของเดือนนั้น ๆ และให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาในเดือนถัดไปครับ ดังนั้นตามคำถามว่า เจ้าของใหม่จะขอขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่ ตอบว่าก่อนสัญญาเช่ามีผลเป็นอันเลิกกันไม่มีสิทธิที่จะขึ้นค่าเช่าได้ครับ เมื่อสัญญาเลิกกันแล้วเขามีสิทธิจะต่อสัญญาเช่าให้หรือไม่ก็ได้ หรือทำสัญญาใหม่ในเงื่อนไขใหม่ตามที่อาจตกลงกันครับ สรุปก็ต้องยอมให้เขาขึ้นได้อยู่ดีครับ

มาตรา 570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

มาตรา 566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา 569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา สัญญาเช่าช่วง การบอกเลิกสัญญา

เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วงไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีกแต่ประการใด การที่ผู้เช่าช่วงยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่า และชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าช่วงตลอดมาถือว่าได้ทำสัญญาเช่าช่วงใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 เมื่อผู้ให้เช่าช่วงได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว โดยให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2538 สัญญาเช่าช่วงย่อมระงับลงตั้งแต่วันดังกล่าว ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่ยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าเป็นการละเมิดต่อผู้ให้เช่าช่วงจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้