1.  ที่ดินหลังจากที่แบ่งเป็นแปลงย่อยแล้ว   มีแปลงที่ดินที่ติดกับตัวบ้านปัจจุบัน  มีอัตราส่วนของเนื้อที่เกินเข้าไปในตัวบ้าน  (จากเหตุผลการแบ่งเท่ากัน)  และสุดท้าย หากพ่อยกบ้านนี้ให้น้องคนเล็ก (เพราะบ้านอยู่บนที่ดินนี้) ปัญหาที่จะตามมาในภายหน้าจะเป็นอย่างไร
ตอบ - เมื่อมีข้อตกลงให้ตัวสิ่งปลูกสร้างกับที่ดินเป็นคนละเจ้าของ ผู้เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างย่อมมีหน้าที่จะต้องรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินของผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ครับ หากไม่รื้อถอนเจ้าของที่ดิน(ที่ได้รับยกให้-โอนให้) ก็มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ได้ครับ

2. ที่ดินบริเวณส่วนที่ถูกตัวบ้านทับ  และมีมาตั้งแต่ก่อนแบ่ง  จะเกิดปัญหาอย่างไร  บ้านนี้สร้างมา 20 ปีแล้ว การแบ่งที่ดินลักษณะนี้  กับปัญหาการครองปรปักษ์  ควรดำเนิน ป้องกันแก้ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในวันข้างหน้าอย่างไร
ตอบ - การจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้นั้นจะต้องได้ความว่าได้ครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ แต่ในกรณีผู้ถามเล่ามานั้นหากจะอ้างว่าครอบครองที่ดินของผู้อื่นได้ก็คงต้องมีหนังสือบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือจากยึดถือแทนเป็นยึดถือเพื่อตน มิฉะนั้นจะยังไม่สามารถอ้างครอบครองปรปักษ์ได้ครับ

3. ถ้าการครอบครองปรปักษ์ เกิดขึ้นโดยอายุความ 10 ปีผ่านไป  การที่บุคคลที่เพิ่งรับมรดกที่ดินลักษณะนี้   จะถือเป็นการนับเริ่มต้นอายุความในปัจจุบันใช่หรือไม่ครับ
ตอบ - หากดูคำตอบจากข้อ 1  และ ข้อ 2 น่าจะตอบคำถามข้อนี้ได้ครับ คือโดยสรุปว่า เริ่มต้นครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิใด จากข้อเท็จจริงที่ได้จากคำถาม ผู้ครอบครองล้วนเป็นพี่น้องกันครอบครองที่ดินและบ้านโดยอาศัยสิทธิของบิดา ต่อมาบิดาแบ่งที่ดินเป็นส่วน ๆ ให้คนละส่วนเท่ากัน ปัญหามีเพียงว่า สิ่งปลูกสร้างหรือบ้านที่ปลูกไว้เดิมมีส่วนหนึ่งล้ำเข้าไปในที่ดินที่ถูกแบ่งแยกของพี่น้องคนอื่น ดังนั้นจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ 10 ปีได้ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือเพื่อตนเสียก่อน มิฉะนั้นยังถือว่าเป็นการครอบครองแทนพี่น้องคนอื่นที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามส่วนแบ่งอยู่

4. สมมุติว่าจะทำเป็นหนังสือสัญญาให้เช่าที่ดินปีละ 1 บาท อย่างที่ได้เคยอ่านมา ระหว่างคู่สัญญา  แต่จริงๆไม่คิดเอาเลยสักบาท  เพราะอย่างไรก็พี่น้องกัน  เพียงอยากได้ความสบายใจเท่านั้น   จะทำได้ใหมครับ
ตอบ - สามารถทำได้ครับ ถือว่าเป็นการแสดงเจตนายอมรับสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ว่าการครอบครองที่ดินดังกล่าวครอบครองโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าส่วนผู้ให้เช่าจะติดใจเรียกร้องค่าเช่าหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่ง เป็นสิทธิของผู้ให้เช่าตามสัญญาซึ่งเขาจะสละสิทธิ์ดังกล่าวก็ได้ แต่ไม่ทำให้การครอบครองตามสัญญาเปลี่ยนแปลงไปเป็นการครอบครองเพื่อตนเพราะเหตุผู้ให้เช่าไม่ติดใจเรียกร้องค่าเช่าครับ

5. แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสร้างบ้านใหม่  แล้วให้อยู่ในขอบเขตที่ดินของตน  คิดว่าปัญหาน่าจะคงยุติได้  แต่ก็คิดว่าไม่สามารถที่จะเป็นไปได้  รบกวนขอคำแนะนำจากท่านทนายด้วยครับ
ตอบ - ฟ้องให้รื้อถอนออกจากที่ดินของตนได้ครับ
 

กฎหมายที่เกี่ยวข้องเรื่อง การครอบครอง

                  
 
มาตรา 1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
 
มาตรา 1368  บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้
 
มาตรา 1369  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลนั้นยึดถือเพื่อตน
 
มาตรา 1370  ผู้ครอบครองนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าครอบครองโดยสุจริตโดยความสงบและโดยเปิดเผย
 
มาตรา 1371  ถ้าพิสูจน์ได้ว่าบุคคลใดครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองคราวท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลนั้นได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา
 
มาตรา 1372  สิทธิซึ่งผู้ครอบครองใช้ในทรัพย์สินที่ครอบครองนั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสิทธิซึ่งผู้ครอบครองมีตามกฎหมาย
 
มาตรา 1373  ถ้าทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง
 
มาตรา 1374  ถ้าผู้ครอบครองถูกรบกวนในการครอบครองทรัพย์สิน เพราะมีผู้สอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้ ถ้าเป็นที่น่าวิตกว่าจะยังมีการรบกวนอีก ผู้ครอบครองจะขอต่อศาลให้สั่งห้ามก็ได้
การฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกรบกวน
 
มาตรา 1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้
การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง
 
มาตรา 1376  ถ้าจะต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่บุคคลผู้มีสิทธิเอาคืนไซร้ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 412 ถึง 418 แห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับโดยอนุโลม
 
มาตรา 1377  ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง
ถ้าเหตุอันมีสภาพเป็นเหตุชั่วคราวมีมาขัดขวางมิให้ผู้ครอบครองยึดถือทรัพย์สินไซร้ ท่านว่าการครอบครองไม่สุดสิ้นลง
 
มาตรา 1378  การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง
 
มาตรา 1379  ถ้าผู้รับโอนหรือผู้แทนยึดถือทรัพย์สินอยู่แล้ว ท่านว่าการโอนไปซึ่งการครอบครองจะทำเพียงแสดงเจตนาก็ได้
 
มาตรา 1380  การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมเป็นผล แม้ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่ ถ้าผู้โอนแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินนั้นแทนผู้รับโอน
ถ้าทรัพย์สินนั้นผู้แทนของผู้โอนยึดถืออยู่ การโอนไปซึ่งการครอบครองจะทำโดยผู้โอนสั่งผู้แทนว่า ต่อไปให้ยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้รับโอนก็ได้
 
มาตรา 1381 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก
 
มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
 
มาตรา 1383  ทรัพย์สินอันได้มาโดยการกระทำผิดนั้น ท่านว่าผู้กระทำผิดหรือผู้รับโอนไม่สุจริตจะได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความก็แต่เมื่อพ้นกำหนดอายุความอาญา หรือพ้นเวลาที่กำหนดไว้ในมาตราก่อน ถ้ากำหนดไหนยาวกว่า ท่านให้ใช้กำหนดนั้น
 
มาตรา 1384  ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่สมัครและได้คืนภายในเวลาปีหนึ่งนับตั้งแต่วันขาดยึดถือหรือได้คืนโดยฟ้องคดีภายในกำหนดนั้นไซร้ ท่านมิให้ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง
 
มาตรา 1385  ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้
 
มาตรา 1386  บทบัญญัติว่าด้วยอายุความในประมวลกฎหมายนี้ท่านให้ใช้บังคับในเรื่องอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะนี้โดยอนุโลม