//เจ้าของที่ดินที่ฟ้องคุณคือเจ้าของเก่าหรือเจ้าของใหม่ครับ??

//ต้องดูสัญญาแรกของคุณได้ทำกันอย่างไร   ว่าจะเข้าข่ายสัญญาต่างตอบแทนพิเศษหรือไม่ ก็เลยไม่สามารถตั้งประเด็นต่อสู้ได้ เพราะไม่เห็นคำฟ้องครับ

การทำสัญญาเช่าดังกล่าว ยังมองไม่เห็นว่าน่าจะเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา เพราะได้ทำสัญญาเช่ากัน ทุก ๆ 3 ปี ซึ่งผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทุก ๆ 3 ปี อยู่แล้ว โดยไม่มีข้อความใดระบุไว้ในสัญญาเช่าเป็นเงื่อนไขให้เช่าได้มากกว่าที่ระบุไว้แล้ว

และการก่อสร้างต่าง ๆ ที่ผู้เช่าได้ทำขึ้นก็เพื่อประโยชน์ของผู้เช่าเอง

สัญญาเช่าต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและพาบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 3567/10 ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และออกไปจากที่ดินว่างลึก 2.40 เมตร หลังตึกแถวดังกล่าว โดยให้จำเลยส่งมอบตึกแถวดังกล่าวพร้อมที่ดินคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 680,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเสียหายดังกล่าวให้แก่โจทก์เสร็จสิ้น ให้จำเลยชำระค่าเสียหายรายเดือนในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินพาบริวารออกไปจากห้องแถวและที่ดินพร้อมทั้งส่งมอบตึกแถวที่ดินให้แก่โจทก์เสร็จสิ้น

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 3567/10 ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และออกไปจากที่ดินว่างลึก 2.40 เมตร หลังตึกแถวดังกล่าว และส่งมอบตึกแถวพร้อมที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 26,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 7,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวและที่ดินพร้อมทั้งส่งมอบให้แก่โจทก์เสร็จสิ้น กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์ จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์จำนวน 450 บาท แก่จำเลย

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าโจทก์ทำสัญญาให้นางเอี่ยมใช้เช่าตึกแถวพิพาทรวมตลอดถึงที่ดินว่างเปล่าด้านหลังลึกประมาณ 2.40 เมตร มีกำหนด 16 ปี 8 เดือน 28 วัน นับแต่วันที่ 3 พฤษภาคม 2534 นางเอี่ยมใช้ถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2539 ปรากฏตามสำเนาคำสั่งศาลชั้นต้น เรื่องขอจัดการมรดก จำเลยเป็นบุตรของนางเอี่ยมใช้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีเพียงว่า สัญญาระหว่างโจทก์และนางเอี่ยมใช้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวและสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่าตึกนั้น มีลักษณะเป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา หาได้เป็นสัญญาที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าตามที่จำเลยกล่าวอ้างไม่ เพราะตึกแถวพิพาทมีมาแต่เดิมแล้ว นางเอี่ยมใช้ไม่ได้ช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ซึ่งถึงแม้จะมีข้อเท็จจริงดังที่จำเลยให้การว่า นางเอี่ยมใช้ได้จ่ายเงินให้นางสมจิตต์ เป็นเงินจำนวน 1,400,000 บาท ก็ดี หรือที่จำเลยฎีกาในทำนองว่า นายบุญธรรมเป็นผู้รับเหมาก่อสร้าง เรียกเก็บเงินค่าดำเนินการและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจากผู้เช่า นางสมจิตต์จ่ายเงินค่าก่อสร้างให้ผู้รับเหมาก่อสร้างก็ดี ก็ถือได้เป็นเพียงเงินที่จ่ายให้แก่กันเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบุคคลที่มีสิทธิก่อนตน คือ จากนางสมจิตต์มาเป็นนางเอี่ยมใช้ หรือจากผู้รับเหมาก่อสร้างมาเป็นนางสมจิตต์เท่านั้น หาใช่เงินค่าก่อสร้างดังที่จำเลยฎีกาไม่ และไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางเอี่ยมใช้มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดาแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้นจึงชอบแล้ว

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.

( ชวลิต ตุลยสิงห์ - เกษม วีรวงศ์ - สุรพล เอกโยคยะ )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1469/2548

ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ๑. สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยมีกำหนดเวลาเช่าถึงวันที่ ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๘ หรือไม่

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว...

เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่า โจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีกแต่ประการใด การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่า และชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาถือว่าโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าช่วงใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าช่วงย่อมระงับลง จำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป

โจทก์ฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากพื้นที่เช่า และรื้อย้ายสิ่งของออกจากที่ดินที่เช่าและปรับพื้นที่ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน ๘๘๑,๒๕๐ บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ ๒๙๓,๗๕๐ บาท นับแต่เดือนกรกฎาคม ๒๕๓๘ เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยจะรื้อย้ายสิ่งของและปรับพื้นที่ส่งมอบคืนแก่โจทก์

จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า นายนิพนธ์ วงษ์ตระหง่าน ไม่มีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา จำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษา ยกฟ้อง ให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๔๐,๐๐๐ บาท

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทย มีกำหนดเวลา ๓๐ ปี โจทก์ให้จำเลยเช่าช่วงที่ดินดังกล่าวบางส่วนเนื้อที่ ๕ ไร่ มีกำหนดเวลา ๒ ปี โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะพิจารณาต่อสัญญาให้ตามเงื่อนไขอายุสัญญาที่โจทก์ทำไว้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าช่วงหากจำเลยมีความประสงค์จะเช่าช่วงต่อไปอีกจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร และจำเลยต้องสร้างอาคารแถวเดี่ยวชั้นเดียวจำนวน ๖๐ คูหา เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วอาคารก่อสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาต่อมาเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าช่วงดังกล่าวแล้ว โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าช่วงที่ดินต่อไปอีกมีกำหนดเวลา ๒ ปี ส่วนข้อตกลงอื่น ๆ ให้เป็นไปตามสัญญาเช่าช่วงเดิม เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าช่วงฉบับนี้แล้ว จำเลยมีหนังสือขอต่อสัญญาเช่าช่วง แต่โจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีก และจำเลยยังครอบครองที่ดินทีเช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาจนวันที่ ๒๗ มกราคม ๒๕๒๗ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลย แต่จำเลยยังครอบครองที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เรื่อยมาจนวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๓๗ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงแก่จำเลยอีกโดยให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๘ และไม่ยอมรับชำระค่าเช่าจากจำเลย

มีปัญหาต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าช่วงที่ดินแล้ว จำเลยไม่ได้สนองคำมั่นของโจทก์ก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่า คำมั่นจึงสิ้นผลจำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าต่อมาโดยโจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป และได้บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าช่วงที่ดินพิพาทจากโจทก์ บัดนี้ครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าช่วงแล้ว และจำเลยผิดสัญญาไม่ก่อสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก ๒ ชั้นตามสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงแก่จำเลย และฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้ว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และโจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่าช่วงมีกำหนดเวลา ๓๐ ปี บัดนี้ยังไม่ครบกำหนดเวลาตามสัญญาและจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญาศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ๑. สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยมีกำหนดเวลาเช่าถึงวันที่ ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๘ หรือไม่ ๒. จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ และโจทก์บอกเลิกสัญญาชอบหรือไม่ ๓. โจทก์เสียหายเพียงใด คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์ให้คำมั่นจะให้เช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ให้คำมั่นจะให้เช่าต้องผูกพันตามคำมั่นจึงไม่อาจถือว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและในศาลอุทธรณ์ฉะนั้นการที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยไม่ได้สนองคำมั่นของโจทก์ก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่าคำมั่นจึงสิ้นผลอีก จึงต้องห้ามมิให้ฎีกา ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ข้อเท็จจริงจึงฟังได้เป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่า โจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีกแต่ประการใด การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่า และชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาถือว่าโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าช่วงใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว โดยให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๘ สัญญาเช่าช่วงย่อมระงับลงตั้งแต่วันดังกล่าว จำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า โจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด สำหรับที่โจทก์เรียกร้องค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการที่จำเลยยังคงประกอบกิจการอยู่ในที่ดินที่เช่า ทำให้โจทก์ไม่สามารถนำที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท นับแต่เดือนเมษายน ๒๕๓๘ จนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่านั้น พยานโจทก์ซึ่งล้วนเป็นพนักงานของโจทก์เบิกความลอย ๆ ว่าหากโจทก์นำที่ดินที่เช่าออกให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท โดยโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานอื่นมาสนับสนุน จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้เท่ากับอัตราค่าเช่าในขณะเลิกสัญญา คือเดือนละ ๘๘,๗๖๘ บาท นับแต่เดือนเมษายน ๒๕๓๘ จนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่า แต่ที่โจทก์อ้างว่า การที่จำเลยยังคงประกอบกิจการอยู่ในที่ดินที่เช่า ทำให้โจทก์ไม่สามารถส่งมอบที่ดินคืนแก่การรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นเหตุให้โจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนเป็นเงิน ๑๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท ซึ่งหากโจทก์ได้รับเงินจำนวนดังกล่าวมา โจทก์สามารถนำไปฝากธนาคารประเภทฝากประจำ จะได้ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๑.๒๕ ต่อปี เป็นเงินเดือนละ ๙๓,๗๕๐ บาท นั้น เห็นว่า ค่าเสียหายดังกล่าวมิใช่ค่าเสียหายโดยตรงจากการที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่า แต่เป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษในกรณีไม่ชำระหนี้ ซึ่งจะต้องเป็นเรื่องที่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์ล่วงหน้าก่อนแล้ว ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๒๒๒ วรรคสอง บัญญัติไว้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นข้อเท็จจริงดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษนี้ได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน

พิพากษากลับ ให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่า และส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยพร้อมบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยชำระเงินเดือนละ ๘๘,๗๖๘ บาท นับแต่เดือนเมษายน ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของและส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ

นายนิพันธ์ ช่วยสกุล ผู้ช่วยฯ

ร.ท. นิตินาถ บุญมา ย่อ

นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ

นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ

( ประชา ประสงค์จรรยา - ไชยวัฒน์ สัตยาประเสริฐ - องอาจ โรจนสุพจน์ )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3409/2545

หนังสือสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้เช่าผูกพันผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นการตอบแทน จึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลยเช่าเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218และอาคารเลขที่ 25 และ 27 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดิน เดิมโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1สิงหาคม 2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ต่อมาได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่มีกำหนด 7 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536และให้จำเลยยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ไม่เสียภาษีโรงเรือนเฉพาะส่วนที่ทางราชการประเมินสูงกว่าอัตราค่าเช่าของแต่ละปีค้างชำระค่าเช่าและเงินยืมเครื่องเรือนของโจทก์เสียหายรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,722,980บาท จำเลยวางเงินประกันการชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจำนวน 525,000บาท หักออกแล้วเป็นเงิน 1,197,890 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์และชำระค่าเสียหาย 1,197,890บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 350,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี

จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยโจทก์ให้จำเลยยืมเงิน4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร ตกลงให้เช่ามีกำหนด 15 ปี มีการเช่าแล้ว 2 ปี โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้มีกำหนด 7 ปี และจะต่อสัญญาเช่าให้อีก 6 ปี แต่โจทก์แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่าเมื่อครบกำหนด7 ปี จำเลยจึงไม่ยอมออก จำเลยไม่ค้างชำระค่าเช่าและเงินที่ยืมจากโจทก์ทางปฏิบัติโจทก์ยอมเสียภาษีโรงเรือนเอง เครื่องเรือนของโจทก์ไม่เสียหายแต่สิ้นสภาพไปเพราะการใช้ จำเลยไม่ต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์เพราะโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาและโจทก์หักเงินประกันไม่ได้ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารเลขที่ 25 และ 27 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218และให้ชำระเงิน 872,890 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีและค่าเสียหายเดือนละ 300,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันที่ 31 สิงหาคม2536 จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคาร

โจทก์และจำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 547,890 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับค่าเสียหายอีกเดือนละ300,000 บาท นับแต่วันฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากอาคารดังกล่าวพร้อมทั้งส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าทั้งหมดแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท วางเงินประกัน25,000 บาท ต่อมาวันที่ 27 กรกฎาคม 2529 โจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญาเช่าเดิมแล้วทำสัญญาเช่าใหม่และจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 7 ปีนับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536 ค่าเช่าเดือนละ80,000 บาท ถือเอาเงินประกันเดิมเป็นเงินประกันตามสัญญาใหม่ และโจทก์ให้จำเลยกู้ยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคารดังกล่าวก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่า

คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทรายนี้จากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเท่านั้นเมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่าโจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยนอกจากนั้นสัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอนโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า2 เดือน ดังที่จำเลยอ้าง

ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และโจทก์ต้องจดทะเบียนการเช่าต่อมีกำหนด 6 ปี แก่จำเลยหรือไม่ จำเลยอ้างว่าจำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ไปจำนวน 7,320,000 บาท เพื่อนำไปปรับปรุงอาคารและภาระที่ต้องผ่อนชำระเงินกู้เป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น เห็นว่า เงินกู้ที่โจทก์ให้จำเลยกู้ยืมนั้นโจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง เพราะจำเลยนำอาคารพิพาทไปให้ชาวต่างประเทศเช่าช่วง เครื่องเรือนเครื่องใช้จะต้องมีสภาพดี นอกจากนั้นข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใด โดยเฉพาะการทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญาเช่าที่ดินและอาคารเอกสารหมาย จ.5 จ.6 และ จ.9 ก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไป หรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้เช่าผูกพันผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นการตอบแทนข้อเท็จจริงจึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลยเช่าเป็นเวลา 15 ปีตามที่จำเลยฎีกา"

พิพากษายืน

( กนก พรรณรักษา - ชวเลิศ โสภณวัต - ชาญชัย ลิขิตจิตถะ )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8948/2542