การที่พ่อ-แม่คุณให้บุคคลอื่นเข้ามาอยู่ในที่ดิน เป็นการให้อยู่โดยสิทธิอาศัย

ไม่ทราบว่า พ่อ-แม่ยังมีชีวิตหรือเปล่า

แล้วที่ดินเป็นชื่อใคร

หากว่าเจ้าของที่ดินไม่ว่าจะเป็นชื่อของพ่อหรือแม่ ได้เสียชีวิตไปแล้ว คุณในฐานะทายาท ก็มีสิทธิบอกยกเลิกสิทธิอาศัย โดยกำหนดระยะเวลาให้ขนย้ายพอสมควร หากไม่ยอมออกก็ต้องฟ้องละครับพี่น้อง

กรณีที่ผู้มีชื่อในโฉนดคนใดคนหนึ่งที่มีชีวิตอยู่ ก็ใช้สิทธิบอกเลิกเองได้เลยครับ

ฟ้องขับไล่

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้ครอบครองบ้านเลขที่ 122/18โดยได้รับการโอนให้จากนางถมยา ยินดี แต่ก่อนที่จะได้รับการโอนให้ดังกล่าวนั้นนายประสิทธิ์ จันทรเดชา ได้มาขออาศัยแบ่งห้องในบ้านดังกล่าวเป็นที่พักอาศัย ต่อมานายประสิทธิ์ได้นำจำเลยซึ่งเป็นภริยาเข้ามาอาศัยอยู่ด้วย ภายหลังจำเลยและนายประสิทธิ์ได้หย่าร้างกันและนายประสิทธิ์ได้ขนย้ายออกจากบ้านดังกล่าวไป คงปล่อยให้จำเลยพักอาศัยในบ้านพิพาท โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายและออกจากบ้านพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย หากนำบ้านดังกล่าวให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 4,500บาท แต่โจทก์ขอคิดเดือนละ 4,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกจากห้องบ้านพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอัตราเดือนละ 4,000 บาท นับแต่วันที่ 21กรกฎาคม 2539 จนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกจากห้องพิพาทและส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย

จำเลยให้การว่า บ้านพิพาทเดิมเป็นของนายทองสุข ยินดี บิดาของนายประสิทธิ์สามีของจำเลยซึ่งเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยจากนายบุญเลิศ ศิลปเดช และนายทองสุขได้อนุญาตให้นายประสิทธิ์และครอบครัวอยู่อาศัยตลอดมา ต่อมาเมื่อนายทองสุขถึงแก่กรรม นางถมยาซึ่งเป็นภริยาได้รับกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท และยังคงอนุญาตให้นายประสิทธิ์และครอบครัวอาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าว โดยนายประสิทธิ์เป็นผู้ชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของที่ดิน การที่นายประสิทธิ์และจำเลยซึ่งเป็นภริยาอยู่อาศัยที่บ้านดังกล่าว จึงเป็นการอยู่ตามสัญญาเช่า

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า .....ที่โจทก์ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ต้องวินิจฉัยให้โจทก์ การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ข้อแรกของโจทก์ที่ว่า สามีจำเลยเป็นเพียงผู้อาศัยส่วนหนึ่งของบ้านพิพาท เป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์อ้างมาในฎีกาว่า "อุทธรณ์ของโจทก์ข้อแรกที่โจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์ได้รับการยกให้บ้านทั้งหลังมาจากนางถมยา ยินดี มารดาโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม โดยจดทะเบียนการให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บ้านพิพาททั้งหลังจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ส่วนสามีของจำเลยเป็นเพียงผู้อาศัยส่วนหนึ่งของบ้านของโจทก์โดยสิทธิอาศัยและจำเลยไม่ได้ยื่นคำให้การต่อสู้กรรมสิทธิ์ไว้ด้วย โจทก์และสามีจำเลยต่างครอบครองและถือสิทธิในบ้านพิพาทเป็นสัดส่วนแยกจากกัน" อุทธรณ์ของโจทก์จึงน่าจะเป็นข้อโต้แย้งในปัญหาข้อกฎหมายและเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน เห็นว่าสามีของจำเลยเป็นผู้อาศัยบ้านของโจทก์อย่างไรนั้นเป็นปัญหาที่จะต้องพิจารณาจากทางนำสืบให้ได้ความว่า มีการเข้าไปอาศัยกันอยู่จริงหรือไม่ อย่างใด ซึ่งเป็นเรื่องของข้อเท็จจริงทั้งสิ้น จึงเป็นปัญหาข้อเท็จจริงมิใช่ปัญหาข้อกฎหมาย เมื่อไม่เป็นปัญหาข้อกฎหมายจึงไม่จำต้องพิจารณาว่าเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนหรือไม่อีก ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าอุทธรณ์ข้อแรกของโจทก์เป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ และไม่รับวินิจฉัยให้นั้นชอบแล้ว สำหรับฎีกาข้อ 2.2 และข้อ 2.3 ซึ่งเป็นสองข้อสุดท้ายเห็นสมควรวินิจฉัยรวมกันไป โดยโจทก์ฎีกาว่า จำเลยยื่นคำให้การต่อสู้ลอย ๆ ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่บ้านพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของนายทองสุข ยินดี ซึ่งเป็นผู้อนุญาตให้นายประสิทธิ์และครอบครัวอยู่อาศัย ต้องถือว่าจำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธในเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามฟ้อง นายประสิทธิ์สามีจำเลยยืนยันว่าย้ายเข้ามาอยู่ในบ้านพิพาทตามสัญญาอาศัยที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา จำเลยอยู่ในบ้านของโจทก์โดยอาศัยสิทธิของนายประสิทธิ์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่อาศัย จำเลยก็ต้องออกไปจากบ้านพิพาท ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์และนายประสิทธิ์สามีจำเลยต่างครอบครองและถือสิทธิในบ้านพิพาทเป็นสัดส่วนแยกจากกัน โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นภริยาของนายประสิทธิ์ให้ออกจากห้องพิพาทซึ่งอยู่ในบ้านของโจทก์น่าจะเป็นการวินิจฉัยไม่ตรงตามประเด็นข้อพิพาทของคดี ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้แต่เพียงว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในบ้านพิพาทหรือไม่เท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้โต้แย้งการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้น จึงต้องถือว่าประเด็นข้อพิพาทมีอยู่ตามที่ได้กำหนดไว้ดังกล่าวเมื่อจำเลยโต้เถียงว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิของผู้อื่นที่มิใช่โจทก์จำเลยย่อมนำสืบให้ปรากฏได้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นว่าโจทก์และนายประสิทธิ์สามีจำเลยต่างครอบครองและถือสิทธิในบ้านพิพาทเป็นสัดส่วนแยกจากกัน โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย เป็นการวินิจฉัยตามประเด็นแห่งคดีไม่นอกฟ้องนอกประเด็นนั้นจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสามข้อดังกล่าวฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน

( อภิชาต สุขัคคานนท์ - วัฒนชัย โชติชูตระกูล - วิธวิทย์ หิรัญรุจิพงศ์ )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 812/2546

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาท

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสามและจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทั้งสามร่วมกันนำที่ดินโฉนดเลขที่5151 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ซึ่งมีชื่อโจทก์ที่ 3เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์มาจัดสรรแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเพื่อขายโดยแบ่งเป็นเนื้อที่แปลงละ 20 ตารางวา จำนวน 49 แปลง พร้อมทั้งรับจ้างปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นในที่ดินแต่ละแปลง จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินบนที่ดินแปลงเลขที่ บี 7เลขหมายประจำบ้าน 65/75 กับโจทก์ที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.5 หรือล.4จำเลยได้ชำระเงินตามสัญญาแต่ละงวดให้โจทก์แล้วคงเหลืองวดสุดท้ายจำนวน 400,000 บาท ซึ่งตกลงชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อโจทก์ก่อสร้างอาคารลงในที่ดินพิพาทเสร็จจำเลยของโจทก์เข้าอยู่อาศัยในอาคารและที่ดินดังกล่าว ต่อมาโจทก์นัดจำเลยมารับโอนกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดินพิพาทพร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย แต่จำเลยไม่ยอมรับโอนและไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายโดยเจ้าพนักงานที่ดินได้บันทึกถ้อยคำของจำเลยไว้ตามเอกสารหมาย ล.6 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามว่าโจทก์ทั้งสามหรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ในปัญหาดังกล่าวโจทก์ที่ 2 เบิกความว่า ก่อนจำเลยเข้าอยู่ในบ้านพิพาท โจทก์ได้แจ้งว่าที่ดินเป็นคดีกันอยู่ไม่สามารถแบ่งแยกโอนโฉนดไม่ได้ แต่จะจดทะเบียนเป็นเจ้าของรวมเฉพาะส่วนให้จำเลยเป็นเนื้อที่ 20 ตารางวา ฝ่ายจำเลยไม่ขัดข้องและพร้อมที่จะรับโอนที่ดิน โจทก์จึงให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยได้โดยมีข้อตกลงกับจำเลยว่าเมื่อแจ้งให้จำเลยไปรับโอนที่ดินแล้ว จำเลยต้องชำระราคาส่วนที่เหลือ 400,000 บาท ต่อมาอีกประมาณ 8 เดือนโจทก์แจ้งให้จำเลยนำเงินส่วนที่เหลือไปชำระพร้อมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่จำเลยไม่มีเงินขอให้โจทก์หาแหล่งเงินกู้ให้ โจทก์ดำเนินการให้แล้วแต่จำเลยเพิกเฉยไม่นำเงินมาชำระ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยเบิกความว่า ในวันที่จำเลยทำสัญญากับฝ่ายโจทก์นั้นบ้านที่ตกลงซื้ออยู่ระหว่างการปลูกสร้าง โจทก์ที่ 2 ตกลงกับจำเลยว่าเมื่อสร้างบ้านเสร็จแล้วถึงแม้ยังชำระเงินไม่ครบถ้วนก็ให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านไร่ ต่อมาเดือนมกราคม 2531 ฝ่ายโจทก์ปลูกสร้างบ้านเสร็จ จำเลยจึงเข้าไปอยู่อาศัยโดยย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาอยู่ในบ้านพิพาทด้วยตามเอกสารหมาย ล.5 ระหว่างอยู่อาศัยไม่เคยได้รับการติดต่อจากฝ่ายโจทก์จนปี 2534 โจทก์ที่ 2 ได้มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งมาถึงจำเลยว่าจำเลยผิดสัญญาตามเอกสารหมาย จ.6 และนัดให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในวันที่ 29 พฤษภาคม 2534 จำเลยไปตามนัด ฝ่ายโจทก์บอกว่าให้โอนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน จำเลยจึงไม่ยอมตกลงด้วยความจริงโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากไม่สามารถแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโอนให้จำเลยได้ตามข้อตกลง เห็นว่า การเข้าอยู่ในบ้านพิพาทมีข้อตกลงอย่างไรนั้น เป็นการตกลงกันด้วยวาจาซึ่งต่างเบิกความยันคำกันจึงต้องพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินที่โจทก์และจำเลยตกลงกันประกอบ ซึ่งตามสัญญาข้อ 1ในเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.4 มีใจความว่า ผู้จะขายตกลงขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยที่ผู้ซื้อได้จองและตกลงซื้อที่ดินพร้อมทั้งบ้านแบบอาคารทาวน์เฮาส์แปลงเลขที่ บี 7 ที่ดินกว้างประมาณ เมตร ลึกประมาณ 20 เมตร เนื้อที่ดินประมาณ 20 ตารางวาในราคารวมทั้งค่าที่ดินและค่าอาคารทั้งสิ้นเป็นเงิน 585,000 บาทเมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพร้อมทั้งอาคารแปลงดังกล่าว ถ้าปรากฏว่าเนื้อที่ดินมากหรือน้อยกว่า 20 ตารางวาเท่าใดให้คิดเพิ่มหรือลดราคาที่ดินแปลงดังกล่าวลงตามส่วนในราคาที่ดินตารางวาละ 10,000 บาท ณ วันจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดิน จึงเห็นได้ว่าราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้แยกออกจากกัน จะทราบราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้แน่นอนเมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพร้อมอาคารว่ามีเนื้อที่ดินเท่าใดทั้งนี้เพราะกำหนดความลึกหรือความยาวของที่ดินไว้ประมาณ 20 เมตร แต่ส่วนกว้างไม่ได้กำหนดไว้ ต้องรอก่อสร้างอาคารเสร็จและรังวัดเสียก่อนจึงจะรู้ว่ามีเนื้อที่ดินเท่าไร ซึ่งก็คือมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลงย่อยแล้วนั่นเอง เมื่อไม่อาจทราบได้ว่าโฉนดที่ดินที่แบ่งแยกออกมาแล้วมีเนื้อที่เท่าไรจึงคิดเพิ่มหรือลดราคาที่ดินลงตามส่วนไม่ได้ข้อความตามสัญญาดังกล่าวจึงเจือสมกับคำเบิกความของจำเลยซึ่งหากทำการโอนเพียงให้จำเลยมีกรรมสิทธิ์ร่วมดังคำเบิกความของโจทก์ที่ 2 แล้ว ต่อมาไม่สามารถแบ่งแยกกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนได้โดยที่ดินตกเป็นที่สาธารณะ หรือแบ่งแยกได้เนื้อที่น้อยกว่าก็ต้องเรียกเงินคืนจากโจทก์อีกซึ่งไม่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยย่อมเป็นการขัดต่อสัญญาดังกล่าว ซึ่งเหตุที่จำเลยไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทปรากฏตามบันทึกถ้อยคำเอกสารหมาย ล.6 ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินได้บันทึกไว้ว่า จำเลยได้มา ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาบางกอกน้อยแล้วเพื่อจะมาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์(กรรมสิทธิ์รวมเนื่องจากโฉนดยังแบ่งแยกไม่เสร็จ) ผู้ขายโดยทนายความผู้รับมอบอำนาจแจ้งว่าโฉนดติดจำนองอยู่ที่ธนาคารไม่สามารถนำมาจดทะเบียนโอนได้ จึงให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้เป็นหลักฐาน การจึงเป็นเพราะโจทก์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้ อันเป็นความผิดของฝ่ายโจทก์เองหาใช่ความผิดของจำเลยไม่ ฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ทั้งสามฟังไม่ขึ้น

ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามในข้อต่อมาว่า บ้านและที่ดินที่ตกลงขายให้แก่จำเลยยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสามอยู่จำเลยจะมีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านของโจทก์ได้เพียงเท่าที่โจทก์ทั้งสามยินยอมเท่านั้นโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระค่าเสียหายจากการใช้ประโยชน์ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 ฟังได้ว่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในบ้านที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยอาศัยอยู่ต่อมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์เห็นว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาท ตามหนังสือเอกสารหมายจ.6 เป็นหนังสือขอให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยกำหนดนัดให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาดังได้วินิจฉัยมาแล้วสิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาท การที่จำเลยอยู่ในอาคารโดยมีสิทธิตามสัญญาจึงถือว่าจำเลยอยู่โดยละเมิดหาได้ไม่ ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"

พิพากษายืน

( ทวิช กำเนิดเพ็ชร์ - ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์ - ชลอ ทองแย้ม )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 239/2540

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp