1. สิทธิการเช่าเป็นเรื่องเฉพาะตัวไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาท เว้นแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา สัญญาเช่าไม่ระงับ เนื่องจากไม่เห็นข้อตกลงในสัญญาก็ไม่กล้าตอบให้ชัดเจน แต่ตามคำถามข้อ 1 ขอตอบว่า หากสัญญาเช่าตกทอดแก่ทายาทตามที่วัดบอกว่าต้องให้ลูกก่อนเมื่อลูกสละสิทธิก็ให้หลานนั้น จริง ๆ แล้วถ้าเป็นมรดกของปู่ก็ตกทอดแก่ทายาททุกคน รวมทั้งพ่อคุณด้วย เมื่อตกได้แก่ลูกปู่ทุกคนและมีส่วนแบ่งเท่า ๆ กัน ต่อมาพ่อคุณตายลง สิทธิในส่วนของพ่อคุณย่อมเป็นมรดกแก่แม่และคุณซึ่งเป็นทายาทคนละส่วนเท่า ๆ กันด้วย หากทายาทของปู่คนอื่น ๆไม่ยอมสละสิทธิ สิทธิของคุณและแม่ในฐานะทายาทผู้รับสิทธิการเช่าก็คงมีสิทธิเท่าที่ส่วนของตนมีจะบังคับให้เขาสละสิทธิไม่ได้

2. จะดำเนินคดีว่าเขาไม่ให้ความร่วมมือคงไม่ได้เพราะเป็นสิทธิของเขา กฎหมายบังคับให้บุคคลใช้สิทธิของเขาไม่ได้ เป็นที่น่าสังเกตว่าทำไม ทายาทอื่นดังกล่าวจึงปฏิบัติเช่นนั้น ในเมื่อสิทธิดังกล่าวถือเป็นประโยชน์ที่ทุกคนปรารถนา แต่กลับไม่เข้ารับประโยชน์ของตน เมื่อผมไม่มีข้อมูลจึงตอบได้แค่นี้ ส่วนพ่อของคุณเป็นผู้ออกเงินสร้างก็คงต้องดูสัญญาเป็นหลักว่ามีหลักฐานกันอย่างไร

3. ทางวัดจะยึดโรงเรื่อนได้หรือไม่ ก็ต้องดูเงื่อนไขในสัญญา แต่ที่แน่ ๆ ทางวัดเป็นผู้ให้เช่า เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ย่อมเป็นผู้ผิดสัญญา หากไม่มีสิทธิยึดก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่ดินที่ให้เช่าพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยก่อนส่งมอบได้ครับ

เนื่องจากข้อเท็จจริงที่ให้มามีจำกัดจึงตอบได้จำกัดตามข้อมูลครับ

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

โจทก์ ฟ้อง ว่า โจทก์ ซื้อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 ได้ จาก การขายทอดตลาด ของ เจ้าพนักงาน บังคับคดี ที่ดิน ดังกล่าว มี ตึกแถวเลขที่ 40/6 ซึ่ง จำเลย ที่ 1 เป็น เจ้าของ กรรมสิทธิ์ ปลูก อยู่ โจทก์แจ้ง ให้ จำเลย ที่ 2 ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป และ ให้จำเลย ที่ 1 ซึ่ง เป็น เจ้าของ รื้อถอน ตึกแถว แต่ จำเลย ทั้ง สอง เพิกเฉยขอให้ บังคับ จำเลย ที่ 1 รื้อถอน ตึกแถว ออกจาก ที่ดิน ของ โจทก์ และ ให้จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจาก ที่ดิน พร้อม ทั้งส่งมอบ ที่ดิน ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ จำเลย ทั้ง สอง ชดใช้ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เดือน ละ 10,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่าจำเลย ที่ 1 จะ รื้อถอน ตึกแถว และ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สินและ บริวาร ออกจาก ที่ดิน ของ โจทก์

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 เป็น เจ้าของ ตึกแถว เลขที่ 40/6นาย วัฒนะชัย ยอม ให้ จำเลย ที่ 1 สร้าง ตึกแถว ลง บน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 6442 มี ข้อตกลง ว่า เมื่อ ครบ 20 ปี ให้ ตึก ที่ จำเลย ที่ 1 สร้างตกเป็น ของ นาย วัฒนะชัย ทันที ใน ระหว่าง ระยะเวลา ดังกล่าว จำเลย ที่ 1 มีสิทธิ อยู่อาศัย หรือ ให้ ผู้อื่น เช่า ได้ โจทก์ ซื้อ ตึกแถวดังกล่าว โดย ทราบ ข้อ สัญญา ระหว่าง นาย วัฒนะชัย กับ จำเลย ที่ 1อยู่ ก่อน แล้ว การ ที่ โจทก์ ฟ้องคดี นี้ เป็น การกระทำ โดย ไม่สุจริตขอให้ ยกฟ้อง

จำเลย ที่ 2 ให้การ ว่า จำเลย ที่ 2 เป็น ผู้เช่า ตึกแถว พิพาท จากจำเลย ที่ 1 มี กำหนด 20 ปี ได้ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ตึกแถว ดังกล่าว เป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย วัฒนะชัย โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้อง

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

ศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้อง

โจทก์ อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน

โจทก์ ฎีกา

ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟังได้ เป็น ยุติ ตาม ที่ศาลอุทธรณ์ รับฟัง มา ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 ตำบล ทุ่งวัดดอน (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ซึ่ง มี ตึกแถว เลขที่ 40/6 ซอย วัดปรก แขวงทุ่งวัดดอน เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร ปลูก อยู่ เป็น ที่ดิน ซึ่ง แบ่งแยก มาจาก ที่ดิน โฉนดที่ 6442 ของ นาย วัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ นาย วัฒนะชัย ให้ จำเลย ที่ 1 ปลูก ตึกแถว ดังกล่าว ลง ใน ที่ดิน โดย ตกลง กัน ด้วย วาจา ว่า เมื่อครบ 20 ปี จำเลย ที่ 1 ยอม ให้ ตึกแถว ดังกล่าว ตกเป็น กรรมสิทธิ์ของ นาย วัฒนะชัย จำเลย ที่ 1 ได้ ให้ จำเลย ที่ 2 เช่า ทำการ ค้า และ อยู่อาศัย โดย จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ มี กำหนด20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 1 มกราคม 2521 ครั้น วันที่ 27 มิถุนายน 2532โจทก์ ซื้อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 จาก การ ขายทอดตลาด ของเจ้าพนักงาน บังคับคดี แล้ว ได้ บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 2 ออกจาก ตึกแถวเลขที่ 40/6 กับ ให้ จำเลย ที่ 1 รื้อถอน ตึกแถว เลขที่ 40/6 ออก ไปจาก ที่ดิน จำเลย ทั้ง สอง ไม่ปฏิบัติ ตาม โจทก์ จึง ฟ้องคดี นี้ ที่ โจทก์ฎีกา ว่า สัญญาเช่า ตึกแถว ดังกล่าว ไม่ผูกพัน โจทก์ นั้น เห็นว่า การ ที่จำเลย ที่ 1 ออก เงิน ปลูกสร้าง ตึกแถว ให้ นาย วัฒนะชัย เจ้าของ ที่ดิน เดิม และ นาย วัฒนะชัย ยอม ให้ จำเลย ที่ 1 เอา ตึกแถว ดังกล่าว ไป ให้ จำเลย ที่ 2 เช่า มี กำหนด เวลา รวม 20 ปี เช่นนี้ เป็น สัญญาต่างตอบแทนระหว่าง นาย วัฒนะชัย กับ จำเลย ที่ 1 ซึ่ง เป็น บุคคล สิทธิ อัน ผูกพัน จำเลย ที่ 1 กับ นาย วัฒนะชัย คู่สัญญา โดย มี ข้อตกลง ว่า เมื่อ ครบ 20 ปี แล้ว ให้ ตึกแถว ตกเป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย วัฒนะชัย ทันที แต่ ข้อตกลง นี้ มิได้ จดทะเบียน สิทธิ เป็น สิทธิเหนือพื้นดิน จึง มีผล ใช้บังคับ ได้ ระหว่าง นาย วัฒนะชัย กับ จำเลย ที่ 1 เท่านั้น ไม่มี ผล ผูกพัน โจทก์ ซึ่ง มิได้ เป็น คู่สัญญา กับ จำเลย ที่ 1 แม้ จำเลย ที่ 1 จะ อ้างว่าโจทก์ ทราบ สัญญา นี้ ก็ ไม่ผูกพัน โจทก์ เพราะ โจทก์ มิได้ ยินยอม ตกลง กับจำเลย ที่ 1 ด้วย ทั้งนี้ ตาม นัย คำพิพากษา ศาลฎีกา ที่ 655/2508 ระหว่างนาย สังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์ นาย หวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1นาง ทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2 จำเลย ฉะนั้น เมื่อ สัญญา ดังกล่าว ไม่ผูกพัน โจทก์ จำเลย ที่ 1 ก็ ไม่มี สิทธิ อย่างใด ที่ จะ ให้ ตึกแถวนั้น คง อยู่ ต่อไป ใน ที่ดิน ของ โจทก์ ได้ จำเลย ที่ 1 จึง ต้อง รื้อถอนตึกแถว ออก ไป ส่วน จำเลย ที่ 2 นั้น แม้ จะ จดทะเบียน สัญญาเช่ากับ จำเลย ที่ 1 มี กำหนด 20 ปี ก็ ตาม แต่เมื่อ จำเลย ที่ 1 ไม่มี สิทธิที่ จะ ให้ ตึกแถว อยู่ ใน ที่ดิน ของ โจทก์ ได้ แล้ว ก็ ต้อง ถือว่า จำเลยที่ 2 เป็น บริวาร ของ จำเลย ที่ 1 จึง ต้อง ออก ไป จาก ที่ดิน ของ โจทก์เช่นเดียว กับ จำเลย ที่ 1 ด้วย ฎีกา ข้อ นี้ ของ โจทก์ ฟังขึ้น "

พิพากษากลับ ให้ จำเลย ที่ 1 รื้อถอน ตึกแถว เลขที่ 40/6ซอย วัดปรก แขวงทุ่งวัดดอน เขตสาธร กรุงเทพมหานคร ออก ไป จาก ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 ตำบล ทุ่งวัดดอน (บ้านทวาย) อำเภอ ยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ของ โจทก์ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน โฉนด ดังกล่าว ของ โจทก์ส่งมอบ ที่ดิน ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย และ ห้าม จำเลย ทั้ง สอง เข้า ไปเกี่ยวข้อง กับ ที่ดิน ของ โจทก์ อีก ต่อไป ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกันใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ ใน อัตรา เดือน ละ 3,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง(วันที่ 23 มิถุนายน 2535) เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลย ที่ 1 จะ รื้อถอนตึกแถว พร้อม กับ จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จากที่ดิน ของ โจทก์

( ยรรยง ปานุราช - ยงยุทธ ธารีสาร - นิวัตน์ แก้วเกิดเคน )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2539

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

หมายเหตุ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่1719/2539วินิจฉัยเรื่องสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้

1.ความหมายและหลักเกณฑ์ของสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเรื่องสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดานั้นมิได้มีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่เป็นหลักเกณฑ์ที่ศาลฎีกาได้กำหนดขึ้นโดยถือหลักตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เรื่องสัญญาต่างตอบแทนมาตรา369ซึ่งมีหลักเกณฑ์ที่สำคัญดังนี้

1.1ต้องเป็นข้อตกลงเป็นพิเศษระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า

1.2ข้อตกลงพิเศษนั้นต้องมีการให้เงินทรัพย์สินหรือประโยชน์อย่างอื่นเพิ่มจากค่าเช่าที่ให้กันตามปกติ

กรณีที่ให้เงินนั้นต้องเป็นเรื่องที่นำเงินนั้นไปทำหรือไปสร้างทรัพย์สินที่ให้เช่าหากตอบให้เงินนั้นทรัพย์สินที่ให้เช่านั้นได้ทำขึ้นแล้วหรือสร้างเสร็จแล้วถือว่าเงินดังกล่าวเป็นเงินกินเปล่า(แปะเจี๊ยะ)เท่ากับเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดามิใช่สัญญาเช่าต่างตอบแทน

ส่วนการทำหรือสร้างทรัพย์สินเพิ่มเติมในทรัพย์สินที่เช่านั้นต้องเป็นเรื่องที่ตกลงกับผู้ให้เช่าไว้ล่วงหน้าโดยยกทรัพย์สินนั้นให้ผู้ให้เช่าหากผู้เช่าทำขึ้นเองเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าโดยมิได้ตกลงไว้กับผู้ให้เช่าล่วงหน้าก็ไม่ถือว่ามีการให้ทรัพย์สินอื่นแก่ผู้ให้เช่าเพิ่มเติมจากค่าเช่าจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดาเช่นเดียวกัน /รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2539

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

2.ผลของสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า

2.1เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้เฉพาะคู่สัญญาคำพิพากษาศาลฎีกาที่1020/2502

2.2กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้นแม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็บังคับได้และเช่าเกิน3ปีไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็บังคับได้เต็มตามข้อตกลงไม่อยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538(คำพิพากษาศาลฎีกาที่1002/2509,คำพิพากษาศาลฎีกาที่2016/2524)

2.3ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาท(คำพิพากษาศาลฎีกาที่172/2488ประชุมใหญ่,คำพิพากษาศาลฎีกาที่2526/2531)

รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2539

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

3.ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า

3.1เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ส่วนสัญญาต่างตอบแทนสามารถบังคับได้แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ

3.2เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า3ปีหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ใช้บังคับได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ส่วนสัญญาต่างตอบแทนบังคับได้เกิน3ปีแม้ไม่จดทะเบียน

3.3เช่าทรัพย์เป็นสิทธิเฉพาะตัวสำหรับผู้เช่าหากผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับส่วนสัญญาต่างตอบแทนไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวแม้ผู้เช่าตายสัญญาต่างตอบแทนก็ไม่ระงับย่อมตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาท

รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2539

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

4.การโอนทรัพย์สินที่เช่ากับสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า

กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์การโอนทรัพย์สินที่เช่าสัญญาเช่าไม่ระงับผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569

1)การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน3ปีมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่ไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนเพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ประกอบมาตรา569

2)การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน3ปีโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่เช่าผู้รับโอนย่อมรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่จากผู้โอนทั้งหมดเช่นเช่า20ปีก็ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ให้ผู้เช่าเช่าจนครบ20ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569ส่วนการโอนทรัพย์สินที่มีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่1020/2502,359/2526และ2490/2526ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้

1)กรณีที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือย่อมบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาไม่อาจบังคับต่อบุคคลภายนอก

2)กรณีที่มีหลักฐานเป็นหนังสือแต่ไม่จดทะเบียนก็มีผลเฉพาะคู่สัญญาไม่อาจบังคับกับบุคคลภายนอกได้เพราะบุคคลภายนอกไม่อาจทราบถึงข้อตกลงของคู่สัญญาได้

3)กรณีที่มีหลักฐานเป็นหนังสือโดยไม่จดทะเบียนแต่บุคคลภายนอกผู้รับโอนตกลงปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนก็สามารถบังคับกับบุคคลภายนอกได้เช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่1002/2509(ประชุมใหญ่)

4)กรณีที่มีหลักฐานเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วปัญหามีว่าจะสามารถบังคับกับบุคคลภายนอกได้หรือไม่ซึ่งมี2ความเห็น

4.1ความเห็นแรกเห็นว่าสัญญาต่างตอบแทนเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอกซึ่งมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่1719/2539สนับสนุน

4.2ความเห็นที่สองเห็นว่าแม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนแต่ก็เป็นสัญญาเช่าด้วยจึงต้องนำบทบัญญัติในเรื่องเช่ามาบังคับด้วยโดยนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569มาบังคับซึ่งมีผลทำให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมที่มีต่อผู้เช่าด้วยโดยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่286/2514(ประชุมใหญ่)วินิจฉัย"ผู้ให้เช่าเดิมทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวห้องพิพาทและจดทะเบียนการเช่าไว้มีกำหนด10ปีโดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างห้องพิพาทให้เป็นเงิน27,000บาทเป็นสัญญาซึ่งแสดงเจตนาแท้จริงของคู่กรณีว่าให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันบังคับต่อกันตามกำหนดเวลาดังกล่าวโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทนี้จึงต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามข้อตกลงของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย"

รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2539

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

5.ข้อวิเคราะห์คำพิพากษาศาลฎีกาที่1719/2539

5.1สัญญาต่างตอบแทนคดีนี้ผู้เช่าได้จดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์ผู้รับโอนจึงน่าจะต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนมาด้วยตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่286/2514(ประชุมใหญ่)

5.2จำเลยที่1ผู้ให้เช่าเป็นผู้ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ว. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแล้วยินยอมให้จำเลยที่1นำตึกแถวมาให้จำเลยที่2เช่าถือว่าจำเลยที่1เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินผู้อื่นจึงไม่เป็นส่วนควบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา146และจำเลยที่1เป็นผู้มีสิทธิให้เช่าตึกแถวดังนั้นการเช่าตึกแถวพิพาทจึงเป็นการเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย

5.3เมื่อการเช่าตึกแถวพิพาทคดีนี้เป็นการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายอีกทั้งจดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538แล้วผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569โดยไม่จำต้องจดทะเบียนสิทธิอาศัยแต่อย่างใด

5.4การที่จำเลยที่2ได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่1โดยชอบตามข้อ5.2แล้วจำเลยที่2จึงไม่ใช่บริวารของจำเลยที่1แต่เป็นผู้เช่าแม้จะเป็นการเช่าที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนก็ถือเป็นการเช่าอย่างหนึ่งซึ่งผู้เช่าต้องรับภาระหนักกว่าการเช่าธรรมดาย่อมมีสิทธิตามสัญญาเช่าและมีสิทธิดีกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ควรแปลว่าผู้เช่าซึ่งต้องรับภาระหนักกว่าธรรมดากลับมีสิทธิด้อยกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหากคดีนี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดาโดยจำเลยที่2ไม่ต้องจ่ายเงินช่วยก่อสร้างจ่ายแต่ค่าเช่าธรรมดาจำเลยที่2กลับได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569ดูแล้วมีผลประหลาด

5.5กรณีนี้จำเลยที่1ได้ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของว. โดย ว.ยินยอมให้ปลูกย่อมเป็นการปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตเจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นๆแต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงเพิ่มขึ้นเพราะการสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1310แต่คดีนี้ศาลฎีกากลับพิพากษาให้จำเลยที่1และที่2รื้อถอนโดยไม่ต้องจ่ายอะไรเลย

5.6เมื่อจำเลยที่2เป็นผู้เช่าโดยชอบและโดยสุจริตอีกทั้งได้จดทะเบียนการเช่าไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยจึงเป็นผู้มีสิทธิได้ใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่ให้เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาการอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าจึงไม่ใช่ละเมิดแต่จำเลยที่2กลับต้องจ่ายค่าเสียหายฐานละเมิดให้แก่โจทก์อีกนับเป็นบาปเคราะห์แก่จำเลยที่2สองต่อ

5.7โจทก์ซื้อทรัพย์พิพาทมาจากการขายทอดตลาดโดยรู้ว่ามีการจดทะเบียนการเช่าไว้แล้วแต่โจทก์กลับบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนตึกแถวพิพาทออกไปน่าจะเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะเกิดเสียหายแก่บุคคลอื่นนั้นย่อมเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา421และเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตตามมาตรา5ด้วย

รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

มาตรา 369 ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้ หรือขอปฏิบัติการชำระ หนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่าย หนึ่งยังไม่ถึงกำหนด