(กรณีมีคำมั่นไว้ในสัญญา+ต้องเข้าลักษณะเป็นคำมั่นว่าจะให้เช่าด้วยนะ)คำมั่นจะมีผลบังคับได้ก็เมื่อผู้เช่าได้ตอบสนองรับคำมั่นก่อนหมดอายุสัญญาเช่าตามสัญญา  สามารถบังคับได้เลยโดยไม่ต้องทำสัญญาฉบับใหม่

ถ้าเป็นคำมั่นที่เป็นวาจาก็ต้องมีการแสดงเจตนาตอบรับคำมั่นและต้องมีการทำหลักฐานเป็นหนังสือตามปบบที่กฎหมายกำหนดแบบไว้จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้

ในกรณีผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าให้กับบุคคลภายนอกก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 นั้น คำมั่นหรือเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากสัญญาเช่าหรือสิทธิหรือหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่านั้น ย่อมจะไม่โอนไปด้วยเพราะไม่ใช่สัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันผู้รับโอน เว้นแต่ผู้รับโอนจะยอมตกลงผูกพันในคำมั่นหรือเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากสัญญาเช่าหรือสิทธิหรือหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่านั้นด้วย ดังนั้นสิทธิและหน้าที่ที่ผู้รับโอนจำต้องรับมาเกี่ยวกับสัญญาเช่าของผู้ให้เช่าซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นต้องหมายถึงเฉพาะสิทธิหรือหน้าที่ที่เกี่ยวกับสัญญาเช่าเท่านั้นในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 นั้นมีข้อยกเว้นอยู่ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 502 วรรคหนึ่ง(ขายฝาก) ซึ่งบัญญัติว่า "ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นท่านว่าบุคคลผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนไปโดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิมหรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่"แต่บทบัญญัติดังกล่าวก็ตกอยู่ภายใต้ข้อยกเว้นของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 502 วรรคสองนี้เอง"ถ้าว่าเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากอันได้จดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วไซร้ท่านว่าการเช่านั้นหากมิได้ทำขึ้นเพื่อจะให้เสียหายแก่ผู้ขาย กำหนดเวลาเช่ายังคงมีเหลืออยู่อีกเพียงใด ก็ให้คงเป็นอันสมบูรณ์อยู่เพียงนั้น แต่มิให้เกินกว่าปีหนึ่ง"(ผูกพันอยู่เพียงไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันไถ่จากการขายฝากเท่านั้น)

การเช่านาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มีมาตรา 28 บัญญัติไว้ทำนองเดียวกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ดังนั้นผู้รับโอนนาก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่านาของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาด้วย โดยใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาเช่นเดียวกับสัญญาเช่าในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

วราพงศ์รุ่งจิรารัตน์

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

แม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดิน และอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตาม แต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไป จากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะ คู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพัน โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใดนอกจากนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอ ดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก

ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 12,000 บาทนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์และที่ดินของโจทก์

จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ให้แก่จำเลยมีกำหนดเวลา 18 ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ 700 บาท หากโจทก์ไม่ยินยอมจดทะเบียนการเช่า ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าก่อสร้างอาคารเป็นเงิน 1,440,000 บาท พร้อมทั้งค่าขาดประโยชน์จากการใช้สอยอาคารซึ่งจำเลยพึงจะได้รับเดือนละ 12,000 บาทเป็นเวลา 18 ปี เป็นเงิน 2,592,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น4,032,000 บาท

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง

ระหว่างพิจารณา จำเลยขอให้เรียกนางทองเจือ ศรีจำรูญเข้าเป็นโจทก์ร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย ห้ามเกี่ยวข้องอีกให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ยกฟ้องแย้งของจำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัยจังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย เฉพาะส่วนที่อาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งอยู่ซึ่งมีเนื้อที่ดิน 247 ตารางเมตร ให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลา 18 ปี นับแต่วันที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4ครบอายุในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท โดยให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราดังกล่าวนับแต่วันเริ่มต้นสัญญาเช่าใหม่ตามฟ้องแย้ง คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2519 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตามฟ้องเฉพาะส่วนเนื้อที่ 247 ตารางเมตรจากนางทองเจือ ศรีจำรูญ โจทก์ร่วม ซึ่งเป็นมารดาโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า 18 ปี โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่คิดค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.4, จ.5ในระหว่างอายุสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ร่วมได้จดทะเบียนยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ตามหนังสือสัญญาให้ที่ดินเอกสารหมายจ.3 ต่อมาเมื่อปี 2537 สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยดังกล่าวได้ครบกำหนดการเช่า โจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยเสนอจะต่อสัญญาเช่าให้จำเลยมีกำหนด 3 ปีคิดค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ตามหนังสือแจ้งคำมั่นจะให้เช่าเอกสารหมาย จ.7 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือแจ้งตอบโจทก์ว่าจำเลยขอให้โจทก์ทำการจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 18 ปี ตามสัญญาเช่าที่ระบุไว้โดยจำเลยจะให้ค่าเช่าอัตราเดือนละ 700 บาท ตามหนังสือขอให้จดทะเบียนการเช่า เอกสารหมาย จ.9 โจทก์กับจำเลยไม่สามารถตกลงกันได้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยตามหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2 ข้อ 6 มีผลผูกพัน โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่โดยข้อตกลงในหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2ข้อ 6 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว อาคารสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่าบนที่ดินที่เช่านี้ให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเช่านี้ และไม่มีการเรียกร้องเงินค่าต่อสัญญาเช่าแต่ประการใดทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงคิดค่าเช่าในอัตราที่เป็นธรรม" เห็นว่าแม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตามแต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใด นอกจากนี้ยังปรากฏว่าเมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามเอกสารหมาย จ.7 ซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทอีกต่อไปที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 12,000 บาท นั้นเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเดือนละ 8,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น ฎีกาส่วนนี้ของโจทก์จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 2 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"

พิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น

( ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์ - สมชัย สายเชื้อ - วิรักษ์ เอื้ออังกูร )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

หมายเหตุ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่บันทึกนี้เป็นเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ซึ่งในคดีนี้เดิมโจทก์ร่วม (ผู้ให้เช่า) กับจำเลย (ผู้เช่า) ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 18 ปี และจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และยังมีข้อตกลงในหนังสือต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินข้อ 6 ระบุว่า"เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วอาคารสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่าบนที่ดินที่เช่านี้ให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าถือเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสัญญานี้และไม่มีการเรียกร้องเงินค่าต่อสัญญาเช่าแต่ประการใดดังนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงคิดค่าเช่าในอัตราที่เป็นธรรม"เห็นได้ว่าเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ด้วย ดังนั้นแม้จะมีการโอนทรัพย์สินซึ่งให้เช่าแก่โจทก์ (บุคคลภายนอก)โดยการยกให้ สัญญาเช่าก็ไม่ระงับเพราะถือว่ามีสัญญาเช่าธรรมดาซ้อนอยู่ด้วย แต่หากเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น โดยหลักถือว่าผูกพันเฉพาะคู่กรณี (บุคคลสิทธิ์) เท่านั้น สัญญาจึงระงับลงเพราะเหตุการโอนทรัพย์สินที่เช่า ยกเว้นการตกทอดทางมรดกสิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาย่อมตกทอดแก่ทายาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1600ส่วนสัญญาเช่าธรรมดานั้น เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมระงับทันทีเพราะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าเท่านั้น ทายาทผู้เช่าไม่มีสิทธิที่จะสืบสิทธิการเช่าต่อไปอีก (ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่1471/2494,119/2509,1224/2511,1063/2517) โดยหลักแล้วสิทธิเฉพาะตัวย่อมจะโอนให้กับผู้ใดไม่ได้ทั้งสิ้น แต่ในเรื่องเช่าทรัพย์นั้นจะมี ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 เปิดโอกาสให้มีการโอนสิทธิการเช่าได้ ถ้าผู้เช่าได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าและสิทธิการเช่าที่โอนได้นี้ย่อมตกอยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 285(4) ด้วย คำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการที่โจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมนั้นเป็นข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิคงผูกพันเฉพาะโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท

ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เคยวินิจฉัยเกี่ยวกับข้อความในสัญญาเช่าซึ่งไม่มีผลผูกพันผู้รับโอน (บุคคลภายนอก) ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นพอที่จะจำแนกออกได้ดังต่อไปนี้คือ

ก. วินิจฉัยว่าเป็นคำมั่น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 626/2490 คู่สัญญาตกลงกันในข้อ13 ว่า "เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสองปีดังระบุไว้ในข้อสัญญาข้อ 1แล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่อไปได้อีก 2 ปี ถ้าผู้เช่าประสงค์และเมื่อได้แจ้งความประสงค์เช่าต่อแก่ผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าปฏิเสธไม่ได้ และถ้าหากได้ทำสัญญากันต่อไปดังกล่าวเมื่อครบกำหนดอีกครั้งหนึ่ง ผู้เช่าคงมีสิทธิที่จะเช่าต่อไปอีกสองปีในเงื่อนไขดังกล่าวมาแล้วข้างต้น และต่อจากนั้นถ้าผู้เช่ายังครอบครองสถานที่เช่าอยู่ให้ถือว่ายังคงเช่ากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลาถ้าฝ่ายใดจะบอกเลิกต้องบอกล่วงหน้า 3 เดือน" ดังนี้เป็นคำมั่นที่จะให้ผู้เช่าแต่ฝ่ายเดียวเลือกปฏิบัติบังคับผู้ให้เช่าให้ต่อสัญญาเช่าได้อีก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1324/2496 ให้เช่าโรงสี 3 ปีมีข้อสัญญาว่าเมื่อครบ 3 ปีแล้วผู้ให้เช่ายังไม่ได้โอนโรงสีให้ผู้ใด ต้องยอมให้เช่าต่อไปอีก 2 ปี เป็นคำมั่นจะให้เช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517(ป.) หนังสือสัญญาเช่ามีข้อความว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้ผู้เช่าอีก 10 ปี ตามสัญญาเช่าเดิมข้อความดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่น ยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533 ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินข้อ 2 ที่ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปได้อีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" นั้นเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่า

แต่หากกรณีข้อความที่กำหนดไม่ชัดแจ้ง เพียงแต่ให้โอกาสแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเท่านั้นไม่ถือว่าเป็นคำมั่น เช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 662/2511 สัญญาเช่ามีข้อความว่า "เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุในสัญญาเช่าได้อีก ส่วนค่าเช่านั้นตกลงกันใหม่" ย่อมเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โอกาสผู้เช่าจะต่อสัญญาได้เท่านั้น โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีการต่อรองกันเรื่องค่าเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ตกลงค่าเช่าตามที่ผู้ให้เช่าเรียกร้องก็ถือว่าไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไป และคำพิพากษาศาลฎีกาที่295/2515 สัญญาเช่าระบุว่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปได้อีกและค่าเช่าจะได้ตกลงกันในภายหลังนั้นเป็นเพียงผู้ให้เช่าให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาได้อีกในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้วและไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องค่าเช่ากันได้มากน้อยเพียงใด เมื่อผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่สนองรับก็เป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้ สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกินขึ้น

ข.วินิจฉัยว่าเป็นเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากสัญญาเช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 146/2495 ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกกำหนดเวลาเช่ากันไว้ 3 ปี แล้วมีข้อตกลงกันในข้อ 1 ว่า"เมื่อสัญญาฉบับนี้ได้ครบ 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาฉบับใหม่ต่อไปอีกเป็นเวลา 3 ปี" ดังนี้ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกันจึงเป็นข้อตกลงผูกพันทั้งสองฝ่าย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1676/2517 จำเลยเช่าที่ดินจากเจ้าของเดิมปลูกห้องแถว แม้สัญญาเช่าจะระบุว่าถ้าผู้ให้เช่าไม่ต้องการให้จำเลยเช่าต่อไป ผู้ให้เช่าต้องรับซื้อโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างไป ข้อสัญญาดังกล่าวแม้จะเป็นเงื่อนไขในสัญญาก็เป็นเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากการเช่า จึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้รับโอนที่ดินมาให้จำต้องปฏิบัติตามดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6899/2539 ศ. รับโอนตึกแถวพิพาทจาก จ. ในระหว่างที่สัญญาเช่าระหว่างจ. กับจำเลยยังไม่ครบกำหนดต้องรับโอนสิทธิหน้าที่ตามสัญญาเช่าไปด้วย แต่ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าแจ้งให้ผู้เช่าทราบเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินที่ให้เช่าเป็นข้อตกลงต่างหากจากการเช่าไม่ผูกพัน ศ. ให้ต้องปฏิบัติตามเป็นเรื่องที่จำเลยต้องไปว่ากล่าวเอากับผู้ให้เช่าเดิม เมื่อศ.โอนตึกแถวพิพาทให้กับโจทก์ โจทก์ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่าของศ. ที่มีต่อจำเลยด้วย แต่ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินที่ให้เช่าเป็นข้อตกลงต่างหากจากการเช่า จึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตามเช่นกัน

ค. วินิจฉัยว่าเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6190/2538 การคืนเงินประกันให้จำเลยเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ไม่ใช่สาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า ซึ่งหาใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ให้เช่าจะต้องรับผิดและปฏิบัติตามไม่ โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 วรรคสอง

เมื่อพิเคราะห์คำวินิจฉัยของศาลฎีกาพอจะสรุปได้ว่าคำมั่นจะให้เช่านั้นเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวมีลักษณะแน่นอนและชัดเจนมีผลผูกพันผู้ให้คำมั่น (ผู้ให้เช่า)ต้องผูกพันตามคำมั่นที่ตนได้ให้ไว้ จะถอนก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่ได้แสดงไว้ในคำมั่นมิได้ (และการตอบรับคำมั่น ต้องตอบรับภายในระยะเวลาการเช่าซึ่งมีผลใช้บังคับอยู่) คำมั่นไม่ใช่สัญญาหรือนิติกรรมฝ่ายแต่เมื่อมีการให้คำมั่นว่าจะให้เช่าและอีกฝ่ายหนึ่งตอบรับคำมั่นย่อมจะทำให้เกิดสัญญาได้

ในกรณีผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าให้กับบุคคลภายนอกก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 นั้น คำมั่นหรือเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากสัญญาเช่าหรือสิทธิหรือหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่านั้น ย่อมจะไม่โอนไปด้วยเพราะไม่ใช่สัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันผู้รับโอน เว้นแต่ผู้รับโอนจะยอมตกลงผูกพันในคำมั่นหรือเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากสัญญาเช่าหรือสิทธิหรือหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่านั้นด้วย ดังนั้นสิทธิและหน้าที่ที่ผู้รับโอนจำต้องรับมาเกี่ยวกับสัญญาเช่าของผู้ให้เช่าซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นต้องหมายถึงเฉพาะสิทธิหรือหน้าที่ที่เกี่ยวกับสัญญาเช่าเท่านั้นในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 นั้นมีข้อยกเว้นอยู่ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 502 วรรคหนึ่ง(ขายฝาก) ซึ่งบัญญัติว่า "ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นท่านว่าบุคคลผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนไปโดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิมหรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่"แต่บทบัญญัติดังกล่าวก็ตกอยู่ภายใต้ข้อยกเว้นของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 502 วรรคสองนี้เอง"ถ้าว่าเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากอันได้จดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วไซร้ท่านว่าการเช่านั้นหากมิได้ทำขึ้นเพื่อจะให้เสียหายแก่ผู้ขาย กำหนดเวลาเช่ายังคงมีเหลืออยู่อีกเพียงใด ก็ให้คงเป็นอันสมบูรณ์อยู่เพียงนั้น แต่มิให้เกินกว่าปีหนึ่ง"(ผูกพันอยู่เพียงไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันไถ่จากการขายฝากเท่านั้น)

การเช่านาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มีมาตรา 28 บัญญัติไว้ทำนองเดียวกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ดังนั้นผู้รับโอนนาก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่านาของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาด้วย โดยใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาเช่นเดียวกับสัญญาเช่าในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

วราพงศ์รุ่งจิรารัตน์

คำมั่นจะให้เช่า

ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า "ถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว" ดังนี้ เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้ กรณีเช่นนี้มิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 152

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าก่อนจะครบการเช่างวดที่ 2 ปีที่ 2 จำเลยได้แจ้งการเช่าไปยังผู้ให้เช่าแล้ว จำเลยจึงมีสิทธิได้เช่าต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาข้อ 13 ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา

ศาลแขวงเห็นชอบตามข้อต่อสู้ของจำเลย จึงพิพากษายกฟ้อง

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังว่าสัญญาเช่าข้อ 13 มีว่า "เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 2 ปีดังระบุในสัญญาข้อ 1 แล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่อได้อีก 2 ปี ถ้าประสงค์และเมื่อได้แจ้งความประสงค์เช่าต่อไปแก่ผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และถ้าหากได้ทำสัญญากันต่อไปดังกล่าว เมื่อครบกำหนดอีกครั้ง 1 ผู้เช่าคงมีสิทธิจะเช่าต่อไปอีก 2 ปี ในเงื่อนไขดังกล่าวมาแล้วข้างต้นและต่อจากนั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองสถานที่เช่าอยู่ ให้ถือว่ายังคงเช่ากันต่อไป ไม่มีกำหนดเวลา ถ้าฝ่ายใดจะบอกเลิกต้องบอกกล่าวล่วงหน้า 3 เดือน"

ข้อเท็จจริงปรากฏต่อไปว่า ได้ทำสัญญากันมาตั้งแต่วันที่ 9 ธันวาคม 2484 เมื่อครบ 2 ปีแรกแล้ว คู่สัญญาบันทึกสัญญาต่ออายุ 2 ปี ครั้ง 1 แล้ว ซึ่งจะครบวันที่ 9 ธันวาคม 2488 ในวันที่ 8 พฤศจิกายน 2488 จำเลยมีหนังสือถึงผู้ให้เช่าแสดงความจำนงขอต่อสัญญาต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาข้อ 13 วันที่ 29 พฤศจิกายน โจทก์ตอบหนังสือจำเลยไม่ยอมให้เช่าต่อไป ให้จำเลยออกไปในวันที่ 9 ธันวาคม ซึ่งเป็นวันครบสัญญา และการบอกเลิกสัญญานี้โจทก์เคยบอกมาครั้ง 1 แล้ว เมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2488

ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาข้อ 13 เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับให้ผู้ให้เช่ายอมให้เช่าต่อไปอีก 2 ปีหรือไม่ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อตกลงเช่นนี้มิใช่เป็นการทำสัญญาเช่าเกินกว่า3 ปี เพราะมีผลบังคับกันเพียงระยะละ 2 ปีเท่านั้น แต่หากมีคำมั่นจะให้ผู้เช่าแต่ฝ่ายเดียวเลือกปฏิบัติบังคับให้ผู้ให้เช่าทำสัญญาอีกสัญญา 1 ได้อีก ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นลูกหนี้ที่ผู้เช่าจะเรียกร้องบังคับเอาได้ จึงมิใช่เป็นเรื่องเงื่อนไข อันจะเป็นผลสำเร็จหรือไม่ แล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้ซึ่งจะทำให้นิติกรรมเป็นโมฆะตาม มาตรา 152 ฉะนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะไม่ยอมให้เช่าหรือบอกให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าไปแต่อย่างใด ศาลฎีกาพิพากษายืน

( ประมูล สุวรรณศร - นาถปรีชา - มนูภันย์วิมลสาร )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 626/2490

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp