เรื่องการครอบครองปรปักษ์นี้ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย เจตนาจะเป็นเจ้าของแต่ว่าต้องครอบครองเป็นเวลา 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์คือสิ่งที่เคลื่อนย้ายไม่ได้นะอะไรก็ได้ถ้าที่นานั้นเป็นของบุคคลอื่นโดยที่เราไม่รู้ว่าที่นานั้นนะเป็นของใครใครเป็นเจ้าของแสดงว่าคุณไม่รู้ข้อเท็จจริงคุณครอบครองปรปักษ์โดยสุจริตครับ

ดิฉันอยากเรียนถามว่าในกรณีเช่นนี้ดิฉันจะไปฟ้องศาลในข้อหาอะไรได้บ้างคะ และต้องทำอย่างไรบ้างคะ

---ตามคำถามของคุณนั้นขอตอบดังนี้ครับ

1. เมื่อคุณแน่ใจว่าแนวเขตที่ดินของคุณเป็นอยู่ตามที่คุณชี้ หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงเขารุกล้ำเข้ามาในเขตที่ดินของเราก็ต้องฟ้องขับไล่ครับ

2.  สำหรับเจ้าของที่ดินข้างเคียงนั้นข้อเท็จจริงที่คุณให้มานั้นว่าเขาไม่ได้จดทะเบียนการได้โดยการครอบครองปรปักษ์เลย ดังนี้ก็ต้องไปว่ากล่าวกันในชั้นศาลว่า คุณเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิ (รับโอนโฉนด) โดยสุจริตแล้ว เจ้าของที่ดินข้างเคียงจะอ้างครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้คุณไม่ได้หรือไม่เพียงใด ก็ต้องให้ศาลพิจารณาครับ

มาตรา 1299 วรรคสอง

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน นั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

3. หากคุณพิสูจน์ได้ว่าคุณซื้อที่ดินมาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนให้แก่ผู้ขายแล้ว คุณก็มีสิทธิชนะคดีครับ

 อ่านคำพิพากษาฎีกา ประกอบความเข้าใจนะครับ

 โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1732 โดยโจทก์ซื้อมาจากนายสุทธิพงศ์ สุดสังเกตุ เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2535 จำเลยอาศัยนายสุทธิพงศ์อยู่ในที่ดินแปลงดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 1 งาน โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารพักอาศัยในที่ดินของโจทก์ต่อไป จึงได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินของโจทก์แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ที่ดินพิพาทดังกล่าวอาจให้เช่าได้เดือนละ 1,000 บาท โจทก์จึงขอเรียกค่าเสียหายจากจำเลยนับตั้งแต่วันที่ 25 สิงหาคม 2540 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน2,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1732 ตำบลบ้านอิฐ อำเภอเมืองอ่างทอง จังหวัดอ่างทอง และห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 2,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ1,000 บาท แก่โจทก์นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินของโจทก์

      จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิจำเลยได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมาประมาณ 25 ปีแล้ว ด้วยความสงบเปิดเผยและเจตนายึดถือเพื่อตน ไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน จำเลยจึงได้สิทธิครอบครองโดยอายุความ โจทก์เพิ่งจะจดทะเบียนซื้อที่ดินพิพาทจากผู้มีชื่อภายหลังจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง

     ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

   โจทก์อุทธรณ์

    ระหว่างส่งหมายเรียกและสำเนาคำฟ้องอุทธรณ์ จำเลยถึงแก่กรรม โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางแกะ โกทัณฑ์ ทายาทของจำเลยเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลอุทธรณ์ภาค 2 อนุญาตให้นางแกะ เข้าเป็นคู่ความแทนที่จำเลยผู้มรณะได้

    ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1732 ตำบลบ้านอิฐ อำเภอเมืองอ่างทอง จังหวัดอ่างทอง ของโจทก์และห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 400 บาท นับแต่วันที่ 2 กันยายน 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์

 จำเลยฎีกา

 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงในชั้นฎีกาฟังได้ว่า เดิมที่ดินแปลงพิพาทโฉนดเลขที่ 1732 ตำบลบ้านอิฐ อำเภอเมืองอ่างทอง จังหวัดอ่างทอง เนื้อที่ 13 ไร่ 2 งาน 16 ตารางวา เป็นของนางสาวบุญชู เฉลิมสาร ต่อมาวันที่ 29 พฤศจิกายน 2532 นางสาวบุญชูได้จดทะเบียนโอนขายให้แก่นายสุทธิพงศ์ สุดสังเกตุ วันที่ 6 พฤษภาคม 2535 นายสุทธิพงศ์ได้จดทะเบียนโอนขายต่อให้แก่โจทก์ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 ที่ดินส่วนพิพาทเนื้อที่ 3 งาน 86 ตารางวา เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวบริเวณทิศตะวันออกเฉียงเหนือ มีอาณาเขตด้านทิศตะวันออกจรดถนนสายเอเซีย หรือทางหลวงแผ่นดินสายบางปะอิน - นครสวรรค์ ตามแนวเส้นสีเขียวในแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 และอยู่ติดกับโชว์รูมขายกระเบื้อง ยี่ห้อโอฬาร ปัจจุบันจำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินส่วนพิพาทโดยใช้ปลูกบ้านพักอาศัย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ปัญหาดังกล่าวจำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้กล่าวไว้ในคำฟ้องว่า นายสุทธิพงศ์และโจทก์ซื้อที่ดินแปลงพิพาทโดยสุจริต คดีจึงไม่มีประเด็นดังกล่าว ทั้งโจทก์ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่านายสุทธิพงศ์ซื้อที่ดินแปลงพิพาทโดยสุจริต การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า แม้จำเลยจะครอบครองที่ดินส่วนพิพาทโดยทางปรปักษ์มาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี แต่จำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาย่อมยกขึ้นต่อสู้ นายสุทธิพงศ์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง เมื่อนายสุทธิพงศ์โอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ จำเลยจึงไม่อาจยกการครอบครองปรปักษ์ที่สิ้นผลไปแล้วมาใช้ยันโจทก์ได้ จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นและรับฟังข้อเท็จจริงที่ไม่ถูกต้องนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงพิพาทโดยจดทะเบียนซื้อมาจากนายสุทธิพงศ์ เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2535 จำเลยอยู่ในที่ดินส่วนพิพาทโดยอาศัยนายสุทธิพงศ์ โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอาศัยอยู่อีกต่อไป ขอให้ขับไล่ จำเลยให้การว่า จำเลยครอบครองที่ดินส่วนพิพาทด้วยความสงบ เปิดเผยและเจตนายึดถือเพื่อตนมาเป็นเวลาประมาณ 25 ปีแล้ว จึงได้สิทธิโดยอายุความ โจทก์เพิ่งจดทะเบียนซื้อจากนายสุทธิพงศ์ในภายหลังจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ดังนี้คดีมีประเด็นข้อพิพาทว่า จำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินส่วนพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์แล้วหรือไม่ หากฟังได้ว่าจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินส่วนพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์แล้ว ย่อมมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปว่า นายสุทธิพงศ์และโจทก์ได้ที่ดินแปลงพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตหรือไม่ และจำเลยจะยกการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินส่วนพิพาทขึ้นต่อสู้นายสุทธิพงศ์และโจทก์ได้หรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า นายสุทธิพงศ์ได้ที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และจำเลยให้การเพียงว่าจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินส่วนพิพาทมาเป็นเวลาประมาณ 25 ปีแล้ว มิได้ให้การต่อสู้ว่านายสุทธิพงศ์มิใช่บุคคลภายนอกและซื้อที่ดินแปลงพิพาทโดยไม่สุจริต นายสุทธิพงศ์ย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ว่ากระทำการโดยสุจริต เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏให้เป็นอย่างอื่น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 รับฟังว่านายสุทธิพงศ์ซื้อที่ดินแปลงพิพาทโดยสุจริตตามข้อสันนิษฐานดังกล่าว จึงเป็นการรับฟังข้อเท็จจริงที่ชอบด้วยกฎหมาย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น"
          พิพากษายืน

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3031/2545 

ซื้อที่ดินมาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

 การครอบครองปรปักษ์เป็นการได้สิทธิมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและยังมิได้จดทะเบียนนั้น ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว เมื่อคำร้องของผู้ร้องกล่าวเพียงว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โดยมิได้กล่าวว่าโจทก์ไม่สุจริต คดีจึงไม่มีประเด็นที่ผู้ร้องจะนำสืบว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโดยสุจริตหรือไม่ ต้องฟังว่าโจทก์กระทำการโดยสุจริตตามข้อสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 6 ศาลมีคำสั่งยกคำร้องได้โดยไม่ต้องไต่สวน

มาตรา 6 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต

 คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยทั้งห้าออกจากที่ดินและตึกแถวซึ่งโจทก์ซื้อจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 และที่ 5 ขาดนัดยื่นคำให้การ จำเลยที่ 4 ให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20080 แขวงบางยี่ขัน เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร และสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 461/42 ของโจทก์ ให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ร่วมกันชำระเงิน 175,000 บาท พร้อมค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จะขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทแก่โจทก์กับให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา โจทก์จึงขอให้บังคับคดี และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำประกาศลงวันที่ 23 พฤษภาคม 2546 ไปปิดประกาศไว้ที่บ้านเลขที่ 461/42 ดังกล่าวเพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลภายในกำหนด 8 วัน นับแต่วันปิดประกาศ

          ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เนื่องจากบ้านเลขที่ 461/42 ซึ่งปัจจุบันคือบ้านเลขที่ 26/7 เป็นของผู้ร้อง ผู้ร้องเข้ามาอาศัยอยู่กับครอบครัวและครอบครองที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวมาตั้งแต่ปี 2522 และใช้เป็นสถานที่ประกอบการค้ามาตั้งแต่วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2531 จนถึงปัจจุบัน โดยความสงบและโดยเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 และโจทก์ไม่เคยโต้แย้งการครอบครองผู้ร้อง ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นบุคคลที่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิในที่ดินและบ้านดังกล่าวได้อยู่ก่อน ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 และเป็นผู้มีอำนาจพิเศษที่จะอยู่ในที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยชอบ

          ศาลชั้นต้นพิจารณาคำร้องและมีคำสั่งว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ดังที่ผู้ร้องกล่าวอ้างก็ตาม แต่การครอบครองปรปักษ์เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เมื่อสิทธิขผู้ร้องยังมิได้จดทะเบียนย่อมไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้ได้สิทธิมาโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดได้ เพราะถือว่าโจทก์เป็นบุคคลภายนอกได้มาซึ่งสิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ตามที่บัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ให้ยกคำร้อง ค่าคำร้องเป็นพับ

          ผู้ร้องอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้ผู้ร้องใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,000 บาท แทนโจทก์

          ผู้ร้องฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ?ปัญหาตามฎีกาของผู้ร้องมีเพียงว่าการที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องของผู้ร้องโดยไม่ทำการไต่สวนและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนนั้นเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ผู้ร้องฎีกาสรุปความว่า แม้โจทก์จะได้มาซึ่งที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดและถือว่าโจทก์เป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนก็ตาม แต่โจทก์ได้สิทธินั้นมาโดยไม่สุจริต ผู้ร้องจึงยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ และผู้ร้องสามารถนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อให้ศาลเห็นว่าโจทก์ได้สิทธินั้นมาโดยไม่สุจริต การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ยกคำร้องของผู้ร้องโดยไม่ทำการไต่สวนให้ได้ความก่อนว่าโจทก์ได้ที่ดินและบ้านพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ จึงเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และโจทก์ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ว่ากระทำการโดยสุจริต คดีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ซึ่งบัญญัติว่า ?สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรพัย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย? ดังนั้น การที่ผู้ร้องจะอ้างการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์เพื่อแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลว่าผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องแสดงให้เห็นอำนาจพิเศษที่ดีกว่าอำนาจหรือสิทธิของโจทก์ ทั้งการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าวซึ่งเป็นการได้สิทธิมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและยังมิได้จดทะเบียนนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ก็มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว เมื่อคำร้องของผู้ร้องคงกล่าวบรรยายเพียงว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ โดยมิได้กล่าวบรรยายมาในคำร้องว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยไม่สุจริต คดีจึงไม่มีประเด็นที่ผู้ร้องจะนำสืบว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริตหรือไม่ ต้องฟังว่าโจทก์กระทำการโดยสุจริตตามข้อสันนิษฐานของบทบัญญัติมาตรา 6 ดังกล่าวข้างต้น ดังนั้น แม้ศาลจะทำการไต่สวนและฟังว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามคำร้องของผู้ร้อง ก็ไม่ทำให้ผู้ร้องชนะคดีได้ การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องของผู้ร้องโดยไม่ทำการไต่สวนและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนมานั้นจึงชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น?

          พิพากษายืน ให้ผู้ร้องใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาท แทนโจทก์.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3239/2549

เรียนถามถึงค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการว่าจ้างทนายได้ไหมคะ..เพราะดิฉันไม่มีความรู้เกี่ยวกับเรื่องนี้เลยค่ะ  ได้ยินมาจากหลายๆคนพูดว่าบางทีคดีจะยืดเยื้อและเสียค่าใช้จ่ายมาก  บางครั้งมากเกินราคาที่ดินที่ถูกรุกเข้ามา 4 ไร่อีกค่ะ  แต่ดิฉันต้องการฟ้องเพื่อความถูกต้องค่ะ เนื่องจากดิฉันซื้อที่ดินมาโดยเสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตค่ะ  แต่ดิฉันไม่มีสัญญาซื้อขายนะคะ  จ่ายเงินสดโดยมีบุคคลในครอบครัวเป็นพยานค่ะ และก็ไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่ที่ดินเลยค่ะ  เรียนถามอีกเรื่องนะคะ การที่ดิฉันซื้อที่ดินตามจำนวนในโฉนดโดยมิได้กระทำการรังวัดในตอนซื้อขัดต่อหลักกฏหมายหรือไม่คะ  เพราะคู่กรณีของดิฉันอ้างว่าตอนที่ดิฉันซื้อทำไมไม่ทำการรังวัด  แต่ตอนนั้นดิฉันซื้อโดยไม่ได้คิดอะไรมากเนื่องจากซื้อต่อจากญาติสนิท และดิฉันทำงานอยู่ต่างจังหวัดซึ่งคนละจังหวัดกับที่ดินที่ซื้อมาค่ะ (ที่ดินอยู่จังหวัดบ้านเกิด) 

1. สัญญาซื้อขายจะมีหรือไม่ ผู้ซื้อผู้ขายอาจเข้าใจผิดครับ เพราะโดยปกติแล้วหากไม่ใช่การให้โดยเสน่หาแล้ว สัญญาซื้อขายทางเจ้าหน้าที่ที่ดินจะเป็นผู้พิมพ์และจัดทำให้ต้องเข้าไปเช็คที่สำนักงานที่ดินนะครับ

2. เรื่องเขตแดนคงต้องเป็นเรื่องของเจ้าหน้าที่ครับหากเจ้าหน้าที่ไม่สามารถชี้ขาดได้ก็ต้องพึ่งศาลครับ เมื่อได้แนวเขตที่ดินแล้ว เราถึงจะรู้ว่าเขาบุกรุกเข้ามาในที่เราหรือไม่

3. มีเรื่องต้องหาข้อเท็จจริงเพิ่มเติมหากจะได้คำตอบที่ชัดเจนกรุณาติดต่อ 084-130-2058 ครับ