นาย ค มีสิทธิดีกว่าครับ

มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือ กฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอัน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและ ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน นั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

ด้วยความเคารพครับที่ผมตั้งคำถามมานี่ก็เพราะผมอ่านเจอประเด็นนี้แหละครับคือตามฎีกาที่ 800/2552ที่ว่าภาระจำยอมซึ่งได้มาโดยอายุความนั้น แม้มิได้นำไปจดทะเบียนก็ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ไม่อยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ทั้งนี้เพราะผู้รับโอนภารยทรัพย์มิใช่เป็นผุ้ได้สิทธิในภาระจำยอมหากแต่ภาระจำยอมที่ตกติดไปนั้นเป็นการรอนสิทธิผู้รับโอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 480 ฉะนั้นภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง ตามที่มีคำพิพากษาฎีกาที่ 800/2502 ได้วินิจฉัยไว้เป็นบรรทัดฐาน

จะให้ถือตามนี้ไหมครับ..

ตรวจสอบแล้วไม่พบฎีกาดังกล่าว เพราะยังไม่มีการเผยแพร่ในเว็บไซต์ของศาลฎีกา จึงต้องตรวจสอบต่อไป และคำพิพากษาศาลฎีกาไม่ใช่กฎหมายแต่ศาลก็ยึดแนวทางของคำพิพากษาดังกล่าวได้และอาจกลับหลักใหม่ก็ได้โดยคณะผู้พิพากษาคณะใหม่

แต่อย่างไรก็ตามก็ขอขอบคุณที่มีข้อมูลมาให้ทราบจะตรวจสอบความถูกต้องต่อไปครับ

แก้เป็น 800/2502

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2108/2497

เมื่อโจทก์ใช้สิทธิทางเดินผ่านที่ดินของจำเลยมากว่า30 ปี โจทก์ย่อมได้ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งเรียกว่า"ภาระจำยอม" บนที่ดินของจำเลยโดยทางอายุความ เมื่อยังไม่จดทะเบียนจึงเข้าข่ายบังคับของ มาตรา 1299 วรรคสองเมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์ทรงทรัพยสิทธิภาระจำยอมและถูกจำเลยรอนสิทธิ เพียงเท่านี้ก็เป็นฟ้องที่ครบบริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172แล้ว ข้อจำเลยได้รับโอนมาโดยสุจริตหรือไม่ไม่จำเป็นต้องกล่าวเพราะเป็นประเด็นอีกข้อหนึ่งเพิ่มเติมจากข้อเท็จจริงที่โจทก์กล่าว ต่อเมื่อจำเลยกล่าวอ้างขึ้นก็เป็นประเด็นที่จะต้องนำสืบกันต่อไป

 โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 3220 ตำบลศิริราช จังหวัดธนบุรี มาตั้งแต่ พ.ศ. 2466 และได้ใช้ทางเดินจากบ้านผ่านที่ดินข้างเคียงโฉนดที่ 2787 ออกสู่ถนนสาธารณะมาเป็นเวลากว่า 30 ปี ที่ดินดังกล่าวตกเป็นภารจำยอมตามแผนที่ท้ายฟ้องประมาณ พ.ศ. 2495 จำเลยได้รับโอนที่ดินโฉนด 2787 และได้ทำการละเมิดปิดกั้นทางเดินในโฉนดที่รับโอนโดยไม่ยอมให้โจทก์เดินออกในทางนั้น จึงขอให้จำเลยเลิกขัดขวางและเรียกค่าเสียหาย

          จำเลยต่อสู้ว่าได้รับซื้อที่ดินโฉนดที่ 2787 ไว้โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริต ขณะซื้อและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์จำเลยไม่ทราบว่ามีภารจำยอม และต่อสู้อื่น ๆ อีกหลายประการ

          โจทก์แถลงรับว่า ภารจำยอมที่โจทก์อ้างยังไม่ได้จดทะเบียน

          ศาลแพ่งชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ที่โจทก์ว่าได้ใช้ทางผ่านที่ดินจำเลยมากว่า 30 ปีแม้เป็นความจริงก็เป็นภารจำยอมได้มาโดยทางอายุความ มิใช่ทางนิติกรรมและยังไม่ได้จดทะเบียน เมื่อฟ้องมิได้กล่าวว่าจำเลยรับโอนโดยไม่สุจริตก็ไม่มีประเด็นจะสืบเพื่อเป็นคุณแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง พิพากษายกฟ้อง

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์เห็นพ้องด้วยศาลชั้นต้นว่าฟ้องมิได้กล่าวว่ารับโอนโดยไม่สุจริต ประเด็นข้อนี้จึงไม่เกิด แต่เห็นต่อไปว่ากรณีไม่อยู่ในข่ายของมาตรา 1299 วรรคสอง แต่เป็นเรื่องพิพาทกันว่า จำเลยจะมีสิทธิทำให้ภารจำยอมรายนี้สิ้นสภาพไปได้หรือไม่ต่างหาก หากปรับด้วยมาตรา 1299 วรรคสอง ผลก็จะเป็นว่าภารจำยอมอาจต้องสิ้นไปในเมื่อภารยทรัพย์นั้นได้โอนทะเบียนเปลี่ยนเจ้าของไปแล้ว เว้นเสียแต่ผู้รับโอนจะไม่ได้เสียค่าตอบแทนหรือรู้อยู่แล้วว่ามีภารจำยอมซึ่งถ้ากฎหมายประสงค์เช่นนี้แล้วก็ควรต้องบัญญัติในลักษณะที่ว่าด้วยภารจำยอมให้เป็นที่ประจักษ์แจ้งจะปรับด้วยมาตรา 1299 วรรคสองไม่ได้ คดีควรได้รับการพิจารณาต่อไปว่า หากภารจำยอมรายนี้มีอยู่ตามฟ้องของโจทก์จริง จะสิ้นสภาพไปเพราะกรรมสิทธิในภารยทรัพย์ได้โอนมาเป็นของจำเลยแล้วหรือไม่ พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปแล้วพิพากษาใหม่

          แต่มีผู้พิพากษานายหนึ่งแย้งว่า เรื่องรับโอนไม่สุจริต โจทก์ไม่ต้องกล่าวในฟ้อง เพราะโจทก์กล่าวไว้แล้วว่าโจทก์มีทรัพย์สิทธิซึ่งกฎหมายรับรองให้มีสิทธิฟ้องร้องผู้ละเมิดสิทธิของตนได้และเป็นคนละเรื่องกับหน้าที่นำสืบ คดีนี้ปรับด้วยมาตรา 1299 วรรคสอง ได้กล่าวคือจำเลยโต้เถียงว่าเมื่อได้รับโอนไม่ทราบว่ามีภารจำยอมแสดงว่ารับโอนโดยสุจริต ดังนี้ก็เกิดประเด็นข้อนี้ขึ้นมาควรย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานต่อไปแล้วพิพากษาใหม่แต่โดยคนละเหตุกับคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์

          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อโจทก์ใช้สิทธิทางเดินผ่านที่ดินของจำเลยมากว่า 30 ปี โจทก์ย่อมได้ทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่งเรียกว่า "ภารจำยอม" บนที่ดินของจำเลยโดยทางอายุความ เมื่อยังไม่จดทะเบียนจึงเข้าข่ายบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์ทรงทรัพย์สิทธิภารจำยอมและถูกจำเลยรอนสิทธิเพียงเท่านี้ก็เป็นที่ครบบริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 แล้ว ข้อจำเลยรับโอนสุจริตหรือไม่ ๆ จำเป็นต้องกล่าวเพราะเป็นประเด็นอีกข้อหนึ่งเพิ่มเติมจากข้อเท็จจริงที่โจทก์กล่าวต่อเมื่อจำเลยกล่าวอ้างขึ้นก็เป็นประเด็นที่จะต้องนำสืบกันต่อไปเห็นพ้องตามความเห็นแย้ง พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยาน แล้วพิพากษาใหม่

( ดุลยพากย์สุวมัณฑ์ - ดุลยทัณฑ์ชนาณัติ - มนูกิจวิมลอรรถ )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  800/2502

ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397,1399 และในลักษณะซื้อขายตาม มาตรา 480 ก็ยังบัญญัติว่า"ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมโดยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด เว้นแต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่าทรัพย์นั้นปลอดจากภาระจำยอมอย่างใดๆ ทั้งสิ้นหรือปลอดจากภาระจำยอมอันนั้น"

          ตาม มาตรา 1299 หมายถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพย์สิทธิอันเดียวกันกับสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีภาระจำยอมติดอยู่ หาได้สิทธิในภาระจำยอมไปด้วยแต่อย่างไรไม่ สำหรับที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์นั้น ภาระจำยอมที่มีอยู่เป็นแต่การรอนสิทธิตาม มาตรา 480 เท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไปหาได้ไม่ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 7/2502)

คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนด 1779 อำเภอบางกอกใหญ่ โจทก์และประชาชนในย่านนี้ใช้ที่ดินของผู้อื่นและของจำเลยโฉนดที่ 1773 ซึ่งอยู่ติดต่อกันเป็นทางเดินผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะมา 40-50 ปีแล้ว เป็นภาระจำยอม จำเลยซื้อที่ดินโฉนดที่ 1773 โดยรู้ดีอยู่แล้วว่า ผู้อื่นใช้ทางเดินผ่านกว่า 10 ปี จำเลยล้อมรั้วปิดกั้นทางเสีย จึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยรื้อรั้วเปิดทางเดินตามเดิมให้แสดงว่าทางนี้เป็นภารจำยอมบังคับให้จำเลยจดทะเบียน

          จำเลยต่อสู้ว่า ได้ซื้อที่ดินโดยไม่ปรากฏว่าทางเดินผ่านจำเลยได้จดทะเบียนซื้อที่ดินโดยสุจริต และชอบด้วยกฎหมาย

          ศาลชั้นต้นฟังว่า ที่พิพาทมีภารจำยอม แต่โจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิแห่งภารจำยอม โจทก์ไม่ได้นำสืบว่า จำเลยรับซื้อโดยไม่สุจริต พิพากษายกฟ้อง

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ฟังว่า ทางพิพาทมิใช่ภารจำยอมทั้งไม่มีอะไรที่จะแสดงให้เห็นว่า จำเลยรู้ว่ามีทางภารจำยอมในที่ดินของจำเลยพิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาได้วินิจฉัยในที่ประชุมใหญ่ว่า ภารจำยอมนั้นหาสิ้นไปไม่ เพราะภารจำยอมจะสิ้นไป ก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือมิได้ใช้สิบปีตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1397, 1399 ในลักษณะซื้อขาย ตามมาตรา 480 บัญญัติว่า "ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภารจำยอมโดยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด เว้นแต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่า ทรัพย์สินนั้นปลอดจากภารจำยอมอย่างใด ๆ ทั้งสิ้นหรือปลอดจากภารจำยอมอันนั้น" ด้วยเหตุนี้ บทบัญญัติแห่งมาตรา 1299 จึงหมายความถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพย์อันเดียวกัน กับสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน สำหรับผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหาได้สิทธิในภารจำยอมไปด้วยแต่อย่างใดไม่หากได้ไปแต่การรอนสิทธิ สำหรับที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์นั้นภารจำยอมที่มีอยู่เป็นแต่การรอนสิทธิดังที่ระบุไว้ในมาตรา 480 เท่านั้น จำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินสิ้นไปหาได้ไม่ส่วนข้อเท็จจริงคงฟังได้ว่า ที่พิพาทตกอยู่ในภารจำยอม

          พิพากษากลับศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ว่าที่ดินโฉนดที่ 1773ตกอยู่ในภารจำยอม ให้โจทก์และคนของโจทก์เดินผ่านและให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมดังกล่าวนี้

( ประมูล สุวรรณศร - พิทักษ์มนูศาสตร์ - ชำนาญเนติศาสตร์ )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1111/2530

โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินไปสู่ทางสาธารณะ โดยสงบและเปิดเผยมาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว จึงได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความตามป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382 แม้โจทก์สามารถใช้คันลำเหมืองไปสู่ทางสาธารณะได้ ก็หาทำให้สิทธิของโจทก์ในการใช้ทางพิพาทเสียไปไม่ แม้จำเลยที่ 1 จะมิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีทางพิพาทเพราะได้โอนขายให้จำเลยที่ 3 ไปแล้ว แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ปิดทางพิพาทอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ก่อนที่จะโอนขายให้จำเลยที่ 3 โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 เปิดทางพิพาทได้.

 โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 เปิดทางภารจำยอมที่ปิดกั้นเพื่อโจทก์ทั้งสี่จะได้ใช้เป็นทางผ่านเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ถนนสายเชียงใหม่-ลำพูน โดยมีขนาดกว้าง 2 เมตร และให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมให้โจทก์ด้วย หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง

          จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินของจำเลยทั้งสองมิได้ตกอยู่ในภารจำยอม โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามฟ้องเมื่อวันที่ 10กรกฎาคม 2524 แต่อ้างว่าได้สิทธิภารจำนองมาเป็นเวลากว่า 10 ปีจึงเป็นไปไม่ได้ ที่ดินของโจทก์และของจำเลยต่างติดลำเหมืองสาธารณะไปสู่ถนนสายเชียงใหม่-ลำพูนได้ โจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะ

          ก่อนสืบพยานโจทก์ปรากฏว่า จำเลยทั้งสองได้ขายที่พิพาทให้แก่นายสมชัย สถิรวัฒนา เมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2524 โจทก์จึงได้ยื่นคำร้องลงวันที่ 22 มีนาคม 2525 ขอให้ศาลเรียกนายสมชัยเข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลสั่งอนุญาตและให้เรียกนายสมชัย เป็นจำเลยที่ 3

          จำเลยที่ 3 ให้การว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 3 ซื้อมามิได้ตกอยู่ในภารจำยอม โจทก์ใช้คันลำเหมืองกว้างข้างละ 4 เมตร ซึ่งติดกับที่ดินของโจทก์เป็นทางสัญจรออกสู่ทางสาธารณะได้ ขอให้ยกฟ้อง

          ระหว่างพิจารณาโจทก์ที่ 1 ตาย โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งเป็นทายาทขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ที่ 1 ศาลอนุญาต

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันเปิดทางเดินพิพาทตลอดแนวกว้าง 1.50 เมตร ให้จำเลยที่ 3 ไปจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมทางเดินพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 3 ให้แก่โจทก์ ถ้าไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 3 ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความ1,000 บาทแทนโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์เสียค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความ 1,000 บาทแทนจำเลยที่ 2

          จำเลยที่ 1 และที่ 3 อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 600 บาทแทนโจทก์ทั้งสี่

          จำเลยที่ 1 และที่ 3 ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...คดีมีปัญหาว่าทางพิพาทนั้นเป็นทางภารจำยอมหรือไม่ ปัญหาข้อนี้ได้ความจากคำเบิกความของนายแก้วคุ่นคำ เจ้าของที่ดินคนเดิมก่อนที่จำเลยที่ 1 จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินว่านายสม ตนอารีย์ เจ้าของที่ดินแปลงที่โจทก์ทั้งสี่ได้รับมรดก และโจทก์ทั้งสี่ได้เดินผ่านที่ดินของตนไปออกทางสาธารณะ พวกชาวบ้านก็ใช้เป็นทางเดินไปทำไร่ทำนา ทำกิจธุระได้ใช้มานานประมาณ 20 ปีแล้ว ตามรายงานกระบวนพิจารณาที่ศาลชั้นต้นไปเดินเผชิญสืบ ก็ได้ความว่ามีร่องรอยทางเดินในเขตที่ดินของจำเลยซึ่งแสดงว่าเป็นทางเดินที่โจทก์ได้ใช้เข้าออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ถนนสายเชียงใหม่-ลำพูน ก่อนที่จำเลยจะล้อมรั้วปิดทางเดินนี้และโจทก์ทุกคนต่างก็เบิกความว่าใช้ทางพิพาทไปออกถนนหลวงเป็นเวลานานกว่า 10 ปีแล้ว ตามคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ก็เจือสมกับการนำสืบของโจทก์ว่าขณะซื้อที่ดินเห็นรอยทางเดินอันเป็นทางพิพาทอยู่ก่อนแล้ว นายเขียว ประสาน พยานจำเลยที่ 1 ที่ 2 ก็เบิกความว่าพวกโจทก์ใช้ทางเดินผ่านที่พิพาทของจำเลยออกสู่ถนนสาธารณะ ตามพยานหลักฐานดังกล่าวฟังได้ว่า โจทก์ได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินไปสู่ถนนสายลำพูน-เชียงใหม่ โดยสงบเปิดเผยมาเป็นเวลากว่า 10ปีแล้ว จึงได้สิทธิภารจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382 ที่จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์สามารถใช้คันลำเหมืองไปสู่ทางสาธารณะได้นั้น เห็นว่าไม่ได้ทำให้สิทธิของโจทก์ในการใช้ทางพิพาทซึ่งได้มาโดยอายุความเสียไปและที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีทางพิพาท เพราะได้โอนขายให้แก่จำเลยที่ 3 ไปแล้วนั้น เห็นว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ปิดทางพิพาทอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ก่อนที่จะโอนขายให้แก่จำเลยที่ 3 จึงชอบที่จะฟ้องให้จำเลยที่ 1เปิดทางพิพาทได้ ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

          พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 600 บาทแทนโจทก์ทั้งสี่.

( ธิรพันธุ์ รัศมิทัต - ชูเชิด รักตะบุตร์ - สง่า ศิลปประสิทธิ์ )

หมายเหตุ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1111/2530

 (1) ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์สามารถใช้คำลำเหมืองไปสู่ทางสาธารณะได้นั้น เห็นว่าไม่ได้ทำให้สิทธิของโจทก์ในการใช้ทางพิพาทซึ่งได้มาโดยอายุความเสียไป" เป็นข้อที่ศาลฎีกาประสงค์จะชี้ให้เห็นว่าทางเดินภารจำยอมที่ได้มาโดยอายุความกับทางเดินจำเป็นนั้นเป็นคนละเรื่องกัน การได้สิทธิทางภารจำยอมอาจได้มาโดยนิติกรรมและโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น ได้มาโดยอายุความอย่างในคดีนี้ ส่วนทางเดินจำเป็นเป็นไปโดยผลของกฎหมายกล่าวคือ ที่ดินแปลงใดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นย่อมมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1349) ฉะนั้น ที่ดินแปลงใดหากมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้อยู่แล้วโดยไม่มีข้อขัดข้องตามมาตรา 1349 วรรคสอง เจ้าของที่ดินแปลงนั้นก็หามีสิทธิที่จะผ่านที่ดินแปลงอื่นไม่ แต่ทางภารจำยอมที่เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ในที่ดินภารยทรัพย์นั้น แม้จะปรากฏว่าในที่ดินสามยทรัพย์มีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว เจ้าของสามยทรัพย์ก็ยังมีสิทธิใช้ทางภารจำยอมนั้นอยู่ อนึ่งภารจำยอมนั้นมิได้จำกัดอยู่เฉพาะทางภารจำยอมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการที่เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมรับกรรมอย่างอื่นซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ของต้นด้วย เช่น ต้องยอมใช้ที่ดินสามยทรัพย์วางท่อน้ำ ท่อประปาผ่านที่ดินของตน หรือยอมให้ที่ดินสามยทรัพย์ข้างเคียงสร้างโรงเรือนรุกล้ำเป็นต้น

           มีปัญหาน่าพิจารณาว่า จำเลยที่ 3 จะยกเอาประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ขึ้นมาใช้ยันโจทก์ได้หรือไม่กล่าวคือ จำเลยที่ 3 อาจอ้างว่าโจทก์ได้สิทธิทางภารจำยอมมาโดยอายุความอันเป็นการได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่ยังมิได้จดทะเบียน ซึ่งไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 3 บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ปัญหานี้นักกฎหมายบางท่านเห็นว่าการได้ภารจำยอมมาโดยอายุความ แต่ไม่จดทะเบียน หากเจ้าของที่ดินขายไปให้แก่บุคคลภายนอกผู้สุจริต และจดทะเบียนแล้วเช่นนี้ผู้ได้ภารจำยอมมาจะยกสิทธิขึ้นต่อสู้กับผู้ซื้อไม่ได้ ถือว่าผู้ซื้อได้ที่ดินไปโดยปราศจากภารจำยอมแม้ทรัพยสิทธิจะต่างประเภทกัน คือเป็นกรรมสิทธิ์กับภารจำยอมก็ตาม สิทธิของบุคคลภายนอกย่อมดีกว่าเสมอ (ดู กฤตยชญศิริเขต, เอกสารการสอนชุดวิชากฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน, มสธ.,หจก.อรุณการพิมพ์ กรุงเทพมหานคร 2527 หน้า 75)แต่ผู้บันทึกเห็นว่าสิทธิของบุคคลภายนอกผู้สุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง จะต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกับสิทธิของผู้ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม กรณีตามปัญหาสิทธิของบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 3 เป็นกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นเรื่องการได้สิทธิ ส่วนสิทธิในภารจำยอมที่โจทก์ได้มาเป็นการรอนสิทธิ กรณีดังกล่าวจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง และเหตุผลอีกประการหนึ่งคือ หากไม่มีความตกลงระหว่างเจ้าของสามยทรัพย์และเจ้าของภารยทรัพย์ทำนิติกรรมจดทะเบียนเพิกถอนภารจำยอมภารจำยอมจะสิ้นไปก็โดยผลของกฎหมายเท่านั้น กล่าวคือ ภารจำยอมจะสิ้นไป ก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1397 และมาตรา 1399 ฉะนั้นผู้ได้สิทธิในภารจำยอมแม้จะมิได้จดทะเบียนก็ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ (ปัญหานี้เดิมเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่2108/2497 วินิจฉัยว่าภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ เมื่อยังไม่จดทะเบียนจกยะสิทธิเช่นว่านี้ขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตแลแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสุจริตแล้วไม่ได้ สิทธิที่บุคคลภายนอกได้มาเช่นว่านั้นอาจเป็นกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิต่าง ๆ ดังระบุไว้ในพรรพ 4 ก็ได้ทั้งนั้น ไม่จำเป็นต้องเถียงตรง ๆในสิทธิอย่างเดียวกัน อย่างไรก็ดีต่อมามีคำพิพากษาศาลฎีกาที่800/2502 วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่กลับหลักดังกล่าว)

           อาจกล่าวได้ว่ากรณีที่จะอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองจะต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกันอย่างเช่นในคดีนี้หากสิทธิของจำเลยที่ 3 เป็นผู้ได้สิทธิภารจำยอมในที่พิพาทมาด้วยการจดทะเบียนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จำเลยที่ 3ย่อมอ้างมาตรา 1299 วรรคสอง ขึ้นใช้ยันโจทก์ก็ได้.

          (2) ภารจำยอมที่ได้มาโดยอายุความ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ประกอบด้วยมาตรา 1401 ย่อมก่อให้เกิดหน้าที่แก่เจ้าของภารยทรัพย์ ที่จักต้องยอมรับกรรมหรืองดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างซึ่งมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอันเป็นหน้าที่ตามลักษณะของสิทธิภารจำยอมที่เป็นสิทธิในทางตัดรอนอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ และเมื่อภารจำยอมอยู่ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งจึงก่อให้เกิดหน้าที่แก่บุคคลทั่วไปที่ต้องไม่กระทำการอันเป็นการขัดขวางการที่เจ้าของสามยทรัพย์จะใช้สิทธิแห่งภารจำยอมซึ่งมีอยู่เหนือภารยทรัพย์นั้นด้วย นอกจากนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้ว เจ้าของสามยทรัพย์ย่อมมีสิทธิบังคับให้เจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมให้ปรากฏในหนังสือสำคัญนั้นได้ โดยถือว่าเป็นการบังคับให้กระทำการอันจำเป็นเพื่อรักษาภารจำยอม ซึ่งเป็นสิธิของเจ้าของสามยทรัพย์ที่มาตรา 1391 ให้ไว้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1524/2518) อันเป็นสิทธิที่บังคับได้จำกัดเฉพาะต่อเจ้าของภารยทรัพย์เท่านั้น โดยเป็นความผูกพันที่เกิดจากกฎหมายบัญญัติ แม้จะมิใช่ความผูกพันตามสิทธิทางสัญญาก็ตาม

           ดังนั้น ในกรณีที่มีปัญหาเรื่องอำนาจฟ้อง ถ้าเจ้าของสามยทรัพย์ต้องการฟ้องบังคับให้บุคคลใดจดทะเบียนภารจำยอมที่ได้มาโดยอายุความเหนือภารยทรัพย์ลงในหนังสือสำคัญสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ตนแล้ว ก็ต้องฟ้องบังคับบุคคลที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์อยู่ในขณะยื่นฟ้องเท่านั้น และหากภายหลังจากที่ยื่นฟ้องนั้นเจ้าของภารยทรัพย์ได้โอนกรรมสิทธิในภารยทรัพย์ให้แก่บุคคลภายนอกไป โจทก์ก็ต้องเรียกผู้รับโอนนั้นเข้ามาเป็นคู่ความ มิฉะนั้นศาลต้องยกฟ้อง เพราะเจ้าของภารยทรัพย์คนเดิมไม่อยู่ในฐานะที่จะถูกบังคับให้จำทะเบียนสิทธิภารจำยอมให้ได้แล้ว และศาลจะพิพากษาให้ผู้รับโอนจดทะเบียนสิทธิดังกล่าวให้ก็ไม่ได้ เพราะจะเป็นการพิพากษาบังคับเอาแต่บุคคลภายนอก ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142

           แต่สำหรับกรณีที่มีบุคคลใดมาขัดขวางการใช้สิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์เหนือภารยทรัพย์ เช่น มีผู้นำไม้มากั้นปิดทางภารจำยอมย่อมถือว่าผู้นั้นกระทำละเมิดต่อสิทธิในภารจำยอมของเจ้าของสามยทรัพย์ แม้ผู้กระทำจะมิใช่เจ้าของภารยทรัพย์ก็อาจถูกฟ้องให้เปิดทางภารจำยอมนำสิ่งที่ปิดกั้นออกไปเสียได้ ซึ่งเป็นลักษณะความรับผิดทางละเมิดที่เปด็นการทำผิดต่อหน้าที่ในทางละเว้นที่มีอยู่กับบุคคลทั่วไปดังกล่าวข้างต้น

           คดีนี้จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของสามยทรัพย์อยู่ในขณะที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้เปิดทางภารจำยอมที่จำเลยที่ 1 มาปิดกั้นและให้จดทะเบียนภารจำยอมด้วย เมื่อต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินอันเป็นภารจำยอมให้ผู้อื่นไป โจทก์จึงขอให้ศาลเรียกบุคคลนั้นเข้ามาเป็นจำเลยที่ 3 ศาลจึงพิพากษาบังคับจำเลยที่ 1 ในส่วนของคำขอให้เปิดทางที่ปิดกั้นนั้นในฐานะผู้ทำละเมิด และบังคับให้จำเลยที่ 3 ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ได้

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่เทียบเคียง คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่898/2510 ซึ่งวินิจฉัยว่า เมื่อคดีฟังได้ว่าทางพิพาทอยู่ในภารจำยอมซึ่งโจทก์ได้มาโดยอายุความ จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ทางพิพาทตั้งอยู่ก็ไม่มีอำนาจจะปิดทางพิพาท ส่วนจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินมาจากผู้อื่น ก็ไม่มีสิทธิล้อมรั้วกินทางพิพาทนั้นเข้าไปได้เพราะการกระทำดังกล่าวเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์อยู่ในตัว โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องให้จำเลยเปิดทางได้.

           ไพโรจน์ วายุภาพ
 

ขอสรุปคำถามของคุณดังนี้ครับ

จากคำพิพากษาที่ลอกมาให้อ่านรวมทั้ง ฎีกาที่ 800/2502 ด้วย และประกอบกับหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1111/2530 ศาลฎีกาเห็นว่า การได้สิทธิ ภาระจำยอม แม้จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม ก็ใช้ยันกับบุคคลภายนอกที่ได้รับโอนมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนได้ เนื่องจากเป็นทรัพยสิทธิคนละประเภท

แต่หากเปลี่ยนคำถามของคุณเป็นว่านาย ข. ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนาย ก. จนได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ ต่อมานาย ก. ขายให้นาย ค. ในกรณีอย่างนี้ นาย ค. ย่อมมีสิทธิดีกว่า นาย ข ซึ่งได้สิทธิมาโดยยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิ

ขอสรุปคำถามของคุณในความเห็นที่ 2 ในประเด็นที่ว่า ฎีกาที่ 800/2502  ยังถือตามนี้หรือไม่ ตอบว่าได้ครับ

ขอบคุณครับ

ขอบคุณมากๆครับที่ให้ความรู้ความกระจ่างในเรื่องภารจำยอม..เดี๋ยวถ้าผมมีปัญหาที่ไม่เคลียร์ ผมจะนำมาถามอีกครับ