สัญญาเช่า เป็นสัญญา 2 ฝ่าย ที่ได้ตกลงกันทำสัญญาตามเงื่อนไขในสัญญา เมื่อสัญญาตกลงกัน 3 ปี ก็ต้องปฏิบัติตามสัญญา การบอกเลิกสัญญาจะทำได้ก็ต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา

ดังนั้นการที่ผู้เช่ายกเลิกสัญญาก่อนกำหนดจึงทำให้ผู้ให้เช่าเสียหาย สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ ผู้ให้เช่าไม่สิทธิริบเงินประกันค่าเสียหาย แต่มีสิทธิยึดหน่วงไว้เพื่อค่าเสียหายที่เกิดจากการเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดได้

หากผู้เช่าไม่พอใจก็สามารถฟ้องให้คืนเงินประกันได้ แต่ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ หรือมีสิทธิฟ้องแย้งในคดีเดียวกันได้