สิทธิอาศัยที่สิ้นสุดเมื่อรื้อถอนบ้าน และอำนาจผู้จัดการมรดกในการฟ้องขับไล่

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของเจ้ามรดก โดยมีประเด็นสำคัญคือ สิทธิอาศัยที่สิ้นสุดลงเมื่อโรงเรือนเดิมถูกรื้อถอน และการปลูกบ้านใหม่โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินไม่ก่อให้เกิดสิทธิอาศัยใหม่ อีกทั้ง ผู้จัดการมรดกมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ตามบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ข้อเท็จจริงของคดี

•นายประมุขเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านเลขที่ 30 จังหวัดปัตตานี

•นายไฮ้และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาอยู่อาศัยกับนายประมุข โดยมีหน้าที่ดูแลแท่นบูชาบรรพบุรุษ

•หลังนายประมุขถึงแก่ความตาย โจทก์ทั้งสองได้รับแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดก

•ต่อมาจำเลยทั้งสองทุบรื้อบ้านเดิมและปลูกบ้านใหม่ในที่ดินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์

•โจทก์ฟ้องให้จำเลยทั้งสองออกจากที่ดิน พร้อมเรียกค่าเสียหายจากการครอบครองที่ดิน

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า

1. สิทธิอาศัยที่เคยได้รับจากนายประมุขสิ้นสุดลง เนื่องจากโรงเรือนเดิมถูกจำเลยรื้อถอน

2. การปลูกบ้านใหม่โดยไม่ได้รับความยินยอม ไม่ก่อให้เกิดสิทธิอาศัยใหม่ บ้านหลังใหม่นับเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นของเจ้าของที่ดิน

3. โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกมี อำนาจฟ้องขับไล่และจัดการมรดกโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719 และ 1736 วรรคสอง

4. ประเด็นฎีกาที่จำเลยยกขึ้นเป็นข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง

ศาลจึงพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 9

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

1. สิทธิอาศัยและการสิ้นสุดของสิทธิ

•ป.พ.พ. มาตรา 1402 กำหนดให้ผู้ได้รับสิทธิอาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

•ป.พ.พ. มาตรา 1408 บัญญัติว่าเมื่อสิทธิอาศัยสิ้นสุด ผู้อาศัยต้องส่งทรัพย์สินคืน

•เมื่อโรงเรือนถูกรื้อถอนจนไม่เหลืออยู่ สิทธิอาศัยย่อมสิ้นสุดทันที

2. การปลูกบ้านใหม่โดยไม่ได้รับอนุญาต

•บ้านใหม่ถือเป็น ส่วนควบของที่ดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 และตกเป็นของเจ้าของที่ดิน

•การปลูกโดยไม่สุจริตในที่ดินของผู้อื่น ถือเป็นการกระทำที่ไม่ก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ

3. อำนาจผู้จัดการมรดก

•ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่และอำนาจ จัดการทรัพย์มรดกเพื่อประโยชน์ของทายาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719 และ 1736

•หากพบว่ามีผู้อยู่ครอบครองที่ดินโดยไม่มีสิทธิ ผู้จัดการมรดกมี อำนาจฟ้องขับไล่ได้ทันที

4. ข้อห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง

•ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง หากคดีเป็นการฟ้องขับไล่ที่ทรัพย์มีค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาท คู่ความไม่อาจฎีกาในข้อเท็จจริงได้

แนวปฏิบัติทางรูปคดีที่น่าสนใจ

•เมื่อสิทธิอาศัยสิ้นสุดจากการรื้อถอนบ้าน ผู้จัดการมรดกไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนฟ้องขับไล่

•บ้านใหม่ที่ปลูกแทนบ้านเดิมโดยไม่ได้รับอนุญาต ถือเป็นส่วนควบของที่ดินทันที เจ้าของที่ดินมีสิทธิในบ้านนั้น

•หากคู่ความมิได้อุทธรณ์หรือฎีกาในประเด็นค่าเสียหาย ศาลจะถือว่าประเด็นนั้นยุติ

ข้อคิดทางกฎหมาย

1. สิทธิอาศัยต้องมีโรงเรือนเป็นองค์ประกอบสำคัญ หากโรงเรือนถูกรื้อ สิทธิย่อมสิ้นสุด

2. การปลูกสร้างในที่ดินผู้อื่นโดยไม่สุจริต ไม่ก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ แม้จะเป็นทายาทหรือผู้เคยได้รับอนุญาตอยู่มาก่อน

3. ผู้จัดการมรดกมีอำนาจจัดการทรัพย์สินเพื่อปกป้องมรดก รวมถึงการฟ้องขับไล่ผู้ครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

🔍 การขยายความประเด็นทางกฎหมาย (ฉบับละเอียด)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 339/2551 มีประเด็นทางกฎหมายที่สำคัญหลายประการ ซึ่งสามารถแยกวิเคราะห์ได้ดังนี้

1. สิทธิอาศัย (Right of Habitation) และการสิ้นสุดสิทธิ

•บทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. มาตรา 1402, 1408

*มาตรา 1402 ระบุว่า “บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า”

*มาตรา 1408 ระบุว่า “เมื่อสิทธิอาศัยสิ้นลง ผู้อาศัยต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้ให้อาศัย”

🔸 ประเด็นสำคัญ

1. สิทธิอาศัยเป็นบุคคลสิทธิ (Personal Right) ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่มีผลผูกพันบุคคลทั่วไป แต่มีผลเฉพาะระหว่างคู่สัญญาและทายาทผู้รับโอนสิทธิบางกรณี

2. สิทธิอาศัย ต้องมีโรงเรือนเป็นองค์ประกอบสำคัญ หากโรงเรือนถูกรื้อถอน สิทธินี้จะสิ้นสุดลงโดยทันที เพราะสิทธิอาศัยเป็นสิทธิในการอยู่อาศัยใน "โรงเรือนเดิม"

3. การสร้างบ้านใหม่แทนหลังเดิม ไม่ถือเป็นการฟื้นสิทธิอาศัย เพราะสิทธิอาศัยไม่ได้ติดกับที่ดิน แต่ติดกับโรงเรือนที่เป็นวัตถุแห่งสิทธิ

🔹 ข้อสรุป

ดังนั้น เมื่อจำเลยรื้อถอนบ้านเดิม สิทธิอาศัยที่เคยได้รับจากเจ้ามรดกย่อมสิ้นสุด แม้จะสร้างบ้านหลังใหม่ในที่ดินเดิม ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิอาศัยขึ้นมาใหม่

2. การปลูกสร้างอาคารในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต

•บทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. มาตรา 1311, 144

*มาตรา 1311 กำหนดว่า หากผู้ใดปลูกสร้างหรือทำสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดิน มีสิทธิที่จะให้รื้อถอนหรือให้สิ่งปลูกสร้างนั้นคงอยู่ก็ได้ หากเลือกให้คงอยู่ ต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายที่จำเป็น

*มาตรา 144 บัญญัติว่า สิ่งที่ปลูกสร้างติดกับที่ดินโดยถาวร ถือเป็นส่วนควบของที่ดิน ซึ่งตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันที

🔸 ประเด็นสำคัญ

1. หากปลูกสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ถือเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต

2. บ้านที่ปลูกใหม่จะกลายเป็นส่วนควบของที่ดินทันที เจ้าของที่ดินมีสิทธิเต็มที่ในทรัพย์นั้น

3. เจ้าของที่ดินสามารถ ฟ้องขับไล่ หรือ เลือกให้บ้านคงอยู่เพื่อประโยชน์ของมรดก ตามที่ศาลวินิจฉัย

🔹 ผลในคดีนี้

โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกถือว่าประสงค์ให้บ้านใหม่คงอยู่ในที่ดินเพื่อเป็นทรัพย์มรดก และฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดิน

3. อำนาจของผู้จัดการมรดกในการฟ้องคดี

•บทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. มาตรา 1719, 1736 วรรคสอง

*มาตรา 1719 กำหนดให้ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่จัดการทรัพย์มรดกแทนทายาท

*มาตรา 1736 วรรคสอง ระบุว่าผู้จัดการมรดกมีอำนาจดำเนินคดีเพื่อประโยชน์แห่งมรดกได้

🔸 ประเด็นสำคัญ

1. ผู้จัดการมรดก ไม่ต้องได้รับความยินยอมจากทายาททุกคนก่อนฟ้องคดี

2. หากพบว่ามีผู้อยู่ในที่ดินของมรดกโดยไม่มีสิทธิ ผู้จัดการมรดกมีอำนาจ ฟ้องขับไล่หรือดำเนินคดีใด ๆ เพื่อปกป้องมรดกได้ทันที

3. ไม่จำเป็นต้อง บอกกล่าวล่วงหน้า ก่อนฟ้อง เนื่องจากเป็นการใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์โดยชอบ

4. ข้อห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง

•บทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง: ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง

*ระบุว่า หากคดีฟ้องขับไล่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือน คู่ความไม่อาจฎีกาในข้อเท็จจริงได้

🔸 ผลในคดีนี้

•เนื่องจากศาลอุทธรณ์ภาค 9 วินิจฉัยว่าที่ดินดังกล่าวมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท

•จำเลยฎีกาในประเด็นข้อเท็จจริง (เช่น การได้รับอนุญาตหรือไม่, การขาดนัดโดยจงใจหรือไม่)

•ศาลฎีกาจึง ไม่รับวินิจฉัย ในประเด็นข้อเท็จจริง

5. หลักการสำคัญที่สะท้อนจากคำพิพากษานี้

•สิทธิอาศัยมีลักษณะเฉพาะกับโรงเรือนเดิม หากโรงเรือนถูกรื้อ สิทธินั้นสิ้นสุด

•การปลูกบ้านใหม่ในที่ดินผู้อื่นโดยไม่สุจริต ไม่สร้างสิทธิใหม่ใด ๆ

•ผู้จัดการมรดกมีอำนาจเต็มในการปกป้องทรัพย์มรดก และไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวก่อนฟ้อง

•คดีที่มีค่าเช่าต่ำกว่าเกณฑ์ ไม่สามารถฎีกาในข้อเท็จจริงได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 339/2551

การอยู่อาศัยที่ ป.ได้ให้ไว้แก่ ฮ. และจำเลยที่ 1 เป็นบุคคลสิทธิใช้ยันโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้จัดการมรดก ป.ได้ เมื่อจำเลยทั้งสองรื้อบ้านซึ่งเป็นโรงเรือนไปแล้ว สิทธิอาศัยย่อมสิ้นลง จึงไม่มีโรงเรือนอันจะมีสิทธิอาศัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1402 และมาตรา 1408 การที่จำเลยทั้งสองปลูกบ้านขึ้นแทนภายหลังจากที่ ป.ถึงแก่ความตายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ทั้งสองก็หาก่อให้เกิดสิทธิอาศัยขึ้นมาใหม่ไม่และเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินพิพาทตามมาตรา 144 ทั้งเป็นการปลูกโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตตามมาตรา 1311 การที่โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินพิพาทและบ้านพอถือได้ว่าโจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกของ ป. ประสงค์จะให้บ้านคงอยู่ตามมาตรา 1311 ดังนั้น เมื่อจำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินพิพาทและบ้าน โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกชอบที่จัดการตามที่จำเป็นได้ตามมาตรา 1719 และมาตรา 1736 วรรคสอง จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน

โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า นายประมุขเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 2973 เนื้อที่ประมาณ 2 งาน 13 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 30 ตำบลอาเนาะรู อำเภอเมืองปัตตานี จังหวัดปัตตานี เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม 2500 นายไฮ้และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบิดามารดาของจำเลยที่ 2 ทำสัญญาอยู่อาศัยบ้านเลขที่ 30 กับนายประมุขตกลงว่านายไฮ้และจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษา บูชาแท่นบูชาบรรพบุรุษในบ้านให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยคงเดิม ต่อมานายประมุขถึงแก่ความตายโจทก์ทั้งสองเป็นผู้จัดการมรดกของนายประมุขผู้ตาย เมื่อประมาณปลายปี 2543 จำเลยทั้งสองกับพวกร่วมกันทุบรื้อทำลายบ้านดังกล่าวได้รับความเสียหายทั้งหลังคิดเป็นเงินไม่น้อยกว่า 400,000 บาท โจทก์ทั้งสองสามารถนำที่ดินและบ้านให้บุคคลภายนอกเช่าได้ค่าเช่าเดือนละไม่น้อยกว่า 20,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้แก่โจทก์เสร็จสิ้น ให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2973 ตำบลอาเนาะรู อำเภอเมืองปัตตานี จังหวัดปัตตานี ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจากบ้านเลขที่ 30 ตำบลอาเนาะรู อำเภอเมืองปัตตานี จังหวัดปัตตานี

จำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การ

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2973 ตำบลอาเนาะรู อำเภอเมืองปัตตานี จังหวัดปัตตานี ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 22 มีนาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 30 ตำบลอาเนาะรู อำเภอเมืองปัตตานี จังหวัดปัตตานี กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท คำขออื่นให้ยก

จำเลยทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2973 ตำบลอาเนาะรู อำเภอเมืองปัตตานี จังหวัดปัตตานี ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

จำเลยทั้งสองฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายประมุขเจ้ามรดกตามคำสั่งศาลฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินและบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินและเรียกค่าเสียหาย แม้จะกล่าวอ้างว่าอาจนำไปให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละไม่น้อยกว่า 20,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นยกคำขอค่าเสียหายจำนวน 400,000 บาท และกำหนดให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท โจทก์ทั้งสองมิได้อุทธรณ์ แต่จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นให้ค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทและบ้านอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ทั้งจำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การ ดังนั้น คดีนี้จึงเป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ซึ่งต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง และการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 วินิจฉัย ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 9 ฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทั้งสองจงใจขาดนัดยื่นคำให้การ นายประมุขเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทพร้อมบ้านเลขที่ 30 (เดิม) ตำบลอาเนาะรู อำเภอเมืองปัตตานี จังหวัดปัตตานี วันที่ 14 กรกฎาคม 2512 นายประมุขถึงแก่ความตาย โจทก์ทั้งสองเป็นผู้จัดการมรดกของนายประมุข การที่นายไฮ้และจำเลยที่ 1 อาศัยอยู่ในบ้านเลขที่ 30 (เดิม) เป็นการอยู่อาศัยโดยนายประมุขอนุญาตให้อยู่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาอันเป็นบุคคลสิทธิ ทั้งมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง จึงมิใช่สิทธิอาศัยอันเป็นทรัพยสิทธิตามกฎหมายต่อมาจำเลยทั้งสองรื้อถอนบ้านเลขที่ 30 แล้วปลูกบ้านหลังใหม่ในที่ดินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ทั้งสอง ถือว่าจำเลยที่ 1 ประพฤติผิดสัญญา สำหรับค่าเสียหายจำนวน 400,000 บาท ตามฟ้องนั้น ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่ามีการสร้างบ้านเลขที่ 30 (ใหม่) ทดแทนเท่ากับค่าเสียหายที่รื้อบ้านเลขที่ 30 (เดิม) แล้ว จึงไม่กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้ คู่ความไม่อุทธรณ์จึงยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า จำเลยทั้งสองไม่จงใจขาดนัดยื่นคำให้การ จำเลยทั้งสองรื้อถอนบ้านเลขที่ 30 (เดิม) และปลูกบ้านเลขที่ 30 (ใหม่) โดยได้รับความยินยอม โจทก์นำสืบพยานหลักฐานไม่สมฟ้องและสัญญาให้สิทธิอาศัยไม่มีกำหนดระยะเวลาล้วนเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทกฎหมายข้างต้น แม้ศาลชั้นต้นจะรับฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวมาก็เป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย คงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ทั้งสองมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่โดยจำเลยทั้งสองฎีกาว่า การที่นายไฮ้และจำเลยที่ 1 อาศัยอยู่ในบ้านเลขที่ 30 เป็นการอยู่อาศัยโดยนายประมุขอนุญาต แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับได้ โจทก์ทั้งสองเป็นเพียงผู้จัดการมรดกของนายประมุขเท่านั้น จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองนั้น เห็นว่า แม้การอยู่อาศัยที่นายประมุขได้ให้ไว้แก่นายไฮ้และจำเลยที่ 1 จะเป็นบุคคลสิทธิใช้ยันโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกนายประมุขให้ปฏิบัติตามได้ก็ตาม แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1402 บัญญัติว่า "บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า" และมาตรา 1408 บัญญัติว่า "เมื่อสิทธิอาศัยสิ้นลงผู้อาศัยต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้ให้อาศัย" เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า บ้านเลขที่ 30 (เดิม) ซึ่งเป็นโรงเรือนได้ถูกรื้อถอนไปแล้วโดยจำเลยทั้งสองเช่นนี้ สิทธิอาศัยที่นายไฮ้และจำเลยที่ 1 ได้ทำไว้กับนายประมุขย่อมสิ้นลงจึงไม่มีโรงเรือนอันจะมีสิทธิอาศัยตามบทกฎหมายข้างต้น การที่จำเลยทั้งสองปลูกบ้านเลขที่ 30 (ใหม่) ขึ้นแทนภายหลังจากที่นายประมุขถึงแก่ความตายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ทั้งสองก็หาก่อให้เกิดสิทธิอาศัยขึ้นมาใหม่แต่อย่างใดไม่และการที่จำเลยทั้งสองปลูกบ้านเลขที่ 30 (ใหม่) ในที่ดินพิพาทโดยไม่ได้รับความยินยอม บ้านเลขที่ 30 (ใหม่) จึงเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ทั้งเป็นการปลูกโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1311 การที่โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 30 (ใหม่) เช่นนี้พอถือได้ว่าโจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกของนายประมุขประสงค์จะให้บ้านเลขที่ 30 (ใหม่) ซึ่งเป็นโรงเรือนคงอยู่ตามมาตรา 1311 ดังนั้น เมื่อจำเลยทั้งสองซึ่งไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 30 (ใหม่) ดังวินิจฉัยมาแล้วเช่นนี้ โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกของนายประมุขชอบที่จะจัดการมรดกโดยทั่วไปหรือทำการใด ๆ ในทางจัดการตามที่จำเป็นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1719 และมาตรา 1736 วรรคสอง จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวแต่อย่างใด สำหรับคำพิพากษาฎีกาที่จำเลยทั้งสองอ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

📌 ตัวอย่างกรณีศึกษา (Case Study)

กรณีศึกษา 1: สิทธิอาศัยสิ้นสุดเมื่อโรงเรือนถูกรื้อถอน

นาย ก. ให้สิทธิอาศัยแก่นาย ข. ในบ้านหลังหนึ่งโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมานาย ข. รื้อบ้านเดิมแล้วปลูกบ้านใหม่ในที่ดินของนาย ก. โดยไม่ขออนุญาต

•ผลทางกฎหมาย: สิทธิอาศัยของนาย ข. สิ้นสุดลงทันทีตั้งแต่รื้อถอนบ้านเดิม

•บ้านใหม่กลายเป็น ส่วนควบของที่ดิน ตกเป็นของนาย ก. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 144

•นาย ก. มีสิทธิ ฟ้องขับไล่โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

กรณีศึกษา 2: ผู้จัดการมรดกมีอำนาจฟ้องขับไล่เองได้

หลังนาย ค. เสียชีวิต ทายาทแต่งตั้งนาง ง. เป็นผู้จัดการมรดก ต่อมา นาย จ. ผู้เช่าเดิมยังคงครอบครองที่ดินโดยไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ได้รับสิทธิอาศัยที่ถูกต้อง

•ผลทางกฎหมาย: นาง ง. ในฐานะผู้จัดการมรดกมี อำนาจฟ้องขับไล่ทันที เพื่อปกป้องทรัพย์มรดก แม้ทายาทบางคนไม่เห็นด้วยก็ไม่กระทบสิทธิในการฟ้อง

กรณีศึกษา 3: ข้อห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง

บริษัทหนึ่งฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่ดินซึ่งให้เช่าเพียง 8,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าแพ้คดีแต่ฎีกาอ้างว่ามีการตกลงขยายสัญญาเช่าด้วยวาจา

•ผลทางกฎหมาย: ศาลฎีกา ไม่รับวินิจฉัยในข้อเท็จจริง เพราะค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาท ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง

⚖️ แนวปฏิบัติของทนายความ/นักกฎหมาย

1. การตรวจสอบสิทธิในกรณีบุคคลอยู่ในที่ดินของผู้อื่น

•ตรวจสอบว่าเป็น สิทธิอาศัย (มาตรา 1402) หรือ สัญญาเช่า (มาตรา 537)

•ตรวจสอบว่ามีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนหรือไม่ หากไม่มีการจดทะเบียน อาจไม่มีผลผูกพันทายาทหรือบุคคลภายนอก

2. การดำเนินการเมื่อสิทธิอาศัยสิ้นสุดลง

•หากโรงเรือนถูกรื้อถอน ให้เจ้าของที่ดินหรือผู้จัดการมรดก บันทึกข้อเท็จจริงและหลักฐาน เช่น รูปถ่าย พยานบุคคล เพื่อยืนยันว่าสิทธิอาศัยสิ้นสุดแล้ว

•หากมีการปลูกสร้างใหม่โดยไม่ได้รับอนุญาต ให้พิจารณาว่าจะ ฟ้องให้รื้อถอนหรือให้คงอยู่เป็นทรัพย์มรดก

3. การฟ้องคดีในฐานะผู้จัดการมรดก

•ยืนยันการแต่งตั้งผู้จัดการมรดกโดย คำสั่งศาลแต่งตั้ง เป็นเอกสารประกอบการฟ้อง

•ใช้อำนาจตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719 และ 1736 ในการฟ้องขับไล่ ฟ้องเรียกค่าเสียหาย หรือจัดการทรัพย์มรดก

•ไม่จำเป็นต้อง บอกกล่าวหรือขออนุญาตทายาททุกคนก่อนฟ้อง

4. การประเมินสิทธิในการฎีกา

•ก่อนยื่นฎีกา ต้องตรวจสอบ มูลค่าทรัพย์หรือค่าเช่า หากต่ำกว่า 10,000 บาท จะไม่สามารถฎีกาในข้อเท็จจริงได้

•หากจะฎีกา ควรเน้น ปัญหาข้อกฎหมาย ไม่ใช่ข้อเท็จจริง เช่น เรื่องอำนาจฟ้อง หรือผลของสิทธิอาศัย

5. การให้คำปรึกษาแก่ทายาทหรือผู้จัดการมรดก

•แนะนำให้เก็บ หลักฐานสิทธิในทรัพย์สินของเจ้ามรดก อย่างครบถ้วน

•หากมีผู้อาศัยอยู่โดยไม่ชอบ ควรดำเนินการทางกฎหมายโดยเร็ว เพื่อป้องกันปัญหาการครอบครองโดยไม่ชอบ

•ควรทำหนังสือให้สิทธิอาศัยหรือสัญญาเช่าให้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หากต้องการให้มีผลผูกพันทายาทในอนาคต

6. มุมมองเชิงกลยุทธ์ในการฟ้องคดี

•หากทรัพย์มีค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือน ควรนำสืบให้ชัดว่า ค่าเสียหายหรือประโยชน์ที่เสียไปมีมูลค่าสูงกว่า เพื่อไม่ให้ถูกจำกัดสิทธิในการฎีกา

•พิจารณาทางเลือกในการ ฟ้องเรียกค่าเสียหายย้อนหลัง หากสามารถพิสูจน์ได้ว่ามีรายได้จากค่าเช่าที่สูญเสียไป