ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

     

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับกรณีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากห้องชุด และให้ส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ โดยอ้างว่าจำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด แต่โจทก์ไม่ได้อ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขาย ศาลวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์อ้างเพียง “ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์” โดยไม่อ้างถึงการไม่ชำระเงิน จึงไม่อยู่ในลักษณะที่จำเลยเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ และโจทก์จึงขาดมูลอ้างสิทธิฟ้องขับไล่หรือเรียกค่าเสียหายตามฟ้อง จึงพิพากษายืนตามศาลล่าง

ข้อเท็จจริง

• โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันไว้ โดยจำเลยตกลงจะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากโจทก์ภายในระยะเวลาที่ตกลง.

• โจทก์อ้างวาจำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายในเวลาที่ตกลง จึงฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากห้องชุด และขอให้จำเลยส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย พร้อมเรียกค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบ. 

• จำเลย ขาดนัดยื่นคำให้การ.

• ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ (ค่าฤชาธรรมเนียมตกเป็นพับ).

• โจทก์อุทธรณ์ไปยังศาลอุทธรณ์ภาค 2 ซึ่งพิพากษายืนตามศาลชั้นต้น (ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ตกเป็นพับ) 

• โจทก์ได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อ ศาลฎีกา.

• ประเด็นเพื่อวินิจฉัยคือว่า โจทก์มี “สิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้อง” หรือไม่. 

🧭 1. ประเด็นสำคัญที่สุดและมาตรากฎหมายที่ศาลใช้วินิจฉัย

ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้คือ:

“คำฟ้องของโจทก์ที่อ้างเพียงว่าจำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยไม่ได้อ้างว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดนั้น ถือว่าไม่มีมูลฟ้อง เนื่องจากไม่ใช่กรณีลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ตามกฎหมาย”

ศาลฎีกาอธิบายโดยอ้างอิงกฎหมายหลักดังนี้:

⚖️ มาตรา 55 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

“ผู้ใดจะฟ้องได้ ต้องมีสิทธิหรือประโยชน์อันจะได้รับโดยตรงจากการฟ้องนั้น”

• ศาลใช้มาตรานี้เพื่ออธิบายว่า โจทก์จะมีสิทธิฟ้องได้ก็ต่อเมื่อคำฟ้องแสดง “เหตุแห่งสิทธิฟ้อง” ที่มีกฎหมายรองรับ

• ในคดีนี้ คำฟ้องโจทก์อ้างเพียงว่า “จำเลยไม่รับโอนกรรมสิทธิ์” ซึ่ง ไม่ใช่เหตุแห่งสิทธิฟ้องตามกฎหมาย เพราะไม่ใช่การผิดสัญญาในลักษณะ “ไม่ชำระหนี้”

🔑 2. Keywords สำคัญที่สุดของคดีนี้ (พร้อมคำอธิบายสั้น ๆ)

① “ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์”

• เป็น “หัวใจของข้อฟ้อง” ที่โจทก์อ้าง แต่ศาลเห็นว่าเป็นเพียงการไม่ใช้สิทธิของจำเลยในฐานะผู้จะซื้อ ไม่ใช่การละเมิดสิทธิของโจทก์

• ไม่ถือเป็นการผิดสัญญาในลักษณะลูกหนี้ไม่ชำระหนี้

② “ไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขาย”

• เป็น เงื่อนไขสำคัญที่ขาดหายไปในคำฟ้อง

• หากโจทก์อ้างข้อนี้ ศาลอาจรับฟังได้ว่าเป็นกรณีลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิฟ้องได้

• แต่เมื่อโจทก์ไม่ได้อ้างเรื่องการไม่ชำระเงิน ศาลจึงเห็นว่า “ไม่มีเหตุแห่งสิทธิฟ้อง”

③ “สืบพยานฝ่ายเดียว” (มาตรา 198 ทวิ ประกอบ มาตรา 193 ทวิ)

• ศาลชั้นต้นให้โจทก์สืบพยานฝ่ายเดียว เพราะจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ

• แต่ศาลกำหนดชัดว่า โจทก์ต้องสืบ “เฉพาะข้ออ้างในคำฟ้อง” เท่านั้น

• การที่โจทก์นำสืบเพิ่มว่า “จำเลยไม่ชำระเงิน” ถือเป็น ข้อเท็จจริงนอกฟ้อง ศาลจึงไม่รับฟัง

④ “ไม่มีมูลฟ้อง”

• เนื่องจากคำฟ้องไม่แสดงเหตุที่กฎหมายให้สิทธิฟ้อง (ไม่อ้างเรื่องไม่ชำระหนี้)

• ศาลจึงวินิจฉัยว่า “ข้ออ้างตามฟ้องไม่มีมูล” โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่หรือเรียกค่าเสียหาย

⑤ “สิทธิฟ้องขับไล่” 

• ศาลอธิบายว่า สิทธิฟ้องขับไล่ต้องเกิดจากความสัมพันธ์แบบเจ้าหนี้–ลูกหนี้ที่ฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา

• ในกรณีนี้ จำเลยเพียง “ไม่ใช้สิทธิรับโอน” ไม่ได้ “ผิดสัญญาไม่ชำระหนี้”

• ดังนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ตามกฎหมาย

🧩 สรุป

คดีนี้เป็นตัวอย่างชัดเจนของการที่ “ถ้อยคำในคำฟ้อง” มีความสำคัญกว่าการนำสืบภายหลัง เพราะแม้จำเลยจะขาดนัดยื่นคำให้การ แต่ศาลจะวินิจฉัยให้โจทก์ชนะคดีได้ก็ต่อเมื่อ “คำฟ้องมีมูลตามกฎหมาย” เท่านั้น การฟ้องโดยอ้างเพียงว่าจำเลย “ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์” โดยไม่กล่าวถึง “การไม่ชำระเงิน” จึงทำให้โจทก์ขาดสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนยกฟ้อง

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

• ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ในคำฟ้องได้บรรยายสภาพแห่งข้อหาที่เป็นเหตุให้มีสิทธิฟ้องขับไล่ว่า “จำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด” โดย มิได้อ้าง ว่า “จำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด”. 

• หนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไปยังจำเลยก็ไม่ได้อ้างเหตุแห่งการบอกเลิกสัญญาว่า “จำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด”แต่อ้างเพียงว่า หากจำเลยไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่กำหนดจนโครงการปิดบริษัท อาจได้รับความเสียหาย. 

• ถึงแม้จำเลยจะขาดนัดยื่นคำให้การ แต่ศาลจะมีคำพิพากษาหรือคำสั่งชี้ขาดให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีโดยจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ มิได้ เว้นแต่ศาลเห็นว่าคำฟ้องของโจทก์มีมูลและไม่ขัดต่อกฎหมาย. 

• เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้สืบพยานโจทก์ไปฝ่ายเดียว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องสืบพยานเกี่ยวกับข้ออ้างของโจทก์ไปฝ่ายเดียวตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 198 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง ประกอบ มาตรา 193 ทวิ วรรคสอง. 

• พยานโจทก์ที่เบิกความเพียงปากเดียว (ทนายโจทก์) ว่า “จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์”นั้น เป็นการนำสืบข้อเท็จจริง นอกฟ้อง. 

• เนื่องจากข้อเท็จจริงตามฟ้องอ้างเหตุเพียง “จำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์” โดยไม่ได้อ้างเหตุ “จำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” ดังนั้น เป็นกรณีที่จำเลยไม่ใช้สิทธิรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายจากโจทก์ มิใช่กรณีที่จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้. ศาลจึงเห็นว่า ไม่อาจถือได้ ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะการไม่ชำระหนี้. 

• ข้ออ้างตามฟ้องจึงไม่มีมูลว่า จำเลยได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 อันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องได้. 

• ทั้งศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ได้พิพากษายกฟ้องโจทก์มาแล้วและศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น. 

วิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมาย

1 ความหมายของ “สิทธิฟ้องขับไล่”

ในกรณีนี้ โจทก์เรียกฟ้องขับไล่จำเลยและส่งมอบห้องชุดให้โจทก์ โดยอาศัยสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ระหว่างโจทก์กับจำเลย โดยโจทก์อ้างว่า จำเลยไม่มาดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา.

สิทธิฟ้องขับไล่จะถูกยอมรับได้ก็ต่อเมื่อคำฟ้องได้บรรยายเหตุแห่งสิทธิฟ้องฟังได้ว่าโจทก์มีฐานะซึ่งเจ้าหนี้ หรือมีสิทธิในทรัพย์นั้น และจำเลยเป็นผู้ใช้สิทธิตามสัญญาซึ่งผิดเงื่อนไขให้โจทก์มีสิทธิเรียกร้องตามกฎหมาย.

2 แตกต่างระหว่าง “ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์” กับ “ไม่ชำระเงิน”

• “ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์” หมายความว่าจำเลยซึ่งได้รับสัญญาจะซื้อจะขายจากโจทก์ไม่ดำเนินการตามสัญญาเพื่อให้โอนกรรมสิทธิ์ เป็นการละเลยการใช้สิทธิของตนตามสัญญา

• “ไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขาย” หมายความว่าจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ของโจทก์ ไม่ชำระเงินให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ ดังนั้นถือเป็นการผิดสัญญาฝั่งลูกหนี้.

ศาลฎีกาในคดีนี้เห็นว่า ข้อฟ้องอ้างเพียงว่า “จำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์” โดยไม่ได้อ้างว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญา จึงอยู่ในกรณีแรก ไม่ใช่กรณีลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ จึงไม่เข้าลักษณะที่โจทก์จะมีสิทธิฟ้องขับไล่ตามบทบัญญัติของ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55.

3 บทบาทของ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 193 ทวิ และ มาตรา 198 ทวิ

เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้สืบพยานโจทก์เพียงฝ่ายเดียว โจทก์มีหน้าที่ต้องนำสืบข้ออ้างตามฟ้องให้ครบถ้วน รวมทั้งข้อเท็จจริงตามที่บรรยายในคำฟ้อง ซึ่งตาม มาตรา 198 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง ประกอบ มาตรา 193 ทวิ วรรคสอง ได้กำหนดไว้ว่า ผู้ฟ้องเมื่อถูกศาลสั่งให้สืบพยานเพียงฝ่ายเดียวต้องนำสืบให้ครบถ้วนตามข้อกล่าวหา.

ในคดีนี้ โจทก์นำสืบเฉพาะข้อกล่าวหาว่า “จำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์” แม้ไม่ได้อ้างไว้ในคำฟ้อง เป็นการนำสืบข้อเท็จจริง นอกฟ้อง ซึ่งศาลไม่อาจรับเป็นมูลฟ้อง.

4 แนวคำพิพากษาที่ควรนำไปใช้

• หากโจทก์ต้องการฟ้องขับไล่ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำต้องอ้างเหตุแห่งการผิดสัญญาอย่างชัดเจน เช่น จำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญา หรือจำเลยผิดเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ (หากสัญญากำหนด) และระบุให้ชัดในคำฟ้อง

• การฟ้องอ้างเพียงว่า “จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์” โดยไม่อ้างว่า “จำเลยไม่ชำระเงิน” อาจถูกศาลมองว่าเป็นกรณีที่จำเลยมิได้ใช้สิทธิรับโอน แต่ไม่ใช่กรณีลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้จึงไม่มีสิทธิฟ้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55

• ทนายความควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้บรรยายข้ออ้างในคำฟ้องให้ตรงกับเงื่อนไขในสัญญา และสอดคล้องกับขั้นตอน สืบพยานเมื่อศาลสั่งให้สืบฝ่ายเดียวตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง.

IRAC (Issue – Rule – Application – Conclusion)

Issue (ประเด็นปัญหา):

โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องหรือไม่ เมื่อคำฟ้องอ้างเพียงว่า จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขาย โดยมิได้อ้างว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

Rule (กฎหมายที่เกี่ยวข้อง):

• ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 กำหนดว่า ผู้ใดจะฟ้องได้ ต้องมีเหตุที่กฎหมายให้สิทธิฟ้อง เช่น เจ้าหนี้ฟ้องลูกหนี้ตามสัญญา.

• ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 193 ทวิ วรรค สอง และ มาตรา 198 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง เกี่ยวกับขั้นตอนการฟ้องและการสืบพยานเมื่อศาลมีคำสั่งให้สืบพยานฝ่ายเดียว.

• แนวคำพิพากษาของ ศาลฎีกา ในคดีนี้ ระบุว่า เมื่อข้ออ้างในคำฟ้องไม่ตรงกับที่เป็นกรณีลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ตามบทบัญญัติข้างต้น.

Application (การวิเคราะห์):

ในคดีนี้ โจทก์ฟ้องโดยอ้างว่า จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยสัญญาจะซื้อจะขายไว้ แต่ไม่ได้อ้างว่า จำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญา ดังนั้น ข้ออ้างของโจทก์อยู่ในลักษณะที่จำเลยไม่ใช้สิทธิรับโอนกรรมสิทธิ์ มิใช่จำเลยเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ ดังนั้นจึงไม่เข้าข่ายให้โจทก์มีสิทธิฟ้องตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55.

นอกจากนี้ เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้สืบพยานโจทก์ฝ่ายเดียว โจทก์ควรสืบพยานตามข้ออ้างในคำฟ้อง แต่โจทก์นำสืบเฉพาะข้ออ้างใหม่ว่า “จำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์” ซึ่งมิได้อ้างไว้ในคำฟ้อง เป็นการนำสืบข้อเท็จจริงนอกฟ้อง จึงศาลไม่รับวินิจฉัยเป็นมูลฟ้อง.

Conclusion (ข้อสรุป):

โจทก์ ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องได้ ในกรณีที่คำฟ้องอ้างเพียงว่า “จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด” โดยไม่อ้างว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเมื่อพิจารณาขั้นตอนการสืบพยานตาม มาตรา 198 ทวิ/193 ทวิ แล้ว โจทก์ไม่นำสืบให้ตรงตามข้ออ้างในคำฟ้อง ผลคือ คำฟ้องของโจทก์ไม่มีมูล ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลล่าง ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น.

ข้อคิดทางกฎหมาย

• การฟ้องขับไล่ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต้องอ้างเหตุแห่งสิทธิฟ้องให้ชัดเจน เช่น การไม่ชำระเงินตามสัญญาหรือการผิดเงื่อนไขสำคัญ มิใช่แค่ว่า “ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์”โดยไม่มีการอ้างเงินค้างชำระ.

• ทนายความควรตรวจสอบให้ดีว่าในคำฟ้องสอดคล้องกับสัญญาและข้อเท็จจริง รวมถึงเตรียมหลักฐานให้สอดคล้อง และเมื่อศาลมีคำสั่งให้สืบพยานฝ่ายเดียว ต้องนำสืบตามข้ออ้างในคำฟ้อง มิใช่เพิ่มเติมข้ออ้างใหม่.

• แนวคำพิพากษานี้ชี้ชัดว่าศาลจะพิจารณา “เนื้อหาในคำฟ้อง” เป็นสำคัญ หากคำฟ้องไม่ได้อ้างเหตุที่กฎหมายให้สิทธิฟ้องที่แท้จริง ศาลอาจไม่มีมูลรับฟ้อง.

• สำหรับคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด การโอนกรรมสิทธิ์และการชำระเงินเป็นข้อผูกพันสำคัญ หากฝ่ายหนึ่งไม่ชำระเงินตามสัญญา ฝ่ายอื่นอาจใช้สิทธิฟ้องได้ แต่ถ้าฝ่ายหนึ่ง “ไม่ใช้สิทธิรับโอน”โดยไม่มีการค้างชำระเงิน ศาลอาจไม่ยอมรับสิทธิฟ้อง.

แนวคำถาม - ธงคำตอบ

⚖️ คำถาม–คำตอบที่ 1

🔹 คำถาม

ในกรณีที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย โดยจำเลยตกลงจะรับโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาจำเลยมิได้ไปดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด โจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดพิพาท พร้อมขอให้ส่งมอบห้องชุดคืนแก่โจทก์และชำระค่าเสียหายรายเดือน โดยบรรยายฟ้องเพียงว่า “จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา” โดยมิได้กล่าวถึง “การไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขาย” ต่อมา จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานฝ่ายเดียว แต่พยานของโจทก์ (ซึ่งเป็นทนายความของโจทก์เอง) เบิกความเพิ่มเติมว่า “จำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์”

ให้วินิจฉัยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องได้หรือไม่

🧭 ธงคำตอบ

โจทก์ ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องได้

เนื่องจากตามคำฟ้อง โจทก์อ้างเพียงว่าจำเลย “ไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา” ซึ่งไม่ใช่เหตุที่กฎหมายให้สิทธิฟ้องตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ที่กำหนดว่า “ผู้ใดจะฟ้องได้ ต้องมีสิทธิหรือประโยชน์อันจะได้รับโดยตรงจากการฟ้องนั้น” ในเมื่อโจทก์มิได้อ้างว่าจำเลย “ไม่ชำระเงินตามสัญญา” จึงไม่อยู่ในลักษณะ “ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่เจ้าหนี้” ซึ่งจะทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องได้

แม้จำเลยจะขาดนัดยื่นคำให้การ แต่ศาลจะมีคำพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีโดยอัตโนมัติไม่ได้ ตาม มาตรา 198 ทวิ ซึ่งบัญญัติว่า “ศาลจะมีคำพิพากษาหรือคำสั่งชี้ขาดให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีโดยจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การมิได้ เว้นแต่ศาลเห็นว่าคำฟ้องของโจทก์มีมูลและไม่ขัดต่อกฎหมาย”

ในเมื่อคำฟ้องของโจทก์ไม่แสดงเหตุแห่งสิทธิฟ้องที่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีได้ และการที่โจทก์นำสืบเพิ่มเติมว่า “จำเลยไม่ชำระเงิน” ถือเป็นการนำสืบข้อเท็จจริง นอกฟ้อง ซึ่งขัดต่อ มาตรา 193 ทวิ วรรค สอง ที่กำหนดว่าศาลจะพิจารณาได้เพียงตามที่คู่ความอ้างไว้ในคำฟ้องหรือคำให้การเท่านั้น

ดังนั้น เมื่อข้อฟ้องของโจทก์ไม่มีมูล การฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลล่าง ยกฟ้องโจทก์

⚖️ คำถาม–คำตอบที่ 2

🔹 คำถาม

โจทก์ฟ้องจำเลยโดยอ้างว่าได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เนื่องจากจำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่กำหนด และในหนังสือบอกเลิกสัญญา ทนายความของโจทก์มิได้กล่าวอ้างเหตุว่า “จำเลยไม่ชำระเงิน” แต่เพียงแจ้งว่า หากจำเลยไม่มาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด จำเลยอาจเสียสิทธิในห้องชุดและเงินที่ได้ชำระไว้จะถูกริบ ต่อมา เมื่อจำเลยไม่มารับโอน โจทก์จึงฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย แต่ในชั้นพิจารณาโจทก์กลับนำสืบข้อเท็จจริงใหม่ว่า จำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ ให้วินิจฉัยว่า การสืบพยานเช่นนี้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมีผลต่อคดีอย่างไร

🧭 ธงคำตอบ

การสืบพยานของโจทก์ดังกล่าว ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่อาจทำให้คำฟ้องมีมูลได้

เนื่องจาก เมื่อศาลมีคำสั่งให้โจทก์สืบพยานฝ่ายเดียวเพราะจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ โจทก์มีหน้าที่ต้องสืบเฉพาะข้ออ้างในคำฟ้องเท่านั้น ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 198 ทวิ วรรค หนึ่งและวรรค สอง ประกอบ มาตรา 193 ทวิ วรรค สอง ซึ่งกำหนดว่าการพิจารณาต้องอยู่ในขอบเขตแห่งคำฟ้อง ไม่อาจขยายข้อเท็จจริงนอกฟ้องได้

โจทก์ในคดีนี้อ้างในคำฟ้องเพียงว่า “จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา” แต่ในการสืบพยานกลับเบิกความเพิ่มเติมว่า “จำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ” อันเป็นข้อเท็จจริงใหม่ที่ไม่ปรากฏในคำฟ้อง จึงถือว่าเป็น การนำสืบข้อเท็จจริงนอกฟ้อง ซึ่งศาลไม่อาจรับฟังได้

การที่โจทก์เพิ่มเหตุ “ไม่ชำระเงิน” ในชั้นสืบพยาน ย่อมไม่ทำให้คำฟ้องที่ขาดเหตุแห่งสิทธิฟ้องกลายเป็นคำฟ้องที่มีมูล เพราะสิทธิฟ้องต้องเกิดจากการบรรยายเหตุในคำฟ้องตั้งแต่ต้น มิใช่จากการเพิ่มเติมข้อเท็จจริงภายหลัง ตามเจตนารมณ์ของ มาตรา 55 และหลักความมั่นคงแห่งกระบวนพิจารณา

ดังนั้น การนำสืบพยานของโจทก์จึงไม่มีผลเปลี่ยนแปลงสาระสำคัญของคดี ศาลฎีกาจึงเห็นพ้องกับศาลล่างว่าคำฟ้องของโจทก์ไม่มีมูล และพิพากษายืนยกฟ้อง

💡 สรุปภาพรวม

• ทั้งสองประเด็นสะท้อนหลักสำคัญของกระบวนพิจารณาความแพ่งว่า “สิทธิฟ้องต้องมาจากคำฟ้องที่มีมูลทางกฎหมาย” และ “ศาลพิจารณาได้เฉพาะข้ออ้างที่ปรากฏในคำฟ้องเท่านั้น”

• คดีนี้จึงเป็นแนวคำพิพากษาที่ใช้สอนนักศึกษากฎหมายเรื่อง “ขอบเขตแห่งคำฟ้องและการนำสืบพยาน” และยังตอกย้ำหลักสำคัญว่า “แม้จำเลยจะขาดนัด ศาลก็ต้องตรวจสอบว่าคำฟ้องมีมูลก่อนพิพากษาเสมอ”

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1324/2567

ฟ้องโจทก์บรรยายสภาพแห่งข้อหาที่เป็นเหตุให้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยว่า การที่จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เป็นการผิดสัญญา มิได้บรรยายฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด แม้จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การแต่ศาลจะมีคำพิพากษาหรือคำสั่งชี้ขาดให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีโดยจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การมิได้ เว้นแต่ศาลเห็นว่าคำฟ้องของโจทก์มีมูลและไม่ขัดต่อกฎหมาย ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้สืบพยานโจทก์ไปฝ่ายเดียว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องสืบพยานเกี่ยวกับข้ออ้างของโจทก์ไปฝ่ายเดียวตามที่เห็นว่าจำเป็นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 198 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง ประกอบมาตรา 193 ทวิ วรรคสอง ที่โจทก์นำสืบว่าจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์นั้น เป็นการนำสืบข้อเท็จจริงนอกฟ้อง เมื่อฟ้องอ้างเหตุแต่เพียงว่าจำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมิได้อ้างเหตุว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จึงเป็นกรณีที่จำเลยไม่ใช้สิทธิรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายจากโจทก์ มิใช่เป็นกรณีที่จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ที่เป็นเจ้าหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะการไม่ชำระหนี้ ข้ออ้างตามฟ้องจึงไม่มีมูลว่า จำเลยได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 อันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดพิพาท และให้จำเลยส่งมอบห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดพิพาทและส่งมอบห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย

จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้ตกเป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้ตกเป็นพับ

โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ฎีกาจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ฟ้องโจทก์ได้บรรยายสภาพแห่งข้อหาที่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยว่า การที่จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เป็นการผิดสัญญา มิได้บรรยายฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และตามหนังสือที่ทนายโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยก็มิได้อ้างเหตุแห่งการบอกเลิกสัญญาว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด แต่อ้างเหตุเพียงว่าหากจำเลยไม่ดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายในระยะเวลาที่กำหนดจนโครงการดำเนินการปิดบริษัทแล้ว จำเลยอาจได้รับความเสียหาย และจากการที่จำเลยเป็นผู้ผิดนัดผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจึงบอกเลิกสัญญาและขอใช้สิทธิริบเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมด แม้จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ แต่ศาลจะมีคำพิพากษาหรือคำสั่งชี้ขาดให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีโดยจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การมิได้ เว้นแต่ศาลเห็นว่าคำฟ้องของโจทก์มีมูลและไม่ขัดต่อกฎหมาย ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้สืบพยานโจทก์ไปฝ่ายเดียว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องสืบพยานเกี่ยวกับข้ออ้างของโจทก์ไปฝ่ายเดียวตามที่เห็นว่าจำเป็นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 198 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง ประกอบมาตรา 193 ทวิ วรรคสอง พยานโจทก์คงมีทนายโจทก์เป็นพยานเพียงปากเดียวเบิกความว่า การที่จำเลยไม่มาดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เฉพาะข้อนำสืบที่ว่าจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์นั้น เป็นการนำสืบข้อเท็จจริงนอกฟ้อง ทั้งไม่ปรากฏรายละเอียดว่าจำเลยต้องชำระส่วนที่เหลืออีกเป็นจำนวนเท่าใด เมื่อข้อเท็จจริงตามฟ้องที่อ้างเหตุแต่เพียงว่าจำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมิได้อ้างเหตุว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จึงเป็นกรณีที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ไม่ใช้สิทธิรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายจากโจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้ มิใช่เป็นกรณีที่จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ที่เป็นเจ้าหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะการไม่ชำระหนี้ ข้ออ้างตามฟ้องจึงไม่มีมูลว่า จำเลยได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 อันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้อง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

1: คำพิพากษาศาลฎีกา 16078/2556

ข้อเท็จจริงโดยสรุป:

ในคดีนี้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดของจำเลยที่ 1 และทำสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์กับจำเลยที่ 1 ด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1 โอนขายสัญญาดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 และต่อมาเปลี่ยนผู้รับโอนอีกเป็นจำเลยที่ 3 ซึ่งมีข้อตกลงในสัญญาโอนว่า จำเลยที่ 3 จะต้องร่วมรับผิดต่อลูกค้าของจำเลยที่ 1 รวมทั้งโจทก์ด้วย โดยจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ได้ตกลงรับผิดชอบให้แก่ลูกค้าทุกรายของจำเลยที่ 1.

ศาลพิจารณาว่า เมื่อรวมสัญญาต่าง ๆ เข้าด้วยกันแล้ว ข้อตกลงของจำเลยที่ 2 และที่ 3 กับจำเลยที่ 1 ถือว่าเป็น “สัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก” (บุคคลที่เป็นลูกค้าของจำเลยที่ 1 รวมถึงโจทก์) ตามบทบัญญัติของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 423 (ข้อกำหนดเรื่องสัญญาเพื่อบุคคลภายนอก) สรุปคือ จำเลยที่ 1 2 3 ต้องร่วมรับผิดตามสัญญาที่ได้ตกลงเป็นการเฉพาะกับลูกค้าเหล่านั้น.

ประเด็นข้อกฎหมายที่สำคัญ:

– หากมีการโอนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรือสิทธิเรียกร้องตามสัญญา และมีข้อสัญญารับผิดร่วมฝ่ายหลัง ศาลจะถือว่าเป็นการทำสัญญาเพื่อบุคคลภายนอกได้.

– การโอนสิทธิเรียกร้องและการรับผิดต่อบุคคลภายนอกนั้น ต้องพิจารณาเจตนาและข้อความในสัญญาโดยรวม ไม่ใช่ดูเพียงชื่อสัญญาหรือชื่อผู้โอน.

เหตุผลที่เกี่ยวข้อง กับคดี 1324/2567:

คดี 1324/2567 มีประเด็นว่าโจทก์อ้างเหตุว่า “จำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด” โดยไม่ได้อ้างว่า “จำเลยไม่ชำระเงิน” ซึ่งแตกต่างจากกรณีใน 16078/2556 ที่มีการโอนสัญญา + รับผิดร่วม + มีบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้ประโยชน์. การเปรียบเทียบช่วยให้เห็นว่า เมื่อมีการโอนสัญญาหรือสิทธิเรียกร้องและมีบุคคลภายนอกได้รับประโยชน์ ศาลอาจยอมรับสิทธิฟ้อง แต่อย่างไรก็ดีใน 1324/2567 ไม่มีองค์ประกอบเช่นนั้น จึงถูกยกฟ้อง.

2: คำพิพากษาศาลฎีกา 9990/2560

ข้อเท็จจริงโดยสรุป:

โครงการนี้จำเลยกับบริษัท “ว.” ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 (ก่อนที่ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/2 จะมีผลใช้บังคับ) เมื่อดูจากตารางการชำระเงินและใบเสร็จแล้ว พบว่าจำเลยผู้ซื้อได้ชำระเงินดาวน์และชำระราคาห้องชุดพิพาทส่วนที่เหลือให้แก่บริษัท “ว.” และบริษัท “อ.” แล้ว.

ศาลพิจารณาว่า เนื่องจากสัญญาเป็น “สัญญาจะซื้อจะขาย” ห้องชุดตามสัญญาเดิม ดังนั้นจึงต้องบังคับใช้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง (ซึ่งว่าด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีเงื่อนไขกำหนดไว้).

ประเด็นข้อกฎหมายที่สำคัญ:

– การพิจารณาว่าสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดอยู่ภายใต้บทบัญญัติใดขึ้นกับวันทำสัญญาและเนื้อหาของสัญญาว่าเป็นไปตามกฎหมายใด (เพราะอาจตกอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด)

– เมื่อเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว หากผู้ซื้อชำระเงินตามสัญญา ก็อาจถือได้ว่ามีกรรมสิทธิ์เป็นผู้ซื้อและจำเลยมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ให้.

เหตุผลที่เกี่ยวข้อง กับคดี 1324/2567:

คดี 1324/2567 โจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ได้อ้างว่าจำเลยไม่ชำระเงิน ซึ่งต่างจาก 9990/2560 ที่มีการชำระเงินแล้วและยึดถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแบบชัดเจน. เปรียบเทียบแล้วจึงชัดเจนว่าโจทก์ใน 1324/2567 ขาดองค์ประกอบสำคัญที่จะฟ้องได้.

3: คำพิพากษาศาลฎีกา 1433/2563

ข้อเท็จจริงโดยสรุป:

โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาท (โครงการอาคารชุด) โดยจำเลยที่ 1 มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ตามกำหนด.

ศาลวินิจฉัยว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ตามสัญญา ถือว่าเป็นฝ่ายผิดนัดผิดสัญญาโดยตรง และจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ นอกจากนี้ เมื่อการไม่โอนกรรมสิทธิ์เกิดจากการกระทำของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นลูกจ้างของจำเลยที่ 1 ศาลจึงเห็นว่าจำเลยที่ 1 (นายจ้าง) ต้องรับผิดต่อโจทก์ด้วย แม้โจทก์มิได้ฟ้องจำเลยที่ 2.

ประเด็นข้อกฎหมายที่สำคัญ:

– การไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ถือเป็นการผิดสัญญาที่ผู้ขายต้องรับผิด.

– นายจ้างอาจต้องรับผิดแทนลูกจ้าง (หรือความผิดโดยลูกจ้าง) เมื่อเกิดความเสียหายแก่บุคคลภายนอก.

เหตุผลที่เกี่ยวข้อง กับคดี 1324/2567:

คดี 1324/2567 โจทก์อ้างว่า “จำเลยไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์” ซึ่งตรงกับสถานการณ์ใน 1433/2563 แต่ใน 1324/2567 โจทก์ไม่ได้อ้างว่า “จำเลยไม่ชำระเงิน” และไม่มีการกล่าวถึงโอนสัญญาหรือโอนสิทธิเรียกร้องให้บุคคลภายนอก ดังนั้นถึงแม้ข้อเท็จจริงจะใกล้เคียง แต่เนื้อหาในคำฟ้องของ 1324/2567 ขาดเงื่อนไขสำคัญที่ศาลมองว่าเป็นพื้นฐานสิทธิฟ้อง.

4: คำพิพากษาศาลฎีกา 5093/2541

ข้อเท็จจริงโดยสรุป:

โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย และมีการชำระเงินจำนวนหนึ่งแล้ว โดยจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงเรียกเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระคืน.

ศาลวินิจฉัยว่า สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะเรียกเงินคืนเกิดขึ้นตั้งแต่วันโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลย และอายุความเริ่มนับตั้งแต่วันนั้น (อ้างถึง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรค 1 และ วรรค 2)

ประเด็นข้อกฎหมายที่สำคัญ:

– การบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย และการเรียกเงินคืนจากผู้ขาย ถ้าผู้ขายผิดนัด โจทก์มีสิทธิตั้งแต่วันบอกเลิก.

– อายุความเริ่มนับตั้งแต่วันที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิ.

เหตุผลที่เกี่ยวข้อง กับคดี 1324/2567:

แม้คดี 1324/2567 ไม่ใช่การบอกเลิกสัญญาเพื่อเรียกเงินคืน แต่มีประเด็นว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาและเรียกส่งมอบห้องชุด การเปรียบเทียบกับ 5093/2541 ช่วยให้เห็นว่า “องค์ประกอบของการบอกเลิกและสิทธิฟ้อง” รวมถึงการอ้างเหตุในคำฟ้อง มีความสำคัญ.

5: คำพิพากษาศาลฎีกา 6962/2551

ข้อเท็จจริงโดยสรุป:

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยหลังสิ้นสุดระยะเวลาเช่าตามสัญญา (ไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโดยตรง) ศาลเห็นว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วการไม่ออกจากทรัพย์ถือเป็นมูลละเมิด ซึ่งแตกต่างจากกรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์.

ประเด็นข้อกฎหมายที่สำคัญ:

– สิทธิฟ้องขับไล่ขึ้นอยู่กับสถานะของฝ่ายจำนอง/เช่า/ซื้อขาย และการสิ้นสุดสัญญาหรือผิดนัด.

– แม้ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโดยตรง แต่เป็นแนวคำพิพากษาที่ศาลใช้ในเรื่อง “ฟ้องขับไล่” ที่เกี่ยวข้อง.

เหตุผลที่เกี่ยวข้อง กับคดี 1324/2567:

คดี 1324/2567 โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยห้องชุดโดยอ้างว่าไม่โอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่ได้อ้างไม่ชำระเงิน หากเปรียบเทียบกับ 6962/2551 ที่ฟ้องขับไล่หลังสัญญาสิ้นสุด จะเห็นว่า “สถานะของการฟ้องขับไล่” ต้องมีเงื่อนไขชัดเจน (เช่นสิ้นสุดสัญญา/ผิดนัด) ซึ่งคดี 1324/2567 โจทก์ยังขาดเงื่อนไขนั้น.

🧩 สรุปการเชื่อมโยง

– ทั้ง 5 คดีนี้มีประเด็นใกล้เคียงกับคดี 1324/2567 ในแง่ของ “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด / การโอนกรรมสิทธิ์ / ฟ้องขับไล่” และ “องค์ประกอบในคำฟ้อง / สิทธิฟ้อง / เงื่อนไขการฟ้อง”

– การเปรียบเทียบช่วยให้เห็นว่า คดี 1324/2567 แตกต่างตรงที่ โจทก์ไม่ได้อ้างการไม่ชำระเงินตามสัญญา และ คำฟ้องไม่แสดงเหตุแห่งสิทธิฟ้องอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ศาลฎีกายกฟ้อง