บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับสิทธิของผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะกรณีที่ที่ดินดังกล่าวถูกขายทอดตลาดจากการบังคับคดี และไม่ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้โดยตรง แต่ยังคงอยู่ในพื้นที่ที่เป็นโครงการจัดสรรเดิม ประเด็นสำคัญคือ ผู้ซื้อรายใหม่มีสิทธิเรียกร้องให้ผู้จัดสรรดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แห่งที่ดินของตนหรือไม่ และภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการจัดสรรเดิมยังคงมีผลผูกพันอยู่หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยยืนยันว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ติดพันกับที่ดิน ไม่สิ้นไปเพราะการเปลี่ยนเจ้าของ และผู้จัดสรรยังมีหน้าที่ต้องดำเนินการตามกฎหมายต่อไป แม้ผู้ซื้อจะได้ที่ดินมาจากการขายทอดตลาดก็ตาม

ข้อเท็จจริงของคดี

   จำเลยทั้งสองเป็นผู้พัฒนาและจัดสรรที่ดินในลักษณะสวนอุตสาหกรรม โดยแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยและจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ถนน ระบบไฟฟ้า น้ำประปา และระบบสาธารณูปโภคอื่น ซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินในโครงการ ต่อมาที่ดินแปลงหนึ่งถูกนำไปจำนองและถูกบังคับคดีขายทอดตลาด โดยโจทก์เป็นผู้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของตน จำเลยกลับปฏิเสธและเรียกร้องค่าตอบแทน

ประเด็นข้อกฎหมาย

   ประเด็นสำคัญคือ

   หนึ่ง ที่ดินของโจทก์ถือเป็นที่ดินจัดสรรหรือไม่

   สอง ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดมีสิทธิภาระจำยอมตามกฎหมายหรือไม่

   สาม ผู้จัดสรรยังมีหน้าที่ต้องดำเนินการเกี่ยวกับภาระจำยอมอยู่หรือไม่

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

   ศาลวินิจฉัยว่า ที่ดินของโจทก์อยู่ในโครงการจัดสรรเดิม แม้ไม่ได้ตั้งใจขายในตอนแรก แต่ไม่ได้ถูกแยกออกจากโครงการ จึงถือเป็นที่ดินจัดสรร

   ภาระจำยอมที่กำหนดไว้ในโครงการเป็นทรัพยสิทธิที่ติดพันกับที่ดิน ไม่สิ้นไปเพราะเปลี่ยนเจ้าของ

   ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดย่อมได้รับสิทธิในภาระจำยอมด้วย

   ผู้จัดสรรยังคงมีหน้าที่ต้องดำเนินการบำรุงรักษาและจดทะเบียนภาระจำยอมตามกฎหมาย

วิเคราะห์หลักกฎหมาย

   ภาระจำยอมเป็นสิทธิในทรัพย์ที่เกิดขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่ง และมีลักษณะเป็นสิทธิที่ผูกพันกับตัวทรัพย์ มิใช่ตัวบุคคล

   การจัดสรรที่ดินทำให้เกิดภาระหน้าที่ของผู้จัดสรรในการจัดให้มีสาธารณูปโภค

   แม้กฎหมายใหม่จะยกเลิกกฎหมายเดิม แต่หลักการสำคัญยังคงได้รับการรับรองในมาตรา 43

เจตนารมณ์ของกฎหมาย

   กฎหมายมุ่งคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรให้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคอย่างแท้จริง

   ป้องกันไม่ให้ผู้จัดสรรหลีกเลี่ยงหน้าที่

   และรักษาความมั่นคงของสิทธิในทรัพย์

แนวคำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง

   ศาลฎีกามีแนววินิจฉัยต่อเนื่องว่า ภาระจำยอมเป็นสิทธิที่ติดพันกับที่ดิน

   ไม่สิ้นสุดเพราะการเปลี่ยนเจ้าของ

   และผู้รับโอนย่อมได้รับสิทธิดังกล่าวโดยอัตโนมัติ

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1. ศาลชั้นต้น

   พิพากษายกฟ้อง เห็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอม

2. ศาลอุทธรณ์

   พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมเกี่ยวกับทางเดิน ระบบไฟฟ้า น้ำ และสาธารณูปโภคทั้งหมดเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

3. ศาลฎีกา

   พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ เห็นว่าที่ดินโจทก์เป็นที่ดินจัดสรรและมีสิทธิภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย จำเลยยังมีหน้าที่ต้องดำเนินการ

ข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้ตอกย้ำหลักการสำคัญว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีลักษณะติดพันกับที่ดิน ไม่ขึ้นอยู่กับตัวบุคคล และไม่สิ้นสุดเพราะการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ การจัดสรรที่ดินก่อให้เกิดหน้าที่ตามกฎหมายของผู้จัดสรรในการจัดให้มีและบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้รับโอนทรัพย์จากการขายทอดตลาดย่อมได้รับสิทธิในทรัพย์สินนั้นโดยครบถ้วน รวมถึงสิทธิภาระจำยอมด้วย ผู้จัดสรรไม่อาจกำหนดเงื่อนไขเรียกร้องค่าตอบแทนเพิ่มเติมนอกเหนือจากกฎหมายได้

ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้

ประเด็นกฎหมายสำคัญของคดีนี้เกี่ยวข้องกับสิทธิภาระจำยอมในที่ดินจัดสรรและหน้าที่ของผู้จัดสรรตามกฎหมาย โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่าแม้ผู้ซื้อจะได้ที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่ยังคงได้รับสิทธิภาระจำยอมที่ติดพันกับที่ดิน และสามารถเรียกร้องให้จดทะเบียนได้

สาระสำคัญที่เป็นแก่นของคดีนี้ พร้อมขยายความสั้น ๆ

1. ภาระจำยอมติดพันที่ดิน

   หมายถึงสิทธิที่ผูกพันกับตัวทรัพย์ ไม่สิ้นสุดเพราะการเปลี่ยนเจ้าของ ผู้รับโอนย่อมได้สิทธินั้นโดยอัตโนมัติ

2. หน้าที่ผู้จัดสรรตามกฎหมาย

   ผู้จัดสรรต้องจัดให้มีและรักษาสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ของที่ดินทุกแปลงในโครงการ ไม่อาจปฏิเสธภายหลังได้

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. คำถาม ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดมีสิทธิภาระจำยอมหรือไม่

   คำตอบ

   ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดย่อมได้รับสิทธิในทรัพย์สินนั้นเช่นเดียวกับเจ้าของเดิม รวมถึงสิทธิภาระจำยอมที่ติดพันกับที่ดินด้วย เนื่องจากภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีลักษณะผูกพันกับตัวทรัพย์ มิใช่สิทธิส่วนบุคคล ดังนั้น แม้ผู้ซื้อจะไม่ได้เป็นคู่สัญญาเดิมกับผู้จัดสรร ก็ยังคงมีสิทธิใช้สาธารณูปโภคและเรียกร้องให้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมได้ หากสิทธินั้นมีอยู่ตามกฎหมายและข้อเท็จจริง

2. คำถาม ภาระจำยอมสิ้นสุดเมื่อเปลี่ยนเจ้าของหรือไม่

   คำตอบ

   ภาระจำยอมไม่สิ้นสุดเพราะการเปลี่ยนเจ้าของ เนื่องจากเป็นสิทธิในทรัพย์ที่ติดพันกับที่ดิน โดยมีลักษณะเป็นภาระที่ที่ดินหนึ่งต้องรับเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่ง เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินผู้รับโอนย่อมได้รับสิทธิและภาระดังกล่าวไปโดยอัตโนมัติ เว้นแต่จะมีกฎหมายบัญญัติให้สิ้นสุดหรือมีการเลิกภาระจำยอมตามหลักเกณฑ์เฉพาะ

3. คำถาม ผู้จัดสรรสามารถเรียกค่าตอบแทนเพื่อจดภาระจำยอมได้หรือไม่

   คำตอบ

   โดยหลักผู้จัดสรรมีหน้าที่ตามกฎหมายในการจัดให้มีสาธารณูปโภคและภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงในโครงการ การเรียกค่าตอบแทนเพิ่มเติมภายหลังจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย หากเป็นสิทธิที่ผู้ซื้อพึงได้รับตั้งแต่ต้น การปฏิเสธหรือกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมอาจถือเป็นการหลีกเลี่ยงหน้าที่ตามกฎหมาย

4. คำถาม หากไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมตั้งแต่แรกยังฟ้องได้หรือไม่

   คำตอบ

   สามารถฟ้องได้ หากพิสูจน์ได้ว่าภาระจำยอมมีอยู่โดยผลของกฎหมายหรือข้อเท็จจริง การจดทะเบียนเป็นเพียงการแสดงสิทธิให้ปรากฏในทะเบียนที่ดินเพื่อความชัดเจน แต่สิทธิอาจเกิดขึ้นก่อนแล้ว การฟ้องบังคับให้จดทะเบียนจึงเป็นการรักษาสิทธิ มิใช่การสร้างสิทธิใหม่

5. คำถาม ผู้จัดสรรยังมีหน้าที่หลังโครงการขายหมดแล้วหรือไม่

   คำตอบ

   ผู้จัดสรรยังมีหน้าที่ตามกฎหมายในการดูแลสาธารณูปโภคและภาระจำยอมให้คงสภาพใช้งานได้ เนื่องจากเป็นหน้าที่ที่เกิดขึ้นจากการจัดสรร มิใช่เพียงการขายทรัพย์เท่านั้น หน้าที่ดังกล่าวยังคงอยู่จนกว่าจะมีการโอนภาระให้บุคคลหรือหน่วยงานอื่นตามกฎหมาย

6. คำถาม การที่เจ้าของใหม่ไม่ได้ใช้สิทธิจริงมีผลหรือไม่

   คำตอบ

   แม้เจ้าของใหม่จะยังไม่ได้ใช้สิทธิภาระจำยอมจริง ก็ยังมีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนหรือรับรองสิทธินั้นได้ เพราะสิทธิในทรัพย์ไม่จำเป็นต้องมีการใช้ทันที การจดทะเบียนถือเป็นการคุ้มครองสิทธิในอนาคต

7. คำถาม ภาระจำยอมในโครงการจัดสรรต่างจากทั่วไปอย่างไร

   คำตอบ

   ภาระจำยอมในโครงการจัดสรรมักเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายและแผนผังโครงการ เพื่อรองรับการใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำ ซึ่งเป็นสาธารณูปโภคกลาง แตกต่างจากภาระจำยอมทั่วไปที่เกิดจากสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดิน

8. คำถาม สามารถใช้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้หรือไม่

   คำตอบ

   สามารถใช้ได้ หากศาลมีคำพิพากษาให้คู่กรณีต้องจดทะเบียนภาระจำยอม แต่ไม่ปฏิบัติตาม ศาลสามารถกำหนดให้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ เพื่อให้เกิดผลทางทะเบียนและคุ้มครองสิทธิของผู้ฟ้อง

อธิบายหลักกฎหมาย

ข้อ 1 ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง

บทบัญญัตินี้รับรองสิทธิของเจ้าของที่ดินที่จะใช้ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แห่งที่ดินของตน และสามารถดำเนินการใด ๆ ที่จำเป็นเพื่อให้สามารถใช้สิทธินั้นได้อย่างสมบูรณ์ การจดทะเบียนภาระจำยอมจึงถือเป็นการกระทำที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้สิทธิ มิใช่การสร้างสิทธิใหม่ แต่เป็นการรับรองสิทธิที่มีอยู่แล้วตามข้อเท็จจริงหรือกฎหมาย หากผู้มีหน้าที่ไม่ดำเนินการ เจ้าของที่ดินสามารถฟ้องบังคับได้

ข้อ 2 พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43

มาตรานี้กำหนดหน้าที่ของผู้จัดสรรในการจัดให้มีและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา และระบบต่าง ๆ เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ หน้าที่ดังกล่าวเป็นภาระตามกฎหมาย มิใช่เพียงข้อตกลงทางสัญญา และยังคงมีผลผูกพันแม้มีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของที่ดินในภายหลัง

ข้อ 3 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง

กฎหมายนี้เป็นพื้นฐานของการจัดสรรที่ดินในอดีต โดยกำหนดให้การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายพร้อมสาธารณูปโภคถือเป็นการจัดสรร และกำหนดให้สาธารณูปโภคดังกล่าวอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงในโครงการ สิทธิดังกล่าวเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย และยังคงมีผลต่อเนื่องแม้ภายหลังจะมีกฎหมายใหม่ใช้บังคับ

  ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3718/2568 

ที่ดินของโจทก์ตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมที่จำเลยทั้งสองจัดสรร แม้จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ตั้งใจจำหน่ายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมรายใดมาก่อน แต่เมื่อที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสวนอุตสาหกรรมที่ถูกจำเลยทั้งสองแบ่งออกเป็นแปลงย่อยไว้และไม่ได้ถูกกันหรือแยกออกมาเพื่อการอื่นนอกโครงการจัดสรรแล้ว จำเลยทั้งสองย่อมที่จะจำหน่ายที่ดินแปลงดังกล่าวดั่งที่ดินจัดสรรเหมือนกับที่ดินจัดสรรแปลงอื่นที่เหลืออยู่ได้ ที่ดินของโจทก์จึงเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1

จำเลยทั้งสองเป็นผู้จัดสรรที่ดิน ย่อมมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรม อันรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทั้งสองจัดให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรม ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมจึงเป็นสามยทรัพย์ที่ได้ภาระจำยอมมาโดยผลของกฎหมาย แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้เป็นผู้จดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ให้แก่โจทก์โดยตรง ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยทั้งสองหลุดพ้นจากภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ไปได้เพราะภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นและไม่สิ้นไปเมื่อสามยทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของ

แม้โจทก์จะรับโอนที่ดินที่จัดสรรมาหลังจาก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีผลบังคับใช้แล้ว แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ยังคงบัญญัติไว้เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงยังมีหน้าที่บำรุงรักษาภาระจำยอมดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และแม้โจทก์จะไม่ได้เดือดร้อนในการสัญจรเข้าออกที่ดินเพราะจำเลยทั้งสองไม่ได้ห้ามการใช้เส้นทาง แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง

ฎีกาย่อ

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินของจำเลยเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมเกี่ยวกับทางเดิน ระบบไฟฟ้า น้ำประปา ระบบระบายน้ำ และสาธารณูปโภคอื่น เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสองเป็นผู้จัดสรรที่ดินในลักษณะสวนอุตสาหกรรม โดยแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยและจัดให้มีสาธารณูปโภค อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ดินของโจทก์แม้ได้มาจากการขายทอดตลาด แต่ยังคงอยู่ในโครงการจัดสรรและไม่ได้ถูกแยกออก จึงถือเป็นที่ดินจัดสรรด้วย

เมื่อจำเลยได้กำหนดที่ดินบางแปลงเป็นสาธารณูปโภคและให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินในโครงการแล้ว ภาระจำยอมดังกล่าวย่อมเป็นทรัพยสิทธิที่ติดพันกับที่ดิน ไม่สิ้นสุดเพราะการเปลี่ยนเจ้าของ โจทก์ในฐานะผู้รับโอนย่อมได้รับสิทธินั้น แม้จะไม่ได้ซื้อโดยตรงจากจำเลย

ทั้งนี้ แม้กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่มีผลใช้บังคับแล้ว แต่ยังคงหลักการให้ผู้จัดสรรต้องดูแลสาธารณูปโภคเช่นเดิม และแม้โจทก์ยังใช้ทางได้โดยไม่ถูกห้าม ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อรักษาสิทธิได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391

ศาลฎีกาเห็นพ้องกับศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรับผิดค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกา 

ฎีกาฉบับเต็ม

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง

จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท และค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี 5,000 บาท

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 และจำเลยที่ 2 ผู้ครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 ไปจดทะเบียนที่ดินให้ตกอยู่ในภาระจำยอม เรื่อง ทางเดินรถยนต์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบก๊าซธรรมชาติ ระบบโทรศัพท์ และสาธารณูปโภคอื่น ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ

จำเลยทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้เบื้องต้นว่า จำเลยทั้งสองเป็นบริษัทในเครือเดียวกัน โดยมีนายภาคภูมิ เป็นกรรมการผู้มีอำนาจหลักของจำเลยทั้งสอง และจำเลยทั้งสองมีที่ตั้งอยู่ในสถานที่เดียวกัน เดิมจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินที่ตั้งสวนอุตสาหกรรม ต่อมาจำเลยทั้งสองแบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป โดยมีสาธารณูปโภคในลักษณะนิคมอุตสาหกรรม แล้วจัดจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยนั้นให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหลายราย อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้น โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 ของจำเลยที่ 1 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 ของจำเลยที่ 2 ถูกจัดให้เป็นสาธารณูปโภค และจำเลยทั้งสองจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบก๊าซธรรมชาติ ระบบโทรศัพท์ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้แก่ที่ดินในสวนอุตสาหกรรมหลายแปลงแล้ว สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ซึ่งตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมด้วยนั้น เดิมเป็นของจำเลยที่ 2 ที่จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ไว้แก่สถาบันการเงิน แต่จำเลยที่ 2 ผิดนัดชำระหนี้จนถูกสถาบันการเงินฟ้องร้องบังคับจำนอง ต่อมาเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินตามคำสั่งศาล โดยโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินแปลงนี้ได้แล้วจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์มาเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2562 แต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองกลับมีข้อแม้ว่าโจทก์จะต้องเจรจาและยอมเสียค่าตอบแทนให้แก่จำเลยทั้งสองก่อน

ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกมีว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์เป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมที่จำเลยทั้งสองจัดสรร แม้จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ตั้งใจจำหน่ายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมรายใดมาก่อนดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา แต่เมื่อที่ดินแปลงนี้เป็นส่วนหนึ่งของสวนอุตสาหกรรมที่ถูกจำเลยทั้งสองแบ่งออกเป็นแปลงย่อยไว้ และที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ถูกกันหรือแยกออกมาเพื่อการอื่นนอกโครงการจัดสรรแล้ว ย่อมแสดงว่าจำเลยทั้งสองสามารถจำหน่ายที่ดินแปลงนี้ดั่งที่ดินจัดสรรเหมือนกับที่ดินจัดสรรแปลงอื่นที่เหลืออยู่ซึ่งนายปัญญา ผู้จัดการทั่วไปของจำเลยทั้งสองเบิกความเป็นพยานจำเลยทั้งสองไว้ว่าพร้อมจำหน่ายเช่นกัน ดังนั้น ที่ดินของโจทก์จึงเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น

ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการต่อไปมีว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ที่จัดสรรมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาลนั้นจะได้สิทธิภาระจำยอมตามกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้จัดสรรที่ดินสวนอุตสาหกรรม จำเลยทั้งสองย่อมมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมดังกล่าว อันรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทั้งสองจัดให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรม ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมจึงเป็นสามยทรัพย์ที่ได้ภาระจำยอมมาโดยผลของกฎหมาย ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้เป็นผู้จดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ให้แก่โจทก์โดยตรงดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยทั้งสองหลุดพ้นจากภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ไปได้ เพราะภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นและไม่สิ้นไปเมื่อสามยทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของ และแม้โจทก์จะรับโอนที่ดินที่จัดสรรมาหลังจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีผลบังคับใช้แล้วดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ยังคงบัญญัติไว้เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงยังมีหน้าที่บำรุงรักษาภาระจำยอมดังกล่าวให?คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และแม้โจทก์จะไม่ได้เดือดร้อนในการสัญจรเข้าออกที่ดินของโจทก์เพราะจำเลยทั้งสองไม่ได้ห้ามการใช้เส้นทางดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะการจดทะเบียนภาระจำยอมคือการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นเช่นกัน

พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ