โจทก์ซื้อที่ดินมีทางภาระจำยอมในที่ดินของจำเลยไม่มีการใช้ประโยชน์เกิน 10 ปีแล้ว

 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อรั้วเหล็กที่ปิดกั้นให้พ้นจากที่ดินทางภาระจำยอม จำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์จดทะเบียนปลอดภาระจำยอมให้แก่ที่ดินทางภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนรั้วเหล็กที่ปิดกั้นทางภาระจำยอมตามที่จดทะเบียนไว้บนที่ดิน ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า ให้ภาระจำยอมเรื่องทางเดินของที่ดินโจทก์สิ้นไป ให้โจทก์จดทะเบียนปลอดภาระจำยอม ศาลฎีกา(โดยมติที่ประชุมใหญ่) วินิจฉัยว่าทางภาระจำยอมไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ย่อมระงับสิ้นไปแต่เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ยังมิได้ไปดำเนินการจดทะเบียนระงับภาระจำยอมดังกล่าว ดังนั้นเจ้าของทางภาระจำยอมนั้นจะยกเอาการระงับแห่งภาระจำยอมขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและเป็นผู้รับโอนสามยทรัพย์มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตไม่ได้ ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินยังมิได้มีการจดทะเบียนระงับภาระจำยอมบนที่ดินของจำเลย โจทก์ย่อมเข้าใจโดยสุจริตว่าภาระจำยอมยังคงอยู่ จำเลยจะยกข้อต่อสู้เรื่องการระงับแห่งภาระจำยอมอ้างต่อโจทก์ไม่ได้จำเลยจึงต้องรื้อถอนรั้วเหล็กที่ปิดกั้นทางภาระจำยอมออกจากที่ดิน ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2413/2566

ขณะโจทก์ทั้งสองซื้อโฉนดที่ดินพิพาท ตามสารบัญการจดทะเบียนปรากฏทรัพยสิทธิ คือ ภาระจำยอมบนที่ดินของจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้สิทธิโต้แย้งทรัพยสิทธิดังกล่าว โจทก์ทั้งสองย่อมเข้าใจโดยสุจริตว่าภาระจำยอมยังคงอยู่ แม้ทางภาระจำยอมพิพาทจะไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ย่อมระงับสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 แต่เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ยังมิได้จดทะเบียนระงับภาระจำยอมนั้น จำเลยจะยกเอาการระงับแห่งภาระจำยอมขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนสามยทรัพย์มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตหาได้ไม่

โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อรั้วเหล็กที่ปิดกั้นให้พ้นจากที่ดินโฉนดเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 หากจำเลยเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสองเป็นผู้ดำเนินการโดยจำเลยเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่าย ห้ามจำเลยทำรั้วเหล็กหรือวัตถุใด ๆ ปิดกั้นหรือขัดขวางการเดินหรือการใช้รถยนต์เข้าออกที่ดินโฉนดเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 20,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่ารั้วเหล็กจะถูกรื้อถอน

จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนปลอดภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 แก่จำเลย หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนรั้วเหล็กที่ปิดกั้นทางภาระจำยอมตามที่จดทะเบียนไว้บนที่ดินโฉนดเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 หากจำเลยเพิกเฉยให้ดำเนินการบังคับคดีตามกฎหมาย และห้ามจำเลยทำรั้วหรือปิดกั้นหรือขัดขวางการใช้ทางภาระจำยอมตามที่ปรากฏในบันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอม ฉบับลงวันที่ 27 มิถุนายน 2537 กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก และยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสอง และจำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า ให้ภาระจำยอมเรื่องทางเดินหรือทางรถยนต์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 ที่มีอยู่แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 661 เลขที่ดิน 583 สิ้นไป ให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนปลอดภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 661 เลขที่ดิน 583 โดยซื้อมาจาก ธนาคาร ก.เมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2560 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 ซึ่งนางสุวรรณา และนางสมถวิล ผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมในที่ดินดังกล่าวของจำเลยได้จดทะเบียนนิติกรรมให้ที่ดินแปลงของจำเลยตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอม เรื่อง ทางเดินและทางรถยนต์แก่ที่ดินแปลงที่โจทก์ทั้งสองถือกรรมสิทธิ์

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ชอบหรือไม่ โดยโจทก์ทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจาก ธนาคาร ก.เมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2560 นับถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี ขณะซื้อขายนั้น ทรัพยสิทธิคือภาระจำยอมบนที่ดินของจำเลยยังคงปรากฏอยู่ที่โฉนดที่ดินเลขที่ 665 เลขที่ดิน 588 จำเลยมิได้ใช้สิทธิโต้แย้งทรัพยสิทธิในที่ดินแปลงที่โจทก์ทั้งสองซื้อ ทั้งมิได้จำหน่ายทรัพยสิทธิดังกล่าวไปจากโฉนดที่ดิน ทำให้โจทก์ทั้งสองเข้าใจว่าทรัพยสิทธิดังกล่าวยังคงมีอยู่ตราบเท่าที่ยังไม่ได้จดทะเบียนยกเลิกทางภาระจำยอม ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า แม้ทางภาระจำยอมพิพาทไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ย่อมระงับสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 แต่เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ยังมิได้จดทะเบียนระงับภาระจำยอมนั้น จำเลยจะยกเอาการระงับแห่งภาระจำยอมขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนสามยทรัพย์มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินในขณะที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนระงับภาระจำยอมบนที่ดินของจำเลย โจทก์ทั้งสองย่อมเข้าใจโดยสุจริตว่าภาระจำยอมยังคงอยู่ เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว จำเลยจะยกข้อต่อสู้เรื่องการระงับแห่งภาระจำยอมอ้างต่อโจทก์ทั้งสองหาได้ไม่ เมื่อภาระจำยอมยังคงอยู่บนที่ดินของจำเลย จำเลยจึงต้องรื้อถอนรั้วเหล็กที่ปิดกั้นทางภาระจำยอมออกจากที่ดิน ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังขึ้น

พิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาให้เป็นพับ