คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 891/2568: ภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติ 286 ไม่สิ้นสุด แม้ไม่ได้ใช้งานนานกว่า 10 ปี

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการใช้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินที่เกิดขึ้นจากการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286. ประเด็นสำคัญคือการวินิจฉัยว่า ภาระจำยอมดังกล่าวจะสิ้นสุดลงหรือไม่หากเจ้าของสามยทรัพย์มิได้ใช้ประโยชน์นานกว่า 10 ปี และบทบัญญัติพิเศษตามประกาศฯ จะมีผลเหนือกว่ากฎหมายทั่วไปหรือไม่.

สรุปย่อคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 891/2568

คดีนี้เกี่ยวกับภาระจำยอมในที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ระหว่างทาวน์เฮาส์ 14 หลัง ที่นางรัตนาแบ่งแยกและจำหน่ายต่อ โดยมีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แม้นางรัตนาจะไม่ให้คำมั่นเรื่องสิ่งสาธารณูปโภคอย่างชัดเจน แต่ศาลเห็นว่าเจตนาและพฤติการณ์ชี้ว่าการแบ่งแยกเพื่อขายโดยมีค่าตอบแทน ทำให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศฯ

ต่อมา โจทก์ซื้อทาวน์เฮาส์หนึ่งหลัง ส่วนจำเลยซื้อที่เหลือทั้งหมดรวมทั้งที่ดินพิพาท แล้วก่อสร้างรั้วปิดทางเข้าออก ศาลวินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินพิพาทเกิน 10 ปี แต่ภาระจำยอมที่เกิดจากประกาศฯ ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะ ไม่สิ้นสุดตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิปิดกั้นที่ดินพิพาทและต้องรื้อสิ่งกีดขวางออก พร้อมชดใช้ค่าเสียหายรายเดือนแก่โจทก์

ศาลฎีกาเห็นพ้องกับศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนตามเดิม

ข้อเท็จจริงของคดี

•โจทก์เป็นเจ้าของทาวน์เฮาส์และที่ดินจัดสรรหนึ่งแปลงจากทั้งหมด 14 แปลง ที่นางรัตนาเจ้าของที่ดินเดิมแบ่งแยกและจำหน่ายให้ผู้อื่น

•ที่ดินพิพาท ซึ่งตั้งอยู่ระหว่างทาวน์เฮาส์ทั้งสองแถว เดิมใช้เป็นทางสัญจรและมีลักษณะเป็นภาระจำยอมสำหรับสาธารณูปโภค

•จำเลยซื้อที่ดินพิพาทพร้อมกับที่ดินจัดสรรอีก 13 แปลง และทำการปิดทางโดยก่อรั้วและประตูเหล็ก

•โจทก์ฟ้องให้จำเลยรื้อสิ่งกีดขวาง และจดทะเบียนภาระจำยอม พร้อมเรียกค่าเสียหาย

ประเด็นทางกฎหมายที่ต้องวินิจฉัย

1. การแบ่งแยกที่ดินของนางรัตนาเป็นการ “จัดสรรที่ดิน” ตามประกาศฯ หรือไม่

ศาลวินิจฉัยว่า แม้จะไม่มีการให้คำมั่นเป็นลายลักษณ์อักษร แต่นางรัตนาได้แบ่งแยกที่ดินเป็น 14 แปลงและจำหน่ายต่อในระยะเวลาใกล้เคียงกับวันขอแบ่งแยก ซึ่งแสดงเจตนาชัดว่ามีจุดประสงค์เพื่อจำหน่ายโดยมีค่าตอบแทน ถือว่าเป็นการ “จัดสรรที่ดิน” ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286

2. ภาระจำยอมจะสิ้นสุดตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 หรือไม่ หากไม่ได้ใช้ประโยชน์เกิน 10 ปี

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า บทบัญญัติมาตรา 1399 เป็นกฎหมายทั่วไป แต่กรณีนี้อยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายเฉพาะคือ ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งกำหนดให้สาธารณูปโภคถือเป็นภาระจำยอม “โดยตลอดไป” เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร แม้เจ้าของสามยทรัพย์จะมิได้ใช้ที่ดินพิพาทนานเกิน 10 ปี ภาระจำยอมจึงไม่สิ้นสุด

3. สิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ยังคงอยู่หรือไม่ แม้เหลือแปลงเดียว

ศาลเห็นว่า แม้จำเลยจะซื้อที่ดินจัดสรร 13 แปลงและที่ดินพิพาทไว้หมดแล้ว แต่ที่ดินของโจทก์ซึ่งยังคงเป็นสามยทรัพย์อยู่ 1 แปลง ยังคงได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม และสิทธิภาระจำยอมไม่สิ้นไป

4. ค่าเสียหายที่ศาลอุทธรณ์กำหนดเหมาะสมหรือไม่

ศาลฎีกายืนยันคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท เพราะถือเป็นการกระทำละเมิดในการปิดกั้นเส้นทางสัญจรอันเป็นสิทธิของภาระจำยอม

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ โดยมีใจความสำคัญดังนี้:

•การแบ่งแยกที่ดินของนางรัตนาเข้าข่ายการจัดสรรที่ดินตามประกาศฯ

•ภาระจำยอมไม่สิ้นสุด แม้เจ้าของสามยทรัพย์ไม่ได้ใช้งานนานกว่า 10 ปี

•จำเลยไม่มีสิทธิปิดกั้นที่ดินพิพาท จำต้องรื้อรั้วและประตูเหล็ก

•โจทก์มีสิทธิให้จดทะเบียนภาระจำยอม และได้รับค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท

ตัวอย่างกรณีศึกษา

ทนายความสามารถยกคำพิพากษานี้อ้างอิงได้ในกรณีที่ลูกความถูกรุกล้ำสิทธิจากการจัดสรรที่ดินเดิม โดยเฉพาะในเขตชุมชนเมืองที่ที่ดินพิพาทมีลักษณะเป็นทางสาธารณะ การที่มีผู้ซื้อใหม่ปิดทางดังกล่าวอาจละเมิดภาระจำยอมได้ แม้ภาระจำยอมนั้นจะไม่ถูกจดทะเบียนไว้ชัดเจนก็ตาม

แนวปฏิบัติของทนายความ/นักกฎหมาย

•ตรวจสอบประวัติการจัดสรรที่ดินว่าเข้าเงื่อนไขตามประกาศคณะปฏิวัติ 286 หรือไม่

•หากลูกความถือครองที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม ควรรวบรวมพยานหลักฐานการใช้งานย้อนหลัง เช่น ภาพถ่าย แผนที่ หรือคำให้การ

•แนะนำให้จดทะเบียนภาระจำยอมหากยังไม่ได้ดำเนินการ

•ใช้คำพิพากษานี้เป็นบรรทัดฐานต่อสู้หากถูกปิดทางหรือมีการรุกล้ำภาระจำยอม

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

คำพิพากษานี้ตอกย้ำหลักกฎหมายที่สำคัญว่า “บทบัญญัติกฎหมายเฉพาะ ย่อมมีผลเหนือกว่ากฎหมายทั่วไป” ภาระจำยอมที่เกิดจากการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เป็นสิทธิที่ได้รับการคุ้มครองอย่างชัดเจนและต่อเนื่อง แม้ไม่ใช้งานนานก็ตาม ถือเป็นบทเรียนสำคัญแก่เจ้าของที่ดินและนักกฎหมายในการพิจารณาสิทธิในที่ดินที่มีประวัติการจัดสรร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 891/2568

แม้จะได้ความว่าโจทก์มิได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรมานานกว่า 10 ปี แล้วก็ตาม แต่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติที่เกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับแก่ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ได้ ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทจึงไม่สิ้นสุดลง การที่จำเลยก่อสร้างรั้วและทำประตูเหล็กปิดกั้นถนนบนที่ดินพิพาทกับทุบทำลายถนนในที่ดินพิพาทจนสิ้นสภาพความเป็นถนนย่อมเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้ที่ดินพิพาท จำเลยจึงต้องรื้อสิ่งกีดขวางการใช้ที่ดินพิพาทออกและโจทก์ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยผู้รับโอนที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อรั้ว ประตูเหล็กและสิ่งกีดขวางออกจากที่ดินพิพาท ให้จำเลยทำที่ดินพิพาทให้ดีดังเดิม ห้ามจำเลยกระทำการใดที่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงและเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยไปจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์สำหรับสาธารณูปโภค ถนน ทางระบายน้ำ น้ำประปาและไฟฟ้า หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์ เดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะรื้อรั้วและประตูเหล็กออกจากที่ดินพิพาทเสร็จ

จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อรั้ว ประตูเหล็กและสิ่งกีดขวางออกจากที่ดินพิพาทและทำที่ดินพิพาทให้มีสภาพเป็นถนนที่เป็นทางสัญจรดังเดิม ห้ามจำเลยกระทำการใดที่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยไปจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์สำหรับเป็นทางสัญจร หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะรื้อรั้วและประตูเหล็กออกจากที่ดินพิพาทเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติว่า เดิมนางรัตนาเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4034 เมื่อวันที่ 29 มกราคม 2523 นางรัตนายื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยในนามเดิมอีก 14 แปลง โดยนางรัตนาได้ให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานที่ดินเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2522 ว่า ข้าพเจ้าทราบแล้วว่าการจัดที่ดินเป็นแปลงย่อยติดต่อกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่ายโดยมีค่าตอบแทน โดยมีการให้คำมั่นโดยตรงหรือโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสิ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่าง ๆ หรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบการพาณิชย์ หรืออุตสาหกรรม เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินเสียก่อน จึงจะดำเนินการให้ แต่การจัดแบ่งที่ดินของข้าพเจ้ารายนี้ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามที่กล่าวมาข้างต้นเพราะข้าพเจ้าแบ่งแยกในนามเดิมมิได้ให้คำมั่นในการสร้างสิ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะแต่อย่างใดทั้งสิ้น ฉะนั้น จึงขอให้ดำเนินการแบ่งแยกให้แก่ข้าพเจ้าต่อไปด้วย หากเกิดความเสียหายใด ๆ ข้าพเจ้ายอมรับผิดทั้งสิ้น 

ในวันที่ 29 มกราคม 2523 เจ้าพนักงานที่ดินจึงแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยอีก 14 แปลง ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 120578 ถึง 120588, 3025, 4124 และ 4125 โดยแบ่งแยกที่ดินด้านละ 7 แปลง คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 3025, 120583 ถึง 120588 อยู่ด้านทิศเหนือ ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4124, 4125, 120578 ถึง 120582 อยู่ด้านทิศใต้ โดยมีที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 4034 (แปลงคง) อยู่ระหว่างกลางที่ดินที่แบ่งแยก นางรัตนาก่อสร้างทาวน์เฮาส์ รวม 14 หลัง ในที่ดินที่แบ่งแยกโดยสร้างเรียงติดต่อกัน 2 แถว แถวละ 7 หลัง หันหน้าบ้านเข้าหากัน มีที่ดินพิพาทอยู่ระหว่างกลาง ผู้ซื้อที่ดินทุกแปลงสามารถใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะถนนสุขุมวิท 1 และถนนสุขุมวิท 1/1 และมีโรงพยาบาล บ. ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามทาวน์เฮาส์ดังกล่าวด้านทิศตะวันออกโดยมีถนนสุขุมวิท 1/1 อยู่ระหว่างกลาง เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2542 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 120583 พร้อมทาวน์เฮาส์เลขที่ 82/6 

ต่อจากนายเทอดเกียรติ และนายพจน์ โดยบุคคลทั้งสองซื้อที่ดินมาจากนางรัตนาเมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2537 เมื่อเดือนธันวาคม 2558 จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางรัตนาและซื้อที่ดินที่นางรัตนาแบ่งแยกรวม 13 แปลง จากผู้มีชื่อ ที่ดินและทาวน์เฮาส์ที่โจทก์ซื้อมานั้นเป็นที่ดินแปลงที่ตั้งอยู่ริมสุดติดกับถนนสุขุมวิท 1/1

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การที่นางรัตนา เจ้าของที่ดินเดิมตามโฉนดที่ดินเลขที่ 4034 แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยอีก 14 แปลง และมีการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งแยกและทาวน์เฮาส์ให้แก่ผู้มีชื่อ มีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือไม่ 

เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ได้บัญญัติถึงความหมายของการจัดสรรที่ดินว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่น หรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม และข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรร ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร 

เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า หลังจากที่นางรัตนาได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4034 ดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยอีก 14 แปลง ติดต่อกัน และสร้างทาวน์เฮาส์บนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวออกเป็น 2 แถว แถวละ 7 ห้อง โดยมีที่ดินพิพาทอยู่ระหว่างกลางทาวน์เฮาส์ทั้งสองแถว ซึ่งที่ดินพิพาทนี้ใช้เป็นถนนออกสู่ทางสาธารณะได้ทั้งสองด้าน คือ ถนนสุขุมวิท 1 และถนนสุขุมวิท 1/1 จึงเป็นการแบ่งแยกที่ดินติดต่อกันเกินกว่า 10 แปลง และได้ความจากการพิจารณาโฉนดที่ดินพร้อมสารบัญจดทะเบียนและหนังสือสัญญาขายที่ดิน รวม 12 แปลง ว่า นางรัตนาทยอยขายที่ดินแปลงย่อยดังกล่าวให้แก่ผู้มีชื่อในปี 2523 และปี 2524 ภายหลังจากที่นางรัตนามีคำขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4034 เมื่อวันที่ 29 มกราคม 2523 อันเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินที่แบ่งแยกภายในระยะเวลาใกล้ชิดกับเวลาที่มีคำขอแบ่งแยกที่ดินแปลงนี้ ส่อแสดงให้เห็นว่านางรัตนามีเจตนาจะแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเพื่อจำหน่ายโดยมีค่าตอบแทนตามความหมายของการจัดสรรที่ดินข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แล้ว 

แม้บันทึกถ้อยคำจะระบุว่า การจัดแบ่งที่ดินรายนี้ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินเพราะเป็นการแบ่งแยกในนามเดิมมิได้ให้คำมั่นในการสร้างสิ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะแต่อย่างใดทั้งสิ้น ทั้งฝ่ายจำเลยให้การต่อสู้ว่า นางรัตนามีเจตนาให้ผู้ที่อยู่ในทาวน์เฮาส์ที่แบ่งแยกนี้ใช้ที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนางรัตนาเท่านั้น 

แต่เมื่อพิจารณาพยานหลักฐานดังกล่าวข้างต้นบ่งชี้ให้เห็นพฤติการณ์ของนางรัตนาที่มีเจตนาต้องการจะแบ่งแยกที่ดินเพื่อจัดจำหน่ายให้แก่ผู้มีชื่อเกินกว่า 10 แปลง โดยมีค่าตอบแทนมาตั้งแต่ต้น มิใช่เจตนาจะแบ่งแยกให้ทายาทหรือเพื่อให้เช่าทั้งหมดตามที่กล่าวอ้าง 

ดังนี้ การทำธุรกรรมของนางรัตนาดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นถนนเข้า-ออกจากทาวน์เฮาส์บนที่ดินที่แบ่งแยกเพื่อออกสู่ทางสาธารณะถนนสุขุมวิท 1 และถนนสุขุมวิท 1/1 กรณีจึงตกเป็นทางภาระจำยอมของเจ้าของที่ดินที่แบ่งแยกตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ดังกล่าวข้างต้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินพิพาทมานานกว่า 10 ปีแล้วหรือไม่ เห็นว่า โจทก์มีตัวโจทก์เบิกความเป็นพยานว่า เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2542 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 120583 พร้อมทาวน์เฮาส์เลขที่ 82/6 มาจากนายเทอดเกียรติและนายพจน์ ภายหลังจากโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแล้ว โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคในที่ดินโฉนดเลขที่ 4034 ต่อเนื่องเรื่อยมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยอย่างภาระจำยอมจนถึงปัจจุบันเป็นเวลา 35 ปีเศษแล้ว โจทก์มิได้ใช้ที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนางรัตนาแต่อย่างใด จึงเป็นหน้าที่ของนางรัตนาเจ้าของที่ดินเดิมและจำเลย ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวที่จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในที่ดินพิพาทให้คงสภาพดังที่เป็นอยู่เดิมตลอดไปและจะต้องไม่กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไปหรือเสื่อมลงไป 

เมื่อต้นเดือนมิถุนายน 2560 จำเลยทำการก่อสร้างรั้วและทำประตูเหล็กปิดกั้นถนนบนที่ดินพิพาท ทำให้โจทก์และบริวารใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางสัญจรผ่านเข้าออกระหว่างถนนสุขุมวิท 1/1 ไปยังถนนสุขุมวิท 1 ไม่ได้ดังเดิม ที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นครึ่ง ที่โจทก์ซื้อมานั้นตั้งอยู่ริมสุดติดถนนสุขุมวิท 1/1 ต่อมาโจทก์ได้ขออนุญาตรื้อถอนและทำการก่อสร้างขึ้นใหม่เป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้นครึ่ง สามารถเดินทางออกได้ทางด้านหน้าติดที่ดินพิพาทเพื่อออกสู่ถนนสุขุมวิท 1 ที่ดินพิพาทสามารถใช้เป็นที่จอดรถได้ทั้งสองฝั่ง ถนนในละแวกที่ดินดังกล่าวเวลาฝนตกน้ำจะไหลผ่านที่ดินพิพาทไปยังถนนสุขุมวิท 1 เนื่องจากถนนสุขุมวิท 1 จะมีพื้นที่ต่ำกว่าถนนสุขุมวิท 1/1 ภายหลังจากที่จำเลยซื้อที่ดินพิพาทและทาวน์เฮาส์ 13 หลัง แล้วจำเลยได้ขออนุญาตรื้ออาคาร 

ส่วนจำเลยมีนายชาญวิทย์ ซึ่งมีอาชีพเป็นแพทย์และเป็นรองประธานกรรมการของจำเลยเบิกความเป็นพยานว่า โรงพยาบาล บ. ดำเนินการมาแล้วเป็นเวลานานกว่า 40 ปี ตั้งแต่ปี 2518 ตั้งอยู่ถนนสุขุมวิท 3 และมีการก่อสร้างอาคารเพื่อขยายกิจการมาโดยตลอด ทั้งมีการซื้อที่ดินในบริเวณใกล้เคียงกับบริเวณที่ดินพิพาทด้วย และมีนายนราธิปเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า พยานเป็นบุตรของนางรัตนา ที่ดินพิพาทยังคงเป็นของนางรัตนาและมิได้จดทะเบียนให้เป็นภาระจำยอม ภายหลังจากนางรัตนาปฏิเสธโจทก์ที่ขอใส่ชื่อในที่ดินพิพาท โจทก์ก็ไม่เคยโต้แย้ง ตลอดระยะเวลาที่พยานไปเก็บค่าเช่าในบริเวณดังกล่าวพยานไม่เคยเห็นโจทก์ใช้ที่ดินพิพาท ทาวน์เฮาส์ของโจทก์ติดถนนสุขุมวิท 1/1 ซึ่งมีทางออก ส่วนทางออกที่หันหน้ามาทางที่ดินพิพาทนั้น มีกระถางต้นไม้ของโจทก์วางขวางระหว่างทางเข้าออก ถนนสุขุมวิท 1/1 เป็นทางสาธารณะและกว้างสะดวกแก่การใช้สัญจรผ่านเข้าออก ส่วนเส้นทางจากบ้านของโจทก์ไปยังถนนสุขุมวิท 1 โดยผ่านที่ดินพิพาทจะสะดวกน้อยกว่าเดินทางจากทาวน์เฮาส์ของโจทก์ออกไปทางถนนสุขุมวิท 1/1 ถัดจากทาวน์เฮาส์ของโจทก์ไปประมาณ 200 ถึง 250 เมตร จะมีซอยอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์สามารถใช้เดินทางผ่านไปยังถนนสุขุมวิท 1 ได้ สาเหตุที่ทาวน์เฮาส์ทรุดตัวเนื่องจากมีการขุดชั้นใต้ดินและมีการถอนชีทไพล์ออก ทำให้ดินไหล เสาเข็มทรุด ทาวน์เฮาส์ที่อยู่ติดกับการก่อสร้างโรงแรมทรุดตัวไปด้านหลัง รวมทั้งทาวน์เฮาส์ของพยานด้วย ปลายปี 2553 คนที่เช่าทาวน์เฮาส์ของพยานไม่สามารถอาศัยอยู่ได้ รวมถึงทาวน์เฮาส์อื่น ๆ อีก 6 หลัง ก็ไม่สามารถอยู่ได้เช่นกัน วิศวกรมาตรวจสอบทาวน์เฮาส์ที่มีการทรุดตัวและสรุปว่าไม่สามารถอยู่อาศัยได้ พยานจึงฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้กระทำละเมิด นอกจากพยานแล้วยังมีเจ้าของทาวน์เฮาส์ที่เสียหายฟ้องผู้กระทำละเมิดให้รับผิดอีกหลายคดี ซึ่งผลของคดีศาลพิพากษาให้ทางฝ่ายโรงแรมชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เสียหายที่ฟ้องคดี แม้ทาวน์เฮาส์จะชำรุดทรุดโทรมแต่จำเลยมีความประสงค์จะซื้อที่ดินเปล่าเพื่อก่อสร้างสถานพยาบาลและอาคารสำนักงาน หลังจากจำเลยซื้อที่ดินแล้วเจ้าของทาวน์เฮาส์ทั้งหลายย้ายไปอยู่ที่อื่น สำหรับซอยย่อยจากถนนสุขุมวิท 1/1 ผ่านไปยังถนนสุขุมวิท 1 มีความสะดวก รถยนต์สามารถใช้สัญจรแล่นสวนไปมาได้ 

เมื่อพิเคราะห์จากคำพยานโจทก์และคำพยานจำเลยดังกล่าวข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า หลังจากโจทก์ซื้อทาวน์เฮาส์มาแล้วโจทก์รื้อทาวน์เฮาส์เดิมแล้วสร้างใหม่เป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้นครึ่ง ซึ่งตั้งอยู่ริมสุดติดกับถนนสุขุมวิท 1/1 จำเลยซื้อที่ดินพิพาทและทาวน์เฮาส์ 13 หลัง แล้วคงเหลือที่ดินและทาวน์เฮาส์ของโจทก์เพียงหลังเดียวที่ยังมิได้ขายให้แก่จำเลย 

นอกจากนี้โจทก์ยังเบิกความตอบคำถามค้านด้วยว่า เมื่อปี 2542 หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินมาแล้วโจทก์สร้างประตูรั้วออกทางด้านถนนสุขุมวิท 1/1 ซึ่งประตูรั้วที่สร้างใหม่นี้มีขนาดกว้างกว่าประตูที่ออกสู่ที่ดินพิพาท ก่อนจำเลยซื้อที่ดินพิพาทมีการก่อสร้างโรงแรม B จากการก่อสร้างโรงแรมทำให้ทาวน์เฮาส์ได้รับความเสียหาย แต่ยังสามารถอาศัยอยู่ได้ ซึ่งความข้อนี้บางส่วนเจือสมกับคำเบิกความของนายนราธิปที่ว่า ทาวน์เฮาส์ด้านที่อยู่ติดกับโรงแรมทรุดตัวไปด้านหลัง รวมถึงทาวน์เฮาส์ของพยานด้วย ส่วนที่นายนราธิปเบิกความว่า ได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้กระทำละเมิดต่อศาลชั้นต้น และสามารถตกลงกันได้ กับมีซอยย่อยจากถนนสุขุมวิท 1/1 ไปยังถนนสุขุมวิท 1 นั้น ก็ตรงตามสำเนาคำฟ้องและสำเนาสัญญาประนีประนอมยอมความพร้อมสำเนาคำพิพากษาตามยอม และตรงตามสำเนาแผนที่บริเวณที่เกิดเหตุแนบท้ายสำเนาคำฟ้องดังกล่าวด้วย ทั้งจากการพิจารณาเอกสารดังกล่าวแล้วปรากฏว่านายนราธิปฟ้องผู้ทำละเมิดเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2554 และทางฝ่ายโรงแรมตกลงประนีประนอมยอมความกับนายนราธิป โดยยอมชดใช้ค่าเสียหาย เป็นเงิน 2,600,000 บาท ซึ่งนายนราธิปเบิกความตอบคำถามค้านว่า เป็นการตีราคาทาวน์เฮาส์ทั้งหลัง คำเบิกความของนายนราธิปในส่วนนี้จึงมีน้ำหนักน่าเชื่อถือกว่าคำเบิกความของโจทก์ที่ตอบคำถามค้านว่า ยังสามารถอาศัยอยู่ได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า นับแต่ปลายปี 2553 ทาวน์เฮาส์ 7 หลัง ด้านที่อยู่ติดกับโรงแรมไม่สามารถอาศัยอยู่ได้ แสดงว่าสภาพแวดล้อมภายในบริเวณทาวน์เฮาส์ดังกล่าวมีลักษณะถูกปล่อยร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์เท่าที่ควร 

ยิ่งกว่านั้นเมื่อพิจารณาภาพถ่าย ซึ่งเป็นบริเวณหน้าทาวน์เฮาส์ของโจทก์ ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินพิพาทมีต้นไม้ขึ้นระเกะระกะขวางอยู่ อันมีสภาพเหมือนโจทก์และบริวารมิได้ใช้ทางด้านที่ดินพิพาทเข้า – ออกทาวน์เฮาส์ของตน เมื่อพิเคราะห์ถึงคำพยานจำเลยประกอบภาพถ่าย และสำเนาแผนที่บริเวณที่เกิดเหตุแนบท้ายสำเนาคำฟ้องแล้ว มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ เชื่อว่าเมื่อโจทก์สร้างประตูรั้วด้านที่ติดกับถนนสุขุมวิท 1/1 ซึ่งมีลักษณะแข็งแรงมั่นคงและกว้างกว่าประตูรั้วด้านที่ติดกับที่ดินพิพาท โจทก์มิได้ใช้ที่ดินพิพาทออกสู่ถนนสุขุมวิท 1 มานานกว่า 10 ปีแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า ที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร รวม 14 แปลง ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่ปัจจุบันเหลือที่ดินจัดสรรเป็นของโจทก์เพียงแปลงเดียวเพราะจำเลยซื้อที่ดินแปลงอื่นทั้งหมดแล้ว การที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินพิพาทยาวนานกว่า 10 ปี ภาระจำยอมบนที่ดินพิพาทจะสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 หรือไม่ 

ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า แม้เจ้าของที่ดิน 13 แปลง ขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว รวมทั้งนางรัตนาก็ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยด้วย แต่ที่ดินของโจทก์ซึ่งเป็นสามยทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอมในที่ดินพิพาทไม่ได้ถูกขายให้แก่จำเลย การที่จำเลยซื้อที่ดินทั้ง 13 แปลง และที่ดินพิพาท มิได้มีผลทำให้ภาระจำยอมที่ที่ดินพิพาทมีอยู่แก่ที่ดินของโจทก์สิ้นไป แม้จะได้ความว่าโจทก์มิได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทมานานกว่า 10 ปีแล้วก็ตาม ซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" จะเห็นได้ว่า ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติที่เกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับแก่ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ได้ ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทจึงไม่สิ้นสุดลง ดังนี้ การที่จำเลยก่อสร้างรั้วและทำประตูเหล็กปิดกั้นถนนบนที่ดินพิพาทกับทุบทำลายถนนในที่ดินพิพาทจนสิ้นสภาพความเป็นถนน ย่อมเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้ที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางภาระจำยอมซึ่งจำเลยหามีสิทธิกระทำเช่นนั้นได้ไม่ จำเลยจึงต้องรื้อสิ่งกีดขวางการใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางสัญจรออก และโจทก์ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยผู้รับโอนที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า ค่าเสียหายมีเพียงใดเมื่อได้ความดังวินิจฉัยมาแล้วว่า จำเลยปิดกั้นเส้นทางสัญจรในที่ดินพิพาท อันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท เหมาะสมแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกันพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ