สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

ข้อ 4. นายเสือ ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินแปลงหนึ่งของนายช้าง เพื่อสร้างตึกแถวหนึ่งห้อง สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าเมื่อนายเสือก่อสร้างตึกแถวแล้วเสร็จยอมยกตึกแถวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนายช้าง ทันที ทั้งนี้นายช้าง ยินยอมให้นายเสือ เช่าตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวมีกำหนด 10 ปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท และอนุญาตให้นายเสือ นำตึกแถวพร้อมที่ดินไปให้เช่าช่วงได้ เมื่อสร้างตึกแถวแล้วเสร็จนายเสือ เข้าอยู่อาศัยในตึกแถวชั้นบน ส่วนตึกแถวชั้นล่างให้นายหมี เช่าทำการค้ามีกำหนด 3 ปี โดยนายเสือกับนายหมี ไม่ได้ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือกันไว้ อยู่มาได้ 1 ปี นายเสือ ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่ารวม 3 เดือน นายช้าง ทวงถามให้นายเสือชำระค่าเช่าภายใน 15 วัน นายเสือ ก็เพิกเฉย นายช้างจึงมีหนังสือถึงนายเสือ อ้างว่านายเสือ ผิดสัญญา ขอเลิกสัญญาเช่า ให้นายเสือ ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนภายใน 30 วัน และนายช้าง มีหนังสือถึงนายหมี อ้างเหตุว่า นายเสือ ถูกบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ไม่มีสิทธิให้นายหมีเช่าช่วงต่อไป ขอให้นายหมี ออกไปจากตึกแถวภายใน 30 วัน นายเสือ กับนายหมี ได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว แต่ไม่ปฏิบัติตาม

ให้วินิจฉัยว่า นายช้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่นายเสือ และมีสิทธิขับไล่นายหมี ออกจากตึกแถวได้หรือไม่

ธงคำตอบ

สัญญาเช่าระหว่างนายเสือ กับนายช้าง ที่มีข้อตกลงว่า เมื่อนายเสือก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินที่เช่าแล้วเสร็จ ยอมยกตึกแถวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนายช้าง ทันที โดยนายช้างยินยอมให้นายเสือ เช่าตึกแถวพร้อมที่ดินมีกำหนด 10 ปี เป็นทั้งสัญญาเช่าและเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้จะเช่ากันเกินกว่า 3 ปี ก็ไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่คู่สัญญาต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ด้วย เมื่อนายเสือ ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดและนายช้าง ผู้ให้เช่าบอกกล่าวทวงถามให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันแล้ว นายเสือ เพิกเฉย นายช้าง มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่นายเสือ ได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 412/2511)

สำหรับนายหมี ได้เช่าตึกแถวพร้อมที่ดินโดยความยินยอมของนายช้าง จึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบตามมาตรา 544 และถือว่านายหมี ผู้เช่าช่วงเข้าอยู่ในตึกแถวโดยอาศัยสิทธิของนายเสือ ผู้เช่าเดิม แต่เมื่อนายเสือ ผิดสัญญาจนเป็นเหตุให้นายช้างบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว นายเสือ ย่อมหมดสิทธิที่จะครอบครองและให้นายหมี เช่าช่วงตึกแถวพร้อมที่ดินต่อไป ถือได้ว่าสัญญาเช่าช่วงสิ้นสุดลง นายช้าง จึงมีสิทธิขับไล่นายหมี ออกจากตึกแถวได้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 471/2533)

 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

 มาตรา 560 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใดซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า

ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511

สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้นเป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วยแม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดาคือผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าเมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้ทำสัญญายอมให้โจทก์มีสิทธิทำการก่อสร้างตึกแถว โดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมด เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วต้องยกกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย แต่โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าก่อสร้างได้จำเลยต้องทำสัญญาให้แก่ผู้เช่ามีกำหนด 9 ปี ถ้าโจทก์เช่าเองจำเลยยอมให้เช่า 11 ปี โจทก์ได้เช่าห้องพิพาท 1 ห้อง และได้ขอร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลบังคับ

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ได้ตกลงสร้างตึก 12 คูหา แต่โจทก์ผิดสัญญาสร้างตึกเสร็จเพียง 4 คูหา เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะเป็นส่วนของโจทก์แล้ว 3 คูหา อีก 1 คูหา โจทก์ขอเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 130บาท โจทก์ไม่ชำระค่าเช่า จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเช่าและสัญญาก่อสร้างจึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยใช้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย

ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตึกแถวเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์สร้างไม่ครบ 12 ห้อง เรียกได้ว่าไม่กระทำการชำระหนี้ภายในกำหนดเวลา จำเลยได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างและสัญญาเช่าแล้ว พันธะที่โจทก์จำเลยพึงมีต่อกันย่อมหมดไป พิพากษาให้ยกฟ้อง

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

ศาลฎีกาเห็นว่า คู่สัญญาไม่ได้ตกลงกันว่า โจทก์จะต้องสร้างครบทั้ง 12 ห้องเสียก่อน จำเลยจึงจะให้โจทก์เช่าได้ เมื่อโจทก์สร้างตึกเสร็จ 4 ห้อง เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะ 3 ห้อง ส่วนอีกห้องหนึ่งนั้นโจทก์เช่าอยู่เอง จึงเห็นได้ว่าคู่กรณีมีเจตนาตรงกันว่า เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จเพียงใดก็ให้กรรมสิทธิ์ในตึกตกเป็นของจำเลยแต่บัดนั้นเป็นต้นไป แม้จำเลยจะบอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว ที่จำเลยให้โจทก์เช่าตึกแถวห้องพิพาทก็ยังมีผลบังคับได้อยู่ ประเด็นในเรื่องค้างชำระค่าเช่านั้นศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ค้างค่าเช่า ปัญหาต่อไปจึงมีว่าการที่โจทก์ค้างชำระค่าเช่านี้จะเป็นเหตุให้จำเลยบอกเลิกการเช่าห้องพิพาทได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตามเอกสาร ล.1 เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้น โจทก์จำเลยต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดา คือโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ไม่ชำระค่าเช่าจำเลยก็ย่อมบอกเลิกสัญญาหมาย ล.1 ซึ่งมีการเช่ารวมอยู่ด้วยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 471/2533

จำเลยให้ อ. เช่าที่พิพาทโดย อ. มีสิทธินำไปให้เช่าช่วงได้ อ. นำที่พิพาทไปให้โจทก์เช่าช่วงโดยทำหนังสือมอบอำนาจให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าช่วงแต่เมื่อ อ. ประพฤติผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลยโดยไม่ชำระค่าเช่า จนจำเลยต้องบอกเลิกสัญญาฟ้องขับไล่ และศาลพิพากษาขับไล่ อ. ออกจากที่พิพาทแล้ว อ. ก็หมดสิทธิครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงที่พิพาทได้ต่อไปเหตุนี้โจทก์จึงจะใช้หนังสือมอบอำนาจของ อ. มาบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่พิพาทให้โจทก์หาได้ไม่ ไม่ว่าการเช่าช่วงที่โจทก์อ้างจะกระทำกันก่อนหรือหลังที่ศาลพิพากษาให้ขับไล่ อ. ออกไปจากที่พิพาทผลของคดีก็ไม่แตกต่างกัน หากโจทก์ได้รับความเสียหายอย่างไร ชอบที่จะไปว่ากล่าวกับ อ.ผู้ให้เช่าช่วงแล้วประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวต่อไป.

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาให้นายอนันต์ สุดใจชนะ เช่าที่ดินของจำเลยมีกำหนด 20 ปี เพื่อให้นายอนันต์ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดิน โดยจำเลยยอมให้นายอนันต์นำที่ดินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ ต่อมาจำเลยยินยอมให้นายอนันต์นำตึกแถวมาขายฝากจนตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว และนายอนันต์ตกลงให้โจทก์เช่าช่วงที่ดินเฉพาะส่วนที่ตึกแถวดังกล่าวปลูกสร้างอยู่ โดยนายอนันต์ได้ทำหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าวได้โจทก์ติดต่อให้จำเลยนำโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนการเช่าช่วงให้โจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยนำโฉนดที่ดินเฉพาะที่เช่าช่วงไปจดทะเบียนการเช่าช่วงให้โจทก์

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า นายอนันต์ผิดสัญญาไม่ชำระค่าหน้าดินและค่าเช่าที่ดินให้แก่จำเลย จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาแก่นายอนันต์โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินได้หลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว นายอนันต์ไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของจำเลย ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินของจำเลย

จำเลยทิ้งฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นสั่งจำหน่ายคดีเฉพาะฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยนำที่ดินไปจดทะเบียนการเช่าช่วงให้โจทก์ตามฟ้อง ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ และไม่ยกฟ้องแย้งจำเลย

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยให้นายอนันต์เช่าที่พิพาทปลูกสร้างอาคารตึกแถว 7 ห้องมีกำหนด 20 ปี ตกลงค่าเช่ากันเดือนละ 250 บาท และค่าหน้าดินอีก 140,000 บาท ผู้เช่านำที่พิพาทไปให้เช่าช่วงได้เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ผู้เช่ายอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า นายอนันต์ผู้เช่าได้ปลูกสร้างตึกแถวขึ้น 2 ห้อง แล้วนำไปขายฝากไว้แก่โจทก์โดยความยินยอมของจำเลย เมื่อสัญญาขายฝากครบกำหนด นายอนันต์ไม่ไถ่ถอนตึกแถว 2 ห้องดังกล่าวจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ต่อมานายอนันต์ผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าและค่าหน้าดินให้แก่จำเลยตามสัญญา จำเลยได้ฟ้องขับไล่และศาลได้พิพากษาให้นายอนันต์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปตามคดีหมายเลขแดงที่ 1218/2528 ของศาลแพ่งธนบุรี คดีถึงที่สุดแล้ว นายอนันต์ตกลงให้โจทก์เช่าช่วงที่พิพาทเฉพาะส่วนที่ปลูกสร้างตึกแถว 2 ห้องดังกล่าวพร้อมกับมอบอำนาจให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าช่วงตามหนังสือมอบอำนาจ โจทก์แจ้งให้จำเลยนำโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย คดีมีข้อวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า นายอนันต์ตกลงให้โจทก์เช่าช่วงที่พิพาทแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ เห็นว่า แม้สัญญาเช่าที่นายอนันต์ทำไว้กับจำเลยจะให้นายอนันต์มีสิทธินำที่พิพาทไปให้เช่าช่วงได้ และเมื่อนายอนันต์เอาที่พิพาทไปให้โจทก์เช่าช่วงโดยชอบดังที่โจทก์อ้างก็ตาม แต่เมื่อนายอนันต์ประพฤติผิดสัญญาเช่าที่ทำกับจำเลยโดยไม่ชำระค่าเช่าจนจำเลยต้องบอกเลิกสัญญา ฟ้องขับไล่และศาลได้พิพากษาขับไล่นายอนันต์ออกไปจากที่พิพาท คดีถึงที่สุดแล้วเช่นนี้ นายอนันต์ก็หมดสิทธิครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงที่พิพาทได้ต่อไป เหตุนี้โจทก์จึงจะใช้หนังสือมอบอำนาจของนายอนันต์มาบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่พิพาทตามฟ้องให้โจทก์หาได้ไม่ ไม่ว่าการเช่าช่วงที่โจทก์อ้างจะกระทำกันก่อนหรือหลังที่ศาลพิพากษาให้ขับไล่นายอนันต์ออกไปจากที่พิพาท ผลของคดีก็ไม่แตกต่างกัน หากโจทก์ได้รับความเสียหายอย่างไร ชอบที่จะไปว่ากล่าวกับนายอนันต์ผู้ให้โจทก์เช่าช่วงแล้วประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวต่อไป

พิพากษายืน.