| การเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือฟ้องขับไล่ไม่ต้องบอกกล่าวก่อน -ปรึกษากฎหมาย นายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258 -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ (1) @leenont (2) @peesirilaw (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์ -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE
การเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ, ไม่มีสัญญาเช่า , ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าไม่ใช่หลักฐานการเช่า ข้อ 4. นายแมน ทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านหลังหนึ่งจากนายหมู มีกำหนด 3 ปี มีข้อตกลงด้วยว่าห้ามนำบ้านหลังดังกล่าวไปให้เช่าช่วง ต่อมาในระหว่างสัญญาเช่า นายแมน ตกลงด้วยวาจาให้นายเจน เช่าบ้านหลังนี้โดยไม่กำหนดระยะเวลากันไว้ อัตราค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ชำระค่าเช่าทุกวันสิ้นเดือน หลังจากให้นายเจน เช่าบ้านได้ 6 เดือน นายแมน เห็นว่ายังเหลือระยะเวลาตามสัญญาเช่าเดิมอีก 1 ปี และตนเองอยากกลับเข้าอยู่อาศัยในบ้านหลังนี้ อีกครั้ง จึงบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่นายเจน ในวันสิ้นเดือนของเดือนหนึ่ง ขอให้นายเจน ขนย้ายออกจากบ้านเช่าภายใน 15 วัน ครบกำหนด 15 วันแล้วนายเจน ไม่ยอมออก นายแมน จึงยื่นฟ้องต่อศาลในวันรุ่งขึ้น ขอให้ขับไล่ นายเจน ออกจากบ้านเช่า นายเจน ให้การต่อสู้คดีว่า (ก) นายแมน ให้นายเจน เช่าช่วงบ้านฝ่าฝืนข้อตกลงตามสัญญาที่ทำไว้กับนายหมู นายแมนจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ให้วินิจฉัยว่า ข้อต่อสู้ของนายเจนทั้งสองข้อรับฟังได้หรือไม่ ธงคำตอบ (ก) แม้นายแมน ทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านจากนายหมู มีข้อตกลงห้ามนำบ้านไปให้เช่าช่วง แต่การที่ นายแมน ฝ่าฝืนข้อตกลงโดยนำบ้านหลังดังกล่าวไปให้นายเจนเช่าช่วง ก็เป็นเรื่องที่นายแมนต้องรับผิดต่อนายหมู ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ไม่เกี่ยวกับนายเจนผู้เช่าช่วง เมื่อนายเจนตกลง เช่าช่วงบ้านจากนายแมน การเช่าช่วงดังกล่าวย่อมผูกพันนายแมน และนายเจนในฐานะบุคคลสิทธิและนายเจน ย่อมถูกปิดปากมิให้โต้แย้งอำนาจของนายแมน ซึ่งตนเข้าทำสัญญาด้วย นายเจน ไม่อาจยกข้ออ้างที่นายแมน ให้ตนเองเช่าช่วงบ้านโดยฝ่าฝืนข้อตกลงตามสัญญาเช่าที่ทำกับนายหมู มาต่อสู้นายแมน ได้ นายแมน มีอำนาจฟ้อง
ข้อต่อสู้ของนายเจนทั้งสองข้อรับฟังไม่ได้ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 "ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ ของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคล ภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้" มาตรา 538 " เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี " มาตรา 566 " ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน" คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 20/2519 เช่าบ้านไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าขับไล่ผู้เช่าได้โดยไม่ต้องบอกเลิกตาม มาตรา 566 ซึ่งใช้ในกรณีมีหนังสือเช่าเป็นหลักฐานใบเสร็จรับเงินค่าเช่าเป็นหลักฐานการเช่าได้หรือไม่ไม่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน มิใช่จะยกขึ้นอ้างเมื่อใดก็ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 171/2533 การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 คือจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญใบเสร็จรับเงินซึ่งมิได้มีลายมือชื่อของผู้ให้เช่าหรือผู้ให้เช่าช่วงไม่ใช่หลักฐานการเช่า ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ตามคำพิพากษาและยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 จัตวา (3) จะต้องมีหลักฐานเบื้องต้นมาแสดงต่อศาลเมื่อตามคำร้อง ของ ผู้ร้องปรากฏว่าผู้ร้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากจำเลยโดยไม่มีสัญญาเช่ากับจำเลยหรือโจทก์ และมิได้มีหลักฐานการเช่ามาแสดง ทั้งมิใช่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าเพราะเงินกินเปล่าที่ผู้ร้องอ้างว่าได้เสียให้ไป มิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ผู้ร้องจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ ไม่ว่าโจทก์จะรู้เห็นยินยอมด้วยหรือไม่ กรณีถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตามบทกฎหมายดังกล่าวผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย ศาลจึงต้องยกคำร้องของผู้ร้อง และศาลสั่งคำร้องโดยไม่ไต่สวนคำร้องก่อน. คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวของโจทก์ และส่งมอบตึกแถวคืนแก่โจทก์และเรียกค่าเสียหาย โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันต่อศาล และศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมด้วยบริการออกไปจากตึกแถวตามฟ้อง จำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาโจทก์ขอให้บังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีนำประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดไว้ที่ตึกแถวตามฟ้อง ผู้ร้องยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษว่า ผู้ร้องมิใช่บริวารของจำเลยเพราะผู้ร้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากจำเลย แต่ไม่มีสัญญาเช่ากับจำเลยหรือโจทก์ ผู้ร้องได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยและย้ายเข้ามาอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์รู้เห็นยินยอมและมอบให้นายแกงลิ้มเก็บค่าเช่าตึกแถวโดยออกใบเสร็จรับเงินให้ตลอดมา โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้ผู้ร้องออกจากตึกแถวพิพาท ขอให้ศาลไต่สวนและยกเลิกการบังคับคดีที่จะบังคับแก่ผู้ร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งในคำร้องของผู้ร้องว่า ตามคำร้องบรรยายว่าผู้ร้องเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลย เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยโดยมิได้มีสัญญาเช่ากับจำเลยหรือโจทก์ ที่ผู้ร้องอาศัยอยู่ในอาคารพิพาทจึงเป็นการอาศัยสิทธิของจำเลยจึงเป็นบริวารจำเลยผู้ร้องไม่มีสิทธิหรืออำนาจพิเศษในอาคารพิพาท ให้ยกคำร้อง ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา296 จัตวา (3) นั้น เมื่อเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาแจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าลูกหนี้หรือบริวารยังไม่ออกไปตามคำบังคับ ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปิดประกาศกำหนดเวลาให้ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ตามคำพิพากษายื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลภายในกำหนดเวลาแปดวัน นับแต่วันปิดประกาศ ถ้าไม่ยื่นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นบริวารของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ฉะนั้นผู้ที่อ้างอำนาจพิเศษดังกล่าวจะต้องมีหลักฐานเบื้องต้นมาแสดงต่อศาลมิใช่กล่าวอ้างขึ้นมาลอย ๆ การเช่าช่วงที่ผู้ร้องอ้างตามคำร้องก็คือการเช่านั่นเอง เมื่อเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แต่ตามคำร้องของผู้ร้องปรากฏชัดว่าผู้ร้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากจำเลยโดยไม่มีสัญญาเช่ากับจำเลยหรือโจทก์ ใบเสร็จรับเงินเอกสารท้ายคำร้องหมายเลข 4 ก็มิใช่หลักฐานการเช่า เพราะมิได้มีลายมือชื่อของโจทก์หรือจำเลยลงไว้ ดังนั้นผู้ร้องจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ ทั้งนี้ไม่ว่าโจทก์จะรู้เห็นยินยอมด้วยหรือไม่ก็ตาม ทั้งมิใช่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าอันไม่จำต้องมีหลักฐานการเช่าดังที่ผู้ร้องฎีกา เพราะเงินกินเปล่าที่ผู้ร้องอ้างว่าได้เสียให้ไปนั้นมิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทกรณีถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย พิพากษายืน. การเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือฟ้องขับไล่ไม่ต้องบอกกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 540/2517 สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อสามีจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าอาคารของโจทก์ตาย สัญญาเช่าอาคารพิพาทก็เป็นอันระงับไป แม้หลังจากนั้นโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทและรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยทุกเดือนแต่มิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน และโจทก์มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทให้จำเลย จึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ โจทก์ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยจะยกการเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้และถือว่าจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในอาคารพิพาทของโจทก์ต่อไป โจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทได้ทันที เพราะไม่มีกฎหมายในเรื่องนี้ให้บอกกล่าวจำเลยก่อนฟ้อง โจทก์ฟ้องว่า สามีจำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าอาคารของโจทก์จากโจทก์มีกำหนด 1 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว โจทก์และสามีจำเลยมิได้ทำสัญญาเช่าต่อ แต่โจทก์อนุญาตให้สามีจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทต่อไป ต่อมาสามีจำเลยตายสัญญาเช่าอาคารพิพาทจึงระงับไป โจทก์มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซึ่งอยู่ในห้องพิพาทโดยไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ออกจากอาคารพิพาท แต่จำเลยไม่ออกจากอาคารพิพาท อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท ให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า สามีจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากโจทก์จริงตามฟ้อง แต่หลังจากสามีจำเลยตายแล้ว จำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ ต่อมา หนังสือของทนายความเป็นการเตือนธรรมดา และมิได้แสดงว่าได้มอบอำนาจแก่กัน เป็นการบอกกล่าวโดยไม่มีอำนาจ และไม่เป็นการบอกเลิกการเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย ทั้งจำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่า ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท และให้ส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้ฎีกาได้เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วยมาตรา 247 ว่าหลังจากสามีจำเลยตายแล้ว จำเลยคงอยู่ในอาคารพิพาท และเสียค่าเช่าอาคารพิพาทให้โจทก์เดือนละ 2,000 บาทตลอดมาแต่ไม่ได้ทำสัญญาเช่ากัน และโจทก์มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าให้จำเลย เมื่อกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2515 ทนายโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกจากอาคารพิพาท ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ดังนั้นเมื่อสามีจำเลยตายสัญญาเช่าอาคารพิพาทก็เป็นอันระงับไป แม้หลังจากที่สามีจำเลยตายแล้ว โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทและรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยทุกเดือน แต่การเช่าอาคารพิพาทมิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน และโจทก์มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทให้จำเลยจึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อโจทก์ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจำเลยจะยกการเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้ (อ้างฎีกาที่ 415/2501) และถือว่าจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในอาคารพิพาทของโจทก์ต่อไป โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทได้ทันที เพราะไม่มีกฎหมายในเรื่องนี้ให้จำต้องบอกกล่าวจำเลยก่อนฟ้อง (อ้างฎีกาที่ 390/2506) ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่ว่า การบอกเลิกการเช่าของทนายโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ พิพากษายืน |
